元鉄道運転士のカネーです。
高崎という街の魅力を語る後編になります。
後編でご紹介はマンション界で上位に君臨しております。
プラウド PROUD 野村不動産です。
プラウド高崎あら町
野村不動産のプラウドという名前のマンションのブランド力には、業界で働いていても感嘆というか、すごいなと思うことが多々あります。
都心でマンションの仲介をしていた時に同じような立地、築年数、広さに存在する中古マンションでも、無名ブランドよりもプラウドの方が高いんです。
プラウドの中古マンションの仲介もほとんどが野村の仲介が行うことが多くみられ価値を落とさぬよう徹底している気がします。
また、野村不動産は【PROUD SEASON】という建売も販売しておりますが、この建売住宅も価格は張るのですが、販売方法とブランド力、企画力で売れていくんです。
the野村ブランドといったところでしょう。
目次
名物弁当
マンションに行く前にお昼ごはんにします。高崎での昼食はこちら
こちらは高崎駅にお弁当屋さんがありますので購入できます。
味はさっぱりしていつつ、鳥がしっとりとしておりご飯と一緒に食べることによりタレと絡まり
一言でいうと最高でした！！！
新幹線の車内で食べると尚且つ最高だったでしょうね。
高崎にいったときは是非ご賞味ください。
また、駅からプラウド高崎あら町に向かう途中下記のラーメン屋を
通ったのですが行列してました。泡ラーメンということですが次回行ってみようと思います。
鶏白湯泡ramen たまき
マンションご紹介
物件概要
| 物件名 | プラウド高崎あら町 |
|---|---|
| 販売時期 | 先着順販売中 |
| 所在地 | 群馬県高崎市あら町51-1、砂賀町23-1 （地番） |
| 交通情報 |
|
| 種別 | マンション |
| 敷地面積 | 1,738.44m² |
| 土地権利/借地権種類 | 所有権 |
| 建築確認番号 | 第TBTC20000471号※今後計画変更を行う場合があります。 |
| 用途地域 | 商業地域 |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート 地上14階 |
| 建物竣工時期 | 2021年12月下旬 (予定) |
| 入居（引渡）時期 | 2022年2月下旬(予定) |
| 分譲後の権利形態 | 専有面積割合による所有権の共有 |
| 総戸数 | 101戸 (うち非分譲住戸3戸,他に店舗3区画) |
| 販売戸数 | 3戸 |
| 販売価格 | 45,780,000円 (1戸) ～46,280,000円 (1戸) |
| 間取り | 3LDK |
| 専有面積 | 70.67m² |
| バルコニー | 13.00m2 ～ 13.08m2 |
| 管理費(円)/月額 | 17,300円 |
| 修繕積立金(円)/月額 | 10,100円 |
| 管理準備金(円)/引渡時一括払 | 17,200円 |
| 修繕積立基金(円)/引渡時一括払 | 775,100円 |
| enecoQシステム料金 | 1,870円 |
| 駐車場 | 102台 エレベーターパーキング100台、平置1台、身障者優先1台 月額使用料:9,000円 ～ 30,000円 |
| 駐輪場 | 206台 月額使用料:200円 ～ 600円 |
| バイク置場 | 2台 月額使用料:3,000円 |
| 管理形態 | 区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定 |
| 売主 | 野村不動産株式会社 |
| 取引態様 | 販売提携 (代理)：野村不動産ソリューションズ株式会社 |
| 施工 | 株式会社長谷工コーポレーション |
| お問い合わせ | 「プラウド高崎あら町」マンションギャラリー TEL：0120-393-101 定休日：火・水・木曜日 |
| 営業時間 | [平日]11:00〜18:00 [土・日・祝]10:00〜18:00 |
| 備考 | ※先着順受付中につき、売却済みの場合はご容赦ください。 ※駐車場等の台数については全戸分を対象としています。 ※表示の販売価格等には消費税等の税率10％相当額を含んでおります。 ※記載の情報は2021年5月30日時点の内容で、今後変更になる場合があります。 |
立地
公式HPより
公式HPより
高崎駅西口は地図をみて頂くと分かるように、商業、官公庁行政、公園と生活の上で必要なものがすべて揃います。
また小学校に関してはプラウド高崎あら町の方が、サーパス高崎連雀町より近い為条件がよく、お子様のいる家庭でも安心できる立地です。
間取り
※公式HPより C２タイプ
※公式HPよりC３タイプ
価格
904号室 70.67㎡ C２タイプ 4,578万円1007号室 70.67㎡ C３タイプ 4,628万円
907 号室 70.67㎡ C３タイプ 4,598万円
上記の3部屋以外すべて成約しています。
モデルルームの気合の入りようはサーパス高崎連雀町の圧勝でしたので敢えて載せません。
サーパス高崎連雀町でも思いましたが売れ行きが素晴らしいです。
高崎近辺ではサーパス高崎連雀町とプラウド高崎あら町しか現在新築マンションがないのです。
需要と供給のバランスですが、高崎は需要に対して供給が少ないように思えます。その為、2物件の売れ行きが好調なのかと。
実際接客している営業の方はお二人とも余裕を感じました。
※私は苦戦しているマンションを売っているときに上司からの圧力があったので、かなり粘る接客をしていましたがあれ逆効果ですよね(笑)
駐車場需要の高い街と理由
プラウド高崎あら町の注目すべきは駐車場の数です。この駅近の立地に対して駐車場は102台
総戸数101戸に対して102台の駐車場が用意されています。
確かに、郊外で駅から10分以内のマンションに駐車場が全戸についているマンションはあります。
新しく開発されて土地が広くとれる箇所、例えば埼玉でいうと近年区画整理で誕生して浦和美園 駅 の ウエリス浦和美園など
ただ高崎は昔からある城下町であり、この駅の近くで100戸を超えるマンションに駐車場が全戸つくのは稀だと思います。
これには高崎という街の特徴があります。群馬県は車社会です。その為駅では高崎駅が１人勝ちの状態です。
逆にいうと高崎駅以外の駅の群馬県の駅力が非常に弱いのです。
JR高崎線
JR両毛線
JR上越線
JR信越本線
JR八高線
JR吾妻線
上信電鉄上信線
高崎駅の時刻表をみて頂くと確かに路線網は発達していますが本数が少ないです。
高崎線のラッシュ時の本数はまずまずですが、他の路線は…
何を意味するかというと高崎在住の方のほとんどが車通勤です。
また、高崎駅ではない駅に住んでる方も高崎駅まで車できて高崎駅から新幹線や高崎線に乗り東京方面に向かうという方も多くいます。
それを考えたときに最低でも自宅には駐車場が1台、または2台持ちたいという方も多くいらっしゃいます。
これが高崎駅近辺の駐車場の稼働率の良さの実態であり、地主が駐車場を手放さない理由です。
ということは当然高崎駅近辺の用地仕入れが難しくなります。
競合のマンションは立ちにくく、再開発以外では今後マンションがなかなかでてこないといった状態です。
その事実は現地にいかないと分かりませんでした。
それで野村さんはタワーパーキングを設置し、維持費が上がってでも駐車場100％を実現したと。
支払いは
4,600万円を35年のフラット35で組むと支払いは約135,000円+管理費(17,300円)と修繕金(10,100円)とenecoQ(1,870円)[※インターネット利用料と電気代の節約サービス]を併せますと支払いは約164,270円です。賃貸の相場をみてみると16万から18万位が相場ですのでトントンといったところでしょうか。
やはりサーパスでも言われましたが投資ローンを借りての利回りは賃料の収益が発生しないです。
野村さんの営業さんにも言われましたがいずれ住むという目的で、後に売却であればよいと思うが、最初から貸す目的ですと現金を多くいれない限りはおすすめではないようでした。
近隣の中古物件との比較
比較対象の築浅物件は2020年築のブリリアタワー高崎しかありません。こちらは駅4分のタワーマンションで高崎駅のシンボルタワーといってもいいマンションです。
中古とはいえ約坪250万円で販売されています。
他比較対象として上記3物件と比較しました。築13年以上で坪150万円から170万円です。
リセール
プラウド高崎あら町を10年持ち続けた場合、4,598万円、70.67㎡＝21.3坪の部屋をフラット35の固定金利1.3%で35年間全額ローンを組んだ場合は、10年後残債は3,490万円、坪単価で計算すると坪166万円です。
10年間所有し続ければ残割れする恐れは低いと思います。
※変動金利で組むと0.41%の金利だった場合の10年後残債は3,350万円です。
サーパス高崎連雀町の２LDK3,480万円で同じ計算を行いますと
10年後の残債は2,640万円で、64.15㎡＝約19.4坪 坪単価は136万円まで下がるので、売却時に残債より高く売れる可能性は十分にあります。
こうみるとやっぱり前編でみたサーパス高崎連雀町の２LDK3,480万円は安い。
公式HP参照
高崎という街の魅力について語る前編【サーパス高崎連雀町】
上空から
高崎市役所の21階から、マンションの立地を撮影してきました。
21階展望フロアからの眺望
プラウド高崎あら町
プラウド高崎あら町はほぼ建物がたちあがっています。
前面にもあまり高い建物がなく5階以上であれば前面は抜けるのではないでしょうか。
サーパス高崎連雀町
対しましてサーパス高崎連雀町は全面に高いマンションがあります。
建築中の現地でも写真をとりましたが若干前方のマンションと被りますね。ただプラウド高崎あら町と違い
前面が道路なので低層階でも光はしっかり入ってくると思います。
街の紹介
高チャリ
高チャリ 高崎まちなかコミュニティサイクル (takasakicci.or.jp)マンションの紹介ではないですが、高崎市ではエリア内では無料で使える高チャリというシステムがあります。
これは待ちなかの16か所のサイクルポートでどこからどこまで乗っても無料。返却もどこに返してもＯＫ。
これは便利だなと思いましたね。
サイクルポートの場所さえ把握しておけば、買い物や遊びでとても便利だと思います。
商店街
ここは市内の商店街、おもに夜のお店ですね(笑)
歩いたのですが、昼だからなのか全然人がいません。
コロナの影響はこういう商店街には大きいですね。
総括
プラウド高崎あら町も悪くないと思ったがカネーが購入するなら
サーパス高崎連雀町の２LDK、64.15㎡の1択です。
テンションの上がり方がサーパスは違いましたからね(笑)
※ただ、これはあくまでカネーの主観であり、埼玉に住宅を持っている状態でもう１つマンションを購入したいという主観盛りだくさんの見解です。
単純に今からすぐにでも高崎に引っ越して住みはじめるんだと考えたときは、プラウド高崎あら町も決して悪くないです。現に売れてますからね。
以上、高崎の2物件を紹介しましたが、いかがでしたでしょうか。
カネーは縁あってたまたま埼玉に住んで東京に通っています。
ただ、もともと地方に住んでいたこともあり関東圏の通勤に疲弊しております。
その為、少しでも快適な通勤、通勤からの脱却ができるような立地のマンション、または魅力のある街をご紹介できればと思っております。
気になる街などありましたら、遠征に参りますのでご意見くださいませ。
ご覧になって頂きありがとうございました。
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