ソシオ大手町〈T-SQUARE〉のご紹介（鷹野橋商店街アーケード直結　177戸の大規模マンション）【ひろしマンション】

はじめに

こんにちはーひろしです！今回は「ソシオ大手町〈T-SQUARE〉」をご紹介します。
2021年5月に実施した「スムラボ開設キャンペーン」で「記事にして欲しい物件」としてリクエストいただいていたんですが、紹介がおそくなってしまいました、申し訳ございません。
広島地場で都市型の分譲マンション供給を続ける、「GAパートナーズ」が贈る注目の物件です。
マンションギャラリーに訪問して入手した情報をご紹介するとともに、項目別の評価と総合評価をさせていただきます。
※こちらに掲載している情報は2022年2月時点のものです。

物件概要

所在地：広島市中区大手町五丁目6番6（地番）
交通：広島電鉄「鷹野橋」電停徒歩2分
総戸数：177戸＋1戸（店舗）
専有面積：29.85㎡～88.88㎡
間取り：1R～3LDK
価格：2000万円台～5000万円台
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上15階建
竣工予定：2022年1月
駐車場：75台（機械式73台・平面式1台・店舗用平面式1台）
自転車置場：253台（スライドラック式189台・平面式64台）
バイク置き場：13台
売主：株式会社GAパートナーズ
設計：株式会社アートライフ
施工：株式会社増岡組
管理：株式会社GMアソシエ

掲示板：ソシオ大手町〈T-SQUARE〉（旧称：鷹野橋商店街再開発プロジェクト）

マンションギャラリー訪問

マンションギャラリーは、横川駅前の通りを西方向に歩いて５分ほどの場所にあります。
公共交通機関を利用する場合は、JR横川駅か横川新町のバス停が利用できます。
来客用の無料駐車場も10台近く空きがあるようでした。

マンションギャラリー案内図　出典：公式サイト

マンションギャラリー訪問時の流れは

アンケート記入[10分]
紹介ムービー視聴[10分]
マンションギャラリー内の紹介（模型や各種展示の説明）[20分]
概要説明[15分]
ギャラリー内モデルルームの紹介[15分]
商談[20分]

といった内容で所要時間は全体で1時間半程度でした。
ムービーとギャラリーは撮影NGのため、ここではご紹介できませんが、広島市中心部では珍しい総戸数150戸を超える大規模マンションということもあって、端々に自身とやる気を感じる内容でした。嬉しかったのは、モデルルーム訪問の経験者向けには不要な紹介を30分省略して時間を短縮して案内いただけるプランというのが用意されていたことです、私のように月に数回モデルルーム訪問している人間からするとありがたいプランです。

営業担当者様からは色々なお話が聞けました。
本物件が建設された土地はもともと「タカノ橋こうせつ市場」という戦後に建てられた市場で、新鮮な肉・野菜・魚が手に入る庶民の台所として長年愛された市場だったそうです。
建設が決まった時は、周辺住民の反対の声もあったようですが、最近では市場も商店街もすっかり勢いを失っていたため、売主としては商店街の中に大規模でデザイン性の高い都市型の物件を建てることで、本物件が商店街に賑わいを取り戻すための起爆剤になればという思いがあるそうです。

本物件の1階には1件分の店舗スペースがありますが、こちらについては入居する業者は決まっていますが、まだオープンの準備が整っていないようです、どんなお店になるのか楽しみですね。

モデルルームについて

ギャラリー内モデルルームの間取りは、3LDK　92.87㎡のプランでした。

Executive Style(上層階のプレミアム仕様)をベースにしていて、天井高はなんと2,800mmと延床面積以上に空間の広がりを感じられる部屋でした。
天井カセットエアコン、フィオレストーン装飾の水回り、玄関のカメラ付きインターホンなど、最近の広島のマンションでは削られがちな仕様・設備がそろっており、水回りの設備仕様も豪華で見ごたえのあるモデルルームでした。
特に特徴的だったのが、リビング横のブリックスキューブと呼ばれる小上がりです。

リビング横の小上がり　出典：公式サイト

床面に大人がしゃがんで入れるくらいの収納スペース、写真右側の階段を上がったところにワークスペースが設けられています。
コロナ渦で家で仕事をする機会も増えているので、こういった工夫で空間をうまく使うのは大事ですよね。
こちらは内装の施工前なら100万円程度の工事費で対応できるそうで、評判もよく結構採用された家庭があったそうです。
少し気になったのはモデルルームは上で述べたように、2,800mの天井高なのでワークスペースでも天井まで頭をぶつけないくらいの高さを確保できていましたが、一般住戸の天井高だと背の高い方では使い勝手が悪いだろうなーという感じの高さでした。

販売状況

2022年1月に竣工済みですでに引き渡しが始まっており、実物が見られる状態です。
現在は第5期の販売中で残りの住戸は全体の1割(20戸程度)といった感じでした。すでに購入できないプランが出てきています。

物件周辺の様子

物件周辺の様子を見てきました。

竣工済みで入居直前の様子です、カラーコーンが置かれていてまだ中には入れないようでした。

本物件の1件右隣のぶらじるさんはなんと創業75年の喫茶店でモーニング発祥のお店だそうです。
あれ、モーニングって東海地方が発祥じゃなかったっけ・・・広島ではここなのかな？

2件右隣は100円ショップダイソーです。ダイソーを運営しているの大創産業っていう広島の会社なんですよ、知ってました？

3件左隣は、なんと新しくセブンイレブンができるようです。100円ショップとコンビニがすぐそばにあるのはうれしいですね。

本物件の少し南側では「ライオンズ広島大手町」も竣工されていました。
この物件はこちらの記事でご紹介しています。

項目別評価

ここからは各項目別に評価をしていきます。
※あくまでブログ主の主観的な評価です

立地

周辺環境は以下の通りです。

周辺環境　出典：公式サイト

周辺利便施設

周辺の利便施設は以下の通りです。

周辺利便施設　出典：公式サイト

鷹野橋商店街の中にできたマンションなので、商店街の中の100円ショップや飲食店などを徒歩数分で利用できます。
このマンションが建った効果なのか、↑の表にはありませんがマンションのすぐそばに新しくコンビニができています。
スーパー、コンビニがすぐそばなので普段の買い物には困りませんね、医療関係施設も赤十字病院中心に周辺で充実しています。
教育関係施設はいずれも少し距離がありますが、学区としては比較的評判の良い地域です。

交通アクセス

交通アクセスは以下の通りです。

交通アクセス　出典：公式サイト

鷹野橋商店街のバス停と鷹野橋の電停まで徒歩2分と公共交通機関も気軽に使えます。
広島駅までは20分程度、紙屋町までは10分程度で移動できて便利ですね。

建物規模・外観

鉄筋コンクリート造・地上15階建で2棟にわかれており、全177戸と背丈は低いですが、広島市内では比較的大規模なマンションです。
鷹野橋商店街のアーケードに接続しており、雨に濡れずに移動ができます。
竣工済み物件なので現地の様子を撮影してきました。
周辺は背の高い建物が多いため、かなり囲まれ感があります、物件から距離を取って4方向から撮っています。

東側は鷹野橋商店街の入り口越しに建物が見えます。

現地建物_東側

西側は２棟の建物の側面が見えます。本物件の名前のT-SQUAREはT字に2棟の建物が配置されているからなんですが、横から見ると少しそれがわかりますね。
上空から見ると綺麗なT字になっています。

現地建物_西側

本物件の南側からの様子です。南向きの高層階は日当たりがよさそうですが、低層階は採光が厳しそうですね。

現地建物_南側

北東側からの様子です。南側の棟のバルコニーはガラス手すりで解放感がある感じでしたが、北側の棟は趣が異なり、逆梁工法で重厚感があります。
2棟で個性を出すのは面白い試みですね、選ぶ方はどこにするかかなり迷いそうですね。

現地建物_北東側

眺望

GoogleEarthを使用した、現地高層階からの眺望イメージです。

東側は、ライオンズ国泰寺、ガーデンガーデン、hitoto広島と60m級以上の背の高いマンションが視界に入ります。

東側　出典：GoogleEarth

西側は比較的視界が開けていますね。

西側　出典：GoogleEarth

南側も左右に囲まれ感はありますが視界は開けています。瀬戸内海までは距離があり見えそうにないですね。

南側　出典：GoogleEarth

北側は大きな駐車場があり、こちらも比較的視界が開けています。
手前の大きな建物はドコモ広島大手町ビル、奥に見えるのはリーガロイヤルホテル広島ですね。

北側　出典：GoogleEarth

間取り

間取りのバリエーションは34タイプと非常に多いので、代表的な3タイプをご紹介します。

まず1つ目はUS-Gタイプです。南側の棟の低層階ですね。

US-Gタイプ　出典：公式サイト

本物件では一番専有面積の狭い1Rの間取りです。
GAパートナーズの大規模物件では、上層階にファミリー向けの広い部屋、下層階にこういった狭い部屋を設けるケースが多くみられますね。
公式サイトでも、街中で暮らしながらの半投半住（半分投資半分居住）を勧めています。
独身でも若いうちにマンション購入することでいわゆるコンクリート貯金(笑)ができますが、この専有面積では住宅ローン控除が使えませんし、賃貸で高利回りというのも厳しいように思います。
間取りの話に戻りますと、一人暮らしをする分には普通の間取りだと思うのですが、とにかく間口が狭いですねー・・・。

２つ目はSN-Bタイプです。北側の棟の3階のお部屋ですね。

SN-Bタイプ　出典：公式サイト

逆梁工法なので柱がバルコニーのコンクリート手摺のところにきています。工事費が高くつくので、最近広島市の新築マンションでは見かけなくなった工法ですね。
この図面ではわかりませんが、室内に梁が出っ張らず、室内はすっきりしますし、外観にも重厚感がでます。
間取りについては、田の字に近いオーソドックスなものです。廊下側の居室の柱の食い込みで居室が非整形になっているのは少し気になりますが、暮らしやすい良い間取りだと思います。

3つ目はEN-Bタイプです。こちらも北側の棟のお部屋ですね。

EN-Aタイプ　出典：公式サイト

こちらも逆梁工法になっています。通常ベランダがある部分にキッチンがせり出している珍しい間取りですね。
角部屋で中央にもバルコニーがあるので全居室採光が採れてるのは非常に良いですね。
リビングダイニングも16.6畳と広いです。バルコニーにトランクルームがあるのもうれしいですね。そのほかにも収納スペースがしっかり設けられています。
2つ目と同様に廊下側の居室の柱の食い込みで居室が非整形になっていることと、この専有面積にしては洗面所がかなり狭いことが少し気になりますが、その点以外は暮らしやすい良い間取りだと思います。

ブランド

冒頭でもご紹介しましたが、売主は「GAパートナーズ」です。
広島マンション業界の革命児「アーバンコーポレイション」の流れを組む会社で、広島都心にデザイン性の高い都市型物件を供給しています。
（アーバンコーポレイションについては過去にこちらの記事で少し紹介しています。）

自社ブランドの「ソシオシリーズ」は広島市と周辺地域にこれまで10数棟の供給実績があります。

ソシオシリーズ実績　出典：公式サイト

個人的な印象にはなりますが、良い意味で広島地場のデベロッパーらしくない会社だなと思います。
どことは言えませんが、利益確保のためコストダウンに努め、同じような物件の量産に走るデベロッパーが多い中、個性的で質の高い物件を供給しています。
営業の方が、我々は自動車メーカーで言えばトヨタではなくマツダ、わかる人にわかればいい、全体の1割のお客さんに刺さって売れればいいという意識で作っているとおっしゃってました。
立地については、「え、ここに建てちゃって大丈夫なの？」（利便性というよりは周辺の嫌悪施設的な意味で）というような場所にマンションを建てたりもしますが、そういった不利を忘れさせ、その土地自体の価値を高めるような魅力的な建物を建てようという意識でやっているそうです。

共用設備

主な共用設備は以下の3つです。

ゲストルーム
ワークラウンジ
パーティールーム

共用設備　出典：公式サイト

こういった共用設備があるのは大規模物件ならではです。来客時は便利ですね。

あとは各階ごとのゴミ捨て場があります。これは嬉しいですね。

エントランス周りのオープンスペースとラウンジは以下のようになっています。

オープンスペースとラウンジ　出典：公式サイト

ラウンジは窓が大きくいい雰囲気ですね、オープンスペースは・・・うーんせっかく商店街のアーケードがそばにあるのにエントランス周りには屋根が無いんですね、これはちょっと勿体ないような・・・。

設備・仕様

設備仕様については、プランによって以下の3つに分かれています。

〇Executive Style
高層階プランの設備です。

フィオレストーンのキッチン、洗面台天板
ガスコンロはデリシア
天井カセットコンロ
廊下・洗面台・トイレの床タイル貼り
自動開閉便座
浴室暖房乾燥機付き
床暖房

などなど超豪華仕様です。良いですねー。

〇Superior Style
中低層階プランの設備です。

人工大理石のキッチン、洗面台天板
ガスコンロはデリシア
浴室暖房乾燥機付き
トイレは手洗い器付ローシルエットトイレ
床暖房

など標準的な設備グレードです。

〇Urban Life Style
ワンルームプランの設備です。

ワンルームプランなのでそれなりですが、賃貸仕様よりは水回りのグレードが高いですね。

価格

価格帯は2,080～5,870万円で、平均坪単価は214.8万円でした。
様々なプランがある物件なので坪単価も部屋によってかなり違いますが、相場感としては妥当な価格という印象です。

周辺価格

周辺の4物件の価格を独自に調査しました。

No	物件名	面積 (㎡)	価格 (万円)	坪単価 (万円)
1	hitoto 広島 The Tower	74.28～111.55	4,486～8,593	226.8
2	ライオンズ広島リバーゲート	52.29～88.27	3,490～5,890	220.2
3	ソシオ大手町〈T-SQUARE〉	31.06～92.87	2080～5870	214.8
4	ライオンズ広島大手町	68.67～80.97	4200～5200	207.2

※販売中の物件について過去に提示された価格で平均坪単価を出しているため、実際の販売価格とは異なる場合があります。

周辺4物件の中では3番目の坪単価です。周辺は全国区のデベロッパーが供給するブランドマンションばかりですので、それに比べると少しお手頃な価格になっています。

総合評価

良い点

鷹野橋商店街の中に建物があり、周囲に店舗や医療施設など沢山の利便施設があります。
バス停・電停まで徒歩2分で広島駅まで20分以内、紙屋町まで10分以内で移動できます。
バリエーション豊かなタイプから部屋を選べます。上層階にはハイグレードなプランも用意されています。※もう残りの部屋は少ないです。
大規模物件ならではの共用設備(ゲストルーム/ワークラウンジ/パーティールーム/各階ごとのゴミ捨て場)が利用できます。
150戸を超える大規模物件は広島では希少です。
北棟は最近では希少な逆梁工法を採用しています。

悪い点

建物周囲はかなり囲まれ感があり、日照条件の悪い部屋も多いです。大規模物件ではありますが、遠くから建物の外観を望めないのも残念です。
鷹野橋商店街のアーケードに接続していますが、エントランス周りには屋根がありません。
プランのバリエーションが多いため、居住者の属性がバラバラになるでしょう。管理の面で合意形成を取りにくい場面が発生する可能性があります。
総戸数177戸に対して駐車場は75台と半分以下です。中心部近くの物件ではありますが、さすがに設置率が低すぎるように思います。

さいごに

今回は2021年5月に実施した「スムラボ開設キャンペーン」で「記事にして欲しい物件」としてリクエストいただいていた、「ソシオ大手町〈T-SQUARE〉」のご紹介でした。いかがでしたでしょうか。

やはり大規模物件はいいですね、竣工された建物を見ているだけでワクワクしました。ちょうど入居が始まる時期でしたので、入居を控えている方々の喜びはひとしおでしょう。
このエリアのニュースと言えば、２０２３年４月に広島大学の法学部が東広島キャンパス（東広島市）から東千田キャンパス（広島市中区）に移転してきます。
広島大学の東広島への統合移転から、実に２８年ぶりとなる「都心回帰」です。
hitoto広島も竣工されて間もないですし、本物件の入居もはじまり、どんどん新しい人々の出入りが多くなりますので、それにつれて商店街も賑わいを取り戻していくのではないでしょうか。

今後も、毎月3回、10日・20日・30日に広島市内の新築分譲マンションのレビューを中心に投稿を続けていきますので、よろしければ引き続きご覧ください。

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公式サイト

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