高騰する京都市内を脱出し「滋賀県大津市におの浜」はどうなんだい？西武大津店跡地のBIGプロジェクト『シエリアシティ大津におの浜』【kyoto1192】

滋賀県

高騰する京都市内を脱出し「滋賀県大津市におの浜」はどうなんだい？西武大津店跡地のBIGプロジェクト『シエリアシティ大津におの浜』【kyoto1192】

滋賀県

2022.07.12

kyoto1192 [京都]

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。

高騰する京都市中心部のマンション

高騰する京都市中心部のマンション。マンションギャラリーへ見学に行くたびに自分の実力の無さにうちひしがれ、妻は落胆し、お互い肩を落とし、ため息をつきながら帰路に着く日々。1億に近い物件を見すぎたせいか5000万円台ならば安く感じてしまい、もしかしたら買えそうと思っている自分がいたりします。親の援助があれば、年収が2000万円あれば、宝くじでも当たらないか、人生一発逆転の方法は・・・なんておかしな妄想が頭をグルグルと駆け巡っています。

そう、私の心のように、京都の街は今日も雨さ。

そんなある日の朝の京都新聞( 2022.7.2)

京都市中心部の路線価　2年ぶり上昇
観光回復期待マネー集中
高級ホテル・マンションに活発投資続く
地価高止まり若者住みづらく

先日、有名私立大学の理系1年目の学費が170万円という数字を見ました。

「若者だけじゃないんだよ!　教育費やあれやこれや一番重圧のかかる40代、就職氷河期世代でゲロ吐きそうになりながら働いているおじさんも住みづらいんだよー!」と会社帰りの立ち飲み屋でひとしきり吠えた後。社会に出た時からずーっと不況で、失われた30年、派遣やフリーターがたくさん生み出されました。私も5年ほどフリーターをしていましたが、なんとか会社に潜り込み、晴れて日本国における社会的な信用を手に入れました。いまだ家を買う土俵にすら立てない就職氷河期世代もたくさんいます。その土俵にまだ立てるだけ私は幸運な方なのかもしれません。

京都市中心部の路線価　2年ぶり上昇　観光回復期待マネー集中　高級ホテル・マンションに活発投資続く　地価高止まり若者住みづらく

「どう考えてもマンション価格の下がる要素がありません。下がるのを待つよりも今購入して少しでも返済した方が賢明です。買うなら『今』です」

そりゃ、ごもっともです。

このままマンション価格が上がり続ければマンションを保有できるのは一部の富裕層だけとなり、分譲マンション=贅沢品になっていくのでしょう。というか、もうすでに庶民には手の届かない贅沢品となっていますが・・・・

「みんな、どうしているのですか？特に貯蓄のない30歳前後の新婚世帯は？」

マンションギャラリーで価格表を見ながら販売スタッフに質問すると

「滋賀県に行ったり、賃貸入ったり・・・」

「滋賀県」・・・だいたい京都ではこのキーワードが出て来ます。私の周りで京都の物件が買えないから滋賀県で家を購入したという話を聞かないので、イマイチ実感できないのですが・・・確かに京都中心部よりは安そうなのは間違いないはずです。

じゃぁ、滋賀県へ行こうじゃないか!!

シエリアシティ大津におの浜

やって来ました!　滋賀県大津市におの浜。

琵琶湖

京都市内の盆地特有の澱んだ空気はここには流れていません。リゾート地のような景色です。

京都で暮らしていてこの広々とした心持ちになる事はまずありません。日常の細々としたあらゆる悩みがちっぽけに思えてくる、それが琵琶湖の良さ。メンタル的にも非常に良さそうに思えます。本日はやや波たつ水面です。

西武大津店跡地に建設される『シエリアシティ大津におの浜』の現地へ向かいます。

私の中ではいつまでも「大津パルコ」ですが現在、Oh ! Me 大津テラス。

交通量の多い県道沿いにバリケードが現れました。

『におの浜二丁目』交差点。

京滋エリア史上最大全708邸ビッグプロジェクト
琵琶湖ランドマークシティ構想スタート

京滋エリア
史上最大
全708邸ビッグプロジェクト

回想です・・・・。　(2020.8.19撮影)

在りし日の西武大津店。

2020年8月31日に44年間の歴史が閉じました。

大津パルコは何度も行きましたが、SEIBUは私には縁のなかった百貨店でした。

閑散とした印象の西武大津店ではありましたが、それでも商業施設が無くなると街の魅力が無くなっていきます。

西武大津店跡地に建設される『シエリアシティ大津におの浜』の低層階に商業施設が入るのでは、と期待されましたが、どうやら公式HPを見る限り住戸のみのようです。

物件概要

まずは『シエリアシティ大津におの浜』の全体概要を見ていきます。

●所在地／大津市におの浜二丁目1-14(地番)
●交通／JR東海道本線琵琶湖線「膳所」駅徒歩7分
京阪石山坂本線「京阪膳所」駅徒歩7分
●用途地域／商業地域
●構造・規模／鉄筋コンクリート造、地上15階建
●総戸数／708戸
●間取り／1LDK+2S(納戸)～ 4LDK
●住居専有面積／59.36m² ～ 84.14m²
●バルコニー面積／10.6m² ～ 12.4m²
●サービスバルコニー面積／2.70m² ～ 5.61m²
●駐車場／575台(自走式駐車場567台、平面駐車場(来客兼サービス用含む)8台)※月額使用料:未定

●自転車置場／1,416台(スライドラック 428台、2段式下部ラック式 240台、2段式上部 238 台、垂直昇降2段式 280台、3人乗りラック 230台)※月額使用料:未定

●バイク置場／36台※月額使用料:未定
●設計・監理／(株)長谷工コーポレーション大阪エンジニアリング事業部
●施工会社(株)長谷工コーポレーション
●管理会社(株)長谷工コミュニティ
●事業主／関電不動産開発(株)・住友不動産(株)・(株)長谷工不動産・アートプランニング(株)
●販売提携／
【販売提携(代理)】 (株)長谷工アーベスト・住友不動産(株)
【販売提携(復代理)】住友不動産(株)

●竣工時期／2024年5月中旬予定
●入居時期／2024年5月下旬予定

●販売スケジュール／2023月2月下旬販売予定

物件概要

資料請求

大規模物件に慣れていない京都市民からすると総708戸は驚異的な数字に思えます。修繕積立金は貯まりやすいと思われますが、これだけの数の様々な世帯が入ると「管理組合は大変では？」と思ってしまいますがその点はどうなのでしょう。

駐車場は575台(自走式駐車場567台、平面駐車場(来客兼サービス用含む)8台)。自走式なのは非常に良いです。自走式駐車場のメリットとして、自走式なので入庫や出庫に時間がかからない点や、スペースを確保するので車高の高い車でも対応しやすい点が挙げられます。また、機械式と比べ維持管理費が安く、耐久性も高いので更新する可能性が低いなど、ランニングコストやライフサイクルコストが機械式と比べ安く済む点も大きなメリットです。

京都なら機械式駐車場でなおかつ高さ制限があって1BOX無理なんてザラです。維持管理のコスト面で機械式駐車場が重荷になっているマンションも多数見受けられます。さすが敷地が広い滋賀県ですので車を持つファミリーには魅力高しです。

入居は2024年5月下旬ですので約2年後。販売開始は2023年2月下旬となり、今から8ヶ月後とかなり先ですね。やはり大規模となるとこんなゆったりとしたスケジュールになるのでしょうか。

JR「膳所」駅まで歩いてみます

マンションの口コミ掲示板：マンションコミュニティ『シエリアシティ大津におの浜』の記念すべき第1号の口コミがこちら

1 匿名さん 2022/06/06 14:55:51

マンションから駅は登り坂なんで徒歩7分は無理です。
県道交差点や京阪踏切で足止め食うので15分は見てください。
駅前でもないのに京滋最大とはチャレンジですね。
人そんなにいてませんけど。

いきなりの辛口なコメントです。

では灼熱の真夏日の下、検証していきましょう。現地西南角の『におの浜二丁目』交差点、この場所からスタートします。

Googleで調べると確かに徒歩7分。

県道を渡る信号待ちで時間がかかりそうですが、信号青からストップウォッチをスタート。

確かに、『坂』。しかし、緩やかな坂です。

活気ある華やいだ商店街とは言い難いですが、若い女性が多く歩いていました。だから「ときめき坂」というのでしょうか。違う？

左手には見えて来た施設が大津市立平野小学校（徒歩4分から6分／約270mから480m）。

『シエリアシティ大津におの浜』の小学校区はこちらの『平野小学校』になります。

さらに進みます。

さらに進みます。

さらに進みます。

我らが王将を越え

滋賀銀行の向こうに踏切、ちょうど開いていました。

京阪「膳所駅」の線路を渡り・・・

この踏切が閉まっていればどのぐらい足止めをくらうのでしょうか？開かずの踏切なら問題ありですが・・・

ゴール!!　タイムは

タイムは6分03秒。私は身長180センチ。人より少し早歩きかもしれません。

マンションの住戸の場所、踏切開き待ちと県道の信号待ち時間を考慮すると7分は超えてくるでしょう。

仕事で疲れ果てた体に、自宅へ向かう駅からの帰り道が下り坂なのは救いですね。

このJR「膳所」駅からJR「京都」駅までは乗車11〜12分。

京都駅前勤務なら自宅から所要時間30分ほどで十分通勤圏内ですね。

シエリアシティ周辺探索

口コミサイトのマンションコミュニテイによると北側の西武大津店の駐車場跡地は『シエリアシティ大津におの浜』の販売状況によって計画が進められるようですね。

57 マンション比較中さん 2022/06/23 09:27:45

>>46 マンション検討中さん
西武本館跡地のマンションの販売実績を見てマンション建てるようです、現在は駐車場跡地にあと４００戸とのこと。このあたりにそんなにいらない。長谷工の高級老人ホームの可能性もあるような気がしますが。

確かに1100戸計画でした。※kyoto1192.comをご参照ください

滋賀県大津市、今月末閉店の西武大津店　跡地は長谷工コーポレーションによるマンション1100戸計画

こちらが北側、左側が『シエリアシティ大津におの浜』、右側のオレンジのバリケードが西武大津店の駐車場跡地で計画未定地になります。

現地北側のバリケードが開き

建設地内部が見えました。

北側、一際背の高いマンションは『デリード大津におの浜レイクサイドタワー』2003年建築の22階建!! 　いったい何階建てまでが建設可能なのでしょうか？

西側に建つ赤いルネよりも圧倒的に高い22階建です。

北側(琵琶湖側)には、11階建ての『ルネ大津』1976年建築、1号棟・2号棟・3号棟が立ち並んでいます。『シエリアシティ大津におの浜』は15階建ですので、上層階からは琵琶湖ビューが望めるのでしょうか？とはいえ駐車場跡地に同じく15階建てが建設されれば何も見えなくなりそうです。

徒歩約5分ほどで琵琶湖の湖岸に到着します。

美しすぎるなぎさ通り。

この世の楽園です。

『ルネ大津』前の琵琶湖。

先ほどまでワンちゃんを連れたご婦人が芝生の上を散歩されていました。ペットにも最高の立地です。

『ルネ大津』

バルコニーが琵琶湖側を向いていない？？？

ググると全邸南向き。琵琶湖側は北向きなのでしょうがないかもしれませんが、このロケーションに建設されて琵琶湖が望めないなんて衝撃の他ありません。。。さらにググると「売り物件」がヒットせず賃貸物件がかなりの数ヒットしました。51㎡で家賃12万ほど。築45年ほどでかなり古くなっていますが、収益的な側面が強くなっているのでしょうか？そんなに賃貸ニーズがあるエリアには思えません。

『シエリアシティ大津におの浜』の現地に戻りまして、

現地東側。

敷地の東側は道路と川を挟んで、イオンタウンの駐車場。抜け感はあります。

イオンタウンアヤハプラザ内のスーパーマックスバリュー。徒歩1~2分。

24時間営業のスーパーがすぐそばにあるというのは非常に心強いです。

CoCo壱、吉野家、ドンキー、めしや、他。生きていくには十分な環境です。

現地から東側の眺望。

イオンタウンの敷地東側に隣接して15階建て『ユニハイムエクシア大津におの浜／ヤマイチ・ユニハイムエステート』、2022年1月完成済みですが現在も販売中です。こちらは全邸角住戸・琵琶湖ビューとなっています。65㎡が3480万円〜でお手頃価格です。坪単価@177万円〜

『シエリアシティ大津におの浜』の計画が発表されてから大津市界隈の新築分譲マンションは『シエリアシティ大津におの浜』の価格発表を待つ様子見のエンドユーザーが増え、販売状況が鈍ったとも聞いておりますので、こちらの物件にもかなり影響があったのではないでしょうか。

現地西側

西側に建つ分譲マンションは『ルエスリード大津におの浜セントラル／エスリード』。少し前までは『販売中』の横断幕がありましたが、なくなっているので完売したようです。2021年4月完成です。マンションコミュニティを参照すると販売価格は2950万円～4390万円(住居専有面積 55.35㎡(16.74坪)～74.82㎡(22.63坪))、坪単価@176万円〜@193万円だったようです。

さら東には、『藤和シティホームズ大津におの浜』(手前)と『プラウド大津におの浜』(奥)。

築20年の『藤和シティホームズ大津におの浜』は2300万円から3200万円で推移してる様子。坪単価@120万円台ってとこでしょうか。築13年の『プラウド大津におの浜』は2900万円〜4600万円で推移しています。坪単価@150万〜190万でしょうか。

Oh！Me大津テラス（徒歩3分から5分／約170mから380m）

日本エスコンが所有している商業施設です。

「Coming Soon」がかなりあります。

5Fはワンフロア「Coming Soon」です。

1階に入るスーパーのフレンドマートは上質な雰囲気がしました。

2階にはTSUTAYA。書店が消えていく時代に、このリアル店舗。

カフェが隣接しています、人も少なく本好きにはたまらない環境です。

7階にはユナイテッド・シネマ大津。

8階には静かな食堂街。(平日15時頃です)

『シエリアシティ大津におの浜』の販売価格予想

資料請求をし2通メールが届きましたが、販売価格を匂わすような内容ではありませんでした。

販売準備室に問い合わせれば、ぼんやりと教えてもらえるのでしょうか？

マンションコミュニティでは皆さんそれぞれ予想しています。

こんな予想もありました。

66 マンション検討中さん 2022/06/27 01:24:57

クラッシィハウス京都六地蔵と同等の価格じゃないかな
東側は南以上の価格になるかもしれないね。

『クラッシィハウス京都六地蔵』の施工は同じく長谷工コーポレーション。648邸の大型物件、地下鉄駅直結徒歩1分。

平均坪単価は@200万円前後。

クラッシィハウス京都六地蔵：現地撮影2022.7.8

※スムラボ記事参照

京都のタワーマンションとはこれだ!! 　京都府宇治市、クラッシィハウス京都六地蔵(モデルルーム見学)【kyoto1192】

坪単価@200万円以上を予想される方が多く、70㎡( 21坪)なら4200万円以上!!　しかし後述するJR大津駅前の中古マンションが坪@250万円ぐらいで売買されていそうなので、@250万円に近づく可能性もありそうな気がします。

京都なら

・田の字地区／坪@350万〜400万・二条駅／坪@300万・西大路御池／坪@280万

京都駅東、早めに完売となりそうな勢いの『エスリード京都梅小路公園／エスリード』が坪@250万円。

京都中心部が買えないユーザーが外へ外へ流れている印象です。

現地撮影2022.5.28

となると坪単価@200万円前後なら京都中心部で購入を諦めた京都市民を引っ張れる可能性はあります。京都市民からしても『におの浜』のゆったりとした住環境は良いイメージですし、地縁のない京都の郊外を選ぶ選択よりも『におの浜』の方がハードルが低そうな気がしますね。

近隣の新築分譲マンションの価格はいくらなのか？

近隣の新築分譲マンションを地図に落とし込むと、『シエリアシティ大津におの浜』の東エリアに4棟新築分譲マンションがあります。

『ユニハイムエクシア大津におの浜／ヤマイチ・ユニハイムエステート』は先ほど説明済みですので省きます。坪単価@177万円〜

まずは同じ『シエリア』ブランドへ。

県道を東へ進むとメルセデスベンツの向かいに交通量の多い県道沿い、

『シエリア大津膳所／関電不動産開発』完成は2021年3月ですから、すでに竣工後1年4ヶ月経過していますが、いまだ販売中です。

JR琵琶湖線「膳所」駅徒歩9分,

全邸南向きで

68㎡(20.57坪)3400万円台〜 =坪単価@165万円＋α〜

84㎡( 25.41m坪)〜3900万円台〜 =坪単価@153万円＋α〜

84㎡の4LDKはかなり魅力的な価格に見えます。

※掲示板：シエリア大津膳所ってどうですか？

南向き、角住戸。京都中心部なら9000万円〜12500万円の4LDK間取りです。

公式HPより

何故にここまで苦戦したのでしょう？当初の値付けが高かったのでしょうか。西武大津跡地も『シエリア』ですので、きっと早く完売したいはず、今ならお買い得なマンションかもしれません。

くら寿司、セカンドストリートの向かいに

『イーグルコート大津におの浜フロント／ダイマルヤ』

JR「膳所」駅徒歩10分です。

・販売価格2,780万円～3,450万円・専有面積48.30㎡(14.61坪)～63.00㎡(19.05坪)

坪単価@190万円、@181万円　間取りは2LDK・3LDK

南面に4階建てパチンコ店の駐車場が隣接しています。京都は続々とパチンコ店が閉店していますが滋賀県はまだまだ活況なのでしょうか。将来的に敷地に動きがあるかもしれません。

標準設備はかなり充実しているようで評価が高そうです。

※掲示板：イーグルコート大津におの浜フロントってどうですか？

その『イーグルコート大津におの浜フロントの北側に

『(仮称)エステムコート大津におの浜プロジェクト／日商エステム』

JR「膳所」駅徒歩13分 ・総41戸。販売価格はわかっておりません。2022年8月販売開始予定となっています。

※掲示板:(仮称)エステムコート大津におの浜プロジェクトってどうですか？

本日時点で、まだ口コミが投稿されていません。

リセールは?

販売価格もわからない状況で「リセール」を語るのもどうかと思いますが・・・

これだけ大規模のマンションが供給されれば『売物件』もかなり増えてくると予想されます。当たり前ですが「売物件」が増えれば価格は下がります。『リセール』で購入価格よりも高く売るのは至難の技かもしれません。京都のように高さが建てられず土地も少なければ別ですが、周辺にはまだまだマンション計画の余地がありそうな雰囲気がします。

あと大津市浜大津のポテンシャル=伸びシロですが、西武大津店撤退でさらに閑散とした県庁所在地になっておりますので、人気の商業施設等生まれれば、まだまだ伸びシロはあるエリアのように思います。JR大津駅周辺も。

昔から、大津駅・浜大津は築浅めの中古マンションを見かけない気がします。それなりに供給があるので「売物件」が増えても良さそうですが。実際ググっても物件が少なく感じます。すぐ売れているのか、収益として賃貸となっているのか。

実は築浅中古がかなり人気だったり・・・地元の不動産会社にヒアリングするのもありかもしれませんね。

(現在の中古マンション市況を不動産会社にヒアリングして追加記事を加える予定です。本日火曜日のため不動産会社お休みで話が聞けませんでした)

※追加記事( 2022.7.14)・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

驚く事実が発覚しました。『シエリアシティ大津におの浜』の分譲価格は4000万円台半か5000万円台〜というようなお話を京都の仲介業者さんから聞きました。どこまで真実かわかりませんが・・・。中古物件に関しては築浅でもそれなりに出ているようです。たまたま私の見たタイミングが売り物件が少ない時だったようです。琵琶湖にかぶりつきの物件は値上がりしていて、動きは良いとの事です。

シエリアシティが5000万円台となると、京都の中心部の少し外と変わらなくなってきます。これは滋賀県へ行けども、そう安くない現実にぶち当たりそうです・・・・。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

余談ですが、びわ湖大津プリンスホテルは売却されたのでしょうか? こちらのホテルがマンションに変わるという事はありませんが、海外ファンドが日本の不動産を買い漁っています。

日本掲載新聞(2022年2月5日)より記事参照

西武ホールディングス（HD）はプリンスホテルやレジャー施設など国内の約30施設をシンガポール政府系投資ファンドのGICに売却する方向で最終調整に入った。売却額は1500億円規模となる見通し。売却後もホテルなどの運営は続ける。新型コロナウイルス禍で消費動向が変わるなか、資産を減らして経営効率を高める動きが広がっている。

西武HDは新型コロナの感染拡大で鉄道やホテルの利用が低迷している。2022年3…

びわ湖大津プリンスホテル

ついでにJR大津駅へ

ついでにJR大津駅に寄りました。『シエリアシティ大津におの浜』から1600m(徒歩20分)。

JR大津駅から琵琶湖へ続く中央大通り。雰囲気は良いのですがお店がありません。

JR大津駅

県庁所在地にしては静かすぎる駅前。

スターバックスはあります。

ホテルにカフェ&BBQスペースもできています。

駅横にはバカ売れした、平和堂が1階に入る『プレミスト大津ステーションレジデンス』(総197戸・完成2019年8月)

分譲当時の坪単価@200万円超~250万円、ネットで現在の推定相場をググると@277万円。高めにでていると思われるので実際は@250万円前後ではないでしょうか。

掲示板：プレミスト大津ステーションレジデンスってどうですか？

反対側の駅横には『プラウドタワー大津』(・29階建・総181戸・完成2013年)

口コミサイトには分譲当時中層階まで坪単価は@150万円〜　ぐらいと記載されていますが、そんなに安かったのでしょうか???

掲示板：プラウドタワー大津ってどうですか？

駅前の閑散とした商店街はポテンシャルの塊に見えます。

やっぱ滋賀県に来るなら『琵琶湖にかぶりつき』じゃなきゃイヤ!!というあなたへ

せっかく京都から滋賀県に移住するのなら、『琵琶湖かぶりつき』の立地で琵琶湖を眺めながら日々癒されたいという人もいるでしょう。

それなら湖西に向かいましょう!!

そんな方にはこちらの記事をご覧ください。

(前編)これが琵琶湖かぶりつきのマンションだ!!　滋賀県大津市・湖西エリア『JR大津京』周辺の中古マンション【kyoto1192】

おわり

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[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。

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kyoto1192 [京都]

京都在住20年超(他府県出身)、新築分譲マンション購入→売却→築40年の賃貸マンションへ引っ越し→洛外の新築一戸建を購入。2016年から『京都の現在(いま)を不動産からキリトルWEBサイト kyoto1192.com』を運営中。ペーパー宅建士。不動産実務を勉強したい!ブラタモリでおなじみの「まいまい京都」でkyoto1192リアルツアー開催中!

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8 件のコメント

空飛ぶ冷蔵庫より:

2022年7月12日 3:40 PM

シエリアシティ建設予定地の近くに住む者です。
他のマンションの営業マンも話しておられましたが、まさに京都大阪へ通勤する人用の「郊外型マンション」です。
個人的には膳所駅の中ではベストな立地で大規模なので、しっかりしたマンションにしてほしかったのですが、数を捌くためにも「京都にはない安さ」を重視するためチープなマンションになりそうです。。
大津市最大規模フラッグシップマンションではなく、京都のはずれのニュータウン団地の位置付けで、間取りや近隣住民向け資料から見る共用部分はコストカット感はすごく、長谷工設計の郊外大規模として本当にクラッシィ六地蔵の滋賀版というのがしっくりきます。
それが悪いというわけではなく、立地の割に当初言われていたよりもかなり安くなりそうで地元民の選択肢にもなりそうです。まさにランドマークになるマンションでしょう。
北側のマンションは琵琶湖ビューも期待ですね！