はいはいはいはいはい、元鉄道運転士のカネーです。
今回はヴェレーナ大宮大成のモデルルームに行って参りましたので記事にしました。よろしくお願い致します。
物件概要
| 所在地 | 埼玉県さいたま市北区大成町四丁目359番1の一部（地番） |
|---|---|
| 交通 | 埼玉新都市交通伊奈線（ニューシャトル）「鉄道博物館」駅徒歩9分、 JR京浜東北線、埼京線・川越線、高崎線、東北本線、湘南新宿ライン、東北・北海道新幹線、秋田新幹線、山形新幹線、上越新幹線、北陸新幹線、埼玉新都市交通伊奈線（ニューシャトル）、東武野田線「大宮」駅徒歩30分、 JR川越線「日進」駅徒歩18分 |
| 用途地域・地区 | 準工業地域・法22条区域 |
| 敷地面積 | 1,475.52m²［登記簿（予定）・建築確認対象敷地面積・実測］ |
| 建築面積 | 410.82m² |
| 建築延床面積 | 3,371.30m²（エレベーターの昇降路の部分78.40m²、共用廊下等の部分234.31m²、自動車車庫等の部分98.70m²、備蓄倉庫の部分4.48m²、宅配ボックスの設置部分10.50m²の容積対象外面積を含む） |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造 地上14階建 |
| 総戸数 | 41戸（他に管理員室1戸） |
| 建築確認番号 | BCJ21本建確126［令和3年（2021年）10月27日付］ |
| 駐車場 | 敷地内25台設置［平置式25台（身障者用1台含む）］［月額使用料：未定］ |
| 自転車置場 | 敷地内82台設置［2段式（上段ラック式31台、下段スライドラック式51台）］［月額使用料：未定］ |
| ミニバイク置場 | 敷地内4台設置［月額使用料：未定］ |
| インターネット月額使用料 | 1,650円 |
| 自治会費［月額］ | 未定 |
| 分譲後の権利形態 | 所有権：専有面積割合による所有権の共有、建物：専有部分は区分所有権、共用部分は専有面積割合による所有権の共有 |
| 竣工予定時期 | 2023年9月下旬予定 |
| 入居予定時期 | 2023年10月下旬予定 |
| 管理形態 | 区分所有者全員で管理組合を設立し、管理組合より管理会社に委託管理（通勤管理方式） |
| 管理会社 | 大和地所コミュニティライフ株式会社 |
| 設計・監理 | 株式会社エフティー建築設計事務所 |
| 施工 | 今井産業株式会社 |
| 売主 | 大和地所レジデンス株式会社 〒105-0003 東京都港区西新橋2-8-6 東京都知事（3）第91090号、（一社）全国住宅産業協会会員、（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟 |
立地
※公式HPより 大宮駅へは徒歩32分 自転車で11分
大宮駅を利用できる立地ですが、大宮駅最寄りのマンションではありません。ニューシャトルの「鉄道博物館」が徒歩9分で最寄りになります。次に近い駅は埼京線・川越線の「日進」駅で徒歩18分。大宮駅には徒歩32分、自転車で11分の距離です。
このマンションで押したい立地は駅ではありません。
商業施設と教育環境です。
ステラタウンまで徒歩21分 自転車で8分
上記3つがあるだけで、子ども2人育ててるカネー的に最高の立地です。通勤は少し我慢してでもそれに有り余る跳ね返りが私の中にはあります。それくらいイオンは小さい子どもがいると癒しの場となるのです。ロジャースも食材が安いですし、遊びに行くならステラタウンと使い分けができる立地です。
日進小学校 徒歩10分
日進中学校 徒歩5分
教育施設への徒歩分数が素晴らしいです。特に中学校は部活などで帰りが遅くなるので近いと安心される親御さんもいるのではないでしょうか。私も小学校と中学校の位置は物件を選ぶ時に重視していました。
デザイン
※外観 ＨＰより
うおおおおおオオオぉぉ！
見てください、輝いてます！
ヴェレーナシリーズはデザインがカッコイイかつオシャレです。
何と言ってもグッドデザイン賞を獲得している「オープンエアリビング」
残念なことに今回は1階部分にしか奥行のある「オープンエア」は採用されていませんが、それ以外の住戸もウッドデッキのバルコニーとなっておりリビング窓を開け放つとリビングとつながる広い空間が生まれます。
奥行4ｍのオープンエアバルコニー。注 当該物件の1階住戸以外のバルコニーは奥行2ｍ
通勤
ニューシャトルに乗る必要があります。
ニューシャトルとは埼玉県さいたま市大宮区の大宮駅から同県北足立郡伊奈町の内宿駅までを結ぶ埼玉新都市交通の案内軌条式鉄道（AGT）路線です。車両は6両つないでいますが1車両あたりのドアは１つです。
※ニューシャトル 鉄道博物館駅時刻表
上記はそれぞれ上野東京ラインと埼京線を使った通勤シミュレーションですが仕事で頑張った時はご褒美にブルジョア通勤をしましょう。
大宮～上野・東京間の定期券をSuicaにいれておけば改札で特急券代だけ差し引かれて新幹線に乗れます。
大宮～東京は新幹線で25分、自由席で1,070円です。通勤ラッシュがない社内は癒しの空間です。上野東京ラインのグリーン車の事前料金が780円、車内料金が1,040円ということを考えると新幹線通勤悪くないですよね。
大宮から東京ブルジョア移動したら快適すぎた。
— カネー (@traincokane) February 8, 2022
やっぱ通勤はこれだ。 pic.twitter.com/s8M7YzJO8g
間取り
Ａタイプ１階 オープンエアリビングが約6.1畳
Ａタイプ２階から９階
Bタイプ1階 オープンエアリビングが約7.1畳
Bタイプ2階から14階 一般的な間取りの中住戸
Ｃタイプ お風呂に窓があるタイプ
Dタイプ コーナーサッシがポイント
Dタイプ コーナーサッシ
充実設備
- 天然御影石キッチンカウンター
- ミストサウナ付きガス温水浴室乾燥機
- ミュージック機能付きリモコン
- 保温浴槽
- 床暖房
- 食器洗い乾燥機
特に御影石のキッチンカウンターとミストサウナは久しぶりに見た気がします(笑)
ほとんどが人工大理石のカウンターですが御影石は高級感がありますね。モデルルームでも感動しました。
※御影石のカウンターの例 本物件のものではありません。
敷地配置
- 駐車場設置率60%、駐輪場設置率200%を確保.
- 駐車場は全区画平置をご用意。
理由は用途地域と前建物です。
用途地域ですが準工業地域になります。準工業地域は小さな工場などが建ち並ぶエリアです。さいたま市の準工業地域は高度地区の設定がありません。その為、容積分を目いっぱい上に伸ばすことができるのです。まわりの第一種住居地域や第二種住居地域では高度地区15ｍや20ｍが設定されています。当該地がもし第一種住居地域や第二種住居地域だった場合は建物の高さを6階、もしくは7階にまでしか伸ばすことができず、わずかな空き地に機械式駐車場を設置していたマンションだったでしょう。
上記は敷地を北側から眺めた図です。右側に高い建物があります。この建物を避けるため建物を西側に寄せ、容積いっぱいに上に伸ばすことによって平置きの駐車場がうまれました。今回のような広くない敷地で高度地区が設定されている用地では平置き駐車場はうまれなかったでしょう。
価格
102 4,698万円 Bタイプ 70.40㎡ 坪220万
401 4,698万円 Aタイプ 68.20㎡ 坪227万
502 4,898万円 Bタイプ 70.40㎡ 坪229万
701 4,998万円 Aタイプ 68.20㎡ 坪241万
802 5,028万円 Bタイプ 70.40㎡ 坪235万
1003 5,398万円 Cタイプ 71.50㎡ 坪249万
1101 5,598万円 Dタイプ 74.20㎡ 坪249万
1202 5,198万円 Bタイプ 70.40㎡ 坪243万
1303 5,598万円 Cタイプ 71.50㎡ 坪258万
管理費(月額)
13,500円～14,690円 197円/㎡
修繕積立金(月額)
6,140円～6,680円 90円/㎡
駐車場(月額)
11,000円
駐輪場(月額)
100円～200円
バイク置場(月額)
2,000円
※上記の月々の費用は予定であり変動する可能性があります。
比較
大宮駅近隣の新築マンション
大宮スカイ＆スクエア ザ・タワー 坪370万前後
ザ・パークハウス 大宮吉敷町翠邸 坪286～325万
ルピアコート大宮ザ・ゲート坪319万～335万
中古物件(近隣)
築1年 坪224万 注意：１ＬＤＫの為単価は高めとなる
築4年 坪235万
大宮駅近い物件の坪単価と比べると安く感じますが、資産価値でいうと大宮駅から近いマンションのほうが高いです。
ヴェレーナ大宮大成も資産価値を気にしたいところではありますが、どちらかというと住環境と月々の支払いに重点を置く方にお勧めしたいマンションです。下記のような新築戸建と比較検討しても良いエリアだと思います。
マンションの良さは、セキュリティと耐震性、手間がかからないことにあります。
マンションに住みたい、大宮駅の恩恵を受けたい、かつ月々の支払を15万ほど(35年住宅ローン、0.3％代の金利適用)に抑えたい方は資料請求してみてください。
今後のスケジュール
4月3日(日)までにご希望の住戸エントリーを受付しています。エントリーを参考にして第1期1次の分譲住戸が決定。希望が重複した場合は抽選となります。契約は4月中旬からです。
※モデルルームにキッズルームが備えられていますので、お子さん連れでも長時間お話しを聞くことができます。私は3時間聞いてましてさすがに疲れましたが…
大宮プラスワン
ヴェレーナ大宮大成の立地としては大宮駅よりは北側に1駅いくことになります。
少し前までは埼玉の物件の仕入れをするときは大宮駅までと都内の業者様は言っていたのですが、今は価格の高騰があり大宮以北でも仕入れている業者様が多い印象を受けます。
大宮プラスワン※の駅たちの魅力もどんどんあがってきております。
※大宮プラスワンとは
- JR宇都宮線「土呂駅」
- JR高崎線「宮原駅」
- 川越線、埼京線「日進駅」
- 東武アーバンパークライン「北大宮駅、大宮公園駅(ワンではないが距離的に)」
- ニューシャトル「鉄道博物館、加茂宮駅(ワンではないが距離的に)」
人気の大宮で希望の物件が見当たらないかたは、是非こちらのエリアも検討してみてください。
ご覧頂きありがとうございました。
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