【相談返し】十日市の新築マンション2LDKの資産性は？【ひろしマンション】

広島市広島県相談返し

【相談返し】十日市の新築マンション2LDKの資産性は？【ひろしマンション】

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2022.07.13

ひろしマンション [広島]

ひろしの相談返し

1 はじめに
2 相談内容
3 相談返し
4 さいごに

はじめに

こんにちはーひろしです！今回は「個別マンション相談カウンター」の方から無償相談のお申込みをいただきましたので、記事化という形でお答えしていきます！
ひろしにとっては初の相談返しです！頑張ります！

個別マンション相談カウンター

相談内容

相談者：まりもさん

30代前半、世帯年収700万円程の夫婦です。
ザ・十日市プレイスの2LDKの購入を検討しています。
将来的に住み替えも検討しているのですが、
こちらのマンションの資産性はどう思われますか？

（※編集部追記：[掲示板] ザ・十日市プレイスってどうですか？）

相談返し

ザ・十日市プレイスについて

まず、「ザ・十日市プレイス」については過去に以下の記事でご紹介しておりますのでご参照ください。

ザ・十日市プレイスのご紹介（十日市交差点そば全171戸高級感のある内廊下）【ひろしマンション】

※おそらく見ていただいているとは思いますが念のため。

掲示板：ザ・十日市プレイスってどうですか？

そもそも資産性とは？

資産性についてのご質問なので、まず資産性の定義を明確にします。
本記事での資産性の定義は、「将来的に値下がりがしにくく、売却した際に収益がでる可能性があること」です。
それでは、「ザ・十日市プレイス」の資産性について検証していきます。

ザ・十日市プレイス周辺で販売中の物件価格

まず、「ザ・十日市プレイス」の周辺で販売中の物件価格を見てみましょう。

新築マンション

周辺の新築マンションの販売価格は以下の通りです。

No	物件名	面積 (㎡)	価格 (万円)	坪単価 (万円)
1	ラルステージ横川駅前	43.38～62.08	3,120～4,760	246
2	ザ・十日市プレイス	30.72～62.11	2308～4,158	235
3	ソシオタワー十日市	39.74～75.61	2,690～5,750	238

現在販売中の物件の中では一番坪単価が低いです。この点は資産性に有利に働きそうです。

中古マンション

周辺の築10年以内の中古マンションの販売価格・成約価格を調べてみました。
※築浅の事例が少ないため対象エリアを広げています。

〇販売価格

物件名	築年数	地区	販売価格	専有面積	坪単価
ハウスバーンフリート城南通り	10年	中広町	3480万円	74㎡	155.4万円
プレミスト相生通りリバーサイド	3年	上天満町	4080万円	72.58㎡	185.8万円
ラルステージ十日市	4年	十日市町	1980万円	29.12㎡	224.7万円

〇成約価格

物件名	築年数	地区	販売価格	専有面積	坪単価
非公開	4年	広瀬北町	3800万円	80㎡	157万円

いずれも新築分譲時の正確な価格はわかりませんが、坪単価を見る限りでは、大きく売却益が出るほどの価格設定ではないように見えます。
ハウスバーンフリート城南通りとラルステージ十日市の２つは多少売却益が出ている可能性があります。

ザ・十日市プレイスの資産性について

「ザ・十日市プレイス」が建てられる十日市町は紛れもなく広島市の都心部で、パチンコ店の跡地であるということもあり、広島市都心の物件にしては規模が大きく、外観デザインにもこだわりが見られ、14階建てでありながら内廊下仕様という希少性の高い物件です。
ただし、周辺の新築物件の価格と比較して有利な価格設定ではありますが、特段安い価格設定というわけではありません。
周辺の中古マンションの販売価格・成約価格を見る限り、直近の値上がり相場の中でも大きな売却益が出ているわけではありません。

つまり「ザ・十日市プレイス」の資産性は「高いとは言えない」というのがひろしの回答になります。

先の相場というのは誰にもわかりませんが、ひろしが考える限り短期間で売却して売却益が出せる可能性は低いです。かといって価値のない物件とは言いにくく、購入した価格に近い価格で売却できる可能性は高いです。

マンションの資産性という話になると、ネットや書籍で「購入してすぐに売却しても売却益がでる」、「短期で住み替えて売却益と合わせてもっとグレードの高いマンションにすめる（いわゆるマンションすごろく）」といった記事があり、それを実際にやれている方がいるのも確かです。
ただし、こと現在の広島市内の新築マンションでそれができるかというと・・・それができる物件は皆無といっていいでしょう。

純粋に資産性のみを重視するのであれば、中古で広島駅周辺か八丁堀のタワーマンションの購入をお勧めします。
コロナ渦前後約2年間での広島市内タワーマンションの売買坪単価の騰落率は以下の通りです。こちらの上位に入っているマンションで購入価格を見誤らなければ短期で売却益を出せる可能性はあります。

2021コロナ渦タワマン騰落率ランキング　出典：週刊ダイヤモンド

ただ、ひろし自身もそうだったのですが、自宅は投資のために買うものではなくて、家族と暮らすために買うものです。資産性は重要ですが、それだけで選ぶ事が最適では無いはずです。
毎日の暮らしを営む場所ですので、周辺にご親族やお友達が住んでいるとか、職場が近くにあるとか、行きつけの飲食店があるとか、長年住み慣れた場所だとか、販売価格・売却益という数字だけではない、まりもさんとまりもさんのご家族だけの物件の価値というものも重視してお住まいを選ばれることも重要ではないでしょうか？
「ザ・十日市プレイス」がまりもさんにとっての特別な場所にあたるのであれば、十分にオススメできる価値のある物件だとひろしは思います。

さいごに

ひろし初の相談返しいかがでしたでしょうか？

「ザ・十日市プレイス」は、現在広島市内で販売中の物件の中でもトップクラスに魅力的な物件です。これは間違いないです。ただし、資産性という観点で考えた場合に短期間で売却して売却益が出るかというと・・・大都市圏の人気マンションと広島のマンションでは少し勝手が違うのではないか？というのがひろしの考えです。

マンションについてネットや書籍で得られる情報は首都圏を対象とした常識・文脈で書かれたものばかりですので、地方に住む我々はそのまま鵜呑みにせず、情報をローカライズ（その地方向けに変換）する必要があるのですが、これがなかなかむずかしいです。この相談返しでは、微力ながら広島に住む皆様の情報のローカライズ（その地方向けに変換）のお手伝いもできればと思っておりますので、ご興味ありましたら「個別マンション相談カウンター」のページからお気軽にお申込みください！

今後も、毎月2回、10日・25日に広島市内の新築分譲マンションのレビューを中心に投稿を続けていきます。相談返しについては毎月2回投稿の枠には含めず、なんとか頑張って参ります！

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ひろし

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広島でシステムエンジニアをしています。マンション管理会社の基幹システム構築をきっかけにマンション沼にハマってしまいました。スムラボでは広島市内の新築マンションをレビューしたり、マンションの建築予定地をレポートしたりします。広島でマンション購入を検討されている方々の力になれればと思っています。

[寄稿] マンションコミュニティ：スムラボ派出所スレ