こんにちは、ナカハラです。
このブログを見て頂いている方々は、新築マンションの投資に興味がある方が多いと思いますし、収支計算にも興味あるみたいなので、今回も数字の話をしますね。
投資の世界には株や暗号通貨、ファンドや保険などいろいろとあると思いますが、ナカハラの得意とする新築区分所有マンション投資にはいくつかの適正条件があります。
- 給与収入など他の所得がある方のほうが適している
- 給与などの年収はミニマム４００万円以上は必要（できれば夫婦共働きなどで家庭内追加収入でリスクヘッジをする等で世帯年収は高いほうが望ましい）
- 自宅のローンと併用は可能（その場合年間ローン金額はミニマムの場合４００万に上乗せした収入を確保しておく、アパートローンとして融資金利が高くなる可能性がある）
- 付き合いのある（融資を受けている、または受けたことがある）金融機関がある（なくてもできないことはないが、これも信用を得るまでは金利が高くなるまたは融資不可となる可能性がある）
家賃想定利回り５％以上であれば、本人のステータスにもよりますが、仮に全額融資でも表面利回り計算上は２０年で完済できるので、銀行も貸してくれやすいのですが、前回書いたように最近は駅近物件で５％以上の利回りを維持できる物件はかなり少ないです、やり方もいろいろあるので、個々によりますがね、、
５％以上の高利回り期待（インカム）と１０％以上の値上がり期待（キャピタル）を高いレベルでクリアすることは、今となっては本当に難しいので、どちらかにバランスを重点をおくしかない状況ですね、現在は。
２０００年代の頃にうまく良いマンションを購入した方は自宅だろう投資だろうと勝ち組確定ですね。
たとえばJR田町駅徒歩１２分、港区芝浦の２００６年竣工の芝浦アイランドケープタワーを見てみると、新築販売時の価格は坪単価２３０万円ほどでした、８０㎡が５５００万円前後ですね、、
同じマンションの２０２２年７月現在を見てみると７５㎡で１２,０００万円とかで売っています、坪５２５万以上ですね、、
賃貸では８６㎡で３５万円とかででていますね、、坪１３,５００ほどですかね。
もしも新築で購入し、今の相場で賃貸に出していたと仮定するとざっくりですが
キャピタルゲイン
５５００万（２００６）→ １３５００万（２０２２）＝ ＋８０００万
利回り
３４万／月＊１２／年＝４０８万
４０８÷５５００＝７．４１％！！
なんと軽く７％越えですね、、もちろん１６年経っていますので、管理費や大規模修繕なども行われていると思いますし、当時の金利は２０２２年現在よりかなり高かったこともあるので一概にはいえないとは思いますが、にしても現在とは隔世の感がありますね。
もちろん未来のことは誰にもわからないので、当時ケープタワーを買った方は高輪ゲートウェイも噂レベルでしかわからなかった中で購入を決断した勇気ある行動だったと言えるわけですけどね。
新築不動産投資は考えようによっては切ない
今回ナカハラが一番言いたかったのはこれです。
仮に年収１０００万円の方がマンション投資を考えているとしましょう。
年収１０００万というのは手取り額でいうと年間７００～８００万円です、今回は７５０万円とします。
賞与が１．５か月の２回支給とすると
７５０万÷１５か月＝５０万円／月手取り額
となります。
これに例えば駅近のマンションなどを購入していて家のローンが管理費含めて月２５万だとすると
５０万－２５万＝２５万／月の生活費
となります。
子育て世帯として子供が２名いてこれで都内６区などで暮らしていると仮定すると、かなり結構ギリギリではないのかな？とナカハラは思います、車を保持していたりすると駐車場代も３万以上は平気でするので、残額２０万／月での生活ということになりますよね、世の中厳しいですね。
こういった世帯がマンション投資を行って仮に表面５％利回り２０年で１億円の投資物件を購入したと仮定しましょう、今回はとりあえず詳細は省いて計算上の年収の話をします。
１億＊５％＝５００万円
※個人事業主申請などをして年末に確定申告を必ずしないと控除が認められない上に納税義務違反になり大変危険です、２０万円を超える収入を黙っていると脱税になりますので、そのうち税務署が来てかならず問題になりますので、今回はしっかりと行うという前提で話をします。
１０００万／年収＋５００万／家賃収入＝１５００万円
マンションには金利、管理費、修繕積立費、建物分減価償却、固定資産税、などあるので、純粋な収入にはなりませんが給与所得と違い、いろいろと有利ですのでそれはしっかり申告すれば有効です。
今回言いたいのは仮に２０年でローンを組むと３０年より金利は安くなる可能性がありますが、手取りは赤字ということです、また総合的に収入が増えているので、翌年の所得税、住民税も増えるということです（仮に上記の計算式だと累進課税上１．５倍以上になる）
車と住宅ローンを抱えた年収１０００万円の世帯は年収が１５００万円になり、こちらで確定申告後ざっくりとですが税金は３万円前後毎月増える計算になります。
２０万円ー３万円＝１７万円
年収１０００万の収入があっても月１７万円（賞与は別）でやりくりすることになります、仮に２０年の融資期間にすると３０年ローンより早く自分の物にはなりますし、利息のトータル支払いは少なくてすみますが、上記の場合ですと月１７万円からさらに毎月削られてゆくことになります。
上記は年収１０００万世帯の計算式の一例ですので、やり方は親の援助とか車を買わないとか、いろいろとあると思いますが、新築マンション投資はよくよく慎重に検討して意思決定して欲しいです。
いろいろメリット・デメリットもありますが、比較的利回りさえ確保できる大手デベロッパの新築であればそれほどリスクが読みにくいわけではありませんし、事前の重要説明事項説明などもしっかりしていて、もしも瑕疵などの重大な問題が発生した場合でも特に新築時は購入者全戸が相手になるのでかなり安心して取引できるのではと思います、ある程度まとまったお金のある方はお勧めできると言ってよいかもしれません。
もう１点、モデルルームで教えてくれる利回り想定は各物件の販売担当をしている賃貸担当の部署が試算をしますが、一概にはいえませんが比較的辛め（低め）に出してきます。
そのあたりを踏まえて検討するのもありかもしれませんね。
最近新築マンション投資を選択肢の１つとして考えるようになり、記事を興味深く拝見しました。
１つわからなかったのが、「新築不動産投資は考えようによっては切ない」の具体例で、赤字の場合でも収入が増えるので税金は増える、という点です。（今回言いたいのは仮に２０年でローンを組むと３０年より金利は安くなる可能性がありますが、手取りは赤字ということです、また総合的にしゅうにゅうが増えているので、翌年の所得税、住民税も増えるということです」の部分です。）
赤字なら収入は増えても所得は増えていないので、税金は増えないのではと思ったのですが。何か私に見落としがあるでしょうか？ご教示いただければ幸いです。