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札幌マンションと考える“ 相場”のお話
こんにちはこんばんはおはようございます(古い)、札幌マンションです。
以前twitterにて、どんな記事を読みたいかアンケートをした所、マンションの相場とはなんぞや？という内容が1番反響がありました。
次の記事いくつか構想はあるんですが、どんなのを見たいですかね？
— 札幌マンション (@mansionsapporo) May 12, 2021
皆さんご回答ありがとうございました！
ということでしたので、私の考える＂相場＂について、記述していきたいと思います。
前置き
しかし、相場について話すというと、資産性とかリセールバリューについて焦点を置いて話すということになります。そのあたりを重視すると、住み心地とか居住満足度を軽視した文章になってしまいますが、、、
札幌マンションはマンションを買う時、実際はめちゃくちゃ住み心地も重視します！
これは、声を大にして言っておきたいです。資産性偏重のスタイルでは無いので、誤解なさらないよう是非よろしくお願い致します。
そのスタイルの私ですが、そのスタイルの私ですら資産性を相当気をつけないと人生が詰んでしまうかもしれないのが、現在のマンション市場です。
自己紹介でも言及しました通り、資産家であれば好きなマンションを買えば良いですが、私のような一般市民は居住満足度と資産性をしっかり天秤にかけて物件を検討するという段階を踏まないと安易な購入は本当に危険です。
クリーンリバーフィネス菊水リヴェール築6ヶ月
— 札幌マンション (@mansionsapporo) March 15, 2021
菊水駅徒歩6分3LDK65㎡最上階15階北西角2980万円坪単価150万円
ひと月前から400万円の値下げです。完全に売主は損切りに入りました。恐らく新築時価格からは諸費用込で20~25%の損になっています。売主の気持ちを慮るばかりですが、買い側としたら↓ https://t.co/TFoVB7jveh pic.twitter.com/ICIsVAdEgp
こういう事態を防ぐためにも、その啓蒙ということで、この記事を理解して頂ければと思います。
それでは、本編へどうぞ。
相場について語るための前提知識
それでは、相場について語るにあたり誤解を防ぐためにもまず、＂資産価値＂という言葉を定義したいと思います。
資産価値とは？
というのは、そもそもなぜこの様な記事を書こうと思ったかと言いますと、twitterやマンションコミュニティで使われている用語がキチンと定義されていないことで、誤解を生むような現状があると思ったからです。つまりどういうことかというと、資産価値の意味として、
①現時点での絶対的な価値(担保評価)としての資産価値(辞書的にはこちらの意味が正しい)
②将来的に値下がりがしにくく、リセールに期待が出来るかどうか(twitter等ではこちらの人が多い)
この二つの解釈が入り乱れているので、よく分からない議論になっていたりするんですよね。
ありがちなのは、全く価格が出ていない予告広告段階で『この物件は資産価値が高い』と発言する場合です。②として考えている方はもう意味が分からなくなってしまうので、対話になっていなかったりします。基本的には①が辞書的に正しいので、資産価値の言葉は①を利用した上で、②としての意味はリセールバリュー(RV)に期待が出来るとか資産性が高いとかに表現を変えると良いかなと思います。
どんどん考えていきますよ
この様な誤用、誤解が＂相場＂という言葉にもあります。まず、私がマンション相談を受けていて良く聴かれる文言として、
新築は資産価値が高い
駅近は資産価値が高い
駅直結は資産価値が高い
都心部は資産価値が高い
ターミナル駅は資産価値が高い
タワマンは資産価値が高い
再開発は資産価値が高い
財閥系デベは資産価値が高い
(なので、選んでも大丈夫である)
等があります。また、ひっくり返して
中古は資産価値が低い
駅遠は資産価値が低い
不人気駅は資産価値が低い
小規模マンションは資産価値が低い
地場デベは資産価値が低い
(なので、選ぶのは危険である)
といった文言も多く拝見します。
この内容は決して間違っていません。ただ、問題は資産価値という言葉を誤用していて、資産性が高い、RVに優れているという意味として使っている場合があるということです。それであれば間違いになってしまいます。
他にも、質問の内容として、
『〇〇物件を検討しています。ターミナル駅近で今後の開発期待もあります。南向きですし、人気のあるエリアです。なので相場としては問題ないかと思っているのですが、、、(他の質問)』
この質問に問題があることは、もうお察し頂けていると思います。
上記に掲げた項目は、相場を語る絶対条件にはなり得ません。この項目は相場を語る上での単なる＂傾向＂になります。
例えば再開発は資産性が高い傾向にはなるものの、再開発であれば100%資産性が高くなるわけではないですよね。
この事は、是非頭の中にしっかり置いておいてほしいと思います。傾向はあくまでも傾向であって、絶対的な条件では無いということです。
そして、資産性やRVを重視しているのに、再開発だから良いとか駅遠だから駄目と短絡的に考えてしまうのは良くありません。上記の項目から決定的に抜けているものがあります。この項目を抜きに資産性を検討することは出来ません。
それは…
＂価格＂です。
価格って本当に大事
何を当たり前のことを、と思う方も多いと思います。ただ意外なほど、物件価格に無頓着なまま、資産性が高いと仰っていたりしがちなんですよね。
資産性を重視しているなら価格には必ず集中して下さい。価格が一番重要です。
駅遠だから資産性が悪い、って言う方、結構多いですよね？恐らくそれはその人が間違っているというよりは
つまり、駅遠で再開発で無くて小規模でも、価格さえ安ければ資産性には問題が無いんです。
正直今回の記事タイトルは相場について考える、ですし以下でも考えていきますが、一番皆さんに伝えたい概念はここです。私が学校の先生だったら、マーカーを引かせて来週の中間試験に出すよ、って強調するくらい大事です。これは覚えて帰ってください。
駅遠で再開発で無くて小規模でも、価格さえ安ければ資産性には問題が無い
あえて言えば、流動性には影響します。従って、売却時にはじっくり構える必要はあります。
とはいえ、価格が安いとか高いとか言われても貴方みたいにマンションばっかり見てないんだからそんなの判断できないよ、となるかなと思います。
そういう時に役立つ、必須項目というのが、＂相場＂になります。
相場の構成要素とは
というわけで、資産性やRVについて検討する上で一番大事になるのが相場です。それでは相場とは何なのか。何を把握すべきなのか。相場の構成要素を挙げます。
一に、周辺の中古マンションの成約価格
二に、周辺の中古マンションの賃貸相場
三四が無くて
五に、物件固有の条件・傾向です。
五は正直あまり重要では無いので、資産性を最重視する場合は特に見なくても良いです。序列は一、二が上です。
この辺りを詳しく説明していくと、一も二もそれだけで、何本かブログかけてしまうくらいの分量になってしまいますし、それぞれについて解説されている方は結構いらっしゃるように思うので、ここでは簡単に少しだけ。
まず、一に挙げた周辺の中古マンションの成約価格ですが、一般的には正確な情報を得る方法はありません。しかし、大体の情報で良ければ、まずは、SUUMOで周辺の売り出し価格を調べるのが手っ取り早いでしょうか。さらに、平均的に最初の売り出し価格から５～１０％下がった価格で成約されるという統計的なデータもあります。いくつかの物件を見たうえで平均値を出して５～１０％減しておくと、さほどズレていない数値が出るかと思います。
この数値は、100%正しいものとまでは言えませんし、可能ならひと月、ふた月は継続して見て欲しいのが本音です。ただ、近隣の物件がどのような価格で売られているか知った上で検討すべきなのは間違いありません。
計算方法には諸説ありますし、人によって使っている計算式も違うかと思いますが、検討物件の周辺の中古マンションの売り出し価格と大きな価格差がある場合は、なぜその差があるかを検討しておく必要もあるでしょう。
次は二の、 周辺中古マンションの賃貸相場についてですが、ただ、今のマンション相場の上昇により賃貸相場からはかなり乖離しており、この意味ではほぼ全ての新築築浅マンションは割高であると言えます。
一方で、賃貸が以前に比べて優秀であるとはいえ、割安になるまで賃貸に住み続けるリスクも当然あります。自らの状況・環境と相談して、必要なタイミングで購入が必要な場合は、最低限相場の構成要素の一を必ず確認して、検討することで失敗しにくいマンション購入が出来ると思います。
最後に
札幌マンションの活動理念として、マンションを購入することで不幸になる人を減らしたいというものがあります。不幸になってしまうのには、色々な原因はあるかと思いますが、金銭面は大きな要因になり得ます。例えば前置きで引用した様な買った直後に20~25%の損になる様な物件だと、余程気に入るか資金的な余裕が有る方でないと、リスクを取りすぎていると判断せざるを得ません。
しかし、この物件を購入した方全員が、このリスクを把握した上で購入していたかというと恐らくそうでは無いのだろうと思います。この物件を、万人に買うべきでは無い物件だというつもりは毛頭ありませんが、一方でこういう物件を購入する前には必ずリスクに目を向けてから判断するようにしてほしいのです。
気に入った物件を盲目的に購入してしまう前に、そういえば何だかマンションとかいうスムラボの人が周辺相場にも一旦、目を向けてから購入した方が良いと言ってたな。ちょっと安心のためにも周辺中古マンションのSUUMOくらい見ておくか、と一人でも二人でもなって頂ければ良いな、と思います。
ご意見、ご感想お待ちしています。
以前の記事です。こちらはおすすめしやすい物件になります。
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