ぴちゅん！とりです！
今回は【予算4,000万/2LDKを条件とするならば、とりはどのマンションを買いたいのか】というテーマでございます！！！
記事化のきっかけはですね、こちらのツイートです。
とり氏をフォローすると郊外へ飛ばされちゃうわよ！
— とり (@tori_manshon) January 31, 2022
近郊の4000万2LDKもカバーできるようにします！笑
— とり (@tori_manshon) January 31, 2022
ありがたいことに、城南丸さんから名前を出していただき、一晩で150人くらいの方にフォローいただきました。
そしてツイートした手前、近郊の4,000万/2LDKもカバーしやなあきまへんなあ？と思いまして。
とりはもともと4,000万/3LDKというコンセプト(というか実際の予算と希望間取り)で記事を書いていますが、ここ半年の急激な価格上昇の煽りを受け、ワクワクする4,000万/3LDKは確実に減ってきているという実感があります。
実際、とりは昨年9月に4,000万で2LDKを買いました。
2LDKは売却時のターゲットも広い(1人暮らし、2人暮らし、3人暮らし、子育て後のシニア)ので、とりと同じ2人暮らしや、子どもは1人と決めている3人家族の一次取得には向いていると思います。
前置きが長くなりました。
今回はとりの守備範囲である一都三県から1物件ずつピックアップします！！！
ちなみに、見るポイントとしては
- 住んだ時の生活利便性
- 5-10年スパンで残債割れせず売却できるか
本来であれば新築マンションをピックアップしたいのですが、部屋ごとの価格が分からないため(ネット社会である現代、このあたりはどうにかならないかなと思っている)、中古マンションをピックアップです！ヒュイゴ！！！
目次
東京都
ライオンズタワー府中
画像出典 SUUMO
- 3,980万(坪247万)
- 53.26㎡
- 府中駅3分
- 築21年
- 26/30階
- 北西角
- 新宿38分乗り換えなし(日中21分)
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所感
はい、いきなり大本命ですこんにちは。
商業施設が駅周辺に集積し(武蔵府中ル・シーニュ/くるる府中/ミッテン府中)、徒歩圏内で生活が完結する街、府中。
駅力の指標とされている(とかいないとか)、映画館もあります。
築20年超えですが26/30階の富士山ビューですし、これだけ便利な駅の徒歩3分という立地は素晴らしいです。
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新宿まで日中なら21分乗り換えなし(通勤時は38分)。
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2012年に一度リフォームしているとのことで、(写真が最近撮影されたものであれば)そのまま住めそうなのもグッドポインツ！！
気になる資産性ですが…
駅徒歩10分、築25年で検索し、坪単価順にソートしました。
ランドマーク性のある、タワーマンションの26階をこの坪単価で買えれば、5-10年スパンでも売却に困らなそうだよね。
という所感です。
同じライオンズタワー府中の売り出しと比べても割安ですし、立地/築年/規模感が近しい、ライオンズステージ府中シティタワーと比べてもお得感あります。ましてや高層階に絞って見れば、坪247万は値付け優しみお刺身レベルです。
生活満足度だけでなく、リセールバリューを考えた時には、周辺相場よりお得な出物を買うというのが非常に大事な着眼点になってきますね。
リセールバリューを特に気にされる方は、相場感を養うか、相場感がある方に相談するのが得策だと思います！！！
画像出典 SUUMO
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立地と主な特徴と月の支払いはこんな感じ。
神奈川
パークホームズグランファースト エアリーコート
画像出典 SUUMO
- 3,880万(坪222万)
- 57.75㎡
- 鈴木町駅2分
- 築10年
- 7/15階
- 西
- 品川26分乗り換え1回(日中20分)
- 横浜19分乗り換え1回(日中20分)
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所感
京急大師線、なかなか穴場感あると思うんですよ。
乗り換えはありますが、品川にも横浜にも20分前後でいけるので、品川/横浜勤務の夫婦2人暮らしなんかはハマるんじゃないかと。
品川にも横浜にも20分前後でアクセスできて、かつ駅近の2LDKが買えるの、京急大師線しかないですからね。
2駅5分の京急川崎まで出ちゃえば何でも揃いますし、日常的な買い物は目の前のイトーヨーカドーで足りそうです。
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玄関広くていいですね。
アルコーブもありますし、L字キッチン。好みです。
画像出典 SUUMO
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眺望も、抜群とは言えませんがある程度抜け感はあります。イトーヨーカドー近いですね（笑）
気になる資産性は…
駅徒歩5分、築15年で検索かけて坪単価順にソートしました。
駅単体だとサンプルが少なかったので、京急大師線まとめて可視化。
支線と言えどもアクセス悪くない駅近をこの坪単価で買えれば、5-10年スパンでも売却に困らなそうだよね。
といった所感です。
京急川崎駅に近い順に港町/鈴木町/川崎大師/東門前/大師橋/小島新田となっていて、坪単価もだいたい京急川崎駅に近い順に高単価となっています。
同じパークホームズグランファーストの売り出しを見ても、坪単価が嵩みやすい2LDK(面積が3LDKと比べて狭いため総額は抑えられるが、坪単価に直すと嵩みやすい)が、1番お得な坪単価になっている点も買いやすいですね。
生活満足度だけでなく、リセールバリューを考えた時には、周辺相場よりお得な出物を買うというのが非常に大事な着眼点になってきます(2回目)。
リセールバリューを特に気にされる方は、相場感を養うか、相場感がある方に相談するのが得策だと思います！！！
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立地と主な特徴と月の支払いはこんな感じ。
千葉県
ファインシティ東松戸モール&レジデンス
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- 3,780万(坪217万)
- 57.53㎡
- 東松戸駅2分
- 築4年
- 16/19階
- 南東
- 東京41分乗り換えなし(日中37分)
- 千葉37分乗り換え1回(日中36分)
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所感
特別に都心アクセスが良いわけではありませんが、2路線使える東松戸駅から徒歩2分。足元にスーパーもあるので買い物利便性は抜群です。
今回紹介する中では最も築浅で、部屋も綺麗。
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16階なので、自棟被りを除けば眺望も抜けています。
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あとはここに住んだらレジャー施設使い倒したいでっす！
- 舞浜23分(乗り換えなし)
- 越谷レイクタウン20分(乗り換えなし)
- 南船橋16分(乗り換えなし)
- 新三郷14分(乗り換えなし)
- 海浜幕張24分(乗り換え1回)
全部20分前後で行けるのは、休日の選択肢が広がりそうです( *^ω^ )
気になる資産性は…
駅徒歩10分、築20年で検索し、坪単価順にソートしました。
特別お得感があるわけではありませんが、割高感もないですね。サンプルが少ないので振れ幅はありそうですが。
といった所感です。
ちょうど築10年違いで、立地がやや劣る物件が坪180万弱で売り出しています。堅めに見ても、10年後に坪180万なら売れるでしょう(今の市況が続く前提ですが)。
坪180万だと、3,132万です。
10年後の残債は、ざっくり2,700万を切るくらいでしょうから450万ほど浮かせられます。諸費用分に充てたとしても、マイナスにはならなそうですね。
生活満足度だけでなく、リセールバリューを考えた時には(以下略)
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立地と主な特徴と月の支払いはこんな感じです。
埼玉県
シャリエ朝霞
画像出典 SUUMO
- 3,980万(坪185万)
- 70.87㎡
- 朝霞駅10分
- 築8年
- 6/8階
- 南
- 池袋19分乗り換えなし(日中16分)
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所感
2LDKでと言ってるのに3LDKチョイスでごめんなさい（笑）
ちゃんと理由はあって、埼玉ってそもそも2LDKが少ないのです(千葉も)。埼玉で2LDK探すと大体が浦和/大宮/川口という立地です。今やその立地だと4,000万では買えなくなりました。
あとは売却を想定した時に、埼玉という立地なら3LDKの方が出口が見えやすいのですよね。シンプルに言えば、埼玉は3LDKの方が圧倒的に需要があるということです。
物件に話を戻します。
朝霞はザ・ファミリーの街って感じですね。エリアイメージも悪くない。池袋まで20分切る通勤アクセスも強みです。
この物件は駅徒歩10分ですが、小学校3分/中学校4分/スーパー4分/公園7分とファミリー需要が見込める立地なので、売却にも困らないかと。自分で住んでも便利でしょうしね。
アドレスとしては朝霞本町の方が人気ですが、そこは4,000万オーバー、手が出せません。
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ただ写真をご覧になっても分かるように、築浅めで綺麗、南向き、廊下側アウトフレーム、大規模、ディスポーザー(朝霞エリアはディスポーザーがあるマンションが少ない)、価格等々、トータルバランスで見れば間違いなくコストパフォーマンスは高いです。
気になる資産性は…
駅徒歩15分、築20年で検索かけて、坪単価順にソートしました。
このバランスの物件をこの坪単価で買えれば、5-10年スパンの売却にも困らないかと。
といった所感です。
ベルポート朝霞の五番館/六番館の売り出しや、アサカレジデンスの売り出しを見ても、10年後に坪155万なら問題なく売れるかと(今の市況が続く前提ですが)。
坪155万は、3,322万です。
10年後の残債は2,800万ほどでしょうから、500万ちょっと浮きますね。諸費用分考慮してもマイナスにはなりません。
生活満足度だけでなく(以下略)
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立地と主な特徴と月の支払いはこんな感じです。
オハナ北戸田ガーデニア
3LDKになったお詫びとして、埼玉はもう1物件ピックアップしたのですが、なんと記事化前に掲載終了となりました！早い！！！
画像出典 SUUMO
上落合さんの物件紹介ツイート↓
オハナ北戸田ガーデニアレジデンス
— 中央区上落合 (@Kamiochiai_Chuo) February 8, 2022
– 3,780万円(坪174)
– 北戸田9分
– 3LDK/71㎡/南向き/1F/築7年/277戸
– 美女木小11分/笹目中11分
プラウド並みのクオリティ/イオン隣接/修繕積立金定額と魅力満載なマンションです
専用駐車場付き1階住戸はいいぞ(実体験)https://t.co/WpbmzrdzVC pic.twitter.com/oGuFLtf73S
せっかくまとめていたので、戸田市のマンション相場だけ載せます！
駅徒歩15分、築20年で検索かけて、坪単価順にソートしました。
以上となります！！！！！
編集後記
いかがでしたでしょうか。【予算4,000万/2LDKを条件とするならば、とりはどのマンションを買いたいのか】をテーマに、とりが買いたいマンション、住みたいマンションをピックアップさせていただきました。
独断と偏見で選んでおりますが、少しでも楽しんでいただけたり、参考になっていれば幸いでございます。
マンション、マクロで見ると高いです。
いやそりゃもう高いです。これは事実です。
ただ、ミクロで見れば、自分自身が納得いく素敵なマンションは見つかると思います。記事中にも書きましたが、特にリセールバリューも気にされる方は、相場感を養うか、相場感ある方に相談してください。
読者の皆様が素敵なマンションに出会い、良い決断ができることを心から願っております。
過去シリーズはこちらから
2022.2.19 とり
記事に出てきた物件の掲示板
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- ファインシティ東松戸モール＆レジデンス（検討スレ） ｜ （住民スレ） ｜ （まとめ）
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