こんにちは、ナカハラです。
自社ビルオーナーの夢
みなさん自分の買った物件は住居でも投資用でも事業用でもいくらで借りてくれるかは興味ありますよね？投資用で考えた場合、最終的に損か得かも気になりますよね？
最近、自分の会社の移転をすることになり、事務所を借りるとお金が出てゆくだけなので、自社ビル購入もよいかもしれないと思って、
１．中古の区分所有事務所
２．更地になっている土地
３．事務所一棟物件
の３つを候補にひたすら様々な不動産サイトを穴の開くほど検索して探してみました。
以前からナカハラは
・投資は新築マンションしか実績がない
と言っていたのですが、他の実績もあったらブログで報告できる！と以前から失敗続きの土地／物件探しをまた始めてしまいました。
実際何百件も調べて見たのですが、その結果。。
やはりというか、例によってというかまともな物件は一つもありませんでした。
今回はそのあたりの説明をしたいと思います。
※あくまでナカハラ個人の意見としてのブログですので、いろいろな意見があるとおもいます、そこはご了承ください。
事務所購入と・住宅購入の違い
そもそも都内とかを見ると大通り沿いの土地や物件は殆ど普通の人には情報すら入りません、住宅でいうと森ビルなど平均2億円以上とかの物件情報は新聞の広告などには入ってきません。マーケティング的に無駄な売り方はしないので、購入実績などのある買えそうな方のみに個別に話が来ます。それなりの企業や個人てことですね。
ちなみに森ビルの某レジデンシャルに問い合わせの電話をしたところ、担当者はあまり売る気がないのか問い合わせを入れる顧客は購入実績がないのか（多分それだと思います）めんどくさそうに、ご予算はと聞かれて、それなりにマンション購入実績がありますと答えたところ、
最低2.5億ですけどどうですか、案内しますか？
と言われて、場違いでした失礼しましたぁーと退散したことが何度かあります。都内の普通のデべマンションも段々その域に入りつつあるので、買うならここ数年が良いかもしれません。
話が反れましたが、要は事務所や一棟物件の話でもしも一般に目の止まるところに掲載されている情報で一見良いと思わる情報も99％以上購入者は損をする物件だと思って間違いありません。
私もよく表面利回りに一時的に踊ってしまうところがあるのですが、知識の少ない素人がプロに対してよく判断せずに、大きく打たないと大きく響かない？？
とか思って、かぼちゃの馬車のような、割高の土地と安普請の建物を何千万何億も出して実際の価値は半分以下のような物件を買わされる危険がすごく大きいです。
もしも1棟ものを買う場合は、
土地＋建築費用＋内装費用＋水道や電気などの配管工事費用
を含めて賃料から１３％以上の表面利回りが最低必要です。
上記のほかに管理費、修繕積立費、保険、金利負担などありとあらゆる必要が追加でかかりますし、それを管理する人件費もかかるからです。
利回り１０％！ なんと！これは買いだろう！
とか思ってはいけません。今回新築マンションの利回りの話をしようと思ったのですが、それは次回以降にして、どれだけ中古区分所有の転売や無名のハウスメーカーとの個人がカモにされる確率が高いかの話をしておこうと思います。
その点でいうと逆説的なんですが、新築の大手デベロッパの大規模物件は、手を抜けない（下手な販売をすると大手が一番困る信用を失う）ということがあるので、戸数がおおければ多いほど価格は高いかもですが確実です。
小さな販売会社や工務店は誠実で良いところも確かにたくさんありますが、実績のない個人がそれを見つけること自体通常は判断できませんので、私は大手新築大規模をお勧めしています。
ちなみに新築はというと
新築マンションの場合、想定利回りを各デベロッパーは出していますが、だいたい都心郊外で５％以上、都内含む周辺で５％以下でしょうか。駅近新築区分所有（マンション）は私個人の感想としてですが、どうやっても失敗しないからそれだけやっています。
ちなみに実は20年ローンで金利を払うと賃貸の利回りは５％前後だと大体毎月マイナスになる計算なので３０年とか３５年でローンを組むのが良いかもしれません。
あと、大規模物件は当初は想定利回りを下回る可能性があります（簡単に言うと大量供給のため、通常はデべの利回りはさすがというか固めの数字見せてくれます、実際はもっと高く貸せる可能性が高いということですね５～１０％位とか上振れが多いです）
詳しくはまたの機会にしますが、事務所や中古の一棟物件などは表面で１０％以上や物件によっては２０％以上の利回りを書いてある物件もたくさんあります。
一見すると
新築より圧倒的に利回りよいじゃん！これは中古で1棟で買いだ！？
とか考えちゃうのですが、これがほぼすべて罠の始まりです、大体数字のぱっと見で騙されます。少し考えてほしいのですが、仮に本来1億円の価値が現在あり、今後もそれ以上の価値が見込めるうえに定期的に収入が入ってくるものをそれ以下の8千万とか半額の5千万で売りたい人っているでしょうか？
ましてやその道のプロである業者がからんでいて？
少しでも割安な物件は血まなこになって生業としている業者が確実に1度自社で購入して転売します。一見割安な実は購入者が損をする物件をほぼ９９％以上の割合で掲載されてます。
新築以上の利回りを記載している一棟中古はすべてその理由があると思ったほうが正しいです。
よくある中古や一棟物を売却するいくつかの理由
・結婚や子供ができたので少し大きなマンションに移りたい、相場が上がっている今のうちに買った価格以上で売る・その場所がこれから人口が減ってゆくトレンドになっているので空きが出る前に売る
・建物自体が古くなってしまい、修繕費が増えてきたので売る
・大規模修繕の前に一時金が発生しそうなのでその前に売る
・古い建物付きで購入したが、見栄えが悪いので更地にして小ぎれいにして高く売る
・学校が近くにあってそれ目当ての学生がコロナでテレ授業のため人口が減る場所なので売る
・仕事がテレワーク中心になり、狭いワンルームばかりだったので、引っ越す若者が多くなってきたので売る
・相続などで現金が必要な時に、たまたま？訪問してきた不動産屋に現金払いでとか言われて説得され売却したが、その業者が２割とか３割とか利益を目いっぱいのせて売る
・離婚など財産分割で現金が必要な時に、たまたま？訪問してきた不動産屋に現金払いでとか言われて説得され売却したが、その業者が２割とか３割とか利益を目いっぱいのせて売る
など、こういった話と利回りが様々な形で反映されていて、せっぱ詰まった理由がない限り持ち主はよほどのお人よしでなければ、なるべく高く売りたいのが普通ですよね、どこかに貸していたりして収益があってこれからも黒字が続くならば基本的には売りません、逆になにかしらに理由があって売る場合もなるべく高くうって売り逃げたい、というのが普通の思考だと思います。
物が高ければ高いほど巧妙にうりぬけようとする中古がとても多いように私は今回あらためて思えました。
結局、新事務所は出入りも楽なので、上記の検討の結果賃貸で借りようと思っています。
自社ビルの夢はまた良い話がでてきたら考えようと思います。
みなさまくれぐれも、ワンルーム投資セミナーなど参加する場合、よくよく考えて購入を検討するべきだと思います、基本投資に上手い話は極々限られており、そこいらじゅう罠だらけで結果的に損をする話が私の経験上世の中にはあふれかえっています、ただし中古の区分所有は投資対象として比較的に悪くないかもしれません、なぜかというと隠せる情報が少なく、建築系や土地の知識が少なくても騙されることがかなり少ないのと、マンションであれば他の事例を調べやすいので、比較されることによって健全な価格帯ができやすいので、怪しい話が比較的少なくなります、既存住民の属性や築年数による水廻りなど経年劣化、マンション管理組合の機能（やる気が維持されているか）、リフォームの状態など、チェック項目が解りやすいですね。
最近23区の新築が高くなりすぎて、そのうち中古マンションを私も買うときが来るかもしれません、今回の話がみなさんの参考になって上手な物件探しに繋がれば幸いです。
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