ブリリア三鷹下連雀【予定価格】（小さな声で）狙い目です三鷹の普通借地権（と三鷹に借地権マンションが多い理由）【クリスティーヌ】

ハロー！住む場所は人生を豊かにする、がモットーのクリスティーヌです。

ベタですが狙い目です。

スムラボを読んでくださっている方が増えている昨今、あまりに狙い目と声を大にして言ってしまうと、以前からずっとこのマンションを見ていて、心から欲しいと思っている方に申し訳ない、という気持ちになってしまい、つい小さな声でお伝えしたくなってしまったほどです。

「完成後販売」で、「建物内モデルルーム」があり現物を見られるという点も、良いです。

駅徒歩10分というのも、良いです。（クリスティーヌ好みの、歩くのが苦にならない10分！）

ただ一つ、気になる方もいらっしゃるかと思う点は・・・

「ブリリア三鷹下連雀」が普通借地権マンションである、ということです。

普通借地権マンションのメリット、デメリットについては、最後の「まとめ。クリスティーヌの意見」に記しました。

また中ほどで、「ブリリア三鷹下連雀」の地主である神社が、なぜ三鷹の土地を所有するようになったのか、その経緯について調べたことをまとめましたので、ぜひお読みください。

※定期借地権マンションについては、以前書いた、こちらをご覧ください。

【相談返し】定期借地権付きマンションを永住目的で購入するのはどうですか【クリスティーヌ】

【相談返し】定期借地権付きマンションを永住目的で購入するのはどうですか【クリスティーヌ】

1 外観
2 物件概要
3 立地
4 デザイン
5 予定価格
6 スケジュール
7 眺望
8 敷地配置図
9 建物・仕様
10 現地の様子
11 地主は三鷹八幡大神社
- 11.1 八幡さまを訪れてみました
- 11.2 なぜ禅林寺と三鷹八幡大神社が、三鷹においてこれほど広い土地の地主になったのか、その経緯について
12 住むならDATA
13 防災情報
14 周辺相場
15 クリスティーヌの見学メシ
16 まとめ。クリスティーヌの意見

外観

現地を撮影しました！（もうできてます。）

物件概要

名称　　ブリリア三鷹下連雀
- キャッチコピー　Precious all すべてが心地いい三鷹へ
スケジュール
- 竣工　2022年10月18日（竣工済み）
- 引渡　 2023年2月下旬（予定）
- 販売　2022年12月上旬（予定）
場所
- 東京都三鷹市下連雀4丁目315番16、17（地番）
- 交通　JR中央・総武線「三鷹」駅徒歩10分
- 敷地面積 1,107.81m2
権利
- 土地の権利賃借権
- 借地の種類・期間借地借家法による借地権
建物
- 地上8階
- 総戸数 41戸（うち、提携企業優先販売3戸、地権者住戸2戸含む）、他店舗1区画
お部屋
- 2LDK～3LDK
- 専有面積　 56.42m2～81.05m2　（トランクルーム面積0.42m2～0.68m2含む）
  - バルコニー面積　 7.2m2～17.76m2／サービスバルコニー面積 0.88m2～4.04m2
  - ルーフバルコニー面積 15.2m2～28m2　（月額使用料：未定）／サービスルーフバルコニー 8.43m2
駐車場等
- 駐車場　9台（機械式：8台、身障者用平置き：1台）
- 駐輪場　82台　二段式（上段垂直ラック式31台・下段スライドラック式46台：77台、平置き（平置き3台・子供用平置き2台）：5台
- ミニバイク置場　 5台
企業
- 売主　東京建物株式会社
- 設計　株式会社安宅設計
- デザイン監修　株式会社SKM設計計画事務所
- 施工　株式会社鍜治田工務店
- 管理　株式会社東京建物アメニティサポート

※分譲後の権利形態（敷地）：専有面積割合による普通借地権（賃借権）の準共有となります。
※分譲後の権利形態（建物）：専有部分は区分所有権、共用部分は専有面積割合による所有権の共有となります。
※借地権の期間：売主（東京建物株式会社）から買主への一斉引渡日から開始し、引渡し開始日の1カ月後から30年間となります。
※借地権の譲渡・転貸：可。土地所有者へ書面による届出及び譲渡承諾料が必要となります。
※地代の改定について、引渡しの翌年度以降、毎年度見直しとなります。
※地代の6か月相当分を賃料預託金として管理組合に預託することとなります（引渡時一括）。
※借地権の当初期間満了後は同一条件・同一期間にて更新となります。

掲示板：ブリリア三鷹下連雀

立地

出典　公式サイト

デザイン

エントランスを入ると、ガラスの向こうに、目で見て楽しむ「奥庭」あります。（図面では「窓先空地」という表記です。庭の中に入ることはできません。）

出典　公式サイト

予定価格

平均坪単価は、355万円です。

B2 type　3LDK　65.25㎡

3階　6800万円台　坪単価344万円

A type　3LDK　67㎡

4階　7200万円台　坪単価355万円

C type　3LDK　65.34㎡

4階　7000万円台　坪単価354万円

出典　公式サイト

B1 type　3LDK　65.25㎡

6階　7400万円台　坪単価374万円

出典　公式サイト

O type　3LDK　76.83㎡

8階　9000万円台　坪単価387万円

J type　2LDK　56.42㎡　2階

6000万円台　坪単価351万円

E type　3LDK　65.94㎡

2階　6700万円台　坪単価335万円

L’ type　3LDK　67.68㎡

4階　7100万円台　坪単価346万円

G type　3LDK+DEN　72.69㎡

現地モデルルームはこちらのGタイプです。

リビングダイニングの奥にあるDEN（納戸）が、テレワークができるしつらえになっていて、窓の外も隣の幼稚園の敷地の緑が見下ろせて、気持ちのいい空間でした。

3階　7700万円台　坪単価350万円
5階　7900万円台　坪単価359万円

スケジュール

希望住戸アンケート受付　11月12日〜20日
第一期第一次登録受付期間　12月3日〜12月6日
第一期第一次抽選会　12月6日
申込・重要事項説明会　12月10日・11日
契約会　12月17日・18日

眺望

現地8階相当から撮影。

出典　公式サイト

敷地配置図

一階に「まいばすけっと」が入ることが決まっています。（営業時間等は未発表）

出典　公式サイト

建物・仕様

内廊下
全戸トランクルーム設置（トランクルーム鍵は、玄関鍵と同じ）
天井高　2メートル43センチ（Aタイプ7階 2メートル41センチ）
キッチン天板　人造大理石
キッチン水栓　グローエ製
食洗機
キッチン扉、室内扉がソフトクローズ
トイレ手洗いカウンター
エレベーター 1基
非接触キー（オートロック設備： 1階風除室にオートロック操作盤を設置、風除室、サブエントランス、1階EVホール、自転車置場付近、ゴミ置場前通路に非接触キーリーダーを設置）
一部角部屋はインナーサッシ（二重窓）

など

現地の様子

天然石が高級感ある、エントランスです。Brillia MITAKA SHIMORENJAKUの文字。

三鷹通りは並木道です。バスが通り、それなりに交通量があります。

「ブリリア三鷹下連雀」は写真右手。奥が三鷹駅方面です。歩道は広めですね。

駐車場。（写真が曲がっていてすみません。）このほかに2台平置きがあります。うち一台分は荷捌き用、もう一台分は身障者用です。

地主は三鷹八幡大神社

八幡さまを訪れてみました

ここは三鷹通りと連雀通りの交差点。

「八幡さま」と親しまれている三鷹八幡大神社は、「ブリリア三鷹下連雀」のすぐ近くです。

「ブリリア三鷹下連雀」の地主は、三鷹八幡大神社です。

非常に立派な神社です。

三鷹八幡大神社例大祭は、9月。境内には、氏子町会の御輿がずらっと格納されています。数えたら全部で17庫ありました！

実はこの八幡さま、隣接する禅林寺と共に、この神社があるあたりの土地から、三鷹通りに沿って三鷹駅あたりまで「ベルト状」になっている土地の地主なのです。

大きな太鼓！迫力ありました！

なぜ禅林寺と三鷹八幡大神社が、三鷹においてこれほど広い土地の地主になったのか、その経緯について

ちょっと長くなりますが、調べましたのでぜひお読みください。

明暦3年（1657年）に起こった「明暦の大火」の後、幕府は、江戸を将来の火事から守るために、復興の際、火除地を指定しました。そして火除地に再び家をつくることは許さず、そのような罹災者に対して、幕府は、武蔵野などにある未開拓地を代替地として与え、開拓農民として入ることを推奨しました。

その結果、神田連雀町に住んでいた「二十五人衆」とその家族が、未開拓地だった武蔵野のこのあたりに開拓農民として移り住んできました。開拓されたこの場所は「連雀新田」と呼ばれるようになり、「連雀村」となりました。

その後、寛文4年（1664年）、連雀村の名主と年寄り・組頭たちが、村づくりの精神的・地縁的な「よりどころ」となる神社と寺の創建を幕府に請願し、許可されたのですが、その際に、約3万坪の土地が、幕府に対する年貢を免除する「除地」とされ、寺社が建てられました。元禄13年（1770年）の台風で寺は倒壊しましたが元禄14年に「禅林寺」として再興されました。

明治の時代となり、神仏分離によって禅林寺から三鷹八幡大神社が独立しました。なのでこのような配置になっています。禅林寺の中には太宰治や森鴎外の墓もあります。

この三鷹の3万坪の土地は、長い年月を経て、今の禅林寺や三鷹八幡大神社のある場所から三鷹駅まで続く一帯の借地として、たくさんの人々の家やお店などが立ち並ぶ現在の姿になっています。

以上のような歴史がある三鷹駅の南口側。借地権マンションがたくさんあり、「ブリリア三鷹下連雀」の近くでは、やはり借地権マンション「プレミスト三鷹」（2019年築）が分譲されたのが記憶に新しいですね。

住むならDATA

乗降人員
- JR三鷹駅 71,399人（乗車人員）

三鷹駅の乗車人員は、神田駅、大井町駅と同じぐらいです。

飲食店数（三鷹駅から半径800メートルの食べログ掲載店）
- 飲食店　540軒
- カフェ・喫茶　73軒
- パン　31軒
スーパー
- 三平ストア三鷹店（徒歩2分）
- オオゼキ（徒歩4分）　など
学区
- 三鷹中央学園三鷹市立第三小学校
- 三鷹中央学園三鷹市立第四中学校

小学校まで3分！近いです。

スーパーですが、三平ストアは、なんかだとっても安い雰囲気。

駅前から伸びる中央通りには、東急ストアや100円ショップ。

少し離れていますが、何かと助かる、オーケーもあります。

防災情報

概要

三鷹市は武蔵野台地の中央部南端に位置しています。また、市内には、野川、玉川上水、仙川、神田川の４つの河川があります。
大雨による河川の増水等により、建設予定地の周辺は、場所によって0.5m～3.0mの範囲で、浸水が想定されています。
土砂災害の危険性はないエリアです。
液状化については周辺含めて可能性が低い地域です。

水害

建設地の周辺では、場所により0.5m～3.0mの範囲で浸水が想定されている箇所があります。
これは、想定最大規模の降雨（総雨量690㎜・時間最大雨量153㎜）があった場合を予測したものです。

出典　三鷹市浸水ハザードマップ

土砂災害

建設予定地の付近には、土砂災害警戒区域に指定された区域はありません。（出典　三鷹市土砂災害ハザードマップ）

地震

建設予定地の地盤分類は、「谷底低地1」です。谷底低地は、台地を刻む谷底での堆積物でできているため、軟弱な地盤で、地震が起きた場合に、揺れが増幅されやすいことから、比較的危険度が高い地域とされています。
東京都の地域危険度ランクでは、建物倒壊危険度：ランク2、火災危険度：ランク3、災害時活動困難係数：0.22で、総合危険度はランク2です。
地域危険度は、都内5,177町丁目ごとに5段階の相対評価でランク分けされたもので、1が最も危険度が低く、1から5へと危険度が高くなります。（出典　東京都地震に関する地域危険度測定調査）

液状化

建設予定地は「液状化の可能性が低い地域」です。

出典　東京都建設局　東京の液状化予測図

周辺相場

主だった中古マンションのここ一年の取引状況を調査しました。

イニシア三鷹　2021年 1月築　三鷹駅徒歩5分　坪単価約368万円
ネベル三鷹　2020年3月築　三鷹駅徒歩3分　坪単価約412万円
プレミスト三鷹　2019年 8月築　三鷹駅徒歩9分　坪単価約326万円
グレーシアタワー三鷹　2019年1月築　三鷹駅徒歩1分　坪単価約464万円
プラウドシティ武蔵野三鷹グリーンコート　2018年 8月築　三鷹駅徒歩12分　坪単価約384万円
プラウドシティ武蔵野三鷹フロントコート　2018年 1月築　三鷹駅徒歩10分　坪単価約328万円
リビオ三鷹ステーションレジデンス　2017年 5月築　三鷹駅徒歩3分　坪単価約345万円
ザ・パークハウス三鷹櫻邸　2015年12月築　三鷹駅徒歩7分　坪単価約411万円
ザ・パークハウス武蔵野中町　2015年2月築　三鷹駅徒歩7分　坪単価約401万円
アトラス三鷹レジデンス　2015年1月築　三鷹駅徒歩3分　坪単価約406万円
グランドメゾン三鷹フロントレジデンス　2014年 8月築　三鷹駅徒歩6分　坪単価約385万円
リビオ武蔵野中町　2012年 1月築　三鷹駅徒歩7分　坪単価約353万円
武蔵野タワーズスカイゲートタワー　2010年 2月築　三鷹駅徒歩2分　坪単価約508万円
武蔵野タワーズスカイクロスタワー　2010年 1月築　三鷹駅徒歩3分　坪単価約451万円
クレッセント三鷹ザ・タワー　2007年10月築　三鷹駅徒歩1分　坪単価約406万円

坪単価は中央値です。

クリスティーヌの見学メシ

ここはパリなのか！？　皆さん、クレープをほおばっています。

「ブリリア三鷹下連雀」から、すごく近く。

カフェ利用でも、お食事でも。カップル、親子、おひとりさまと賑わっていました。ワインを傾けてる方も。すてき。（人がいなくなってから撮影しました。）

繰り返しますが、こんな「パリ」が「ブリリア三鷹下連雀」からすぐ近く！！！！

横に、テイクアウト用の窓もありました。親子で、カップルで、お一人で、皆さん、クレープを買っていました。超人気！

実はこちらでパスタも食べちゃいました。

三鷹で「素通りできない」店がある。
貝柱ときのこいっぱいうにのクリームソース✨
つい大盛りに。PASTAわざや pic.twitter.com/FJEbUwOnZp
— クリスティーヌ (@sumulovec) November 7, 2022

LA CRÊPERIE （ラクレープリー）　食べログはこちら

PASTAわざや　食べログはこちら

まとめ。クリスティーヌの意見

普通借地権について

「ブリリア三鷹下連雀」は、普通借地権マンションです。

普通借地権マンションは、借地権の期間の終了後、再契約が可能となります。

（この点が、借地期間が定められていて、契約の更新ができない「定期借地権」と違うところです。）

なので、借地の契約を更新して、ずっと住み続けることが可能です。・・・「住み続けられる」という点では、所有権マンションと同じ感覚で、住むことができます。また賃貸に出すことも可能です。

以下のような但し書きが、物件概要にもついています。少し長いですが今一度、そのまま引用します。

※分譲後の権利形態（敷地）：専有面積割合による普通借地権（賃借権）の準共有となります。
※分譲後の権利形態（建物）：専有部分は区分所有権、共用部分は専有面積割合による所有権の共有となります。
※借地権の期間：売主（東京建物株式会社）から買主への一斉引渡日から開始し、引渡し開始日の1カ月後から30年間となります。
※借地権の譲渡・転貸：可。土地所有者へ書面による届出及び譲渡承諾料が必要となります。
※地代の改定について、引渡しの翌年度以降、毎年度見直しとなります。
※地代の6か月相当分を賃料預託金として管理組合に預託することとなります（引渡時一括）。
※借地権の当初期間満了後は同一条件・同一期間にて更新となります。

以下、解説しますと・・・

「ブリリア三鷹下連雀」の借地権期間は30年です。そこで、30年ごとに「契約更新」することになっています。

ただしその際は、更新料を支払う必要があります。頻度は30年に1度の支払いとなり、更新料の金額は、その時の土地の価格（地価）によって変わります。

（あくまで目安としての数字ですが、一部屋あたり今ぐらいの地価ですと、お部屋の広さによっても変わるのですが30万から40万円ぐらいが想定されるとのお話でした。30年に一度の支払いであれば、これは、それほど高額な更新料ではないのではないでしょうか。ただし30年後の将来の土地価格がわからないので、この数字は借地権というものを理解あるいは購入を判断する検討材料としての補助というか、目安としてお考えください。繰り返しになりますが、数字は将来変わります。）

仮に100年後には建て替えも可能です。建て替えのためには地主に承諾料を払う必要があります。ただそれはマンションの区分所有者全員で負担することになりますので、一世帯あたり、ここでは想定金額には言及しませんが、それほど高額にはならない見込みです。

地代は、お部屋にもよりますが、だいたい毎月、7000円から8000円ぐらい、その前後ぐらいを見ておけば良いというお話でした。（現時点では正確な数字はまだ出ていないため、あくまで目安としての数字です。モデルルームでご確認ください。）

地代は土地価格によって左右されるため、毎月の地代は毎年、見直しになります。ただ、急激に地価の上昇や下落があるようなことは考えられず、地代の見直しがあるとしても穏やかなものとなるでしょう。

毎月の地代はかかりますが、土地は所有しないため、固定資産税を支払うのは建物部分のみです。土地に対して固定資産税を支払う必要はありません。

普通借地権マンションのデメリットは？

借地権マンションのメリットは、所有権より低めの物件価格である一方で、所有権マンションにはない「かかるお金」があります。「30年ごとの更新料」と「月々の地代」です。

さらに、金銭的なデメリットとして、売買の際、売却価格の3％を地主に支払わなければならない、という約束ごとがあります。

また売却時には、地主から承諾書を得なければならず、仲介の不動産屋さんの仕事が増えます。（地主にハンコを貰いに行かなければならないため。）

承諾書をいただくには、神社が定める所定の手続き等が必要となり、急ぎで売却したい際など、願ったスピードで書類関係が整わない可能性があります。そのため、地主から承諾書をいただくためのスケジュールを考えた上で、余裕ある売却計画が求められます。

一般的に、書類関係については、地主が複数いると、複数の書類が必要となり、地主によっては違う書式を求められたりして大変ですが、今回は地主は複数ではない（神社のみ）ということなので、そういう複雑さはないでしょう。

また、借地権マンションの場合、担保価格は所有権マンションに比べて低いです。ネット銀行など、銀行によっては借地権マンションを扱わない銀行もあります。ただ貸してくれる銀行はあるので、売却できない心配はないでしょう。

それから、もうひとつ。

今、「ブリリア三鷹下連雀」を購入する方は、せっかく手にすることのできた三鷹のマンションなので、すぐに売却ということは考えないと思いますが、デメリットと考えられなくもない「借地権マンションの性質」のようなものについて、触れておきます。

それは、借地権マンションは、周辺のマンションの価格が高騰するような相場の中にあっても、そこまで値上がりはしない傾向が見受けられる、という点です。あくまで一般的なお話となり、個別マンションごとに人気や事情は違うのですが、クリスティーヌがこれまでウォッチしてきてわかった傾向からすると、価格上昇時に「近くの所有権マンションだったら、ものすごく値上がりした」というような局面でも、借地権マンションの値動きはゆるやかで、控えめな価格で売買されることが多いです。（一部の都心立地や、特別な物件は別です。）

普通借地権マンションは買うべき？見送るべき？

買うべきか、見送るべきか、住むためのマンションであるなら、気に入ることが第一です。

その上で、「普通借地権マンションなら、ずっと住めるから買っても問題ない」と考えます。

といいますのも・・・

マンション価格が高騰している今、自分が好きな立地に、気に入ったマンションがあったとしても、価格が高くて諦めざるを得ない、という人も多いのではないでしょうか。

そんな中、たとえばですが、好きなエリアのマンションが8500万円で「自己資金とローン上限額を足しても届かない！」という人が、普通借地権マンションが6500万円で売り出されていて、「自己資金＋ローン」で「手が届く！」のならば、普通借地権マンションを購入して、好きな街に住むのが、幸せなのではないかと思います。

マンションは、「100万円足りなくても購入できない」って、いつも思うんです。

「自己資金＋借りられる金額」の金額を超えてしまうと、どうがんばっても絶対に買えないものです。（自己資金には、親からの援助なども含まれるかもしれませんし、借りられる金額には、親から借りるなど銀行以外のものもあるかもしれませんが・・・。）

なので、普通借地権マンションは、販売価格に手が届くのであれば、所有権でないからといってむやみに避けるのではなく、検討してみるべきかと思います。（所有権マンションにも手が届き、所有権マンションと普通借地権マンションどちらを買うか、というのは、また別の話になってしまいますが・・・。）

・・・兎にも角にも、好きなエリアの普通借地権マンションを購入できる見込みとなり、実際に、購入まで漕ぎ着けてしまえば、購入後につきものの「地代」も「更新料」、場合によっては売却時に地主に支払う「譲渡承諾料」も、「このマンションに住めるのであれば惜しくない」と考えられるのではないでしょうか。

むしろ、最初に安く手に入った分、購入後、少しずつその安かった分のお金を支払っていく、という感覚になるのではないかと思います。

総括すると、普通借地権マンションは、「自己資金」と「住宅ローンを借りられる額」の合計金額が、希望のマンションになかなか手が届かない、という人にとっては、非常に使い勝手が良いマンションなのではないでしょうか。

本日は以上です！

少しでもお役に立てればと思い、最後、たくさん書いてしまいましたが、気になったら資料請求していただき、モデルルームへ足を運んでいただければ幸いです！

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・・・皆さまの、今日一日が、素敵な日でありますように。住む場所は人生を豊かにする、がモットーの、クリスティーヌより愛をこめて。

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