【相談返し】今後の金利上昇によるリセールバリューが不安！今は買い時？【2LDK】

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さて、参りましょう！

ご相談者さま：くるぶしさま

クラッシィハウス大手町スイートを検討しております。今回が初めてのマンション購入になるのですが、未曾有の円安であることも相まって、今後の金利上昇によるリセールバリューを不安視しております。このタイミングで上記マンションを購入することについて、もしお考えがあればご教示いただきたいです。

年齢: 20代後半、独身
年収: 1000万程度
勤務先: 大手町
希望間取り: 1LDK
予算: 7500万程度
目的: 半住半投（3年程度住む予定）

1 今マンションを買うべきか
2 3年程度の半住半投はアリか？
3 クラッシィハウス大手町ザスイートの評価は？
4 おまけ

ご質問を3つのポイントに分解してそれぞれご回答させていただきます！

今マンションを買うべきか？
3年程度の半住半住はアリか？
クラッシィハウス大手町ザスイートの評価は？

今マンションを買うべきか

今後の金利上昇によるリセールバリュー影響について。

金利上昇により消費マインドが冷え込んで、マンション価格が下がる可能性はあると思います。一方で建築資材・人件費・マンション用地の高騰による原価上昇や新築マンションの供給減による需給バランスの悪化で価格上昇の可能性もあります。

個人的には今新築マンションを造っているデベロッパーは財務基盤の安定した大手が中心であることから供給数をある程度コントロールできますし、面積を削ってグロスの価格を調整することも可能ですので、ある程度の金利上昇なら大きく価格が下がることはないと思っている派です。（あくまで個人の感想です）

過去の首都圏新築マンションの平均価格推移を見ても、価格を下げているのは東日本大震災やリーマンショックなど予期せぬ自体が起きた時です。しかも最大でも▲5％と暴落と言えるような下げはありません。（もちろん過去暴落がないからと言って今後も暴落がない保証はありません）

2005年以降首都圏新築マンションの年平均価格が前年比で2%以上下落したのは2回。2009年:-5.0%と2011年:-2.9%。前者はリーマンショック、後者は東日本大震災が影響。先のことは分からないが過去15年で前年比5%以上下げた年はない。↓
— 2LDK (@2ldk18) August 18, 2021

金利上昇の可能性はデベロッパーも十分に認識しているでしょうから、価格を下げることのないように売り方を考えるのではと思います。以下の日経新聞の記事を見ても、三井不動産レジデンシャル・三菱地所レジデンスのトップのお二人は金利上昇を過度に心配している様子はありません。（ポジショントークかもしれませんが）

三井不動産・三菱地所系社長に聞くマンション販売のカギ（日経新聞）

将来的な価格がどうなるかが分からない以上、重要になってくるのは、「今くるぶしさんにとってそのマンションが必要なのか」・「現時点で適正価格で買えているのか」という点になってきます。

「買いたい時が買い時」という言葉。今が「買いたい時」かどうか分からないから悩んでいるんだ！と私が一次取得の立場なら思ってしまいそうで、積極的に使いたい言葉ではないのですが、結局この言葉に帰着してしまいます。過去から見ると今はマンション価格が高いのは事実ですが、将来下がる保証もないわけで、数年後「2022年は価格が安かった、まだ普通のサラリーマンでも都内にマンションが買える価格だった」と言われているかもしれません。

今から見て価格の安かった2009年や2010年にマンションを買った人が自信満々に買っていたかというとそうでもないと思っています。当時は販売が苦戦していたという話も聞きますし、むしろ今以上に不安だったかもしれません。そういう意味ではいつだって皆心配で、「買いたい時が買い時」という言葉を信じてマンションを契約しているのだと思います。

一旦リセールバリューを横に置いて、将来的な売却額＝残債とした時に毎月の支払い額が許容できるのか、検討されているマンションが欲しいと思うのか、という目線で考えてみるのもいいかもしれません。

それでも欲しいと思うならそのマンションは買いでしょうし、そこまで欲しいと思えないなら急いで買う必要もない、もしくは他にもっとマッチするマンションがあるのかもしれません。

3年程度の半住半投はアリか？

私がリアルの知人に同じ相談をされたら止めると思います。3年という短期での売却はリスクが大きすぎると感じるためです。

釈迦に説法ですが、マンションの購入・売却には各種手数料や費用が発生します。超概算ですが、売買で物件価格の8%程度はかかります。3年住んだ場合、残債は8％ほど減りますが、売買時の諸経費を考慮すると購入時と同じ価格で売れたのでは±0です。

つまり購入時より値上がりして売れないと投資としての旨味はなく、購入時より価格が下がれば投資をしてはマイナスになります。今は新築マンションの価格が上がり続けているので新築時より高値で売れるケースもたくさんありますが、相場が横ばいや下落トレンドになれば新築時の価格を下回る事例も出てくると思います。日々の相場を見ていると感覚が麻痺してしまいがちですが、そもそも同じモノなのに新品より数年使った中古が高いという状況の方が異常です。

ということで物件による個別差はありますが、3年という短期での売却前提だと投資としてはリスクに対するリターンが小さいかなというのが私の印象です。

3年住んだタイミングで市況が悪い場合は継続して住むことができ、売却タイミングをコントロールできるのであれば、リスクを低減させることができますので、どこまで売却タイミングを調整できるのかは大きなポイントです。

クラッシィハウス大手町ザスイートの評価は？

私は前作のクラッシィハウス大手町から注目しています。IAO竹田設計を起用した重厚感ある外観デザインは素敵ですし、今まさに開発が進んでいる大手町まで徒歩圏という立地は希少性があります。

すぐ近くの内神田一丁目に再開発も進んでいますし、トーチタワーなど大規模オフィスの完成も控えています。それらの再開発の恩恵を享受できる伸びしろがあるエリアという評価をしています。

価格含めてまだまだ情報が少ないので、今後の情報次第で評価は変わりますが、公式HPがリリースされたタイミングでのファーストインプレッションとしては好印象を持っています。

オフィスも近く、仕事も全力投球できますし、神田駅も徒歩圏内で日々の外食にも困りません。THEファミリーな立地ではないですが、くるぶしさまのような若い方にマッチしそうですね。

おまけ

ご質問とはズレますが、新築・中古でくるぶしさまにマッチするかも？と思ったマンションをご紹介します。

新築は「パークタワー勝どき」と「パークタワー西新宿」です。

「パークタワー勝どき」は周辺で継続的に開発が続く点で伸びしろを感じます。大規模新築が継続して供給されますし、BRTもより使い勝手が良くなるはずです。晴海や築地の開発の恩恵も期待できます。残り住戸も少なくなってきましたが、ミッド棟の1LDKはまだ間に合います。

「パークタワー西新宿」は価格発表前なので価格次第なのですが、三井不動産らしく条件の良くない住戸が割安で出てくるのでは？と勝手に期待しています。東向きや北向きの低層階が販売対象となればチャンスがあるのではと楽しみにしています。（特に北向き低層はザ・パークハウス西新宿タワー60の公開空地の緑を借景にできるのでTMDが高いのではと期待）仮に割安感のある価格になるとモデルルームの予約も取りづらい状態になる可能性がありますので、早めにマークされることをおすすめします。

中古だとこちらが気になりました。大手町とはだいぶエリアが離れますが価格も妥当、山手線：代々木駅まで徒歩3分、明治神宮もすぐ近くと住みながら投資にピッタリかなと。宜しければご覧になってみてください。