☆ 本物件は、2024年3月に完売済

はじめに

• 本稿は、仙台市青葉区花壇にて、株式会社ワールドアイシティ & 三菱地所レジデンス株式会社 が分譲供給をしている レジデンシャル青葉広瀬川 について、2022年2月に広告が開始された時点の速報的な情報を共有していましたが、これらの補足をするものであります。

立地等

建物仕様関連

概要等

• 耐震構造
• 直接基礎
• 地盤支持層: N値60以上
• 主要採光: 南東、南西、西
• エレベーター: 3基

1. エレベーターホールA; 9人乗り: 2基 (90m / 分)
2. エレベーターホールB; 13人乗り: 1基 (90m / 分)

住宅性能表示 (代表的な項目のみ)

• 耐震等級 (構造躯体の倒壊等防止、損傷防止): 1
• 耐火等級 (延焼の恐れのある部分: 開口部): 2
• 耐火等級 (延焼の恐れのある部分: 開口部以外): 4
• 劣化対策等級 (構造躯体等): 3
• 維持管理対策等級 (専用配管、共用配管): 2
• 断熱等性能等級: 4
• ホルムアルデヒド対策 (内装および天井裏等): 3
• 高齢者等配慮対策等級 (専用部分): 3
• 高齢者等配慮対策等級 (共用部分): 3

敷地計画

デザイン

専有住戸

住戸配置図

間取り図

リバーサイドヴィラ

(70H2: 70.72m2)

(72E1: 72.04m2)

(72F: 72.47m2)

(75C2: 75.08m2)

(80B: 80.93m2)

(81N: 81.58m2)

(84O: 84.28m2)

ゲートヴィラ

(60A: 60.13m2)

(67E: 67.85m2)

(70F: 70.63m2)

(82H: 82.57m2)

クレセントヴィラ

(71B1: 71.58m2)

(71D: 71.53m2)

(82F: 82.57m2)

構造仕様関連

• アウトフレーム
• 下がり天井対策: 内蔵梁工法、中空ボイドスラブ工法
• 天井高: 2.4om
• フローリング遮音等級: ΔLL (Ⅰ) -4
• サッシ遮音等級: T1
• 戸境壁厚: 約220mm (D-50等級相当)
• F☆☆☆☆: フローリング
• シートフローリング: 抗菌仕様、ワックス不要、引っかき傷が付きにくい、等

• 網戸: クリアネット (ネット線を細かくし、網目が細かい) → 眺望性、通風性、防虫性、メンテナンス性が向上

• 手摺り: 浴室、トイレ
• 手摺り下地: 玄関、廊下 (片側)、パウダールーム、等
• オフセット式ドア: 廊下の壁面より内側にドアを設置

• 防水パン: 640 × 640 mm
• トイレ: ビルトイン

機能仕様関連

• 床暖房
• ディスポーザ

• ビルトイン食洗機
• 差圧式給気口・レンジフード連動給気シャッター

• システムキッチン附属コンセント

• 油はねガード

• 断熱浴槽
• 換気パネル付ドア (玄関)

• 三面鏡裏: コンセント、ティッシュボックススペース
• コンロ: IH

専用使用部分

• オープンエアテラス (一部の住戸)
• 玄関前インターホンカメラ: 無 (音声のみ)

• 面格子
• バルコニー: コンセント、水栓 (リバーサイドヴィラ)

• バルコニー戸境 → コンクリート

共用部分、附帯サービス等

共用施設

• ガーデンズプラザ (中庭)
• ガーデンラウンジ
• ライブラリーラウンジ
• エントランスラウンジ
• コミュニティラウンジ
• ワークラウンジ: 7席 (半個室)
• パーティールーム
• キッズ & マルチルーム
• ランドリールーム: 乾燥機付洗濯機2台、乾燥機1台
• 屋上スカイテラス

共用設備

• トランクルーム100%
• 無人コンビニ: Store600
• 倉庫: 3ヶ所 (1階)

附帯サービス等

• エレベーター: 非接触ボタン
• タブホスポット: 電子雑誌読み放題 (ラウンジ等)
• スマートエネルギーサービス: 電気料金最大11%オフ
• どこでもリンナイアプリ: 湯張り、床暖房、ガスやお湯の使用量を確認、など
• DATE BIKE ポート: 19台
• カート置場: 駐車場から住戸前までの運搬に使用可

防災

• 防災倉庫 (7ヶ所: 各階1ヶ所): ポータブル発電機、折りたたみ式水ポリタンク、災害用簡易トイレ、ラジオライト、等
• マンホールトイレ
• かまどベンチ
• 災害救援ベンダー
• 足元保安灯
• エレベーター: 地震時、停電時自動着床装置
• 対震ドア枠
• AED
• キュービクル: 2階に設置

• 起伏式防水板 (自動浮力タイプ)

(公式ウェブサイトより引用)

駐車場

• 100%以上
• 212台 / 203戸: 来客用を除く
• 平置 169台 (約80%)、機械式 43台 (約20%)

平置

• 屋外ハイルーフ: 14区画、8,000円 / 月
• 小型車専用: 1区画、6,000円 / 月
• 屋内ハイルーフ: 3区画、12,000円 / 月
• 屋内: 32区画、10,000円 / 月
• 屋内 (タイヤラック付): 20区画、10,500円 / 月
• 屋外: 48区画 (1台は、小型車専用)、6,500円 / 月
• 屋外 (タイヤラック付): 2区画、7,000円 / 月
• 屋外 (部分屋根付): 47区画、8,000円 / 月
• 屋外 (タイヤラック、部分屋根付): 2区画、8,500円 / 月

機械式

ランニングコスト

リバーサイドヴィラ

クレセントヴィラ

ゲートヴィラ

現況 (2022年10月時点)

モデルルーム

• 公式ウェブサイトでは、3D版も用意されていますので、参照されたい
• モデルルームの写真には、建築オプションセレクトも含まれています。それらや標準仕様については、必ず営業担当に確認をお願いします。

間取り図

( リバーサイドヴィラ: 102.52m2)

LDK

洋室 (1), (3)

その他

(洋室 (2))

(洋室 (2))

(パウダールーム)

(洗面台周り)

(バスルーム)

(シューズインクローク)

(バルコニー)

販売状況

第2期5次

• 3,248万円 – 4,898万円、58.98m2 – 82.57m2
• 11/10より先着順にて申込受付

販売方針

• 販売については、条件の良い住戸から行われており、リバーサイドヴィラとゲートヴィラが対象です。
• クレセントヴィラは、時期以降です。
• 詳細な販売状況や価格は、モデルルームにてご確認をお願いします。

特記事項

移動 and/or 交通

徒歩

• 基本的には、徒歩による地下鉄東西線の大町駅や、アーケード商店街への日常移動には、向かないと思います。
• 勾配、曲がりが多いため、運動トレーニングと割り切れるなら話は別ですが、例えば通勤や毎日の買物等に対しては、自転車、車、送迎、タクシー等の移動手段を利用するのが前提にあるものと考えます。特に、冬は厳しい環境になりそうですので、時間もかかりそうです。

(大手町にある藤ヶ坂)

(マンション出入口の道路: 直線約210m)

車

• 南町通りに出る場合は、現状よりも更なる渋滞が懸念されます。引渡が始まってくれば、現状より減る事は想定されにくいため、曜日や時間帯等による所要時間のシュミレーションをしておく方が無難かもしれません。

虫

• 春から夏、秋にかけて複数回にわたり、現地を確認していますが、小さい虫は、時期や天候等により程度の差はありますが、発生しています。

• また、蝶や蜻蛉を見る事もあります。

内水ないしは洪水による浸水

内水

• 下水道などの排水施設が、その能力を超えた場合の想定図です。

• 本物件は、この可能性に対して、前記のとおり、マンション出入口に止水板を設ける事で、その対策としています （前記を参照)。
• ところで、上図では、中心部でも20cm程度は、浸水する可能性が読み取れます。このことは、内水あるいは排水対策は蔑ろにできない点である事を意味しています。
• 実際に、この方法は、ノブレス あすと長町 でも用いられており、今後のトレンドになっていくかもしれません。

洪水

洪水ハザードマップ (広瀬川)

(凡例)

広瀬川における日常の水位

事業主の考え

• ハザードマップ等の想定図は、

1. 100年程度等の厳しいめの想定である事、
2. 2019年の台風19号時においても、洪水が生じなかった

• 対策としては、

1. キュービクルを駐車場の2階部分に設置、
2. 1階に住戸を設けない

グラウンドレベルが異なる

(赤の直線が、広瀬川沿いの道路面)

• 上の写真は、マンション出入口の近くから、出来るだけしゃがんで、カメラ角度を正対に撮影したものです。
• 傾斜、すなわち、広瀬川沿とマンション出入口の道路に高低差がある事が分かります。

(ゲートヴィラを横から撮影)

• すなわち、万が一、広瀬川が氾濫した場合、一気にマンション敷地内にその勢いが向かうものと考えられます。また、仮に広瀬川全域で生じた場合は、敷地範囲の全体的に滞留する可能性もあり得るものと思われます。

ディスポーザーの臭気

背景

• 本物件のみに限った点ではありませんが、直近2年くらいから、仙台市における新築分譲マンションにおけるディスポーザーの採用率があまりにも高いため、良い機会ですので、臭気問題に簡単に触れておきます。

• この点は、仙台市でディスポーザーを採用している数社の売主に確認しましたが、いずれも重要事項説明で取り扱っていますし、加えて、クレームとはいかなくとも、この点に対する声が上がっている物件もある事が分かりました。さらに、仙台市以外では、裁判にまで発展している事例も見られます。

• したがって、物件購入に対する一つの検討事項として、十分に考慮する必要性が示唆されていると言えます。

専有部分

• ディスポーザー本体の内部や配管から生ずるもので、生ゴミが主原因になるものと思います。

屋上の臭突管

• 地下の浄化槽にて、微生物が生ゴミを分解し、液状化する際等に生ずるもので、主たる原因は生ゴミではありません。

ケースバイケース

• 特に臭突管からの臭気に関しては、個人的にホットな問題として捉えており、自学しているところですが、かなり奥が深くあります。
• 臭気自体に対する客観的な物差しはありますが、個々人の感じ方、ディスポーザーの使用規模、風、等々、多様な因子があるため、一般化して論ずる事が、極めて難しい状態にあります。
• 長文になってきますので、詳細な本項に対する事実やそれらの見解等は、別稿に委ねます。

本物件との関わり

• 本物件については、平面図によれば、ゲートヴィラの屋上に設置が予定されています。
• マンション出入口の近くというのが気にかかります。また、風が比較的良く吹いているエリアである事、建物が地上7階建であるため、高層階でなくとも、臭突管からの臭気が届く可能性は、全住戸にあるものと考えられます。
• いたずらに不安を煽っている訳では決してありませんが、繰り返しになりますが、あくまで一つの検討事項として、十分に考慮される事をお勧めしたいというのが意図になります。

ケチってない

仕上げ材

• 個人的には、風除室やエレベーターホールBの壁仕上げを石造りとしている点に関心があり、実物を見たいと思っています。

管理人は、週7勤務

• 近年は、週5勤務や時間制限等による人件費削減の動きが見られる物件が多くなっています。特に引渡後数年は所用が多くなりがちですので、本項は重要であると考えています。

おわりに

• 本物件については、個人的には、特に管理の面で強い関心があります。購入者でないと運用の実態を知る事は難しいかと思いますが、可能な限り勉強をさせて頂きたいと思っています。

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