目次
今回は大阪市北区に完成する大阪市史上最高層マンション56階建ての梅田ガーデンレジデンスのモデルルーム訪問レポート第三弾です。
既に56階まで完成済みであり一際目立つ存在感です。
当初は秋頃の販売開始予定でしたが何度か販売延期となり、ようやく販売開始となったため有給休暇を取得して早速訪問してきました。
ブリリアタワー堂島が大阪過去最高額の物件であっても超人気で抽選倍率10倍を超える部屋もあったため、本物件の第1期の販売動向は注目しています。
今回は12月2日〜12月10日の第1期販売住戸52戸に関する内容がメインのため、過去記事も合わせて読んでいただけると幸いです。
第一回訪問レポート（現地周辺情報など）
第二回訪問レポート（販売予定価格など）
※クリックすると過去の記事にジャンプします。
掲示板：梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？
総評
『価格は超高額であるが第1期は高層階中心の販売のため、購入するなら1期での購入をオススメ！』価格
販売価格は58平米1.1億円〜87平米2億円。価格は当初予定価格と比べて一部値下がりした住戸がありますが、やはり高いです。
「ブリリアタワー堂島」のExecutiveまでの住戸を検討していた方からすると、『ホンマかいな、梅田ガーデンレジデンスの方が高いやん！？』となります。
『本当にこの価格で販売するのか？』と思える値付けですが、営業担当者さん曰く一期販売の52戸は全て申し込みが入る予定で、既に数倍の倍率が付いている部屋が複数あります。
（正式価格が1億切る価格帯があるかな・・・と期待して訪問した私が甘かったです。）
なお、管理費修繕積立金などもかなり高い・・後ほど記載します。
立地は神
ただ、改めて現地に行くと大阪でここ以上に交通利便性・商業施設利便性が良いマンションはないですし、今後うめきた2期の南街区のタワーマンション含めても「梅田ガーデンレジデンス」に立地で勝てるマンションはないと思います。それくらい利便性においては今後も大阪No1間違いないですし、全国探してもこれだけ利便性高いマンションは滅多にないです。
そういった意味では全国見ても唯一無二のタワーマンションになることは間違いありません。
定借期間の変更
当初は70年の定期借地権でしたが、75年に変更になりました。購入者としては5年伸びるだけでも嬉しい情報です。
また、通常の定期借地権物件と異なり、75年後には建物を壊さずに住友不動産に返還するため、通常の定期借地物件に必要な解体準備金は不要で地代のみが必要です。
地代は平米あたり180円、NW-75Aタイプの75平米で13,613円です。
NW-75Aタイプだと年間約19万円のため、固定資産税が不要であることを考慮するとランニング面ではお得かもしれません。
購入するなら1期
そして、住友不動産特有の販売方法のため購入するなら1期で申し込みがベターです。- 同じ住戸は階数によっての価格差無し（30階でも35階でも一緒の値段）
- 今後、中層階以下も販売されるが高層階価格より高くなるor価格は同一の可能性ありとの事
（私が欲しいと思った住戸は安くなったものの2億円だったので、残念ながら断念です）
販売価格
1期の販売価格の特徴は以下の通りです。- 30階〜35階の高層階のみ販売
- 縦列はいずれも同価格(30階でも35階でも同じ価格)
- 角住戸に単価が盛られており一番高額住戸は2億円(坪単価818万)
- とはいえ、角部屋住戸は2,000万円〜4,000万円予定価格より値下げ
もちろん上の階の方が人気のようですが、敢えて抽選を避けるために下の階を希望する方もいるようです。
最低でも坪600万円スタートは「ブリリアタワー堂島」より手が出しづらい価格帯ですが、既に倍率ついている部屋もチラホラあるようで一期の申込状況は気になりますね。
1期販売価格一覧
※画像をクリックすると拡大することが可能です。
梅田ガーデンレジデンス価格一覧
当初予定価格から値下げした住戸
角部屋の単価がかなり高かったのが少しマイルドになったようです。4,000万円値下げだと、その辺の新築タワーマンションの1LDKが購入出来るレベルなので、全然マイルドではありませんが…
※画像をクリックすると拡大できます。
ブリリアタワー堂島との価格比較
ブリリアタワー堂島で梅田ガーデンレジデンスのタイプ毎の価格を並べると下記表のようなイメージとなります。こう見るとブリリアタワー堂島のOceanがとても安く見える(いや、高いですよ！)。
みなさんなら、どちらを購入しますか？
※画像をクリックすると拡大できます。
検討住戸
住友不動産の間取りは圧倒的に良いですね！シティタワー大阪本町もそうですが、他の物件を見れば見るほど住友不動産の間取りに惚れ惚れします。
(全体的にシティタワーの価格が下がってくれると嬉しい…)
■N-60I
- 広さ：60.63㎡
- 価格1.1億円(坪単価599万円)
出典：梅田ガーデンレジデンス公式HP N60I
■E-75E
- 広さ：72.97㎡
- 価格：1.45億円
タワーマンション3LDK全てがこの間取りでも良いと思えるくらい良いです。
（価格は高いですが…）
出典：梅田ガーデンレジデンス公式HP E75E
■SE-90A
- 広さ：87.72㎡
- 価格：2億円
出典：梅田ガーデンレジデンス公式HP SE90A
ランニングコスト
管理費/修繕積立金
神立地に完成する住友不動産のタワーマンションのため高いとは思っていましたが、予想以上に高かったです。定期借地物件にしては解体準備金が不要で地代のみであることはお財布にも優しいかと思います。
（そもそもリセールに定借物件がどう影響するかは一旦スルーしています。）
- 管理費/修繕積立金：547円/平米
- 地代：180円/平米
- 合計：727円/平米
管理費/修繕積立金はブリリアタワー堂島のOcean(528円/平米)より高く、Executive以上(616円/平米)より安いです。
駐車場/駐輪場
駐車場の価格は大阪梅田のど真ん中にしては安いと思いましたが、駐輪場が過去一番驚く金額でした。■駐車場
- 普通車：66台 31,000円
- ハイルーフ：144台 37,000円
- ハイルーフ(フラットパレット)：58台 43,000円
これはみなさんのコメントもいただきたいレベルで本当にこの価格で契約する人いるのでしょうか。
立地的にもファミリーがそこまで多くは住まないと思っているので、ガラガラになりそうな気がします。
4台自転車を契約している私が梅田ガーデンレジデンスに住むためには、駐輪場利用料金だけでも毎月1万円以上支払うことに…
- 二段式 上段：202台 500円
- 二段式 下段：311台 1,000円
- 平置き（子供シート付き専用）：4台 4,000円
- 平置き：204台 2,500円
- スライド式（子供シート付き専用）：97台 4,000円
共用施設
ド派手な共用施設というよりは1つ1つはシンプルな造りです。個人的には販売中の同じ住友不動産の「シティタワー大阪本町」の方がエントランスホールやスカイラウンジ/パーティルーム(47階)は好きですね。
※専有部仕様は「梅田ガーデンレジデンス」が総合的に良いです。
両方の物件を比較して分かったことは
- 住友不動産のタワーマンションはエスカレーター設置しがち
- 赤色のソファ設置しがち
非常に素敵です。
お初天神の屋根付き商店街にもほぼ濡れずに行けるので、完成後にお初天神商店街の雰囲気は一変しそうです。
出典：梅田ガーデンレジデンス公式HP エントランスアプローチ。お初天神商店街からほぼ濡れずに移動可能な神立地。
■エントランスホール
コンシェルジュカウンターがあり8時〜18時で対応。
場所的には夜型人間が多そうな立地のためコンシェルジュをどれくらい利用されるかは未知数です。
出典：梅田ガーデンレジデンス公式HP。オフィスのようなエントランスホール。
■スカイラウンジ
バーカウンターはありますが、バー店員はおりません。
利用可能時間は10時〜22時で貸切利用はNG、フリーでの利用となります。
出典：梅田ガーデンレジデンス公式HP。スカイラウンジはそこまで広くなさそうです。
■テレワークラウンジ
利用可能時間は10時〜22時。
web会議やミーティングが可能な個室ブースが合計4つあり1時間100円で利用できる良心的な価格設定です。
ローテーブルが多い感じなので完成イメージの外人は膝にPC置いて仕事していますが、個人的にはハイテーブルが欲しいです。
（PC熱で太ももに汗かいちゃうんですよね、このスタイル）
■パーティールーム
利用可能時間は10時〜22時。
1時間単位の利用ではなく1日を3部制に分けた運用で1部2,000円と良心的価格です。
私は本物件の下のお初天神にある無数の飲み屋よりパーティルームを貸し切って静かに飲みたい年齢になってきました。
■フィットネス
24時間無料で利用可能です。
梅田ガーデンレジデンスに住んだら、一面ガラス張りに映る鍛え抜かれた体を披露したいもんです。
出典：梅田ガーデンレジデンス公式HP
■（参考）シティタワー大阪本町
出典：シティタワー大阪本町 エントランス。三層吹き抜けのエスカレーターはぜひ乗ってみたい。
出典：シティタワー大阪本町 エントランスホール。二層吹き抜けで開放感ある空間。住友不動産は赤いソファが多い印象。
出典：シティタワー大阪本町。 47階スカイラウンジの抜群の開放感！
すごろく期待値
すごろく期待値：60点 → 40点 →60点(今回)
正直物件価格は高いですが、同じく超高額だったブリリアタワー堂島が抽選祭りであったことを考慮すると、この価格帯でも一定は売れるんだろうと思っています。住友不動産の販売方法で2期以降で値上がりする可能性もあるため買うなら1期/初期段階ですが、定期借地物件ということもありリセールは正直読めないな…と思いつつ、2期以降は徐々に値上げして販売する想定なので1期購入者は損することはほぼないかと思います。
なお、インカムゲインを期待する人もいるかもしれませんが、本物件の40階以上は高級賃貸のラトゥールが入るため、富裕層で賃貸チョイスするならラトゥールになるかと思いますので利回りなどは期待しない方が良いかと思います。
※仮に60㎡1.1億の部屋を30万円で貸せても利回り3.3%（ランニング考慮するともっと低くなる）
まとめ
価格はかなり高いですが、今後二度出ることがない大阪No1立地である本物件は非常に魅力な物件です。正直、ブリリアタワー堂島より購入者を選ぶマンションではありますが、唯一無二のマンションを探してて予算がある方はぜひ前向きに検討いただきたいです。
雨に濡れずに飲みにいけたり、地下道通って駅に向かったり阪急百貨店で買い物したりと夢が広がるマンションであることは間違いありませんので、既に購入検討されている方はGOすべきマンションだと思います。
（私は予算オーバーでした…）
梅田ガーデンレジデンス
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