今回代々木上原駅徒歩4分のマンションである、ピアース代々木上原の現地を訪問してきましたのでレビューしたいと思います。
目次
物件概要
- 所在地：東京都渋谷区元代々木町20-1
- 総戸数：50戸
- 敷地面積：752.37m²
- 建物竣工：2022年11月上旬
- 引渡し：2022年12月上旬
- 売主：モリモト
- 施工会社：未定
- 管理会社：モリモトクオリティ
- 駐車場：2台
- 駐輪場：66台
現地周辺地図（物件公式HPより引用）
駅距離
- 東京メトロ千代田線・小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅徒歩4分
- 小田急電鉄小田原線「代々木八幡」駅徒歩5分
- 東京メトロ千代田線「代々木公園」駅徒歩6分
代々木上原エリアは至るところに坂があるため、駅から自宅までフラットアプローチなのは魅力的です。
主要駅へのアクセス
- 東京駅：26分
- 池袋駅：23分
- 品川駅：31分
- 新宿駅：6分
- 渋谷駅：12分
その他の都内主要駅にもほぼ30分以内でアクセス可能です。東京駅については26分となっていますが、二重橋駅であれば千代田線始発かつ乗り換え不要で18分で到着します。新宿だけでなく、丸の内・大手町・有楽町方面の方にとっても通勤利便性は高いです。
1日の乗客数
- 代々木上原駅：150,617人
駅周辺は人通りも多く賑わいがありました。
駅の賑わいは周辺の飲食・商業の充実にも繋がりますので重要です。
飲食店の数（食べログ調べ）
- 代々木上原駅：263件
ミシュラン掲載のお店も多く、雰囲気だけでなく味も良い名店がたくさんありそうで、飲食店の開拓が楽しみな街です。
一方でチェーン店は殆ど見つからず、THEファミリー向けの飲食店は少なめかもしれないので、小さな子どものいるご家庭はご注意ください。
近隣スーパー
- 小田急OX
- マルエツ
小田急OX外観
改札目の前という便利な位置にあり、日常の簡単な買い物であれば十分に事足りるかと思います。行き帰りの導線にスーパーがあるのは便利です。
他はマルエツがあります。小田急OXに比べると規模は大きいように思いましたので、用途に合わせて2つのスーパーを使い分けるとより便利になりそうです。
マルエツ外観
学区
- 富谷小学校
平均年収の高い学区のマンションは教育の質が高い傾向にあることから、学区の為に引越を検討する方もいらっしゃいます。
結果として、高い資産価値を維持すると言われていますので、教育の観点だけでなく、資産価値の観点からも学区の平均年収が高いことはポイントが高いです。
待機児童数
- 入園決定率：77.7％
- 待機児童数：12人
渋谷区の入園決定率は23区平均である71.8％を上回る結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。
公園
- 代々木公園
災害危険度
本マンション建設地は、地震・水害ともに災害リスクは低めです。地震・火災
以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。（5,177位、ランク1が最も安全）地震情報サイトより引用
台地を刻む谷底での堆積物でできているため、軟弱な地盤です。地震が起きた場合に、揺れが増幅されやすいことから、地震の揺れに対して比較的危険度が高い地域です。
- 建物倒壊危険度：1954位 ランク2
- 火災危険度：3012位 ランク1
- 総合危険度：1912位 ランク2
液状化
東京の液状化予想図サイトより引用桃：液状化の可能性高、黄：液状化の可能性有、緑：液状化の可能性低
本マンション建設地は、液状化の可能性は低いです。
洪水・高潮
ハザードマップポータルサイトより引用
上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。
本マンションは洪水・高潮のリスクも低いです。
公式HPより
おしゃれな外観
さすがモリモトというべきおしゃれな外観です。設計はディアナコート目黒祐天寺も担当したJWA建築・都市設計が担当しています。規模感は決して大きなマンションではないですが、完成するとそのおしゃれな外観で周囲でも目立つ存在になると思います。
公式HPより引用
代々木公園最寄り
代々木公園まで徒歩9分というのは非常に恵まれた特徴です。現地訪問より
建設地周辺の雰囲気はこちらからどうぞ。おしゃれな街
今回始めて代々木上原エリアに訪問しましたが、おしゃれな店が多く素敵な雰囲気でした。ミシュラン掲載の名店もいくつもあるとのことで、レベルの高い飲食店がたくさんあるのは開拓しがいがあります。パーキングすらおしゃれで驚きました。
パーキングすらおしゃれな代々木上原
駅からマンションまでの導線
代々木上原駅から本マンションまでは駅出入り口を除けばフラットアプローチで歩きやすい道のりです。合わせて、道中は飲食店やドラッグストアなどのお店が充実しており、駅からの行き帰りの買い物や飲食が便利です。にも関わらず、マンション周辺になると落ち着いた雰囲気になるので、買い物利便と静かな生活のバランスが取れた立地であると感じました。
加えて駅直結のアコルデが非常に便利です。飲食店、本屋、病院、100均、ジムなど多様なテナントが入っているので日常の用事の多くを駅までの行き帰りで済ますことができます。
アコルデのテナント一覧
事前案内会より
設備仕様
設備仕様は基本的にディアナコート池田山公園と同様とのことです。（なのでモデルルームもディアナコート池田山公園と同じ部屋をつかっています。）ディアナコート池田山公園の設備仕様はレベルが高かったので、これは嬉しいポイントです。詳しくは以下記事の4.建物→2.専有部の項をご覧ください。ディアナコート池田山公園 静かな環境と第三日野小学校区に魅力を感じる方におすすめ
一点ご注意いただきたいのはディスポーザーがないとのことでした。既にディスポーザーを利用されている人からすれば大きなマイナスポイントになるかと思います。
エリアでは珍しいコンパクトマンション
この代々木上原エリアでは広めの住戸中心のマンションが分譲として販売されており、1LDK、2LDK中心のコンパクトマンションの販売はほとんど行われていなかったようです。なので、現在賃貸でこのエリアに住んでいてマンションを買いたいと思っても、大きめの部屋しかなく予算の兼ね合いで他エリアに移られる方もいらっしゃるということで、代々木上原でコンパクトマンションを探している方にとっては貴重な存在になりそうです。
モリモトの狙い通りなのか本マンションには非常に多くの反響があったとのことです。
販売価格
詳しい価格は決まっていないとのことですが、営業担当の方の感覚ではディアナコート池田山公園よりは高くなりそうとのことでした。ディアナコート池田山公園が坪550万程度であったため、坪550は超えてきそうです。設備仕様や外観デザインにも力を入れていますし、坪600近い価格になるのではという印象を持ちました。価格については6月くらいには早ければ決まってくるとのことでした。
周辺相場
中古
- サンクタス代々木上原 築16年 代々木上原駅徒歩4分 坪380万前後（新築時315万前後）
- ディアナコート上原 築15年 代々木上原駅徒歩10分 坪450万前後（新築時370万前後）
- グランドメゾン西原三丁目 築3年 代々木上原駅徒歩4分 坪620万前後（新築時600万前後）
新築
- ザ・パークハウス代々木上原 竣工2020年 代々木上原駅徒歩4分 坪630万前後
- イニシアテラス代々木上原 竣工2020年 代々木上原駅徒歩6分 坪540万前後
坪600万となると2LDKは億を超えてくるので、このエリアにこだわりのない方にとっては少々割高に見えると思います。逆に周辺の中古マンションは広めの住戸が多いことからグロスの価格がかなり高いので、本マンションのようなコンパクトマンションはグロスの価格が抑えられるという点で現実味があります。
まとめ
魅力的な街にできるデザインの良いマンションです。コンパクトマンションとなると外観デザインは控えめになりがちですが、さすがデザインに定評のあるモリモトなだけあって、魅力的なデザインに仕上げてきました。
問題は価格です。正式発表前なので、最終的な販売価格が気になるところですが、坪600万となれば購入者は限られそうです。しかしながら地元でコンパクトマンションを待ち望んでいた人の需要が十分にありそうなので、それでも早々に売れてしまいそうな感じもします。
販売開始は6月予定とのことですので、少しでも興味を持った方は販売に乗り遅れないように資料請求をしてエントリーし、いつでも申込ができる状況を作っておかれることをおすすめします。
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洪水ハザードマップですが、渋谷区のHPを見ると0.5~3m程度の浸水が予想されています。重ねるハザードマップだと大規模河川の情報しか載っていないので、各自治体の中小河川の情報を見る必要がありそうです。
代々木上原は洒落た印象ですが、いわゆる低地に位置するので、階数のよって評価が変わってくるのかなと思います..
https://www.city.shibuya.tokyo.jp/anzen/bosai/bosai_manual_map/kozui_map.html
chibarakiさま
有益なコメントありがとうございます。
ご指摘の通り渋谷区作成のマップだとハザードかかってますね…
最大3mの浸水予想とすると3階以上だと安心かもしれないですね。