ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜《再開発で羨望の地へ！10の注目ポイントと、3つの懸念材料》【クリスティーヌ】

ハロー！住む場所は人生を豊かにする、がモットーのクリスティーヌです。

褒めるしかない、期待感しかない。スケールメリットから来る希少性に、大化けするだろう大山の再開発。切り札ありすぎです。マンション名の大楠ノ杜は「おおくすのもり」と読みます。

1 商店街を抜ければ、我が家
2 敷地の魅力、ありすぎ
3 物件概要
4 注目ポイントと懸念ポイント
5 まとめ。クリスティーヌの意見

商店街を抜ければ、我が家

大山駅から、誰もがほっとくつろげる「ハッピーロード大山商店街」を通り、「ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜」は、「徒歩７分」です。

「ハッピーロード大山商店街」を抜けたところが、現地です。

建設中の現地の様子をご覧ください。向かって右手が、ハッピーロード大山商店街の終点です。

敷地の魅力、ありすぎ

出来上がりを横から見ると・・・

上から見ると・・・

エントランスは、和の世界。

そこには庭園も。名づけて、「翠園」。

夏は、木陰を求めて、流れる水音にも癒されて・・・

「隣接する「大山福地蔵尊」の道沿いに春を彩る「桜の小径」、庭園の奥に座し夏の陽射しを大らかな緑に湛える「楠の大樹」、川越街道沿いに秋の訪れを知らせる「紅葉の列植」、冬季でも庭園内に彩りを添える「常緑の景」など暮らすことそれだけで出逢える、四季の移ろいと密やかな感動。
古来より伝わる二十四節気、七十二候が表す繊細な四季を肌で感じられるよう、緑化面積800㎡超の豊かさを実現。」

参りましたああああ、三菱地所レジデンス様〜！とでも叫びたい、圧倒的な魅力です。

ちなみに上の文章の冒頭にある、隣接する「大山福地蔵尊」とは、こちらです。

同じく上の文中にある、敷地内の「楠の大樹」とはこれです。かなり大きい！高さ約10ｍです！

余談ですが、こうした保存樹を大切にする新築マンションが増えると、その土地を大切にしているというメッセージとなって、いいですね。

新宿区の「ジオ四谷荒木町」のイチョウの大木を思い出しました。現在、こんな感じです。（先日、「」探訪の際に撮った写真です。ずいぶん刈り込まれていますが・・・。）

さて、物件概要にまいりましょう。

物件概要

販売開始は今年２０２１年の１１月予定、入居は、２０２３年の１２月です。

所在地	東京都板橋区大山町53番地1他4筆（地番）
交通	東武東上線「大山」駅（南口）より徒歩7分

総戸数	187戸(募集対象外住戸2戸含む)
販売戸数	未定
駐車場	（総戸数に対して）60台（機械式55台、平置4台、身障者用1台）、他に来客用平置4台
販売価格	未定
予定最多価格帯	未定
間取り	2LDK～4LDK
専有面積	57.76m2～117.62m2
バルコニー面積	6.23ｍ2～28.73ｍ2、ルーフバルコニー面積／14.91ｍ2～42.38ｍ2、専用庭面積／20.41ｍ2～41.58ｍ2

販売予定	2021年11月上旬販売開始予定 [予告広告] 販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。
モデルルーム	物件エントリー受付開始
完成日または予定日	2023年10月下旬
入居(予定)日	2023年12月中旬

敷地面積	5,280.40m2（売買対象面積）、5,274.64ｍ2（建築確認対象面積）
分譲後の敷地の権利形態	専有面積割合による所有権の共有
構造／規模	鉄筋コンクリート造地上14階地下2階建
用途地域	用途地域：商業地域・第二種住居地域防火地域：防火地域・準防火地域
建ぺい率／容積率	建ぺい率：80%・60% 、容積率：500%・300%

管理形態	管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託
施設費用・償却費	施設（総戸数に対して）：60台（平置4台、機械式55台、身障者用1台）、他に来客用平置4台［使用料未定］、自転車置場／（総戸数に対して）311台［使用料未定］、バイク置場／（総戸数に対して）：18台(バイク置場6台、ミニバイク12台)［使用料未定］

備考	※本物件は、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条例（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。※2021年6月6日まで表示の概要に以下の通り変更がありました。変更前：バイク置場／（総戸数に対して）18台［使用料未定］変更後：バイク置場／（総戸数に対して）：18台(バイク置場6台、ミニバイク12台)［使用料未定］

売主	三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
販売会社（取引態様）	三菱地所レジデンス株式会社＜売主・販売提携（代理）＞
施工会社	東亜建設工業株式会社

掲示板：ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜ってどうですか？

注目ポイントと懸念ポイント

注目ポイント１　来客用駐車場の台数が、えっ、４台！？

物件概要を見て、真っ先に驚くポイントは、「来客用駐車場が４台」です。大山界隈の社交場になるのでしょうか。

注目ポイント２　１LDKは「ありません」

一番小さなお部屋でも、57.76m2です。一番大きなお部屋は、117.62m2です。

ファミリーの方々にとっては、１LDKがないことは、単身用のお部屋を賃貸に出す前提で購入する投資家のような方々が入る余地が少ないため、安心材料かと思います。

２LDK、59.66m²の中住戸の間取りを見てみましょう。柱の出っ張りがあまりなく、きれいです。

117.62m2の大きなお部屋を、ぽーんと買われる地元の地主系の方もいらっしゃるのではないかと推測いたします。

注目ポイント３　1600坪に迫る、広大な「我が家」

大山駅前で進行しつつある「ピッコロ・スクエア再開発」と「クロスポイント再開発」の広さと、「ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜」の敷地の広さを比べてみてください。

現地を見ても広いと感じました。だって、写真の端から端まで、敷地の「塀」ですよ、写真の左端なんて遠すぎてちっちゃい。

注目ポイント４　庭を囲むように建つ３つの棟

楠館が８階建、桜館が１０階建、川越街道に面して建つ楓館が１４階建です。

庭の大きさも、注目ですね。

「桜館」は、桜並木を望めます。

「桜館」を横から見たところです。左の高い棟が、川越街道に面した、１４階建の「楓館」です。

注目ポイント５　屋上テラスがある

桜館の屋上には、ベンチが配置されます。屋上開放って、浅草あたりだと「隅田川花火大会の日だけ」ってこともあるので、年中開放は、ポイント高いです！

注目ポイント６　ゲストルームのジャグジーが、リゾートみたいに素敵

非日常の１４０平米、リゾート感あふれるゲストルームです。

注目ポイント７　畳や蔵の共有施設で「和」を感じられるマンション

共有施設は、ジャグジーが美しいゲストルームのほかに、４つあり、そのうちひとつの「コモンルーム」は、なんと和室。しかも、予約制ではなく、誰でもふらっと行けるフリースペースです。

外観は「蔵」だけれど、中にはプロジェクターがあって、映画鑑賞できたり、楽器を演奏したり、リモートワークできる共有スペースもあり、夢がふくらみます。

年齢層の高い方だけではなく、若い人たちにも喜ばれそうです。

注目ポイント８　高齢者や共働きカップルに便利！食材の受け取り

アプリで食材を手配し受け取れる「クックパットマート」だけではなく、「食配ステーション」（提携したネットスーパーや食品配送会社に注文した食材が届けられる、食配専用スペース）が完備され、共働きのカップルだけではなく、高齢の方々にも喜ばれそうです。（ネットだけではなく、電話で注文できると高齢の方にはいいでしょうね。）

写真はイメージです

注目ポイント９　再開発の街、大山！

駅は、街の「顔」。現在、大山駅には駅前広場がありませんが、「大山まちづくり総合計画」では、再開発後の駅前広場を、こんなイメージイラストで表現しています。

アーケードで覆われた商店街に直結している、こじんまりした駅とはがらりと変わります。長期保有を目指している方にも、これは朗報では！

注目ポイント１０　若い人たちにも選ばれる街、大山！

大山は、板橋区の中でも、若い人が多い街です。２５歳から２９歳までが全体の１０パーセントを占めています。３０代前半後半をあわせると、３０代が２割近くで、続いて40歳から45歳が多いです。

一方、実際に商店街を歩くとお年寄りの姿も見られ、お年寄りにとっても暮らしやすい街として大山の街は形成されてきました。新旧の住民が混在化し、古くから住む方々にとっては変化が大きいと感じられると思います。行政においては大山エリアの「世代間の交流」も課題として上がります。

懸念ポイント１　再開発地区のタワーマンションがライバル

立地よし、敷地よし、三菱地所の持てる力を注ぎ尽くすであろう「ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜」にも、死角がないわけではありません。

商店街の中央の再開発地区に出現する、住友が売り出すであろうタワーマンション２棟の存在です。大山町クロスポイント周辺地区第一種市街地再開発事業の一環で、下のイラストの左側にあるA地区では４階から２６階までが、D地区では３階から２６階までが、住居になると予定されています。

「ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜」の完成は2023年10月。入居予定日は、2023年12月中旬。そして、「クロスポイント周辺地区」の建物が竣工するのが2023年12月下旬。時期はほぼ一緒です。

ちなみに、B街区の建物も、２階以上は住居になります。

どんなテナントが入るのでしょうね。場所は違うのですが、四谷駅前の再開発で、「コモレ四谷」が作られていた時のワクワク感や、入るテナントがなかなかわからず、じらされた気持ちを思い出しました。

このようなイメージイラストが、公表されています。

ちなみに、再開発予定地は、大山駅を中心に複数あります。

「クロスポイント」の工事は今、このように着手されています。

計画のイメージ写真によると、ちょっと残念な気がしますが、「クロスポイント」周辺ではアーケードはなくなってしまうのですね。道の両側に、タワーマンションが建ちます。

懸念ポイント２　川越街道に面したお部屋は、車の音が気になる

楓館には、川越街道に面したお部屋が多くあり、交通量があります。敷地内の庭などは静かだと思いますが、川越街道の騒音が、サッシ性能でどのぐらいカットされるのか、気になります。

なにぶん、楓館は１４階建で、お部屋の数が多いですから・・・。

懸念ポイント３　広さゆえの高価格

最低でも57.76平米の2LDK、平均値は72平米超えです。「プレミアム住戸」は90平米を超えるプランに限られていたり、専用庭、ルーフテラスがついたお部屋もあります。３棟あるので、お部屋のプランのバリエーションも豊かに、５２種類もあります。

ファミリー層や、裕福なシニア層には、広めのお部屋が多いことは好材料だと思いますが、一方で、狭めのお部屋がない分、価格的に、グロスが高くなってしまうことが懸念されます。

販売開始後の売れ行きは、地縁がなくても「ここに住みたい」とわざわざ遠くから訪れる人々をいかに魅了するか、にかかっているかと思います。

前述した「タワーマンション」という強敵がいるので、地元のお金持ちの方々のニーズが、分散すると思われるからです。

それに、募集戸数185戸に加えて、「クロスポイント」のほうは340戸ほど予定されているので、大量供給です。

・・・あっ、すごいことに気づいちゃいました！！！！

もしかして、ライバルがいることで、販売が長期にわたることを懸念して、価格が下方修正される・・・とか？？？？？？　・・・いや、そう都合よくはいかないだろうなあ・・・。これは、蓋を開けてみないとわからないところです。

いずれにせよ、億越えのお部屋がいくつ出てくるかわかりませんが、完売まで、時間がかかるかもしれません。

あとひとつ、一気にファミリー層が引っ越してくることで、「児童が増えるから、子供たちの受け入れ、大丈夫だろうか」という声もあります。お子様がいらっしゃる方、予定されている方は、そのあたりを事前に確認したほうがよいかもしれません。

まとめ。クリスティーヌの意見

褒めるしかない、期待感しかない、そんなマンションです。はい。

完成すれば、「所有欲を満たされる」オンリーワンの大規模マンションになることは間違いありません。

「ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜」、あまりに注目ポイントが多すぎて、記事が長くなってしまいました。三菱地所レジデンスが総力をあげて、敷地の広さを生かし、自然を感じられる環境を作り上げてくれるでしょう。

そして、私たちにできることはたったひとつ。今は、じっと価格発表を待つ。・・・嗚呼、それしかありません。

ここを検討する方は、大山駅により近く、かつ商店街の中に建つタワーマンションと、どちらを選ぶか、考えるでしょう。

一見、タワーマンションのほうが駅より近いし、タワーだし、資産性は岩のように硬いように思えます。実際、そうだと思います。

ただ一方で、「ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜」の売りは、スケールメリットがもたらす差別化による「希少性」です。

広めのお部屋が多い分、価格的に、狙い目のお部屋も出てくる可能性もあります。

この記事にたどりつき、こうして最後まで読んでくださる方が、たった今、東京のどこのエリアを購入検討先としていらっしゃるかはわかりませんが、大山の今後の可能性は、おそらく広がっていく一方だと思いますので、ぜひ、ぜひ、ぜひ、資料請求してみてください。そして、ぜひ、ぜひ、大山の今後の変化に注目するひとりとして、「ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜」の今後の行く末を見守っていただければ、と思います。

大山にこれまでは縁がなかった方、ご家族で長く住む場所を探している方、たまたまこの記事にたどり着いた方、などなど、とにかくあらゆる方にぜひ、資料請求していただきたいと思います。

（ぜひ多すぎ。笑）

・・・皆さまの、今日１日が、素敵な日でありますように。住む場所は人生を豊かにする、がモットーの、クリスティーヌより愛をこめて。

（はじめまして、の自己紹介はこちらです）

（息抜き版、もうひとつの自己紹介はこちらです）

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商店街を抜ければ、我が家

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