中浦和の住み心地とマンションの紹介　『ライオンズ中浦和フォレストフォート・オハナ中浦和・エクセレントシティ中浦和』　【カネー】

さいたま市埼玉県

はいはいはいはいはい、元鉄道運転士のカネーです。

 

今回は埼京線「中浦和」駅についての記事です。

よろしくお願いします。


 

 

中浦和は何もない！？

 

私は独身時代に北区赤羽に住んでおり、結婚を機に中浦和へ引っ越しました。物件を見に来る時に中浦和駅に降り立った印象ですが、何もない！と思いました。

 

 

サンシャイン池崎にも今まで一番何もないと言われています。

 

お店が特別ないわけではないのですが、近隣の駅と比べると本当に何もなく感じます。

浦和駅は当然お店が多いわけなんですが、西浦和駅と比べても中浦和駅はお店が少なく感じます。

食べログでお店を検索しますと

  • 浦和駅　  　662件
  • 北浦和　 　 307件
  • 南浦和駅 　 223件
  • 武蔵浦和駅   171件
  • 西浦和駅    　84件
  • 東浦和駅　　80件
  • 浦和美園駅　66件
  • 中浦和駅　     54件
※食べログ調べ

他の浦和と比べても断然少ないです。これをみるとお店の数は京浜東北線沿線が圧倒してるのが分かります。

 

でも別所沼公園がある

 



公園の名前ともなっている別所沼は、洪積台地である大宮台地の谷中に位置し、台地からの湧水などが低地にたまってできたと考えられています。 沼は釣りも可能で、噴水や弁財天がある弁天島があります。沼の周囲にはメタセコイアなどが生い茂り、その間を抜けるように散歩･ジョギングコースが設定されています。 また園内には、児童広場や多目的広場、詩人「立原道浩」を記念したヒヤシンスハウスなどもあり、水と緑と広場が調和した公園として、 家族連れの散歩や学校の野外学習などに利用され親しまれています。

＜公園施設＞ 別所沼（釣り）
弁天島
ヒヤシンスハウス
児童広場
多目的広場
遊具
ジョギングコース
グリーンアドベンチャー
別所沼会館（宿泊・食事可）
トイレ

 

アクセス

さいたま市南区別所4-12-10
TEL.048-711-2290(さいたま市公園緑地協会)
JR「浦和駅」西口より徒歩20分
または JR埼京線「中浦和駅」西口より徒歩5分
■駐車場
20台(無料)

(全文リンク先より)

https://www.stib.jp/info/data/besshopark.html
 





 


 


 

 

浦和、武蔵浦和が生活圏

 

中浦和の利点としては、「浦和」、「武蔵浦和」に近いという立地の優位性が非常に大きいと思います。武蔵浦和駅には歩いて17分。浦和駅に歩くと28分と少し遠いもののバス便が充実しており平日の日中の時間帯で1時間に6本バスが運行しております。バスに乗車してしまえば浦和駅までは約10分足らずです。



 
※浦和へのバスでの注意点なのですが、朝のラッシュ時は渋滞の為時刻表通りには運行されません。その為、通勤通学で使う場合にはある程度の余裕をもってバス停で待つことをおススメします。

 

新築マンション

 

現在売り出し中の新築マンションは３つ

 
  1. ライオンズ中浦和フォレストフォート
  2. オハナ中浦和
  3. エクセレントシティ中浦和

 

ライオンズ中浦和フォレストフォート

ライオンズ中浦和フォレストフォートは価格発表がまだです。

下記がプロジェクト発表会の日程で価格もその時に発表とのことなので興味のあるかたはこちらから資料請求をして登録してみてください。完全予約制となっております。カネーも参加できれば行こうと考えております。

★◇━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

☆*:★:*:☆　プロジェクト発表会　☆:*:★:*☆

【開催日時】4/9(土)・10(日)・11(月)・14(木)・15(金)

各日　10：00AM～／1：00PM～／4：00PM～／6：30PM～

【開催日時】4/16(土)・17(日)

各日　1：00PM～

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━★◇

 

今回は眺望のイメージをもってもらうため、カネコプター(ドローン)を使って撮影してきました。

※南側　7階相当


 

※南東側　7階相当


 

※東側　7階相当


 

※西側　7階相当


 

※北側　7階相当


 



※右下の歯車の左側の字幕をオンにすると解説の字幕がでます。

掲示板：ライオンズ中浦和フォレストフォートってどうですか？

オハナ中浦和


オハナ中浦和は南西向きの部屋が既に完売しており、販売は東向きのお部屋のみです。

販売は道路側の住戸のみ、戸建側は完売


建物が完成している為、実際のお部屋が内覧できます。

興味のある方は資料請求をしてモデルルームへ来場してみてください。モデルルーム自体は武蔵浦和駅にあります。価格は2月時点の情報ですと、1階の73.65㎡が3,849万円(坪172万)から一番高くて5階の74.12㎡で4,199万円(坪186万)でした。

過去の記事は下記です。

西浦和の良さを語る　後編　[オハナ中浦和]　【カネー】



 

掲示板：オハナ 中浦和ってどうですか？

エクセレントシティ中浦和


エクセレントシティ中浦和は戸数が28戸と少ないマンションです。元々新日鉄の寮がありました。

願わくば50戸を超えていることが私の中の基準でありまして、注目してこなかったのですが、立地と設備は良いマンションだと思います。また敷地が南北に細長いので建物は西向きな点も私のポイントは高いです。一般的に、南・東・西・北の順で人気の為、南北に長い敷地の場合は開口部は東向きにすることが多いのですが、東に同規模の建物があるので、戸建しかない西側を向けたのだと思います。

価格はマンションマニアさんからの情報です。

A　2LDK+S　70.24m2 2階　5098万円　坪単価239万円

B　1LDK+S　56.5m2 3階　4498万円　坪単価263万円

C　1LDK+2S　64.41m2 2階　4798万円　坪単価246万円

Dg　1LDK　44.05m2 1階　2998万円　坪単価225万円

オハナ中浦和と比べると中浦和駅と武蔵浦和駅に近い分高く感じますが１LDKは中浦和では珍しい間取りの為、独身で購入を検討されてるのであれば悪くないと思います。広い間取りであれば断然オハナをおススメします。

掲示板：エクセレントシティ中浦和ってどうですか？

中古マンション

 



※築7年　坪単価234万

 



※築14年　坪単価149万

 

中浦和駅徒歩11分　築15年で絞ると中古マンションが３件しかヒットしません。

そのうち2件をピックアップしました。

ザ・パークハウス浦和別所は長く売出していますが、5,480万くらいからスタートしてますのでそろそろ成約してもいい価格には下がってきました。もう少し下がると買う側は嬉しいですね。

エクシオ中浦和レジデンス に関しては悪いマンションではないのですが築14年経っていますので、室内状況次第が気になります。ちなみに私はこちらのマンションを持っており1年半前に売却しました。その時の成約単価は119万ですので参考にして頂ければと思います。

 

今中浦和で買うなら新築マンション

 

先週のスーモの特集で新築マンションと中古マンションの比較を行っていました。

これは東京カンテイのデータを元に、SUUMOの編集部が2019年11月～2021年10月に販売された新築マンションと、その時期に流通した中古マンション(築10年以内)の平均価格(70㎡)を比較したものです。

中浦和駅では新築の平均価格(70㎡)4,050万円、中古が平均価格(70㎡)4,508万円でした。ほとんどの地区で新築の価格の方が高いのですが中浦和は中古の価格が高いです。※浦和駅の場合は新築平均価格6,496万円、中古平均価格6,259万円です。

これが何を意味するかというと、中浦和の新築マンションの相場は安いのです。逆に中古は数が少なく競合相手がいない為強気に出せる相場です。現状ですと中浦和近辺では中古マンションを買うのはよっぽど相場を調べてる方以外はやめたほうがいいと思います。

逆に新築マンションは見学の余地はあると思います。特に価格が割安な、オハナ中浦和は1度内覧されてもいいと思います。また、ライオンズ中浦和フォレストフォートの価格は高くならないよう願ってます。

少し前にブランズ浦和別所沼公園という中浦和駅徒歩4分の新築マンションが売り出されていたのですが、強気でだして売れるまで2年もかかって粘り切って売り切ったというマンションでした。

大京さんには早く売り切ってほしいので価格おねがいしまああああす！！

 

リセールを重視で余裕のある方は浦和へ

 

さいたま市の浦和で新築マンションを買うなら「プラウド浦和」なのか　【カネー】



余談となりますが、先日上記の浦和の記事にてパークホームズ浦和仲町3丁目が駅から10分以上離れており、リセールは期待できないのではないかと書かさせて頂いたのですが、読者様からリセールは悪くないのではないかと指摘がございまして調査しましたところ、東側高層階のお部屋が7,900万円で成約しておりました。成約坪単価は353万円です。マンションコミュニティに下記のデータが残っているのでそれを元に鑑みますと今回成約した13階の南東角部屋73.82㎡のお部屋は高くても坪300万ほどで新築時に購入したものと考えられます。

13F-西3LDK70.23 平米6290万円296万円
13F-南東3LDK68.78 平米5570万円267万円

※マンションコミュニティより

引渡しから1年も経っていない状況で坪50万も値上がりしています。22.33坪のお部屋なので単純に1,000万以上の値上がりということです。資産性を重視されるのであれば浦和のような人気エリアで買うことが大事ということが改めて分かった気がします。ただ、住宅の購入はあくまで実需であり投資ではありません。それぞれ各個人の事情や地縁、時期や予算など多くの要素があると思います。資産性だけで選んだ場合に、もしリセールが悪ければとても後悔する買い物になってしまうと思います。資産性はあくまでも物件を決める要素の１つだけを念頭において物件選びをされることをおススメ致します。

 

結局、中浦和は住みやすい

 

リセールを狙うのであれば、埼玉であれば浦和や大宮の駅近のマンションを買うべきだと思います。しかしながらマンションは実需として買う方がほとんどです。

浦和や武蔵浦和が日常使いできて、価格も浦和や武蔵浦和と比べて手頃な中浦和は住みやすいです。私も最初中浦和でマンションを買ったのは価格が手頃だったのが大きかったですし、いざ住んでみたら確かに中浦和駅には何もなかったですが、大きい買い物や家族で遊ぶときは浦和や武蔵浦和に気軽に出かけられるのでとても快適でした。当然お金に余裕があれば浦和や武蔵浦和でマンションを買いたかったのですが、子育てをしている私にとってリセールだけを目当てに月々の支払が生活を圧迫する可能性がある買い物はできませんでした。浦和駅や武蔵浦和駅で探してるけど予算が厳しいという方は是非中浦和駅を候補にいれてください。

※尚、単身の方にはあまりおススメ致しません。もっと便利で飲食店が多い駅に住まわれた方が快適だと思います。

 

最後にすんで埼玉さんがYouTubeで中浦和の良さを以下のようにまとめておりますので記載します。

 
  • 今後中浦和の相場が思いっきり上がるかというとそれはない
  • 中浦和がいきなり人気がなくなることは想像できない
  • 堅実に推移していくだろう
  • 買った物件が目減りしていくのではなく、維持していくのは心の支えになる

※動画の埋め込み許可ありがとうございました。
最後までご覧頂きありがとうございました。

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2 件のコメント

  • 運営ちゃんとしろ より:
    2022年3月19日 12:33 AM

    全体としては間違いが少ないのに、何でオハナ中浦和を入れるのか。
    あれは中浦和物件じゃなくて、西浦和物件だと既に指摘されてる。

    結局、浦和、武蔵浦和に引け目を感じつつ、何とか西浦和を自己納得させたいだけの記事ですね。

    中浦和→武蔵浦和は遊歩道ぐらいは触れなさいよ…

    返信する
    • カネー [北関東] より:
      2022年3月21日 4:06 PM

      運営ちゃんとしろさん

      いつもコメント頂きありがとうございます。

      遊歩道の件ご指摘ありがとうございます。
      そうですね、ご指摘通り触れるべきでした。

      今後ともご指摘頂けますと助かります。
      よろしくお願い致します。

      カネー

      返信する

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