売行き好調の「定期借地権」付きタワー「メトライズタワー大阪上本町」第1期結果・抽選住戸・売行き・お勧めプランなどを徹底分析<前編>♪

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売行き好調の「定期借地権」付きタワー「メトライズタワー大阪上本町」第1期結果・抽選住戸・売行き・お勧めプランなどを徹底分析<前編>♪

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2022.07.31

データマン [大阪]

“大阪メトロ”の第一号物件がいよいよ始動

OsakaMetro初となる記念すべき物件は「上本町」駅徒歩1分の”上六操車場”の跡地に誕生！

<注目のPOINT>
・1階～3階が商業施設となる「商業一体型複合タワープロジェクト」
・70年間の「定期借地権」付きタワーマンション

関係者曰く、この物件が定期借地権付きでの分譲となった経緯は、
「民営化される以前から保有している土地（税金で購入した土地）に対して、売却して利益を出すことが憚られるため、土地を売るのではなく活用する方法として定期借地権を選択した」とのことです。
そこで、関西で定借マンションの分譲実績が豊富な「関電不動産開発」との二社JV事業となったようです。

「定期借地権」になる理由は様々ですが、
例えば、経営が苦しい神社が、敷地の一部を定期借地権として貸し出して、その対価で本殿を補修や建て替えなどを行うようなケースもあります。

また「空き地」で保有しているのに比べ「定期借地権」として貸し出した場合「固定資産税が軽減される」「相続時評価が下がる」などのメリットもあるため、そのようなメリットを考えて定借を選択するケースもあるようですね。

物件概要についての考察

物件名称：メトライズタワー大阪上本町
所在地：大阪府大阪市天王寺区上本町六丁目3番42他（地番）
交通：近鉄難波線/奈良線/大阪線「大阪上本町」駅徒歩1分、OsakaMetro谷町線/千日前線「谷町九丁目」駅徒歩3分
構造規模：鉄筋コンクリート造地上29階建て・地下1階
土地権利：定期借地権（転借地権）
総戸数：135戸
間取り：1LDK～4LDK
住戸専有面積：33.59㎡～122.87㎡
事業主：大阪市高速電気軌道、関電不動産開発
設計：IAO竹田設計
施工：鴻池組
竣工時期：2024年4月下旬
引渡時期：2024年7月上旬
LD天井高：7～25階/2,550mm、26階/2,650mm、27～29階/2,450mm（折上部2,650mm）
EV：13人乗り（1基）、17人乗り（1基）

掲示板：メトライズタワー大阪上本町ってどうですか？

第1期販売スケジュール

▷2022年4月29日（金）～事前案内会スタート
▷2022年5月28日（土）～要望書受付スタート
▷2022年7月22日（金）～抽選会
▷2022年7月22日（金）～25日（月）購入申込･重要事項説明会
▷2022年7月30日（土）～第1期契約会

データマンによる第1期販売結果の所見

最近、関西圏でも増加している注目の「定期借地権付き」タワーマンションですが、定借と言えば必然的にその”価格”に注目が集まります。

一般的には、所有権の物件の70～80%程度の価格になると言われていますが、本物件の第1期の予定平均坪単価は概ね325万円前後です。
仮に80%で逆算すると、所有権の想定では平均坪単価406万円となるので、価格的に定期借地権のメリットは薄いように思います。
※価格優位性が圧倒的に高い定借タワーは「シエリアタワーなんば」がその代表例ですね。

しかし、第1期は非常に好評でした！

・第1期1次の販売戸数は55戸
・第1期2次の販売戸数は8戸

合計63戸/135戸と概ね半数は販売が行われました。
第1期の抽選会では、概ね10部屋少々が抽選となったようです。

このことから「価格が高い」「定借だから駄目」「ランニングコストが高い」だの色々と言われるかもしれませんが、最初の滑り出しは上々の物件で、第2期以降は値上げをして9月以降に再販売を行うとのことです。

尚、私がこの物件を早々に取り上げた理由は大きく以下の2つです。

値付けバランスがいびつで、狙い目の住戸を最初に用意している
今後の相場上昇により値上りが期待出来る物件である

本記事では、上記理由についても検証していきたいと考えておりますので、是非最後までお楽しみに♪♪

因みに、予想通りですが、値付けがいびつであった住戸タイプは第1期で全戸完売。
第1期の成約住戸は、タイプ別でかなりの偏りが出た模様です。

そして、実は私も本物件を購入しましたので、この辺りも第2弾で詳しく解説したいと思います。

定期借地権に関する基礎知識

定期借地権とは

※定期借地権の概念図です

「土地」は期間を定めた借地、「建物」は所有権で保有する形式です。
「土地」については地主に”地代”を支払う代わりに土地の金額が必要ないため、相場より安い価格（相場の70～80%程）で分譲されるケースが多いのが特徴。

土地の借地期間は50年以上と定められているため当初は50年設定の物件が多かったのですが、
近年は借地期間を70年とする物件が増えている点もポイントですね！

定期借地権のメリット

定期借地権付きマンションは、

価格優位性の高さが特徴的なマンション
所有権であれば建てることが出来なかった特別な立地に建つマンション

この2種類に大別することが出来ます。

そしてその2つの特徴が、所有権物件にはないメリットであると言えるのではないかと思います。
シエリアタワーなんばのような圧倒的な価格メリット。
梅田ガーデンレジデンスのような至便立地。

本件は「上本町駅徒歩1分」という立地条件が特徴ですね♪

また、それ以外にも「長期修繕計画が計画的」である点も特筆すべき点です！

※長期修繕計画のサンプル

このように、建物を解体することが決まっているので、
一定のタイミングをピークに、後半は修繕積立金が下落していきます。

そして”建替えを考える必要が無い”という点が最大のメリットです。

築40年以上の分譲マンションは日本国内に9,000棟以上存在するようですが、
建替えが完了したマンションは3～4%程しかありません。

建替え協議は、管理組合と管理会社だけではなく
外部のコンサルタントを交えて、10年以上掛けて行うことも珍しくないそうですので、最初から解体を前提にしている方がシンプルで気楽と考えることも出来ます。

定期借地権のデメリット

借地期間しか住むことが出来ない
ランニングコストが高い
借入可能な金融機関が限定される

上記3点のデメリットについて少し、私なりの意見を述べたいと思います！

【借地期間しか住むことが出来ない】

定期借地権物件の「借地期間」は年々長くなっていますね！

借地期間が50年であれば25年住んだあとに売却をすると、次に買った方は25年しか住むことが出来ません。
これはデメリットと言えるでしょう。
しかし、上記グラフのように、近年は70年定借がスタンダード化しつつあり、そのデメリットは薄れています。

また、都心のタワーマンションは比較的短い期間で買い替えを行う人が多いです。
居住用ではなくセカンドや投資用、相続税対策用として保有する方の割合も多いからです。
そういったニーズであれば、購入時に借地期間を気にする方は少なくなるかもしれませんね！

【ランニングコストが高い】
定期借地権のマンションは、通常の所有権物件と違って

地代
解体準備金

などの費用が必要となります。

ここは、購入時の金額とランニングコストの差がどれだけ大きいかがポイントです！
例えば「メトライズタワー大阪上本町」の62㎡タイプの上記費用は概ね14,000円です。
これは、年間で約17万円、10年間では170万円の差となります。
※変動率は加味していません。

よって、仮に10年程度で売却を検討する前提で購入する場合であれば、あまり気にする必要はないように思います。

但し、長期保有する場合は「トータルコスト」が購入時の価格メリットを超えるケースも考えられます。
また、ランニングコストが高まり過ぎた場合、将来売却がし難くなる可能性は否定できませんね。

「購入価格」「保有期間」「ランニングコスト総額」

この3つを比較することで、割安なのか割高なのかの見え方が変わってくると思います。

因みに、「梅田ガーデンレジデンス」は建物無償譲渡方式を採用するため「解体準備金」が不要です。
要するに借地期間満了時に建物を解体しないということですね。
これは解体準備金の負担減になるため、大きなメリットであると言えるでしょう。
特にローン完済後、修繕積立金の月額料金が減少トレンドに入った以降は、ランニングコストが少なくて済むので、長期保有をイメージしている人には朗報ですね！

【借入可能な金融機関が限定される】
定期借地権マンションは融資を受けることが出来ない金融機関が多いです。
俗にいうネットバンク系金融機関はほぼ全滅。
この辺りは、多少不自由さを感じるかもしれませんし、売却する時の足枷になる可能性もあります。

しかし現在、定借物件が増加し徐々に市民権を得つつあります。
物件によって多少の差はありますが、
「りそな」「三井住友」「三井住友信託」「みなと」「みずほ」そして「フラット３５」など定期借地権物件に融資を行う金融機関は増えつつあります。
つい最近、メトライズタワーでは「住信SBIネット銀行」も融資可となり、今後益々選択肢が広がることが予想されます。

現状は確かに懸念点と言えますが、5年、10年後は所有権物件と変わらない状況になっている可能性もありそうですね♪

定期借地権の代表物件

大阪で分譲中の新築マンションで定期借地権方式を採用している物件は、本物件以外にはあと五物件あります。

「梅田ガーデンレジデンス」
「シエリアタワー難波」
「ジオ四天王寺一丁目」
「シエリア靱本町」
「ローレルコート上本町五丁目」

これらは今現在分譲中（これから第1期分譲予定）の物件です。

また、今後分譲予定のマンションは、

福島二丁目、関電病院横で建設予定の「シエリアタワー中之島」
今話題のブリリアタワー箕面船場の直ぐ隣。駅1分に建設予定の2棟のマンション

どちらも注目度が高くなりそうなプロジェクトですね！
※価格がどの水準になるのか次第ですが、中之島だと@350以下は恐らくないでしょうね。

このように、今後は非常に数が増える予定ですので、
この機会に定期借地権について詳しく知っておいても良いと思います☆

建物・共用部についての考察

※外観イメージです

※フロア概念図です

「メトライズタワー大阪上本町」はその規模に対して比較的共用部が充実した物件です。
上記概念図のように

1F～3F：商業施設
4F～6F：共用施設
7F～29F：住宅

このような内容となっています。

1F～3F：商業施設

1～3階は商業施設を誘致する予定ですが、現状具体的な入居予定店舗は決まっていません（2022年7月27現在）
スーパーが入ってくれると資産価値が高まりそうに思いますが、スーパーを誘致するには多少面積が足りないようです。

どのような店舗が入るかは重要ですが、この店舗部分は大阪メトロが所有者になるとのことですので、仮に空き状態が続いてもそのリスクを居住者が負う訳ではないので安心ですね。

4F～6F：共用施設

※5階部分のエントランスホール＆ラウンジスペースです

4階部分は駐輪場およびバイク置き場。
1階部分に店舗があるため、メインエントランスは5階部分に用意されています。

5階～6階までの二層吹き抜けとなる、開放的なラウンジを彩るのは「カッシーナ・イクスシー」の家具。
ガラスのカーテンウォールを彩る庭園はグランフロント大阪や六本木ヒルズを手掛けた「鳳コンサルタント」が担当。
四季の彩りが、都市生活に癒しを届けてくれそうですね♪

※ウェルカムホールです

リンボリックな照明が印象的な「ウェルカムホール」

※コンフォートラウンジです

リラックスして、くつろげる空間となる「コンフォートラウンジ」

※コミュニティラウンジです

ちょっとしたワークスペースにもなる「コミュニティラウンジ」

※このフロアには、その他に「トイレ」「メールコーナー」「防災倉庫」「食配ステーション」などがあります。

※ワーキングスタジオです

6階部分に用意される「ワーキングスタジオ」には

オープンスペース
半個室
個室
ミーティングルーム

このようなスペースが用意されています。
※個別ブースは200円/時間、ミーティングルームは500円/時間予定。

※ゲストルームです

同じく6階部分には「ゲストルーム」もあります！

データマンによる所見

共用施設については、135戸という規模に対しては十分すぎるほどのボリュームとクオリティであると思います。
この辺りは、大阪メトロの初事業としての意気込みが感じられますね！

ただ、店舗部分は売りになるような、また足を引っ張る存在になるような・・・微妙な感覚です。
店舗を誘致する場合、設計段階である程度入居するテナントの目星をつけて、そのテナントからの要望などを設計に反映させるなどの工夫を行うこともあるようですので、今回はちょっとその辺がうまく進んでいないように思います。

2階・3階部分には屋外テラススペースなども用意されているので、外観パースのように外階段に人が行き交うような活気の溢れる店舗になればいいですね♪

建物・構造についての考察

鴻池組による「制震工法」を採用

直近で鴻池組が手掛けた物件は「ザ・ファンタワー大手前」「クラッシティタワー靭公園」「グランドメゾン上町一丁目タワー」「ザ・ファインタワーウエストコースト」などがあるが全て免震設計ですが、本物件は制震設計となります。
その理由を、営業担当者に確認してみたのですが、建物のクリアランスを確保することが出来ず免震に出来なかったとのことでした。

因みに、大阪市のタワーマンションの工法で最も多いのは「免震」ですが、近年「制震」が増加しています。
※2020年以降は概ね半数が制震工法です。

一般的に、免震工法が最も優れた工法であるように認識されていますが、長周期振動や風揺れを抑えるには制震工法が優れているとも言われています。

角住戸はインポールだが、面白い工夫が

※LDの角部分に、柱が内側に入り込んでいる

この物件の少し残念な部分は間取りです。
基本的に角住戸はインポール設計となっているため、部屋の内部に柱が入り込んでいます。

パンフレット記載の専有面積に対して、実際に利用できる有効面積が小さくなる点
家具配置が難しくなる点

などが代表的なデメリットです。

本物件は、特にリビングの角の部分に柱が大きく入り込んでくるので目立ってしまっていますね。
ただ、同様に角住戸に柱が入り込んでいる間取りは、現在販売中物件で「ブランズタワー谷町四丁目」「ジオタワー新町」「プラウドタワー梅田豊崎」「プレミストタワー靱本町」「ローレルタワー御堂筋本町」など枚挙暇がありませんが、コーナーに柱がある間取りでも、その柱の大きさ（部屋内への影響）は物件によって若干異なります。
※柱の1/3程度を部屋の外側に出しているような間取りの場合は、それだけその影響が小さくなっていますね。

因みに、最近建築関係のお客様に聞いた話だと「インポールにすると柱と柱を結ぶ”梁”の長さを短く抑えることが出来るので、建築コストを抑えることができる」とのこと。
建築費が高騰を続けている時代ですので、その辺りの影響も大きいのかもしれませんね。

しかし、この物件。
外観上は、角がコーナーサッシになっていて、一見角住戸がインポールに見えなくないですか？

※外観パースです

外観パースで見ると、コーナー部分も全てガラスになっています。
これは、コーナー部分に存在する柱の外側にガラスを貼って、外観の綺麗さを保っているようです。

外観のこだわりでいうと、
水平に2～3層ごとに、また縦にランダムなマリオンを配置して表情に変化を持たせている点も工夫している点で、単調になりがちな外観に表情を与えられているように思います！

因みに設計は「IAO竹田設計」
過去にも多くの大阪市内のタワーの設計に携わっている実績豊富な会社ですね。

直近では「ブランズタワー大阪本町」「プラウドタワー梅田豊崎」「ザ・ファインタワーウエストコースト」、また来年販売を控える「シエリアタワー中之島」などもIAO竹田設計の設計です。

＜IAO竹田設計の実績はコチラ>

物件周辺環境について考察

周辺建物状況「眺望」「被り」の確認

※航空写真（Google Earth）です

現地周辺の建物被り状況を航空写真をもとに確認。

南側：都ホテルまで約60mの距離にあります。高さは25F相当の高さまで被るようです。
北側：ピアッツァタワー上本町が約35mの距離にあります。高さは24F相当の高さまで被るようです。
西側：隣接地に建つエステムプラザ大阪が北側半分程まで被っています。高さは10F相当(塔屋で12F相当)です。
東側：隣接地には8F程度の高さのビルが建っていて、更にその60m先に24F相当の高さのビルが建っています。

このような状況です。
価格は北側の被りを意識して、その列を少し安く設定されているようです。

ただ単に建物が被るのではなく、ピアッツァタワー上本町のバルコニー正面に来るため、住人の目線が入ってくることを考えると北側はそれなりに価格差がないなら避けるべきです。
ただ、実際は第1期の価格ではそれほどの価格差が無く、北側がゴッソリ売れ残っている様子ですね。

最も抜け感のあるのは西向きです。北西は被りがありますが、南西角住戸は南・西共に抜け感が確保できているので、開放感は◎です。
ピアッツァタワー上本町を抜ける階層であれば、北向きでも◎ですね。

ハザードリスクの確認

※標高MAP

大阪市内の標高図を国土地理院のサイトで作成してみました。
※メトライズタワーの位置は白いオブジェクトで表現しています。

上町台地のど真ん中に建つ物件であることがよく分かりますね！
標高は概ね15～17m程の位置になるようです。

昔はこんな風に大阪市内はがっつり海でした。
地盤が強固な点に加え、標高も高いので洪水等のハザードマップで見ても安全なエリアであることが分かります。

※大和側の氾濫マップです

大和側の氾濫については全く影響無し。

※高潮マップです

高潮についても全く影響無し。

※内水氾濫マップです

内水氾濫についても影響無し。

※寝屋川流域の氾濫マップ

こちらはやや影響があるようですので「0.5m未満」程度ですね。

周辺施設による生活環境の確認

※周辺の買い物施設です

近鉄百貨店：営業時間10:00～18:00
上本町ハイハイタウン：7:00～23:30
食品専門館ハーベス：営業時間9:00～22:00
上本町YUFURA：10:00～22:00
KOHYO：24時間営業
阪急オアシス桃坂店：9:30～21:00
阪急オアシス上本町店：営業時間9:30～22:00
ライフ清水谷店：9:30～24:00

周辺の買い物施設については言うことなしの便利さですね！
百貨店も目の前にあり、ＫＯＨＹＯは２４時間営業。
MAPにはありませんが、地下には22時まで営業している「成城石井」もあります♪
その他、薬局やコンビニなども充実です！

※周辺の教育施設です

市立真田山小学校：徒歩14分
市立高津中学校：徒歩9分

公立小中学校は人気の｢真田山小｣｢高津中｣エリアである点も、この地域の人気の理由ですね！

真田山小学校は、各学年平均生徒数162人、4～5クラスと比較的生徒数も多い。
小津中学校は、各学年平均生徒数145人、4クラス

また周辺の治安は「Gaccom安全ナビ」で確認すると分かりやすいのでURLを添付しておきます

[周辺の治安情報] https://www.gaccom.jp/safety?lat=34.6715002&lng=135.5240268

次回、メトライズタワー第2弾予告

ここまでご覧いただき、ありがとうございました。
今回は「定期借地権とは」という部分に触れたため、分析に入るまでの前置きが長くなってしまいましたので、2回に分けて書いていこうと思います。

第2弾の内容について、現段階での予定は

周辺の新築マンションマーケット
周辺の中古マンションマーケット
周辺の賃料水準マーケット
「メトライズタワー大阪上本町」各種分析
「メトライズタワー大阪上本町」第1期結果速報（詳細版）
「メトライズタワー大阪上本町」お勧め住戸
「メトライズタワー大阪上本町」まとめ「良い点＆懸念点」

このようなイメージです！
頑張って早めに書き上げますので、少々お待ちください。

それでは、今回はここまで！

「次回は、”データ分析”を中心にお届けします」

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前職では不動産会社で営業の仕事をしておりましたが、現在は不動産専門のマーケティング会社を経営しております。長く"新築マンション”に関わる仕事に就いていたため、その頃の経験に、現在の仕事で培った「データ分析の力」を加えて、独自性の高い記事の投稿を目指して頑張りたいと思います♪ スムラボでは、主に大阪の「タワーマンション」を中心に記事を書いていこうと思いますので、フォローをよろしくお願いします♪