こんにちは、ナカハラです。
このブログを始めさせて頂く前は、文章を書くこと自体はいやではなかったんですが、人様に読んでもらうものを書くというのが想像できませんでした、社会経験のない10代の学生さんなどが何気なく書いたSNSなどで含めて、良くも悪くも他人の人生を大きく変えてしまう（場合によっては致命傷であり、場合によっては大きな飛躍の第一歩）ことをとても気にしていました。特にマンション購入というのは大きな買い物ですので、ある意味その家庭の将来の運命も左右する買い物の参考になる情報を発信することについて、常に後者である大きな飛躍の第一歩のために参考になるブログを書いて行ければと考えています。
ナカハラ自身、マンションコミュニティやスムログのブログをいつも食い入るように読み込んで、自分なりの勘所を常に更新させていただいています。
もはや寝る前にベッドで横になりながら、自分の購入したマンションの掲示板を毎日眺めるのは日課です。
ナカハラがここでブログを書いているというのは、マンション購入という一大イベントを失敗しないように、少しでも意思決定にプラスになり、参考になることを書いてゆくということもあり、またこのマンションコミュニティやスムログ、スムラボにより大きく影響を与えてくれた自身の足跡でもありますし、このサイトからもらった有益な情報へのささやかな恩返しでもあります。
マンションコミニティのその物件へのネガティブな書き込みはそれはそれでその物件への歪んだ思いｗがわかりやすく、ナカハラの印象としてはとても好意的に思われますし、近くの物件への誘導やディスリなど営業も多く交じっているところも、わざわざそのマンションの悪口を言いに来るというのも大変だと思うので、関心があるということは良くも悪くも褒めるだけではないのが自然なのだな。と思ったりもします。
みんなでマンションコミニティ、スムログ、スムラボを盛り上げてゆきたいですね。
さて、今回のタイトルである、なぜナカハラは大手再開発物件のマンションが好きか、という話をしたいと思います。
気になるマンションベスト３的な感じで・・
じゃかじゃかじゃか、、、、、、じゃー－－－ん。
ナカハラの好きなデベロッパーベスト３
- 三井不動産
- 三菱地所
- 野村不動産／日鉄興和不動産
です。
※３流投資家のナカハラにとって森ビルはなかなかご縁がありません。。
TVCMなどで、余りにもどこも有名過ぎて何をわざわざという感じですね。。。。とくにマンションコミュニティファンにはおなじみだと思いますが、改めてみてみましょう。
スタイルアクト ２０２１年度売主別中古マンション値上がり率ランキング(関東版)より
こちら中古での販売価格ですので、新築と中古の違いというのもあるにはあるのですが、通常は竣工した物件はその時点から中古になるので（そうでない売り方をしているところも最近増えていますが・・）そういった意味では、中古物件が買った時より高く売れるというのは全てナカハラとしては全て買いの会社となります。
基本この10社のマンションは少なくとも売却時に販売価格を下回る所謂損をしない可能性が高いということですね。
あくまで平均の値上がりですけどね、しかし・・これだけ低金利の時代に仮に運用をしていたと仮定した場合、大口専門の運用ファンドでもこれだけのキャピタル実績はなかなかでない上に、インカム収入（ナカハラ理論、表面5％以上を目標とする）は別収入ですからね。
ちなみに都内6区のマンションは既にインカム5％は殆ど無理なので、キャピタル重視のハイリスクハイリターン計算になります、金融機関の融資は30年などでインカムで返済可能かが融資交渉の前提なので、6区の購入の検討について最近はかなり難易度が高くなっています、ですので今後は地方の大都市に価格上昇は派生するトレンドはしばらく続くと見ています。
ナカハラの好きなデべロッパは1位、2位、4位、6位となっていますね。
ここを選ぶ理由はほかにもあるのですが、おいおい書いてゆきます。
ナカハラの購入する新築マンションの優先順位ベスト３
- 値上りが期待できる物件
- 利回りが期待できる物件
- 自分が住みたいと思える快適な物件
基本ナカハラは葛飾北斎と違って一つの場所に長く住むタイプですので、どうしても投資的な話である１．２．が先に来ますが、３．の住んでも良いと思える物件というのは、ナカハラにとってはかなり大事な部分です。
マンション投資のやり方によっては利回り重視のワンルームや生活保護者世帯用の駅遠物件などもあるのですが、社会的にはニーズがあれば問題ないとは思うのですが、できれば所有する物件に住んでもらっている方には快適な思いをしてほしい、住んで良かったという思いを持ってほしいと考えています。
しかし、上記に上げたデベロッパの物件でさらに駅近物件はそれぞれ全部良いんですよ！金もないのにマンションの取材に行くと、全部欲しくなってしまうのが常に困った話でして、モデルルームの説明を聞くと、あー－－－－もうダメですね、購入のハンコを押してしまいそうになります。
パチスロに来て目押しでボーナス図柄を揃えた感じとでもいうのでしょうか、いつもテンション爆上げになってしまいます。
しかし、最近の都心6区物件なんて普通に2LDKで億越えなのに無理ですよ、無理！
これだけ上がってしまった不動産なので、一時的にそろそろ踊り場が来るかもしれませんしね。
株をやっている方は知っている有名な格言があります。
- 頭と尻尾はくれてやれ（相場の下限と上限は予測不能ということ）
- 押し目待ちの押し目なし（下がっているときは買わないほうが良いという話）
なんてのが有名ですね。
今のマンション相場ですが、ナカハラの読みでは頭でも尻尾でもないと考えています。
ただし、、
世界の債券価値、半年で2300兆円減 債務依存の成長転機
2022/7/19 日経新聞
世界の債券価値が急減している。今年1～6月の減少額は17兆ドル（約2300兆円）と、6カ月の期間では遡れる1990年以降で最大となった。各国の金融引き締めで債券利回りが急上昇し、利回りと反対に動く価格は急落した。債券市場が収縮し、債務に依存してきた世界経済が曲がり角に差し掛かっている。下落が続けば、国債を多く持つ金融機関の経営リスクも高まる。
なんていう話もあるので、世界的な景気は少し下がりトレンドでしょうけど、日本のマンションには円安で追い風という考え方もありますので、どう読むかが重要ですね。
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