目次
はじめに
こんにちはーひろしです。今回は「ラルステージ横川駅前」をご紹介します。JR横川駅まで徒歩4分の利便性の高い立地に広島地場のデベロッパー「株式会社リバックス」が提供する新築マンションです。
モデルルームに訪問して入手した情報をご紹介するとともに、項目別の評価と総合評価をさせていただきます。
※こちらに掲載している情報は2022年4月時点のものです。
物件概要
所在地：広島市⻄区横川町⼆丁⽬12-14他（地番）交通：広島電鉄「横川⼀丁⽬」電停徒歩2分、JR「横川」駅徒歩4分
総戸数：39戸
専有面積：43.38㎡、56.31㎡、62.08㎡
間取り：1LDK+WIC+SIC〜2LDK+SIC
価格：3,120万円～4,760万円
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上14階建
竣工予定：2022年10月下旬
駐車場：17台［平⾯3台、機械式14台］
駐輪場：59台［平⾯4台、ラック式55台］
バイク置場：10台
売主：株式会社リバックス
施工：三栄建設株式会社
管理：株式会社合人社計画研究所
掲示板：ラルステージ横川駅前ってどうですか？
マンションサロン訪問
マンションサロンは、JR横川駅徒歩4分のマンション建設予定地近くにあります。
マンションサロン案内図 出典：公式サイト
マンションサロン訪問時の流れは
- アンケート記入[10分]
- 担当者による概要説明[30分]
- モデルルームの見学[10分]
- ムービー鑑賞[10分]
- 商談[30分]
マンションサロンは、商談スペースと簡易なモデルルーム、建具やフローリングなどのカラーセレクトバリーエーションの見本展示という構成でした。
ギャラリー内モデルルームは、簡易なものでリビングと水回りの設備のみが確認できるものでした。
実際の部屋を想像するのは難しかったですが水回りの設備はしっかり確認できました。
キッチンと洗面台の天板はフィオレストーンで、バスルームは美泡湯発生機能付きと全体的に設備グレードが高めでした。
販売状況
※販売状況は2022年4月時点でのものです。2022年10月竣工の物件ですが、Bタイプはすでに完売しており、AタイプとCタイプの中層階が3戸程度残っていました。
今残っている住戸も1度は申し込みが入っていたものの、コロナ渦で契約者の経済状況に影響があり、キャンセルが発生したものだそうです。
竣工前には完売となりそうですね。
こちらのデベロッパーの物件は、以前こちらの記事でもご紹介させていただきましたが、本物件もあちらと同様、駅近かつ設備グレードの高い物件で売れ行き好調なのもうなずけます。
現地の様子
建築予定地はマンションサロンのそばだったので、現地の様子を見てきました。建物はかなりの高さまで建ち上がってきていました、防音シートに囲まれて見えませんでしたが、5-7階といったところでしょうか。
建築計画と広告看板はこんな感じです。
項目別評価
ここからは各項目別に評価をしていきます。※あくまでひろしの主観的な評価です
立地
周辺環境は以下のようになっています。
周辺環境 出典：公式サイト
横川駅のそばの立地で、マンションの目の前は横川本通りという商店街になっています。
都市部にしては珍しく、地域のコミュニティ活動が盛んで、運動会や盆踊りなどのイベントが開催されており、年に一度開催される横川ゾンビナイトは他所からも多くの人が集まるそうです。
詳しくはこちらをご覧ください。（横川タウンガイド）
周辺利便施設
周辺利便施設は以下の通りです。
周辺利便施設 出典：公式サイト
コンビニまで徒歩1分、スーパーまで徒歩5分なので普段の買い物には困らないですね。
ファミリー向け物件ではないですが、教育施設も徒歩7分圏内に揃っています。
大きな病院はありませんが、医療機関も充実していますね。
横川エリアは地域のコミュニティ活動が活発なので、公園で行われる季節イベントに参加したりや西区民文化センターでセミナーや趣味の習い事などに参加することもできるそうです。
すぐそばに小田億ファインズがあるので引っ越し後に家具を買い足すには便利ですね。
交通アクセス
交通アクセスは以下の通りです。
交通アクセス 出典：公式サイト
広島電鉄「横川⼀丁⽬」電停徒歩2分、JR「横川」駅徒歩4分のためかなり便利です。横川駅からでる路線バスも利用すれば、たくさんの路線が使えますね。
紙屋町までなら徒歩20分程度で川沿いの遊歩道を通って通勤するのもオススメだそうです。
建物規模・外観
全39戸14階建てと小規模なマンションです。周辺はあまり高い建物がないので、町内では目立った物件になるでしょう。サイドにはマリオン（タテの部材の奥の方にガラス）を設けていて、垂直のラインを強調して立体感があり、デザイン性が高いですね。
建物外観 出典：公式サイト
眺望
GoogleEarthを使用した、現地高層階からの眺望イメージです。東側は背の高い建物はありますが、高層階では視界が開けています。画像右側に見えるのは市営基町高層アパートですね。
東側 出典：GoogleEarth
バルコニーのある西側は正面に背の高い専門学校がありますが、建物に幅が無いのでそこまで視界は遮られてませんね。
画像右奥に見える背の高い建物は「スカイプラザ横川 」という西区民文化センターと一体のマンションです。
バブル期に販売され、当時は購入希望者の行列ができた伝説のマンションだそうです。
西側 出典：GoogleEarth
南側は小田億Findsと専門学校の建物が視界に入りますが、高層階では視界が開けています。
南側 出典：GoogleEarth
北側は背の高いビルが多いですね。この辺りの建物の特徴として、ビルの最上階にオーナーの住居があり、下の階は貸しオフィスや賃貸マンションになっているそうです。
北側 出典：GoogleEarth
間取り
基本の間取りプランはA-Cの3タイプです。
Aタイプ 出典：公式サイト
Bタイプ 出典：公式サイト
Cタイプ 出典：公式サイト
全て65㎡以下のプランで、1-3人世帯を対象としています。
実際完売しているBタイプは全て単身の方が購入されているそうです。
いずれもアルコーブがしっかりと取られていて、柱もしっかり追い出されています。
間取りはちょっと変わっていますね。
外観にも表れていましたが、AタイプCタイプのサイドにはマリオン（タテの部材の奥の方にガラス）があり、小さな窓が連続して設けられています。
これ外観はカッコイイですけど中から見るとどうなんだろう・・・。（モデルルームは簡易なものだったので表現されてませんでした。）
角部屋は開口部がしっかりと取られていて、バルコニーも3面で快適そうですね。
中部屋のＢタイプも廊下が中央を通っていないのは珍しいですね。単身もしくは2人世帯向けには良い間取りだと思います。
キッチンの左側と物置の前はデッドスペースになりそうなので、リビングダイニングは実質7帖くらいなので、そこはお間違えの無いよう。
これは間取りそのものとは関係ないのですが、床暖房を四角く囲った上にリビング・ダイニング・キッチンの帖数を表記するのはやめた方がいいと思います。
間取り図を見慣れてない方は、ピンクの部分、もしくはリビングダイニングがその帖数だと錯覚するんですよね、リビングダイニングの実際の帖数はキッチン分の3-4帖を引いた値になります。
ブランド
冒頭でもご紹介しましたが、売主は「株式会社リバックス」です。広島市と愛媛県松山市を中心に分譲マンションの供給をしています。
同社が提供するラルシリーズは、これまで以下の5棟の供給実績があります。
まだまだ実績は少ないですが、駅近にハイグレードな物件を建てているデベロッパーさんです。
供給実績 出典：公式サイト
共用設備
小規模マンションのため、目立った共用設備はありません。設備・仕様
主な設備は〇キッチン
- フィオレストーンの天板
- ビルトイン食洗器
- デリシア
- ホーローキッチンパネル
- フィオレストーンの天板
- 手元タイル張り
- 三面鏡
- ツインラインLED照明
- フラットラインLED照明
- 浴室暖房乾燥機あり
- 保温浴槽
- ローシルエットトイレ
- 手洗いカウンターつき
- フルオート開閉
- 床暖房あり
- スロップシンクあり
- Low-eガラス
- リビングダウンライト
管理
管理会社の合人社による第三者管理方式が取られるそうです。これまで私が見てきた新築マンションでは初めて見ました。
これからは従来の管理組合方式からこちらに移行していくのでしょうか。
価格
マンションギャラリーでいただいた価格表を以下に掲載します。成約済みの部屋の価格はわかりませんでした。
平均坪単価は240万円でした。お高いですねー、でも売れてるんですよねー。
駅近で設備グレードも高いので強気の価格設定ですね。
価格表
| 部屋番号 | タイプ | 価格 (万円) |
面積 (㎡) |
坪単価 (万円) |
| 703 | C | 4,630 | 62.08 | 246.5 |
| 601 | A | 4,040 | 56.31 | 237.2 |
| 403 | C | 4,570 | 62.08 | 243.4 |
| 401 | A | 3,980 | 56.31 | 233.7 |
周辺価格
周辺の3物件の価格を独自に調査しました。| No | 物件名 | 面積 (㎡) |
価格 (万円) |
坪単価 (万円) |
| 1 | ラルステージ横川駅前 | 43.38～62.08 | 3,120～4,760 | 240 |
| 2 | ザ・十日市プレイス | 30.72～88.38 | 2308～7,000 | 230 |
| 3 | ソシオタワー十日市 | 39.74～75.61 | 2,690～5,750 | 240 |
他の2物件についても記事を投稿しております。ので気になる方はこちらからご参照下さい。
総合評価
良い点
- 広島電鉄「横川⼀丁⽬」電停徒歩2分、JR「横川」駅徒歩4分と交通利便性の高い物件です。各種利便施設も徒歩圏内に充実しています。
- 分譲マンション供給の少ない希少な立地です。（ここ10年で供給は4件のみ）
- 設備仕様のレベルが総じて高いです、通常はオプションとして提供されるレベルの設備が標準で入っています。
- 広島の中心部にしてはめずらしく、地域のコミュニティ活動が盛んな立地です。
- 電停は近いですが、電車通りから一本内側の通りに面しているため、騒音は軽減されます。
悪い点
- 周囲は背の高い建物が多く、中層階以下の部屋はかなり囲まれ感がありそうです。
- 駐車場の附置率が44%のため、駐車場が利用できない可能性があります。また、ほとんどが機械駐車場のため、将来の修繕費負担に不安が残ります。
- 周辺物件と比較して、少し高めの価格設定です。（その分設備グレードも高いです）
- 売主の信頼性や万が一の時の保証に不安が残ります。（このご時世ですし、瑕疵担保保険があるとはいえ・・・）
さいごに
JR横川駅徒歩4分の利便性の高い立地に供給された「ラルステージ横川駅前」のご紹介でした。いかがでしたでしょうか。以前ご紹介した「ラルステージ天神川駅前」同様、設備グレードの高さには驚きました。マンション価格が高騰して買えないなんて声も聞こえる昨今ですが、ちゃんと良い場所に良いものを作れば、少し強気の価格設定でも売れていくんですねー。
今後も、毎月2回、10日・25日に広島市内の新築分譲マンションのレビューを中心に投稿を続けていきますので、よろしければ引き続きご覧ください。
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ひろし
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