※２０２２年１月：先着順住戸に関する情報を追加 目次
今回は住宅ローン控除の提供物件でお値段帯が「程よい」と感じた物件をご紹介させて頂きます。
題名で「程よい」と記載しましたが、少し前の感覚からは、はばかれる部分が無くはないですが、これが現実です！ 今回取り上げる「有明」「牛込柳町」エリアも以前はもっと「程よい」価格帯だったのですが、、繰り返しますがこれが現実です。。。
今回ご紹介の物件は、モデルルーム内覧を経ての価格表入手後の情報となります。そこで感じたのは、新築マンションは争奪戦の様相を呈してきたということ。今回ご紹介のマンションも「程よい」お値段帯の売り出しは、目前に迫っている物件が多いので、ピンときたらお問い合わせをお勧めします。先着順物件も多いので、売り切れの場合はご容赦ください。1つ1つの物件の詳しい紹介は反響があった物件を優先に順次行って参ります。
今回紹介するお部屋の基準
今回ご紹介の物件は下記の条件満たす物件で選んでおります。・所有権
・駅から10分以内
・ローン控除適用後の返済金額15万円以下
・都心！
※ここでいう都心は以下の条件などの中からキットキャット基準で独断で選んでいます。
・東京駅からの直線距離（感覚値）
・山手線内側
・最寄り駅の行政区が港区、千代田区、中央区、渋谷区、新宿区、文京区
はい！ではでは物件紹介始めます。簡単な物件紹介コメントと販売現場の雰囲気、そして「程よい」価格の間取り図を紹介いたします。
ブリリアタワー有明ミッドクロス
| 所在地 | 東京都江東区有明1丁目101番8号（地番） |
| 交通 | ゆりかもめ「お台場海浜公園」駅徒歩8分 ゆりかもめ「有明テニスの森」駅徒歩11分 東京臨海高速鉄道「国際展示場」駅徒歩13分 東京臨海高速鉄道「東京テレポート」駅徒歩13分 JR山手線「東京」駅(八重洲口・都バス東16)よりバス約37分、「有明一丁目」バス停下車徒歩3分 ゆりかもめ「有明」駅徒歩15分 |
| 総戸数 | 300戸 （うち、提携企業優先住戸5戸含む） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造地上33階 地下1階建て |
| 建物竣工時期 | 2021年11月中旬（予定） |
| 入居開始時期 | 2021年11月下旬（予定）※但し、江東区立有明西学園への入学・転入するお子様がいらっしゃる場合、2022年3月下旬の引渡しとなります（予定） |
掲示板：Brillia Tower 有明 MID CROSS（ブリリアタワー有明ミッドクロス）
「最寄り駅」が「お台場海浜公園」駅で「港区」ということで、こちら「都心」扱いでのご紹介です。
一昔前までは「都心」と言い張るのは厳しいエリアでしたが、「有明ガーデン」などの大規模開発により、大きく見方が変わってきました「有明」エリアは、行政区は「江東区」ですが、もはや「都心」と多くの方が思い始めたエリアです。
当初は散々コメント入っていたこちらのマンションも、今の営業現場は「強気」の様相です。申込時には売却条件付きローンを認めず、残債無し（自宅を売却し終えている）での申し込みを要請される可能性があります。（5月下旬訪問時の情報）
1件目の取得者に対して優先は聞こえは良いですが、周辺マンションからの住み替え検討者には悲しいハードルです。
～程よい価格の間取り紹介～
Iタイプ １LDK＋SIC＋TR
７階 北西 44.48平米 4,898万円管理費 全体 13,620円
一部 5,520円
修繕積立金 全体 2,320円
一部 2,180円
2022年1月追記
Aタイプ ２LDK SIC＋WIC＋TR
南西 7階 5,998万円 55.00平米管理費 全体 16,830円
一部 6,820円
修繕積立 全体 2,860円
一部 2,700円
Dタイプ ２LDK+SIC+WIC+TR
南西 63.05平米6階 6,498万円
8階 6,598万円
10階 6,798万円
12階 6898万円
14階 6898万円（12階と同じ値段ですが、価格表そのままです）
管理費 全体 19,300円
一部 7,820円
修繕積立 全体 3280円
一部 3,090円
2022年1月追記
規模感が影響してか、管理費の負担が重いとは思いますが、新築のため修繕積立金が低いため、中古物件との比較では管理費と修繕積立金の総額では対抗できるレベルかと思います（ご自身が売却の可能性がある年の、修繕積立金の金額は前もって確認頂くことは必要です）
有明ガーデンからは歩く距離ではないですが、お台場海浜公園駅（港区 ゆりかもめ）が使える点を個人的にはプラスととらえています。
お台場海浜公園駅には、マルエツ、OKストアと、程よい価格帯のスーパーマーケットが2軒あり、帰り道に寄れる位置関係です。（OKストアは通りの反対側です）
ゆりかもめも、有明、豊洲エリアと異なり、新橋方面へ遠回りせずに向かえる駅なので、新橋、汐留エリアが勤務先の人のはポイント高いと思います。
一方で公式HPによると、新橋駅よりも東京駅、有楽町のほうが近いように書かれていますが、こちらは肌感覚では納得いく方は少ないでしょう。国際展示場駅は表記13分ですが、大きな区画の道は肌感覚で長い距離を歩いている感覚がします。
日常の買い物の便を考えても新橋駅からの乗り換えルートが現実的かと思います。
総評としては価格帯から新橋、汐留エリアから20分圏内でのマンション価格を見ると、「程よい」価格帯に落ち着いていると思います。間取りも使いやすく、高グレードでは無いですが、機能としてはどれも使いやすい設備が整っています。現地を訪れて生活できそうなイメージが沸く方で、ローン控除を受けられる方なら購入を検討されてよいのではないでしょうか。
先着順販売・価格表 （2022年1月追記）
2021年11月頃に記載の価格より、2022年1月のHPに記載の価格表のほうが安くなっていますがあくまでも2021年11月の赤枠で囲われていない部屋の価格は「予定価格」だったので、反響等を見て、程よいお値段に落ち着いたようです。
高層階 価格表 2021年11月頃
高層階 価格表 2022年1月下旬
◆ P タイプ ３LDK 82.86平米
２９階 ９，５９８万円（３８３万円） ⇒ ９１９８万円（３６６万）間取り図
眺望
◆ Gタイプ ３LDK 72.27平米
２９階 ９１００万円（４１６万円） ⇒ ８５９８万円（３９３万円）同じ階の完全にレインボーブリッジ側の住戸よりも１０００万円程度安く設定されています！
バルコニーに出たら、ほぼ同じ眺望が楽しめて、１０００万円安く住みたい方におススメ
※2022年1月現在の先着順住戸（Jタイプ ２９階 ７３．５３平米 ９４９８万円 ）と比較した場合
間取り図
眺望 メイン
グレンドール新宿牛込柳町
-
所在地 東京都新宿区弁天町135番1（地番） 交通 都営大江戸線「牛込柳町」駅（東口）より徒歩4分
東京メトロ東西線「早稲田」駅（1番出口）より徒歩10分、
｢神楽坂｣駅（2番出口）より徒歩13分総戸数 72戸（管理事務室を除く） 構造・階数 鉄筋コンクリート造・地下1階地上5階建 建物竣工時期 2022年2月下旬 入居開始時期 2022年3月下旬
掲示板：グレンドール新宿牛込柳町ってどうですか？
「グレンドール」と聞いて、どこの分譲マンションかわかる方は「通な方」か、近所でたまたま分譲実績があった方かと思います。（当方も恥ずかしながら存じ上げなかつたです）
戸建ての販売で有名な「タマホーム」の分譲です。マンション分譲と言う点では二子多摩川や浅草で分譲実績があるようです
公式HPの分譲実績の案内文書に「適正価格」との記載がありました。今回の物件も周辺家賃相場帯からは、「程よい」価格帯であったため、ご紹介いたします。
なお、こちらの物件も既存残債ありなどの住み替え層やローン審査がすぐ出ない方にはあまり対応したくないオーラが出ておりました。。
おすすめは45平米台の２LDK
プラン「L」、「K」、「J」です傾斜地に建築されたこともあり、上記プランの庭付き住戸は３０？号室となり「1階」表記にならないのもプラス評価とさせて頂きます。
キットキャットは49平米の２LDKに住んでいたことがありますが、面積数よりも大事なのは間取りだと感じております。収納量と家具配置のしやすさ、この2点で居住時の生活のしやすさは劇的に変わります。
今回の紹介間取りの面積帯は狭小の２LDKとはなりますが、廊下も短く、収納もそれなりに存在しています。スパンが取れているので、空間的な広がりは感じられると思います。また、コンロは2口ではありますがディスポーザがついていますので、後から変えられないものは、きちんと着いています。
※詳細な金額は価格表の持ち帰りが無かったため、申し訳ございません、大枠の価格帯となります。
プラン「L」、「K」、「J」 45.82平米 ２LDK
３階 ５２００万円台
４階 ５３００万円台
5階 ５４００万円台
管理費 12,680円 積立金4580円
HP掲載の庭付プラン 方角は北西。
3戸が並んで配置されておりますが、柱の食い込み具合と主寝室に窓が付く角部屋か中住戸が異なるだけで、基本的に間取りは同じです。そして価格帯も同じ階では差がありませんでした。角住戸が高く無いのは、建物前の離隔が一番少ないからとのこと、また高層階になっても価格が上がらないのは、向かいの賃貸マンションとお向かいになるのが理由です。
日当たりよりもカーテンを開けて生活したいならば、3階、カーテンかかってても良いから日当たりを得たい方は高層階を選ぶのが良いと思います。
狭小とはなりますが、住宅ローン控除可能な２LDKとしては山手線内側では最安
、周辺賃貸相場は２LDK20万円程度はしますので、フルローンで17万円程度の支払い、そして住宅ローン控除で戻ってくる額を考えると、この賃貸でエリアで検討されている方には良い選択肢だと思います。
デメリットは傾斜地に建設されている点ですが、こちらについてはコメントなどで要望ありましたら、現地写真を添付したいと思います。また分譲主については、タマホームも大きな会社ではあることは間違いないですし、周辺賃料帯が高く、どんどんマンションが建つエリアでは無いので、ある程度ボトムラインは固いと当方は考えております。
２物件紹介しての総評
今回は、湾岸タワマンと低層小規模物件という間反対の物件のご紹介でした。一方は完全に整備された安全で、大企業により作られた街、一方は自然発生的に出来上がった個人が作り上げた街と、周辺環境は全く異なります。周辺地図を見ても大きく街の作り方が異なるので好き嫌いははっきりされると思いますが、いずれも価格帯が似ていたため、一緒にご紹介いたしました。＜ブリリアタワー有明ミッドクロス＞
海と大きな公園、大きな道路、大きな建物。今後も周辺環境が大きく変わる可能性があります。
＜グレンドール新宿牛込柳町＞
小さな建物と細い道が多いエリアとなりますが、将来的には外苑西・東通り、大久保通りは拡幅されます。徐々に変わっていくエリアです
少々速報レベルの内容と文体になったことはご容赦頂きたいのですが、先に述べたように、販売現場の感覚が争奪戦の様相を呈してきました感が出てきたことはとても感じました。。値段帯もさることながら周辺家賃相場から考えても検討の価値ありだと思いますので、予算帯重視で検討されている方は、資料請求、モデルルーム訪問からまずは進めていくのをおススメします。
題名「特集①」としましたが、今後も②、③と続いてくれることを祈りながら（あってほしい！と願いながら）、このブログを終わりたいと思います。
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