『マンション需要』がけん引する京都市中心部の土地価格。京都中心部のマンション分譲価格はこれからどうなる?【kyoto1192】

公示地価とは

公的機関が公表している『公示地価・基準地価・路線価』はいずれも日本各地の「土地の値段」になります。

『公示地価』・・・国が調べた「都市の土地価格の目安」適正な地価の形成に役立てるために国が公表しているもので、一般的な土地売買の際の指標や、公共事業の取得価格の基準となっています。

『基準地価』・・・都道府県が調べた「都市以外も含む土地の適正価格」目的は公示地価とほぼ同じで、調査の主体が都道府県となります。

『路線価』・・・国税庁や市町村が算定した「税金算出の基になる土地の価格」国税庁が相続税や贈与税の算出のために決めている土地の価格です。

今回は公示地価について。

では国土交通省がこの3月22日に発表した京都府の2022年公示地価(1月1日時点)を見て行きましょう!!

(2022.3.23 京都新聞記事より)

公示地価　２年ぶり上昇
全国0.6% コロナ影響緩む

京都0.3%プラス
土地需要底堅く

商業地はプラス0.5%だった。京都市は0.7%上昇(前年は2.1%下落)で、交通利便性が高い市中心部を中心に上昇した。コロナ禍で宿泊施設用地の需要が落ち込んだが、マンション用地が伸びた。観光客の激減で昨年は6.9%下落した東山区も0.2%の上昇に転じた。

住宅地は0.1％上昇した。京都市内が堅調だったほか、大阪に近い長岡京市や向日市も伸びた。

工業地はプラス2.2%。新名神高速道路全線開通を見据え、久御山が5.8%、城陽市が3.9%と高い伸びを記録した。

向日市171号線沿いトイザらス跡地には野村不動産による約7000坪の物流施設『Landport京都南』が建設中。「テナント募集中」の看板が設置されています。コロナ禍による巣ごもり需要によってより一層拍車がかかったEC市場。日本の投資市場の中でも物流施設に海外投資家の関心が高まっていると言われています。

現地撮影2022.3.3

京田辺市にはAmazonが入った物流施設が。物流施設に投資、開発、管理、運営しているアメリカ合衆国の不動産会社『プロロジス』。

(2o22.3.23 日本経済新聞記事より)

公示地価、大阪が下落率全国上位
関西の観光地、明暗
【ミナミ】訪日客依存で苦戦
【京都市】国内客見込み回復

「インバウンドの影響が強い大阪・ミナミに比べて京都市は国内観光客の需要も大きく、その期待感が差としてあらわれたのではないだろうか」

祇園エリア、八坂神社や清水寺のある東山区は上昇。春休みに入ると着物姿の観光客多く見かけるようになりました。京都は国内にも強い観光地であるのを実感しました。

現地撮影2022.3.21

清水寺の涅槃こけし

現地撮影2022.3.9

インバウンド時は訪日旅行者で溢れていた京都ですが、コロナ禍で訪日旅行者が消滅すると、逆に今がチャンスとばかり国内観光客が大挙してやって来ている印象です。

世界中からの観光客が消えた2020年5月2日(土)GWの八坂の塔のたもと。あの世界終わったようなキーンとした空気感は凄まじかったです。

現地撮影2020.5.2

「一部のブランドホテルの出店意欲は強い」

西本願寺前で現在建設中なのがタイのラグジュアリーホテル『デュシタニ京都』。

現地撮影2022.3.21

京都駅前の『京都中央郵便局』はオフィスとホテルが入る複合商業施設に建て替えられます。高級ホテルの誘致を目指しているとの事です。

現地撮影2022.3.12

京都府内で上昇率が最も高かったのは京都市下京区の四条大宮で9.2%の上昇。ホテル用地だった場所にマンションが建設され、富裕層がセカンドハウスとして購入するケースも多い。

四条大宮といえば阪急「大宮」駅前に建設中の『レ・ジェイド京都四条大宮／日本エスコン』　

坪単価@400万円、大宮駅前に億ションが建つ時代が来るとは・・・

※掲示板：レ・ジェイド京都四条大宮ってどうですか？

現地撮影2022.3.24

ガラス張りのホテルのような外観になるようです。いつ外観が披露されるのか待ち遠しい物件です。

現地撮影2022.3.24

餃子の王将1号店が燦然と輝く四条大宮の街。

現地撮影2022.3.25

リラクゼーションの看板が妖しく光る街。

たこ焼き屋で飲むのが大宮流。

堀川松原に建設中の『レ・ジェイド京都堀川／日本エスコン』はホテル計画の標識が長らく設置されていましたが、新築分譲マンションとなりました。

※掲示板：レ・ジェイド京都堀川ってどうですか？

現地撮影2022.2.26

マンションが地価を下支えする構図だ。収益性はマンションよりホテルの方が高いとされるが、「取引価格はコロナ前と変わっていない」というのが関係者の実感だ。

(2022.3.23 京都新聞記事より)

マンション需要けん引
コロナ禍宿泊施設低迷

「コロナ禍で不動産市場はマンション『1強』の状態になった。市中心部の物件は富裕層に人気で、地元住民は郊外で探すケースが多い』

阪急阪神不動産(大阪市)は、2022年度に中京区や上京区などで6棟、計160戸のマンション分譲を計画する。供給戸数は前年度から2割増える見通しで、担当者は「コロナ後の土地の入札ではホテル開発業者の参加が減った」(総務部)

堀川通姉工事通の角の更地、ホテル『(仮称)レッド・プラネット京都二条』の建設標識に『建設中止』のシールが上から貼られています。ホテルの標識の設置日は2020年2月、コロナ直撃で2年間更地のままでした。

現地撮影2022.2.25　 ※現在標識は外されています

その更地の向こうに見えるクレーンは

現地撮影2022.2.25

阪急阪神不動産の『ジオ京都姉小路』・10階建・総35戸

※掲示板：ジオ京都姉小路ってどうですか？

現地撮影2022.2.25

京都御苑の北、『ジオ京都御所北』は坪単価@400万円で竣工後ゆったりと完売しました。総18戸

※掲示板：ジオ京都御所北ってどうですか？

現地撮影2022.3.23

完成間近の『ジオ御所北寺町通』はこの3月から販売開始予定でしたが販売中止となりました。一棟で売れたのでしょうか。

現地撮影2022.3.23

長岡京市では移転した長岡京病院跡地に新たな『ジオ』の計画が。

現地撮影2022.3.3

・長岡京市開田4丁目・13階建

現地撮影2022.3.3

現在『ジオ】分譲中の新築マンションとして

●ジオ西大路御池ザ・テラス(53戸)
●ジオ京都山科(76戸)
●ジオ京都北山(23戸) ／2022年1月完成済み
●ジオ京都二条(88戸) ／2022年2月完成済み

現地撮影2022.3.23 　ジオ西大路御池ザ・テラス

JR亀岡駅(亀岡市)とJR長岡京駅(長岡京市)近くで開発を手掛ける近鉄不動産(大阪市)は「京都市内の物件と比べて価格が安く、住戸面積も広いため、ニーズが強い」(経営企画室)

JR亀岡駅前で建設中の

『ローレルコート亀岡駅前／近鉄不動産』・15階建・総96邸

※掲示板：ローレルコート亀岡駅前ってどうですか？

現地撮影2022.3.8

収容人数約21,600人の「サンガスタジアム by KYOCERA.」が目の前です。

現地撮影2022..3.8

JR長岡京駅より徒歩9分に建つ

『ローレルスクエア長岡京ザ・マークス／近鉄不動産他』・13／10階建・総381戸

※掲示板：ローレルスクエア長岡京ザ・マークスってどうですか？

現地撮影2022.3.8

マンション前に公園が設置されました。

現地撮影2022.3.8

20年の新築マンション価格の年収倍率では、京都府は前年比0.52ポイント上昇の11.34倍となり、全国で東京に次いで高かった。

コロナ禍を経て資材費や物流費は高騰しマンションや住宅の価格は高止まりしている。

「ファミリー層にとって手が届きにくい価格帯になりつつあり、契約率が悪化する懸念もある」

東京に次いで新築マンションの年収倍率が高かった京都。御所周辺、京都中心部は富裕層にしか買えない住宅価格になっています。

京都中心部『田の字地区』新築分譲マンションの供給が5年ほどない北東部エリア。宿泊施設「コープイン京都」跡地、分譲マンション計画とも噂されるバリケードには『近鉄不動産』の名前が。新築分譲マンションなら坪500万円を越えるような末恐ろしい価格になるのでしょうか。。

(2022.3.23 京都新聞記事より)

府内公示地価
京都市中心部で堅調
商業・住宅・工業地
全用途上昇

京都市内の商業地は

京都市内の商業地は伏見、南、山科区を除き上昇に転じた。観光客の激減で昨年は6.9%した東山区も今年は0.2%の上昇となった。コロナ禍で宿泊施設や店鋪の新設需要はいったん低下しているが、ワクチン接種の進展などからすでに国内観光客はもどりつつあるため、今後の観光需要回復への期待が地価の動きに表れた形にとなった。

『まん防』明けで賑わいがもどりつつある祇園・花見小路

現地撮影2022.3.21

京都市外の商業地は

JR向日町駅前の再開発が進む向日市のほか、幹線道路の拡幅工事が行なわれている長岡京市も大きく伸びた。

JR向日町駅の東側には日本電産の新たな街ができつつあります。駅前にはJR西日本不動産開発 らによるタワーマンションが計画されています。

現地撮影2022.3.8

JR長岡京駅から伸びる天神通。

現地撮影2022.3.3

京都市内の住宅地は

住宅地は、京都市内で0.5%上昇した。上京区、中京区、下京区が今年も上昇したほか、北区や左京区などがプラスに転じてコロナ禍前の水準に戻った。伏見区と山科区は下落が続いています。

個別地点では、住宅地として人気が高い上京区の京都御苑西側に位置する小川通一条下ルが前年の横ばいから今年は6.3%上昇となり、府内で最高の伸び率を記録した。

桜が見頃の京都御苑内『出水の枝垂桜』

現地撮影2022.3.25

その御所西エリアに位置する、小川通一条、「カフェデコラソン」を下がると『グレーシィ一条』・1989年建築・総26戸が見えます。住宅地という風情のエリアで何が価格上昇の要因になったのでしょうか？

そこから西へ行くと京都でもいち早く咲く『一条戻橋の河津桜』があります

現地撮影2022.3.23

京都市外の住宅地は

京都ー大阪間に位置し、住宅需要が根強い長岡京市でも上昇が続き、宇治市や向日市、大山崎町、久御山町が上昇に転じた。城陽市と与謝野町は横ばい。

『コロナ禍によって停止した地価上昇が再び始まったのは好調なマンション需要が要因の一つ』

駅の近さなどの利便性で土地が選別される傾向は変わらないといい『地価の回復は二極化している』

コロナ禍で誰もが地価の下落を期待しましたが、国内観光客の『京都人気』による期待感、ホテルに代わってマンション開発業者による用地取得が増え、地価下落に歯止めをかけています。

厳しい高さ規制でマンションの供給戸数が限られるため、ユーザーの住宅ニーズが満たされていず、地価上昇の要因の一つともなっていると思われます。

御所南小学校エリア、柳馬場通、外観が見えてきた『パークホームズ御所南　松風邸／三井不動産レジデンシャル』

大通りから内に入ると【高さ規制15mエリア】になるため、5階建、よって戸数19戸と小規模になります。坪単価@410万円

※掲示板：パークホームズ御所南松風邸ってどうですか?

現地撮影2022.3.12

その柳馬場通を北へすぐ、同じく三井不動産レジデンシャルによる新計画『パークホームズ御所南水月邸』。やはりこちらもスモールラグジュアリーの5階建、総19戸。大体このぐらいのサイズが多い中心部ではマンションの差別化(共用部の独自性による差別化)が難しいと思われます。となるとブランド力と立地になってきますね。土地がない京都の中心部では共用部が充実した全邸南向き大規模マンションなんてもう出てきませんね、多分。

※掲示板：パークホームズ御所南水月邸ってどうですか？