はいはいはいはいはい、元鉄道運転士のカネーです
今回は西浦和からカネッタ君2号(自転車)で約20分、クレヴィア朝霞台をご紹介します。
クリスティーヌさんも取り上げられてましたので併せてご確認ください。
私は以前仲介会社で働いておりましたが朝霞市とは縁があり中古マンション2件、土地1件、中古建て2件を取引させて頂きました。取引の中で朝霞を検討する方と多くの方と出会ってきましたが、ご夫婦、もしくはご夫婦とお子様という組み合わせでした。今回はマンションマニアさんが単身女性におススメと言われていましたので自分が30代の独身男性だという設定でモデルルームに行って話を聞いてきました。
また、専有面積が狭い間取りを多く採用しているマンションが朝霞台で需要があるのかどうかも気になっておりましたので併せて調査してきました。
目次
物件概要
所在地埼玉県朝霞市西原1丁目4番12（地番）
交通
東武東上線「朝霞台」駅 徒歩3分
ＪＲ武蔵野線「北朝霞」駅 徒歩2分
敷地面積
1,162.04㎡
建築面積
620.88㎡
延床面積
6,146.90㎡
用途地域
商業地域
総戸数
84戸（地権者住戸22戸含む、その他店舗1区画）
構造・階数
鉄筋コンクリート造 地上15階建
建物竣工時期
2023年11月上旬（予定）
入居予定時期
2023年12月下旬（予定）
駐車場台数／使用料
27台（機械式駐車場）／使用料未定
駐輪場台数／使用料
126台（スライド式6台、2段下段スライド式101台、平置19台）／使用料未定
バイク置場台数／使用料
3台／使用料未定
管理会社
伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社
売主
伊藤忠都市開発株式会社
国土交通大臣（5）第5744号 、（一社）不動産協会会員、 （一社）不動産流通経営協会会員、（公社）不動産取引協議会加盟
〒107-0052 東京都港区赤坂2-9-11
掲示板：クレヴィア朝霞台ってどうですか？
立地
※公式HPより
最寄り駅は東武東上線の「朝霞台駅」ではなくJR武蔵野線の「北朝霞」駅です。「朝霞台」駅は徒歩3分、「北朝霞」駅は徒歩2分。
JR武蔵野線の駅名ではなく、都心に向かう東武東上線の駅名をマンション名に採用しております。JR武蔵野線の冷遇っぷり…
どちらでもいいんですが、オハナ中浦和(オハナ中浦和もJR武蔵野線の「西浦和」駅が最寄りなのに都心に向かうJR埼京線の「中浦和」駅の駅名がマンションに採用されました)の時と同じような気分にさせてくれます。結局都心が正義なのですね。
建て替え事業
今回のプロジェクトは建て替え事業です。以前はグリーンコーポ朝霞台第2という分譲マンションが建っていました。
もともと7階建てのマンションだった為、容積率が余っており建て替えの費用は余った容積率を販売することにより事業が成り立っております。このような事業ができるマンションは非常に稀です。立地がよくかつ容積率が余っていない限りはもともと住んでいた地権者が建て替え費用を払わないといけないのですが、クレヴィア朝霞台はそのようなことなく、建て替えが叶っています。
非分譲住戸がある故で考えられるデメリット
デメリットと捉えるかは個人の主観によりますが、建て替え事業の為に非分譲住戸が多く存在します。上記の灰色の場所は非分譲住戸です。
つまりグリーンコーポの所有者を優先的に各住戸に割り当てているのです。営業の方から聞いたところ非分譲住戸の方は高齢者が多いとのことです。
個人的にですが、非分譲住戸の人たちのおかげで建て替えられたので、えらそうにされないだろうか、マウントをとられないだろうかとい懸念する方がいるのではなかろうかと思いました。
全てが分譲のマンションは当然皆様が同じように購入しているので考え方はあまり違わないと思います。
でもこちらのマンションは40年も前からこの場所に住んでいた方たちと一緒に住み始めるのです。まったく違う考えの方と同じ建物でお住まいになることになるでしょう。
非分譲住戸の割り当てられた方のみ管理費を安くするといったような不公平なルールはないとのことです。ただし、駐車場に関しては先に非分譲住戸の方の募集を募ると言っていましたので、そこは旧所有者が有利な面があると思います。
私が考えた1番のネックは旧所有者に高齢者が多いということです。近いうちに相続が発生する可能性も考慮にいれないといけないのではと考えました。旧所有者は今の相場で購入しているわけでもなく住宅ローンを組んでいるわけでもありません。もし相続人が関東以外に住んでおり売却を考えたときに、朝霞の市場を把握していなければ安く売ってしまう可能性があるのではないか。それが何回か続くと成約価格が世にでてしまうのでマンション全体の価値が下がる可能性はあります。もちろんそうならないことが良いですが、私の考えるデメリットとして書かさせて頂きます。
間取り 予定価格
Aタイプ 2ⅬDK 54.94㎡ 二面採光でウォークインあり。
13階 4,900万円台 坪単価 294万
10階 4,900万円台 坪単価 294万
7階 4,800万円台 坪単価 289万
4階 4,700万円台 坪単価 282万
B2タイプ 40.93㎡ 独身だとちょうど良い間取り。住宅ローン控除が使えないのが惜しい。
13階 4,000万円台 坪単価 322万
10階 3,900万円台 坪単価 314万
7階 3,800万円台 坪単価 306万
Cタイプ 68.43㎡ 三面採光で一番広い間取り。旧所有者の割り当てが一番多いので供給は6戸と少ない。
12階 6,300万円台 坪単価 303万
7階 5,700万円台 坪単価 274万
4階 5,600万円台 坪単価 270万
Dタイプ 55.84㎡ サービスルームは採光がとれないのが懸念。納戸のような使い方にするしかないか。
13階 5,100万円台 坪単価 301万
7階 4,500万円台 坪単価 265万
4階 4,500万円台 坪単価 265万
Eタイプ 60.34㎡ 真ん中の洋室の採光はとれない。開け放してリビングと同じように使うかを検討する必要あり。
13階 5,400万円台 坪単価 295万
10階 5,300万円台 坪単価 289万
4階 5,000万円台 坪単価 273万
Fタイプ 63.70㎡ 二番目に広い間取り。東側の眺望は隣に建物がある為、低層階はあまり期待ができない。
13階 5,700万円台 坪単価 295万
10階 5,700万円台 坪単価 295万
4階 5,300万円台 坪単価 274万
予定価格がでる前に記事を書いていて価格は、平均坪単価は300万は越えずに200の後半でくるだろうと予想していたのですが、その通りの金額でしたので少し自信になりました(笑)
間取りに関しては西向きのAタイプBタイプはそれぞれ使いやすいかと思いましたが南向きのＣタイプからFタイプの間取りは微妙かなーと思いました。
新築マンションを売ってたことあるのですが自分が営業マンだったら、何で採光とれない部屋つくったんだよって文句言ってる気がします…おそらく設計上仕方なかったのだと思いますが。収納が少ない気がしますがこちらはまだ建築前なので部屋の面積を減らして収納にすることは可能とのことです。いくつかプランがありましたので気になる方はモデルルームへどうぞ。
近隣物件
新築
プレシス朝霞台グリーンパークス・プレシス朝霞台パークフロントプレシス朝霞台グリーンパークス 3,900万円台予定～5,200万円台予定 54.56m2～66.68m2 坪単価235万～257万
プレシス朝霞台パークフロント 3,600万円台予定～5,100万円台予定 45.83m2～66.24m2 坪単価254万～259万
ファミリーにはこちらの方がお求めやすい気がします。こちらも後日モデルルームに来訪しようと思います。
中古
在庫
築2年 坪単価306万
築4年 坪単価304万
成約
築2年 成約坪単価324万
築9年 成約坪単価217万
築10年 成約坪単価205万
築10年 成約坪単価222万
築10年 成約坪単価184万
プラウド朝霞台とザ・パークハウス朝霞台、それぞれ新築時より高い価格で販売されています。
営業マンに朝霞台は新築時より高い価格で売れているんですと煽られましたが、勘違いしてはいけません。
あくまでも販売価格であり成約価格ではないのです。プラウド(野村)とザ・パークハウス(三菱地所)が強気に新築時より高く売出してるからってクレヴィア朝霞台を買って新築時より高く売れるわけではありません。というか新築時より高くは売れないでしょうね。
注目するは築10年での成約単価です。近隣の築10年は坪200万円の前半で動いています。
仮にクレヴィア朝霞台の坪295万(13階 5,700万円台 63.70㎡ )のお部屋を住宅ローン0.5の金利、35年組んだ時とします。
10年後の残債は4,171万円で坪単価にすると216万です。
近隣をみてると今の相場であれば築10年経ったあとクレヴィア朝霞台が坪216万で売れないのは考えづらく、ローン35年組んで月々の支払が問題なければ売却の際に残債割れする可能性は低いでしょう。
※購入時の諸費用、売却時の仲介手数料は考慮にいれておりません。
カネコプター(眺望)
秘密道具の１つカネコプターは、上空からの眺望を撮影します。モデルルームの眺望イメージが明るい晴れた日の設定だったので私は天気の悪い日に撮影しました。そういえば賃貸の仲介をやっていた時によくお客様に話してました。「天気の悪い日の内覧はあまりよいイメージが湧かないかもしれませんが、今日より悪くなることはありません。最低な条件を見ておけば住んでみてからがっかりすることはありませんよ」ってね。
南側 15 階相当
西側 15階相当
南側 8階相当
西側 8階相当
動画
※右下の歯車の左側の字幕をオンにすると解説の字幕がでます。
南側は8階以下が前の建物が被ります。南側の8階以下は価格にもそれが反映されています。
西側は全面の建物がないので、上階と下階の価格差があまりありません。そうなると西向きの上層階が狙い目かなと思います。
女性におススメ、ファミリー、男性におススメ？
姉妹サイトスムログのマンションマニアさんが単身女性に強くおススメと仰っているクレヴィア朝霞台。確かに、この立地は単身女性にはおススメしやすい立地かと思います。
私が仲介営業をしていた時に担当していたお客様で単身の女性の方は主に30代から40代の女性が多く、お仕事もしっかりされていて将来のことを真剣に考えられてる方ばかりでした。そのお客様にクレヴィア朝霞台はおススメできます。都内と比べると、オシャレなお店は少ないし、全国チェーンが多い街ですけど、住み慣れると住みやすいと思います。
ただ、少しびっくりしたのが私がモデルルームに行ったときはお客様が全員単身男性でした。
私が仲介営業をやっていた頃は単身の方でマンションを検討といえば女性が圧倒的に多かったのですが、単身の男性もマンションを購入する方が増えてきたのかもしれません。
仲介営業をしていた時の私は単身の男性のお客様は苦手で、6年くらい仲介をやりましたが実際取引したのが3名くらいです。
なぜ苦手かって単身の男性って、エリアを定めるのが非常に難しいんです。女性ですと治安や街の雰囲気、通勤電車の混雑度、実家との距離など絞り込みがしやすいんですけど、男性ってある意味予算があえば選びたい放題なんです。これが営業に苦労した点でした。治安もそんなに気にされないですし、通勤はある程度気にされますけど、沿線の変更は全然できる方も多かった印象です。あとは年齢が上がっても女性のように買った方が良いと真剣に考える方も少なかったです。
その為、クレヴィア朝霞台が男性におススメかと言われると『うーん…』て感じですね。私も男性なので男性側の意見になりますが、どうせならマンション買ったことを自慢したいです。どこで買ったのと聞かれた時に朝霞台って答えるのが『うーん…』って感じです。どうせならせっかく独身なので、都内って答えたいですかね。新築ではなく中古でしたら都内でもこの予算で買えると思いますし。
決して朝霞台が人気がないと言っているわけではなく朝霞台に地縁がある男性の方には当然おススメではあります。ただ、どちらかというと街のイメージはファミリーやカップル向きなのかなと思っています。
上記の理由から女性ほどは男性におススメとは言えないです。
ファミリーに関しては、ほとんどいらっしゃらないと営業の方が仰っていました。
ＤＩＮＫＳもしくは単身が多いとのことでしたのでファミリーの方にもおススメはあまりできません。
非分譲住戸は高齢の方が多く、問合せはＤＩＮＫＳか単身の方が多いので、マンション自体にお子様が非常に少なくなると思います。そうなると子育てをする上では肩身が狭い思いをする可能性があります。
スケジュール
現在はエントリーした方のみモデルルームにご案内中とのことで、一般の方へのモデルルームのご案内は6月18日からとのことでした。実際に申し込みが始まるのは7月末予定とのことですので、ご興味がある方は資料請求をしてみてください。Twitterにて個別にご質問などある方がいらっしゃいましたら、お答えさせて頂きます。
ご覧いただきありがとうございました。
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