目次
モデルルームに訪問して階数毎の予定価格を伺ってきましたので、記事を更新しました！
1度読んだ事がある方は予定価格の箇所をご確認ください。
今回の物件
今回は大阪市西区に完成するザ・ファインタワー大阪肥後橋のモデルルーム訪問レポートです。今年新規販売開始となる新築タワーマンションの中では1番JR大阪駅に近い物件となります。
（ブリリアタワー堂島・梅田ガーデンレジデンス・シエリアタワー大阪福島は昨年販売開始物件）
更には再開発が進む中之島エリア、その中でも2031年開業予定のなにわ筋線の中之島駅(仮)も徒歩6分と今後の街づくりが非常に楽しみなエリアです。
また、昨年完売したザ・ファインタワー大手前が平均坪単価390万円でしたが、好立地・高仕様もあり入居前には完売する人気物件だったので大阪駅に更に近い本物件も人気になるのは間違いなさそうです。
実際DMで相談が多い物件でもTOP3に入るほど検討者が多い物件なので、皆様も乗り遅れないようにしていきましょう！
なお、現段階では価格は予定価格のみとなり6月中旬以降にもう少し詳細の価格や仕様がオープンになる予定なので何回かに分けて本物件は取り上げていきます。
ザ・ファインタワー大阪肥後橋
物件概要
- 名称：ザ・ファインタワー大阪肥後橋
- 所在地：大阪市西区江戸堀1-31-2（地番）
- 交通：
Osaka Metro四つ橋線「肥後橋」駅徒歩4分
Osaka Metro御堂筋線「淀屋橋」駅徒歩9分、
京阪中之島線「中之島」駅徒歩10分 - 総戸数：197戸
- 規模：地上34階建
- 入居時期：2024年3月下旬
- 売主：京阪電鉄不動産株式会社
- 管理会社：京阪カインド株式会社
- 設計：株式会社IAOプランニング＆デザイン（意匠・設備）
- 施工：佐藤工業株式会社 大阪支店
ザ・ファインタワー大阪肥後橋
総評
【中之島エリアの再開発ポテンシャルと大阪駅隣接エリアの駅近物件としてはオススメ物件】GW前後に見に行き最初は『予想通りの価格やけど実際の価格見ると結構高いな』と思いましたが、最近の新築価格は軒並み高いですし、本町駅周辺の新築タワマンと同等水準ですし、チャレンジ価格の人気中古タワマンよりは安いと感じるようになりました。
（東京でザ・タワー十条の価格発表時に『高すぎ！』と言われたものの、その後の新築マンションがもっと高額だったため既に割安に見えてきたのと同じ現象が大阪でも起きています）
タワマンとしてはコンパクトですが、駅・スーパーまでの利便性も良いですし、梅田までの距離も近く中之島の再開発エリアまでも徒歩圏内の物件であることなどバランスが取れているマンションなのでちょっと高いなと思える今の予定価格だと抽選部屋も発生するかと思います。
特に子育て環境は良いです。
公園も靱公園をはじめ大小様々な公園が歩いていけますし、小型スーパーから大型スーパーまでも近いので本当に便利な場所です。
目の前は大通りではないので比較的静かな環境なのもポイントが高いです。
気になる方はぜひお早めにモデルルームにも訪問いただきたい物件です！
水景のある公開空地
推しポイント
- 【大立地】今販売されている新築マンションの中ではかなり梅田に近く人気が出る
- 【小立地】梅田（西梅田）まで1駅の大阪メトロ四つ橋線の肥後橋駅まで徒歩４分の近さ
- 【再開発・ポテンシャル】2031年開業のなにわ筋線、中之島駅（仮称）まで徒歩６分の距離で再開発エリアまで近いポジション
- 【商業施設】大型スーパーなどの買い物利便性が良い
- 【デザイン】エントランス・ラウンジなど高級感のあるデザイン
- 【学校】人気の西船場小学校が裏手
- 【公園】大小様々な公園があり都会のオアシス靱公園も徒歩5分程度
- 【仕様】現時点で不明ですがファインタワー大手前と同等クラスだと非常に高仕様（これは期待です）
残念ポイント
- ハザードマップ的にはNGの場所（大阪市内でハザード気にする方は中央区・天王寺区の上町台エリアを検討）
- 三方ビルに囲まれているため低層階は眺望・日照は厳しい
- タワーマンションの醍醐味である共用施設は1階・2階のみで魅力に欠ける
- 価格は大阪市内都心部なりの価格で高い（高いけど売れると思います）
本物件のプランの特徴
まず、本物件の特徴として囲まれ感のある低層階と中層階以上でプランが大きく異なります。- 低層階(4階〜)：1LDK〜2LDK
- 中層階以上(23階〜)：1LDK〜3LDK（3LDK中心）
ファミリー層で3LDK狙いたい方も多いかと思いますが23階以上からしかないため、眺望が抜けるとは言え結構坪単価が高くなる分がツライです。
と言っても中層階の坪単価も周辺の築浅中古タワマンや新築タワマンと同等水準のため人気は出そうです。
中層階以降がグッと単価が高くなることから、囲まれ感が強い低層階は控えめな価格帯です。
坪単価的に低層階のは投資目的の方もいそうですし、DINKSなどで眺望気にしない層は低層階の2LDKは狙い目かと思います。
マンション北側の様子。
北側は道路があるものの建物は多い
続いてマンション東方面から南・西を向いた風景です。
南・西・東の低層階は道路挟まず目の前にマンションが隣接します。
ただ、西は公開空地があるため一定の距離感を保つことが出来ます。
マンション東方面からの風景
予定価格（当初）
- 42㎡(1LDK)：4,500万円〜（坪単価：352万円〜） ※4階〜
- 60㎡(2LDK)：6,000万円〜（坪単価：330万円〜） ※4階〜
- 70㎡(3LDK)：8,000万円〜（坪単価：377万円〜） ※23階〜
- 80㎡(3LDK)：1億円〜 （坪単価：413万円〜） ※23階〜
- 90㎡(3LDK)：1.3億円〜 （坪単価：477万円〜） ※23階〜
- 全体平均価格：380万円〜390万円
（3月時点の記事で390万円前後と予想していたので概ね予想通りでした）
予定価格（6月訪問時点）※更新
先週訪問した際にはゴールデンウィークで伺っていた価格よりももう少し具体的なか価格が提示されましたが、管理費・修繕積立金は未定とのこと。全体平均は坪単価380万円〜390万円で概ね変わりはなさそうでしたが‥
- スタート価格(9階)：334万円
- 低層階：354万円
- 中層階(25階)：398万円
1LDK
各フロア1戸しかない1LDKは価格が乗ってて9階でも坪単価352万円。17階までいくと坪391万円まで跳ね上がるので結構厳しい坪単価に感じます。
1LDK狙いの方は上の階にいくならいっそのこと2LDKにいった方が良いかと思っており、1LDK狙いの方は眺望なくても下の階に行った方が価格メリットが大きいかと思います。
2LDK
9階より下のフロアもありますのでもっと安い価格帯も出てきますが東向き中部屋Bタイプ57.23㎡が5,800万円坪単価的に1番安く334万円。60㎡前後の部屋がグロス6,000万円の価格帯であれば「ザ・パークハウス中之島タワー」の中古と同等くらいの値付け感となります。
3LDKはグロスが8,000万円越えとなるため本物件においては2LDKのプランが1番人気の間取りになるかと思います。
3LDK
3LDKは23階以上の部屋とありますが、Mプランが最安で25階南西角70㎡で8,300万円、坪単価391万円。ファミリー層に人気の3LDKの開始価格がこの値段は結構辛いですよね・・・
本町駅周辺の駅近タワマンの平均坪単価が390万円程度まで上昇していますが低層階はもちろん7,000万円台などもあったりしました。
本物件を希望する場合3LDKは中層階以上しかなく本音は結構高いなと思っているものの、3LDKのスタート坪単価390万円に人気が殺到するようになれば周辺の中古タワマンの3LDKの価格帯はもう一段階値上げしそうな予感がします。
周辺の築浅中古タワマンも中層階の3LDKは8,000万円弱でも成約するケースが出ていますので、そう言った意味ではこの価格でも買い判定になるんですよね、正直高いですが・・・
せめて7,000万円台があればまだ良いのですが、正式価格の23階に期待ですね！
ザ・ファインタワー大阪肥後橋 6月時点予定価格表
価格表未記入の鳥籠図でプラン毎のポジション確認をお願いします。
価格は調整中のため未記入バージョンをいただきました
価格総論
全体的な価格はザ・ファインタワー大手前と同等水準となりますので違和感ない水準です。むしろ、梅田に近寄ったことを踏まえると安くも見えてしまうマジックにかかっています（マジックにかかっただけで安くはありません）。
ここで大阪都心6区の範囲内を広域で見たときの新築マンションの平均価格を図に落としてみました。
物件毎の細かい価格差は一旦置いていただいてみるとザ・ファインタワー大阪肥後橋の価格は本町エリアと同等水準です。
本町エリアの新築マンションは駅1分や大規模タワマンなどが複数あり価格が高騰していますが、本町より梅田に近くなるザ・ファインタワー大阪肥後橋の価格は魅力的です。
ただ80㎡以上は1億円の世界に突入するのは坪単価的にもグロス的にもなかなかな価格ですよね・・・
3LDK希望の方は中層階以上となりますが予算を考慮すると3LDK70㎡8,000万円前後が価格的にも満足的にも狙い目だと思います。
高い、高いと言っても梅田周辺の再開発等の影響で数年後には『2022年のマンションはまだ安かったよね！』と言ってそうな気がします。
今後、梅田に近いエリアはブリリアタワー堂島の南東側に完成する「堂島のパークコート（仮）」や「うめきた2期エリアのタワマン2棟」の販売も進むため、この価格で購入しても完成する2024年にはもっと高値になっていると想定しています。
グーグルマップに筆者加筆
他の新築との比較![]()
本物件と1番比較検討される物件は「プレミストタワー靱本町」になるかと思います。プレミストタワー靭本町は最初は高いかと思いましたが周辺の相場上昇の波もあり、数回値上げしたものの西日本成約戸数No1の売れ行きと残り戸数も少なくなってきました。
値段はほぼ同等水準となったため後発のザ・ファインタワー大阪肥後橋は周辺相場で見たらお得だと思います。
ただ、プレミストタワー靱本町は中層階以上はかなり売れてしまったため、今からの検討は低層階中心となりますので眺望も抜け感がある3LDKタイプなどを求めるなら必然的にザ・ファインタワー大阪肥後橋を選択することになるかと思います。
- プレミストタワー靱本町を選択する方
ただ、スーパーまでの距離・間取り・眺望などは妥協が必要。
- ザ・ファインタワー大阪肥後橋を選択する方
駅1分や大規模タワマンで共用施設充実などの尖った特徴はないものの、全体的なバランスが取れている優れた物件だと思います。
〜【参考】プレミストタワー靱本町のブログ〜
靱公園&本町駅まで徒歩1分の神立地タワマン
※リンク先をクリックすると過去のブログ記事にジャンプします。
※1年前の価格で今はもっと値上がりしていますが残戸数は少なくなっています。
中古物件との比較
ザ・ファインタワー大阪肥後橋は2017年築のザ・パークハウス中之島タワーの中古価格をベンチマークにしている様子も伺えます。ザ・パークハウス中之島タワーの平均坪単価は370万円にまで上昇してきているので、ほぼ似た水準になっています。
ザ・パークハウス中之島タワー
現時点は小学校区も同じエリアとなりますが、駅利便性などはザ・ファインタワー大阪肥後橋の方が優れていることを踏まえると妥当な価格水準かと思いますし、新築に拘る方も多いので中古価格と比較してもザ・ファインタワー大阪肥後橋の価格はお得とも言えます。
※ザ・パークハウス中之島タワーは2024年4月から裏手に完成する中之島小中一貫校が校区となりますので完成後はまだ価格は上がると思います。
なお、ザ・パークハウス中之島タワーは関西で1番戸数が多いタワーマンションなので圧倒的な共用施設などの別の魅力があり、共用施設や建物デザイン、中之島エリアを好む方も多く一長一短ありますので、ザ・ファインタワー大阪肥後橋を検討されている方でザ・パークハウス中之島タワーの中古も御検討されている方も多い状況です。
以下の図はここ2年の階層別のザ・パークハウス中之島タワーの中古成約価格です。
ザ・ファインタワー大阪肥後橋の23階70㎡の予定価格が坪380万円なので中之島タワーの中層階の成約価格より少々高いくらいの水準と思うと高くないなと思えます。
成約価格一覧
新築・中古物件の比較検討に悩む場合は個別にご相談ください。
すごろく期待値
すごろく期待値：80点
すごろく期待値とは
転勤や家族構成の変化などで自宅を売却して次の物件を購入する際に、購入価格より高く売れて（売却益）、次の物件の頭金などに活用できる可能性があるかを筆者独自で数値化したものです。※関西マンションすごろく独自の考えのため、あくまで参考としてください。
アクセス
- Osaka Metro四つ橋線「肥後橋」駅徒歩4分
- Osaka Metro御堂筋線「淀屋橋」駅徒歩9分
- 京阪中之島線「中之島」駅徒歩10分
- なにわ筋線「中之島」駅徒歩6分（仮） ※2031年開業予定
四つ橋線は御堂筋線より本数は少ないものの電車自体は空いているし乗ってしまえば梅田まで2分〜3分なので梅田方面で勤務する人は最高ですね。
なんばエリアも電車で5分の距離なので立地は今販売している新築マンションの中でも抜群に良いです！
ザ・ファインタワー大阪肥後橋
2031年開業予定のなにわ筋線の中之島駅までが徒歩6分程度。
うめきた2期エリアの大阪駅までは1駅なのは非常に期待値も高いですし、駅降りて目の前がグランフロント・うめきた2期エリアなので本物件の利便性は約10年先に更によくなります。
関空までも一本で行けるようになるのでなにわ筋線の恩恵を受けられる本物件のポテンシャルは中長期的にみても資産価値は高いと言えます。
なにわ筋線中之島駅の周辺は既に工事が開始されていますが、周辺は広大な空き地・駐車場も多いエリアです。
2031年の新駅開業とともに周辺の再開発が進むことも期待しております。
ザ・ファインタワー大阪肥後橋
なお、中之島エリアは既に再開発が進んでおります。
- 中之島美術館（開業済み）
- 中之島４丁目未来医療国際拠点開発（2024年春予定）
特に中之島四丁目の未来医療国際拠点開発は病院だけでなく未来医療のR＆Dセンターとして医療機関と企業、スタートアップ、支援機関等が一つ屋根の下に集積することを特徴とする全国初の拠点となります。
病院で勤務されるドクターだけでなく、大手企業の方も多く働くエリアとなり、また病院に通院のためマンションを購入される方もいらっしゃるため、毎日使う施設でなくても副次的に良い影響が出ると考えています。
そういった意味では現在の平均坪単価380万円は今後の再開発ポテンシャルを加味すると他の坪400万円クラスの新築マンションより将来性はあるマンションと思います。
中之島４丁目未来医療国際拠点開発（2024年春予定）
共用部・図面
1階
エントランスは唯一接道している北向きとなります。今回共用施設は1階と2階に集約しておりタワーマンションによくあるスカイラウンジなどはありません。
大阪都心部の34階建てのタワマンのため北東向きにスカイラウンジがあれば都心viewの綺麗な夜景が観れるので期待していましたので残念です・・・
なお、北東向きは広い部屋がメインで坪単価も高めに設定されています（23階90㎡ 3LDK 1.3億円予定 坪単価：477万円）。
1階はグランドロビーとパーティールームがあります。
パーティールームは1階という点は残念ですが高級感はかなりあります。
駐車場はタワーパーキングが1機、駐車場の待合室は残念ながらなさそうなので車ヘビーユーザーの方からすると少々物足りないかもしれません。
ザ・ファインタワー大阪肥後橋 1階図面
公開空地も良い雰囲気です。
ベンチもあり休憩も出来る憩いのスペースになりそうです。
公開空地
エントランス。
重厚感のある造りで高級感が漂っています。
大阪市内のタワマンの中でも重厚感はTOPクラスだと思います。
エントランス
続いてエントランスホール。
かなり高級感あります！
大阪市内のタワーマンションはかなりの数にお邪魔しておりますが、歴代TOP3に入るクオリティです。
中層階以上の80㎡以上は億ションなだけあって素晴らしいです。
エントランスのパースだけ見ると横浜の「ザ・タワー北仲」を彷彿させます（ちょっと違うか）。
エントランスホール
グランドエントランス。
二層吹き抜けで解放感があるだけでなく、ここから公開空地にある水景を楽しむことが出来ます。
グランドエントランス
グランドロビー。
二層吹き抜けではありませんがエントランス同様に重厚感のある造りです。
全体的にはシックで高級感のあるデザインにまとまっている印象です。
グランドロビー
グランドロビーからグランドエントランス方面を見た景色
パーティルーム。
高級感がありますね！
ソファーとテーブル席があり比較的人数も多くの方が入りそうなキャパシティです。
このパーティルームからも庭の景色を楽しめ落ち着いた空間となりそうです。
パーティルーム
2階
2階は駐輪場置き場、オーナーズラウンジ、ゲストルームがあります。こちらもモデルルームでパースを見る限りは非常に品のある造りで、ザ・ファインタワー大阪肥後橋は派手なタワマンより重厚感のあるデザインです。
第二弾のレビュー時には詳細の価格とまだ未公開の共用施設のパース、専有部仕様をまとめていきます。
2階図面
23階
ここから3LDKも登場する階層です。1フロア概ね6部屋なので比較的プライバシーは強め（他の人と出会う可能性が少ない）です。
内廊下、各階ゴミ置き場有りです。
関西のタワマンは各階ゴミ置き場は二重扉になっていることはほぼありませんので、東京の物件のように二重扉になれば良いなと思っています。
（開けるのが面倒になる一長一短はありますが）
ザ・ファインタワー大阪肥後橋
まとめ
まだ価格が予定価格程度だったこと、仕様なども一部未確定情報があっため内容を十分にお伝え出来ませんでしたので詳細な情報が入り次第第二弾の記事化を進めますが、眺望抜ける3LDK70㎡8,000万円であれば周辺の新築マンションより買い物件です！「他新築マンションより梅田に近いこと」、「中之島周辺の再開発の恩恵が期待されること」は将来的なポテンシャルも高く資産価値も期待できる物件と評価しています。
本物件以降に新町や堀江エリアに完成するタワマンも見ましたがやはり結構高いですし、本町エリアの新築タワマンも値上げ傾向なので、この立地・再開発ポテンシャルを考慮すると買いなのは間違いなさそうです。
後は仕様が気になるところですが、ザ・ファインタワー大手前と同等になれば安心して良いです。
価格とともに気になりますので6月には改めてモデルルーム訪問したいと思います。
本日は以上です！
ザ・ファインタワー大阪肥後橋
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