【とり好み★★☆☆☆】
※とり好みは個人の好き嫌いを現した指標であり、物件の良し悪しとは全く関係ありません。
- ★★★★★ 至急！！妻に購入相談！！！
- ★★★★☆ 2026年竣工なら買ってたかも
- ★★★☆☆ 比較検討候補です！
- ★★☆☆☆ ㍇に100点はないよ
- ★☆☆☆☆ け、検討します！
今回はルピアグランデ船橋行田公園の紹介・感想です！
目次
物件概要
- 所在地 千葉県船橋市行田3丁目15番38
- （地番）
- 交通 JR総武線・武蔵野線・京葉線・
- 東京メトロ東西線・東葉高速線
- 「西船橋」駅より京成バス9分、
- 「行田」バス停徒歩6分
- JR総武線・武蔵野線・京葉線・
- 東京メトロ東西線・東葉高速線
- 「西船橋」駅より京成バス11分、
- 「行田団地」バス停徒歩7分
- JR武蔵野線「船橋法典」駅徒歩
- 16分
- 京成本線「京成西船」駅徒歩20分
- 総戸数 154戸（他、管理事務室1戸）
- 構造規模 鉄筋コンクリート造・地上7階建
- 駐車場 123台（平置2台12000円・
- 機械式120台900円〜8900円・
- 身障者用1台12000円）
- 駐輪場 308台（2段式スライド式100円
- 〜300円・平置700円）
- バイク置場 7台（平置1500円）
- 売主 株式会社中央住宅
- 施工 株式会社長谷工コーポレーション
- 設計 株式会社長谷工コーポレーション
- 管理 株式会社長谷工コミュニティ
- 販売価格 2,700万円台～4,400万円台
- 最多価格帯 3,200万円台（19戸）
- 間取り 2LDK～4LDK
- 専有面積 61.65㎡〜82.18㎡
- 販売時期 2021年6月下旬
- 竣工時期 2022年2月中旬予定
- 入居時期 2022年3月中旬予定
現地はこちら！
画像出典 ルピアグランデ船橋行田公園公式HP
紹介・感想
駅遠いお
わかってはいましたが、やはりこれが1番のデメリットです。
百歩譲ってバス便はまだセーフ。
ただ、バス停まで徒歩6分/乗車9分とジャストtoジャストで行っても15分。
毎日のこと考えるとこれはキツい(主観です)。
京成西船駅の線路越えもありますし、バス乗車時間が長いと所要時間は乱れがちです。
駅が5路線使える西船橋なので、
画像出典 ルピアグランデ船橋行田公園公式HP
妥協はしやすいですが、エリア絞ってない私からするとこの駅距離はハードル高いです。
一応徒歩14分で船橋法典駅も使えます。こちらは武蔵野線のみなので西船橋駅利用の方が多いでしょう。
参考までに、最寄りバス停の時刻表です。
画像出典 ルピアグランデ船橋行田公園公式HP
駅から離れたのに！
徒歩圏にスーパーがない！
1番近くて徒歩11分。駅徒歩11分ならギリいけますが、重い荷物を持つこと確定なスーパーの11分は徒歩圏とは呼びません(独断)。
ウェルシア隣接は嬉しいですが、ウェルシア隣接だけじゃ弱い。駅から離れるなら、その分何か魅力が欲しい。端的に言うならば商業施設orスーパーが、隣接or近接ですね。
たしかにウェルシアで乳製品、徒歩5分の農産物直売所で野菜は揃います。
画像出典 ルピアグランデ船橋行田公園公式HP
でも私は肉と魚が食べたいお。徒歩で11分は遠いお。
(農産物直売所に多少お肉と惣菜はあるらしい)
郊外バス便で考えると
エリアは全く違いますが、リーフィアレジデンス橋本が選ばれるお手本かと。ルピアグランデ船橋行田公園
- 駅徒歩24分
- バス停6分/乗車時間9分
- スーパー徒歩11分
- 70m2/南向き/3階/3728万円
- （坪単価約174万）
リーフィアレジデンス橋本
- 駅徒歩19分
- バス停3分/乗車時間3分
- スーパー徒歩1分
- 82m2/南向き/3階/3618万円
- （坪単価約145万）
徒歩10分物件と比較しても所要時間変わらない(むしろ早い)、スーパー近い、坪単価安い。
3拍子揃ってます。現役で例えると外崎修汰ですね。
ルピアグランデ船橋行田公園は逆に車があればかなり便利なんですよ。
車3分の距離にイオンモール船橋があるので、ここでなんでも揃います。
イオンモールが日常使いできる距離にあるのは非常に便利です。
しかし、
機械式駐車場…
全戸平置きor自走式だったらまだギリ検討候補になるのですがこれは厳しいですね…駅とスーパー遠いので車は欲しくなってきます。イオンモールなど、逆に車があれば恩恵を受けやすいエリアです。
そこにきて機械式駐車場だと正直テンションは上がりません。車を日常使いしたいのに、出庫まで毎回時間かかると(数分ですが心理的に)腰が重たくなります。
でもでもでもでも！
みんな大好きルピア！！！
みんな大好きルピアブランド。これは誇張でなく、Twitterでマンションクラスタと言われている皆様はルピア好き多いです。みんなルピア好きすぎて草 https://t.co/Yua5C78j0i
— そらまめ (@soramame_kusa) June 7, 2021
ピアキッチン、食器棚、タッチレス水栓、かくれんBOX、とどかない錠、マイギャラリー、ダイニングコンセントetc…
この辺りは、さすが戸建てメインの中央住宅さん。
実際に住んだときの満足感が高そうです！！！
特にピアキッチン。
我が家でも賛否が分かれていましたが、実際に体感するとアリだなと。ダイニングテーブル部分もさることながら、カウンター部分が使いやすそうなんですよね。シンクの目の前にあるので家族の会話が増えると思います。
画像出典 ルピアグランデ船橋行田公園公式HP
【とりのルピア購入後イメージ】
- キッチン → とり（食器洗い）
- カウンター → ことり（宿題）
ことり「パパ宿題終わった〜」
とり「お、頑張っているね」(ｶｸﾚﾝBOXﾎﾟｲｯ)
ことり「ねえねえぼくの絵見に行こうよ〜」
とり「もう洗い終わるからね」(ﾀｯﾁﾚｽ水栓ｼｭｯ)
ことり「早く早く〜」
とり「よし、今行くよ！」(ﾏｲｷﾞｬﾗﾘｰへﾀﾞｯｼｭ!!)
みたいな。
(やりたかっただけですごめんなさい)
上記は半分冗談ですが、中央住宅さんは細かな設備を作ることにより、家族の時間をつくっているのでしょうね。
天井高は2400mm、サッシ高は2000mmです(唐突)。
県立行田公園でのんびり
見渡す限り緑、緑、緑。
県立行田公園
都会の喧騒を忘れてゆったりしたい方には最高の環境でしょう。もちろん子育てにも。
いい季節に現地行けたので、ここはかなり魅力的でした。徒歩2分なので日常使いできますからね。遊具のエリアまでは徒歩8分くらいでしたが、遊具ならば徒歩1分の新設公園にもありました。
小中学校近い！
小学校が徒歩3分、中学校が徒歩4分と近いのは、ファミリーにとってグッドポイントです。特に小学校低学年や、これから小学生になるお子さんがいる親御様は安心ですね。通学路は信号もなく、車通りも少なかったです。
(ちなみに公式HPにある新設中学校の表記ですが、6月1日付で一旦白紙になったそうです。)
利回りやばすぎないですか？？
最安値の2798万部屋の場合、募集賃料が15.7万想定。表面利回り6.73%とのこと。郊外ファミリー向けマンションでこんな数値聞いたことありません（笑）
頭金なしフラット35で借りてもローン返済は毎月8.7万。
管理費修繕積立金含めても10.5万なので、5万ほど家賃収入になります(修繕積立金据え置きの当初5年間で計算)。
この高い利回りは、周辺の団地が2DKしかないことも影響しているのだとか。
賃貸に出すつもりは毛頭ないのですが、一つの安心材料にはなります。駅遠だけど、場所によっては投資対象レベルになるのだなと新たな発見でした。
つまり、
安いは大正義
分譲マンションは生活満足度≒人生の満足度を上げてくれる商品だと思っています。
そういった意味ではもちろん満足できる家が理想です。
しかし、満足するために予算を伸ばしすぎ、家計が火の車になるようなら本末転倒。
ローン返済が負担になり、我慢する項目が多くなれば生活満足度は下がってしまいますね。
一都三県で販売されている新築マンションで、坪170万の物件は多くありません。
(千葉は八幡宿、埼玉は熊谷、神奈川は淵野辺あたりまで広げて20物件ほど。一都三県で3LDKタイプがある新築マンションは455物件なので、20/455=全体の4.4%)(2021年6月11日現在)
新築マンションにこだわりがあり、かつデメリットが納得できるのであれば、「素敵な買い物だった」と言えるのではないでしょうか。
とりメリデメリ
とりメリット
- かゆいところに手が届く設備
- ピアキッチン
- 食器棚
- 家事動線スムーズ
- 県立行田公園
- 小中学校近い
- 利回りいい
- 西船橋のアクセス強い
- ウェルシア隣接
- 農産物直売所
- イオンモール自転車圏
とりデメリット
- 駅遠い
- バス停近くない
- バスの所要時間長い
- スーパー遠い
- 機械式駐車場
- ウォールドア止め具なし
- 洗面室一面鏡
間取り
Bタイプ 3LDK+N+WIC 66.02m2
画像出典 ルピアグランデ船橋行田公園公式HP
- 4階 3268万円 (坪単価約163万)
支払いシュミレーション
- Bタイプ 3LDK+N+WIC 66.02m2
- 4階 3268万円 (坪単価約163万)
- 変動金利0.527% 35年 ボーナス払いなし
- 毎月10.3万円
- 元金 7.8万
- 金利 0.7万
- 管理 1.19万
- 積立 0.595万
Erタイプ 4LDK+WIC 76.05m2
画像出典 ルピアグランデ船橋行田公園公式HP
- 6階 4298万円 (坪単価約186万)
Hwタイプ 3LDK+N+WIC+SIC+FC 74.16m2
画像出典 ルピアグランデ船橋行田公園公式HP
Hrタイプ 3LDK+N+WIC+SIC+FC 74.16m2
- 6階 4298万円 (坪単価約191万)
Iタイプ 2LDK+2WIC 61.65m2
画像出典 ルピアグランデ船橋行田公園公式HP
Mタイプ 3LDK+N+2WIC+FC 70.00m2
画像出典 ルピアグランデ船橋行田公園公式HP
- 1階 3598万円 (坪単価約169万)
Nタイプ 3LDK+N+WIC+SIC+FC 70.64m2
- 1階 3628万円 (坪単価約169万)
- 3階 3728万円 (坪単価約174万)
- 7階 3998万円 (坪単価約187万)
支払いシュミレーション
- Nタイプ
- 3LDK+N+WIC+SIC+FC 70.64m2
- 3階 3728万円 (坪単価約174万)
- 変動金利0.527% 35年 ボーナス払いなし
- 毎月11.6万円
- 元金 8.9万
- 金利 0.8万
- 管理 1.27万
- 積立 0.636万
Vrタイプ 4LDK+2WIC+N+SIC+FC 82.18m2
画像出典 ルピアグランデ船橋行田公園公式HP
周辺中古相場
- 徒歩1分バス10分@142万 築18年 2階 西
- 新船橋徒歩12分@126万 築14年 4階 西
生活イメージ
通勤通学
（東京方面）京成バス/JR武蔵野線
- エントランス 7:56
- 行田 8:03
- 印内 8:04
- 葛飾中学 8:05
- 京成西船駅 8:06
- 西船橋駅 8:10
- 西船橋 8:14
- 市川塩浜 8:20
- 新浦安 8:23
- 舞浜 8:26
- 葛西臨海公園 8:29
- 新木場 8:34
- 潮見 8:36
- 越中島 8:39
- 八丁堀 8:42
- 東京 8:44
（千葉方面）
京成バス/JR総武線
- エントランス 7:56
- 行田 8:03
- 印内 8:04
- 葛飾中学 8:05
- 京成西船駅 8:06
- 西船橋駅 8:10
- 西船橋 8:15
- 船橋 8:18
- 東船橋 8:20
- 津田沼 8:23
- 幕張本郷 8:26
- 幕張 8:29
- 新検見川 8:31
- 稲毛 8:34
- 西千葉 8:36
- 千葉 8:39
スーパー・ドラッグストア
公園
- 県立行田公園 徒歩2分 11.91ha
画像出典 ルピアグランデ船橋行田公園公式HP
(参考)
- 東京ドーム 4.67ha
- ディズニーランド 51.00ha
- ディズニーシー 49.00ha
教育
行田西小学校 徒歩4分
画像出典 船橋市立行田西小学校公式HP
- 昭和51年開校 令和2年度(参考)児童数486名
行田中学校 徒歩3分
画像出典 船橋市立行田中学校公式HP
- 昭和51年開校 令和3年度生徒数959名
保育
※保育情報に関しては不確かな部分もあります。どうかご容赦ください。あまねの杜保育園 徒歩6分
- 月〜金 7:00-18:00(延長-20:00)
- 土 7:00-18:00(延長-19:00)
- 0歳〜就学前 定員160名
ラブキッズ 徒歩8分
- 月〜金 7:00-21:00(延長記載なし)
- 土 8:00-18:00
- 0歳〜小学6年生 定員記載なし
行田保育園 徒歩9分
- 月〜金 7:00-19:00
- 土 7:00-19:00
- 0歳〜5歳 定員201名
健伸行田幼稚園 徒歩10分
- 時間 10:00-1500
- 給食 月・水・木
- 募集園児 3年保育90名
印内保育園 徒歩13分
- 月〜金 7:00-18:00(延長-19:00)
- 土 7:00-18:00
- 0歳〜5歳 定員60名
なないろ保育園 徒歩13分
- 月〜金 9:00-17:00(延長7:00-,-19:00)
- 土 9:00-12:00(延長7:00-,-19:00)
- 0歳〜就学前 定員100名
マンションコミュニティ
（口コミ数15 6月11日17時30分時点）2021.6.11 とり
記事に出てきた物件の掲示板
- リーフィアレジデンス橋本（エガオガオカプロジェクト）（検討スレ） ｜ （住民スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムレビ）
- 西船橋ソレイユプロジェクト（ルピアグランデ船橋行田公園）（検討スレ） ｜ （住民スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ） ｜ （スムレビ）
記事にコメントする