実物体験!! 『部屋からの実際の眺望は？』(仮称) 京都パークアリーナプロジェクト／ファインレジデンス京都西京極(京阪電鉄不動産)

実物見学したのは4月、少し時間がたってしまいましたが・・・

(仮称) 京都パークアリーナプロジェクト／ファインレジデンス京都西京極(京阪電鉄不動産)を実物体験!!

西京極総合運動公園

私は西京極総合運動公園「たけびしスタジアム京都」にいました。

昨年なら競技場の中に入れませんでしたが、今年は中で観戦ができました。

「たけびしスタジアム京都」から外に出ると

駆け抜けるランナーの後ろに、緑の奥に見える建物。

完成した『(仮称) 京都パークアリーナプロジェクト』/京阪電鉄不動産

1月竣工済み。

マンションポエムは『公園最前席』

このマンション最高の「ウリ」です。

夏場の蝉の音量が気になります。

本日は陸上競技の大会があったため、関係者の車が公園内に停められています。次々とマンション前を子供達が駆け抜けていきます。

飛ぶように走る、この躍動感。

歳を重ねるごとに衰えていく私の筋力と体力。子供達が大きくなると一緒にかけっこしたりする事は無くなりました。最後に全力で走ったのはいつの日だったのでしょうか。子供達の走る背中がどんどん小さくなる中、

遠い日の記憶を手繰り寄せる私。もうかなりの部分を忘れてしまいました。

子供達とたくさんの思い出を残すならこんな立地は最高でしょう。

バスケ部だった私には、バスケのリングが普通にある公園なんて「夢の国」です。

では、『実物見学』へ向かいましょう。

実物見学・棟内モデルルーム公開中

では、入ります。

ずっと気になっていたのがマンション名。いつまで(仮称)、もしや正式名称が『(仮称) 京都パークアリーナプロジェクト』なんでは？・・なんて思ってましたがエントランスには『ファインレジデンス京都西京極』。

いざ!　飛び込みます!

いつもと違うこの感じは、何だ?

まずは、商談ルームでアンケートに答えます。何かこれまでと違う感じがするのは、私が自宅を手放し(売却し)新たに家探しを始めた純粋なエンドユーザーになったという事です。何も隠すことがない、堂々とアンケートに答えていきます。

何故、完成後販売なのか？

こちらの『(仮称) 京都パークアリーナプロジェクト』は何故、完成後販売なのか? 私の考えでは、この公園前というロケーションを活かすなら、完成後、実際にバルコニーからの西京極総合運動公園の景色を見せたほうが成約させやすいという販売戦略なのではないかと予想していました。販売会社の答えとしては、マンションギャラリーコストが5000万円ほどかかるため、コスト削減のためマンションギャラリーを作らず完成後販売になったとの事でした。確かにマンション価格が高騰する昨今、マンションギャラリーコストを販売価格に上乗せにするとさらに売りづらくなる事は間違いないです。但し、完成後販売との事でしたが、完成前にある程度要望がある部屋(超魅力的な最上階ルーフバルコニープラン)は申し込み受付をしていたのではないかと思われます。コロナ禍もあって在宅勤務が増える今、緑豊かな個性的な立地は非常に人気があると予想し、完成までに完売するかと思われましたが、そこまでの人気はなさそうでした。

売れ行きは？

半分ぐらいだったような。。。記憶が曖昧です。

私の注目度は高いが、口コミが少ないのは何故だ？

このマンション『(仮称) 京都パークアリーナプロジェクト』は私が注目していたマンションでした。京都は今、価格ばかりが高騰し立地に特色がある個性ある物件が少ない状況の中、この物件は「西京極総合運動公園」前という、他にはない尖った個性がありました。これはかなり話題性のあるマンションに違いないと思っていましたが、マンションの口コミサイト『マンションコミュニティ』を見ると口コミは20本もありませんでした。盛り上がりにかけているのは何故でしょう???

※掲示板：(仮称) 京都パークアリーナプロジェクトってどうですか？

マイナスポイント①スーパーへの距離

『このマンンションのマイナスポイントは？』とストレートに販売会社の営業に聞きました。『スーパーへの距離』と即答されました。

阪急オアシスかどの店徒歩9分（約670m）

※公式HPより引用

イオンモール京都五条徒歩16分（約1260m）

歩いていくには少し遠いか。徒歩9分・・・自転車ならすぐですが。日々買い物をする奥様目線なら『遠い』になるのでしょうか。

マイナスポイント②駅からの夜道

妻曰く、女性なら阪急「西京極」駅から夜公園を通って帰るのは非常に怖いとの事でした。

最大の魅力である公園が、欠点にもなり得るとは。。

駅からの地下道。夜なら地下道を通らず、上の道で回避することも可能ですが。

お店らしきものも無いため、人気もなく暗いかもしれません。これは実際夜、自らの足で歩いてみるべしです。

駅前の商店街が見当たらない阪急「西京極」駅前。

あるのは「セブンイレブン」ぐらいでしょうか。

マイナスポイント③桂川と天神川に挟まれた立地

私はそこまで気にしていませんでいたが「川が近いという点」が口コミサイトに書き込まれていました。西には桂川、東には天神川に挟まれた立地にマンションが位置します。昨今の想定外の降水量なら心配になる気持ちもわからなくはありません。ただこの辺りの桂川が氾濫するとなれば、上流域、下流域と甚大な被害が予想されますから、ここだけの問題ではなくなると思われます。

橋の南の桂川(現地撮影1年前です、2021.5)

橋の北の桂川。(現地撮影2021.5)

天神川(現地撮影2022.4)

天神川が氾濫したことなどあるのでしょうか？

プラスポイント

マイナス点があればプラス点もあります。

●平面駐車場、管理維持コストが莫大にかかる機械式でないのは大きなプラスポイント。

一番奥の駐車場は頭から突っ込む形になりそうです。やや出庫しづらいか。

●京阪ロングレールサポート

対象住宅設備機器を最長5年間保証します。ただ新築なので5年で設備が故障する可能性は低く使用する事もないかもしれませんが。無いよりはあったほうが嬉しいサービスです。

※公式HPより

●ミズノの専属トレーナーによる1年間無料のパーソナルトレーニング

健康維持・運動習慣促進コンサルティングサービス『ウェルネスメソッド』。公園が目の前なのですぐ実践しやすく、モチベーションを維持できる可能性がこのマンションにはあります。

※公式HPより

実物見学

とにかく完成物件のため実際の部屋を見せてもらいます。3LDKを2タイプ。

3階71.25㎡　5498万円　　※4月時点の情報です。もう売れているかもしれませんが。

明るい部屋の印象で、妻がまず『アイランドキッチン』に釘付けになりました。

『アイランドキッチン』は以前『ジオ』の高級マンションで見たぐらいで非常に珍しいと思いました。現在住んでいる賃貸マンションの水廻りの古さに辟易している妻の目がキラキラ輝いています。やっぱり新築分譲の設備って素晴らしい、非常に新鮮な感覚でした。

南向きバルコニーからの西京極総合運動公園の眺め。正直、私は電線が邪魔だなと感じましたが、妻は気にならなさそうでした。在宅リモートワークで遮断された仕事場がなく疲弊しているお父様方のお話をよく聞きます。気分転換できる緑や公園が近い物件のニーズは今後さらに高まるのではないでしょうか。

1階72.67㎡　5198万円　　※4月時点の情報です。もう売れているかもしれませんが。

こちらは1階『専用テラス』付きの部屋です。部屋のクロスや床の色の雰囲気は3階の明るい方が好みだと思いました、やや暗く感じました。(この辺りは各人の好みの問題です)。完成物件のデメリットは、間取りが気に入っても、部屋の色の雰囲気が好みじゃない場合があるという点です。

この部屋の最大のウリは『専用テラス』。分譲マンション自転車駐輪場不足問題を経験してきた私には最高に魅力的に映ります。京都のマンションは敷地が狭いため、各住戸駐輪場は1台〜2台が基本です。3台以上の場合は部屋に持ち込んだり、共用廊下に置いて管理組合から注意受けたりしていました。自転車とめ放題に見える『専用テラス』。ただ実際は2台までしかおけません、テラス・バルコニーは共用部分になるため勝手に何台も置くことは管理規約上❌ですが、それでも魅力的です。

外から自由に出入りできる『住戸専用入口』。外からは部屋の中が見えません。

テラスから公園側を見ると。

いつもと違うこの感じは何だ、いろいろ考える私

で、実物見学した後は再度商談ルームへ戻ります。さぁ、営業マンのクロージングが始まります。『どう思われました？』『どちらのお部屋が？・・・』『より具体的な検討に入るために・・』『ローン審査・・・』『次のアポイント・・・』

私としては気に入った。妻も気に入っている。じゃ購入!!　とすんなりいけないのが、今のご時世の販売価格です。私たちは『パワーカップルでない普通のカップル』。5498万円と5198万円、共に5000万円台。私の35年ローンが組めない年齢、せめてローンは3000万円以内におさめたいが、頭金が足りない。。しかし、5000万円台って。。。ローン返せるのか。。(汗)

すると・・2000年前半の『底をうったマンション価格』、リーマンショック後の『下落したマンション価格』を知っている私達の世代のよくない考えが浮かんできます。何故、右京区西京極で5000万円台なの？？　どう考えても3800万円ぐらいじゃね。まだまだ価格は上がっていくと言われるが、また暴落するんじゃね。

価格の下落基調を見て来た人達は、『この先一生家を買えない』可能性があるかもしれません。

5498万円と5198万円で買って10年後に同等の価格で売れるのかどうか？

ひと昔前の考え方なら入居後、不動産価値(建物価値)は下がっていくという前提でしたが、近年の地価の上昇相場で20年住んで購入価格よりプラスで売れたなど聞いたりします。では5000万円台で買ったものが10年後5000万円の価値を維持するか、＋αを生み出せるか・・・最近の住宅検討者は購入と同時に売却価格を考えると言われますが、未来の事を読むのは非常に至難の技です。

この立地の、このマンションの、この間取りに対して10年後5000万円払って購入しようとする人があらわれるのかどうかです。

ポイントは、今後周辺にさらに同等のマンションが現れその新築の価格が5000万円ぐらいなら、中古の販売価格は確実にそれよりは安くなるはずです。もしくは阪急「西京極」駅近に5000万円台の新築が販売されればそれよりは安くなる可能性があります。

『 (仮称) 京都パークアリーナプロジェクト』のような公園を南側に見晴らす立地に同等のマンションが建つ可能性はあるのか？公園を南側に見晴らすロケーションとなると、この通り沿いしかないと思われます。マンションの両サイドは居住用の一戸建ですので大きな土地にまとまる可能性は少ないと思いますが(京都では一帯が大きな借地の場合がありますので、気になる方は周辺の登記簿をあげるのをおすすめします)。

阪急「西京極」駅周辺はまだまだ開発されきってないポテンシャルを感じさせます。ですので今後『新築分譲マンション』がでてくる可能性は十分にありそうです。しかしお店が無いですね。

他のマンションにはない価値を維持できれば、資産価値を維持しやすいと言えます。最上階ルーフバルコニーの部屋は唯一無二の眺望ですから、いくらお金を積んでもその眺望を手に入れたいという人はいるかもしれません。まだこのマンションは立地の個性がある分、似たような競合が現れない限り、資産価値は維持しやすいと思われます。南向きの眺望が将来阻害される可能性もないでしょうし。

行政区を越え、転校させてまで購入する価値があるか、否か

子供がまだ小学生・中学生なら「転校」・・そんなリアルな事を考えないといけません。行政区を越えて、右京区へ行けるのか？子供達を説得できるのか？と小・中学校の子供がいる家庭はマンションを気にいっても学区問題もあり、私は身軽に動けない難しさを感じました。

家を出るかもしれない子供達、年老いた義父と暮らす可能性もある、果たして3LDKで事足りるのか・・・今この瞬間は正解でも10年後は不正解にもなり得る、その逆もあり。

マンションの東にある喫茶店でカレーライスを頂きながら、あれこれ考えました。