目次
京都御所
『世界の中心はここに違いない!!』
京都で20年近く御所を身近に暮らすと、そう思えてきます。
東を見れば大文字。
先日、東京在住の方から「御所南」と「御所西」に違いについて質問をいただきました。『住むならどっちが良いですか？ 何がどう違うのですか？』と。
全国的にメジャーなのは『御所南』でしょうけども、『御所西』は京都の住宅地ではNO1の高い基準地価で、由緒ある公家・・・なんて、そんな会話をしていましたが、明確に答えれない自分がいました。
その東京の方は「皇居北」「皇居南」「皇居西」「皇居東」なんて言葉は存在しない、そもそも東京に住んでいて「東西南北」を意識した事がないとも言われていました。(そうなんですか？)
なんと、、東西南北を意識せずに暮らしているなんて!!
私には驚きでした。
いつも私の頭の中には「まるたけえびす〜♪」の歌と共にこんな地図が浮かんでいます。京都で初めて働いた会社が「田の字エリア」にあり営業職でしたので、通り名を頭に叩き込むのが最初の仕事でした。南北・東西の道が90度に交差し、「上ル・下ル」という概念があります。南に下がっているな、西に向かっている、街を歩いていてもそんな感覚が常にあります。
いつから『御所＋方角』を意識するようになった？
ある時、御所西南エリアで代々暮らす生粋の京都人の方に、ここは『御所南でしょうか？』と尋ねると、『二条城の東かな』と答えられました。どうやら『御所＋方角』という呼び方は昔から使われてはいなかった気配があります。
二条城
いつから『御所＋方角』という言葉がメジャーになったのでしょう？
小学校4校の統廃合により1995年開校の『御所南小学校』、2006年度小中一貫教育プロジェクトをスタート。特色ある教育を展開する先進的小学校として、国（文部科学省）や京都市が支援する肝いりの小学校となり、注目を集め、ブランド小学校となっていきました。
御所南小学校人気により『御所南』という言葉が高級感、富裕感、セレブ感というニュアンスを持つようになりました。
見事な桜の御所南小学校(現地撮影2022.4.4)
御所南小学校区エリアの新築分譲マンション
ここ最近「御所南」エリアで新たに計画されるマンションはマンション名に「御所南」がつく確率が非常に高いです。
『ライオンズ京都御所南レジデンス／大京』
『パークホームズ御所南 松風邸／三井不動産レジデンシャル』
『パークホームズ御所南 水月邸／三井不動産レジデンシャル』
『シエリア京都御所南／関電不動産開発』
唯一、違うのが
地下鉄「烏丸御池」駅歩2分のインパクトが『御所南』というパワーワードを超え
京都国際マンガミュージアムの真裏という立地、
『THE RESOCIA（ザ リソシエ）／田丸産業』
地名・通り名が一切消えてしまった稀有なマンションです。
今なら４億円の部屋が絶賛販売中です。※2022年9月23日時点の情報です
御所南小学校区ではありませんが
地理的には「御所南」の方角ですが、学校区は『御所東小学校区』で、ただ「御所東」とつけると地理的におかしい感じがして、多分「河原町二条」でおさまりそうな気がするのが
『(仮称)河原町二条プロジェクト／清水総合開発』
「御所東」「御所南」という言葉は入らないかもしれません。
「御所南」と「御所西」は何が決定的に違う？？？
「御所南」と「御所西」の決定的な違いは、そう用途地域が違うのです。「御所南」は近隣商業地と商業地。
「御所西」は2種住居地域と北西の一部が準工業地域、府庁前と大通り沿いが商業地です。
『商業地』は銀行・映画館・飲食店・百貨店などが集まる地域で、住宅や小規模の工場も建てられます！『近隣商業地域』はまわりの住民が日用品の買物などをするための地域で、住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられます!
『近隣商業・商業地の御所南』には確かにお店はたくさんありますが、そんなにガヤガヤとうるさそうな雰囲気はありません。落ち着いた人々がゆったりと歩いています。
家具の街夷川も静かなもんです。
『御所西』勘解由小路町、府内基準地価「住宅地」の1位(12年連続)
「第二種住居地域」の『御所西』。「第二種住居地域」は主に住居の環境を守るための地域で、店舗・事務所・ホテル・カラオケボックスなどは建てられます！
下立売御門(現地撮影2022.8.19)
御所西エリアには、御所南ほどお店がありません。より住宅地のイメージです
『御所西』とは・・・
京都新聞 掲載記事 2022.9.21
府内基準地価
京都市地域の回復鮮明
商業・住宅ともプラス
住宅地の1位は、12年連続で京都市上京区室町通下立売上ル勘解由小路町の66万5000円で、2.3%伸びた。
住宅地部門で12連続で1位、近畿2府4県でも1位。
恐るべし『上京区・勘解由小路町』。
※『御所南』は商業地のため住宅地部門にランクインしていません。
京都市上京区室町通下立売上ル勘解由小路町、Twitterでバズった室町通のフレンチの自動販売機がある「キッチンラボ」あたりは勘解由小路町です。
室町通です。
向かいには香木店。
バブリーなマンションが現れます。
マンション名はズバリ『御所西勘解由小路アーバンライフ／アーバンライフ』(2002年建築)、今となれば最強の名前に仕上がっています。
そして、町名は変わりますがすぐ南に平安女学院。
12年連続1位の『御所西』エリアですが、現在変化の波が押し寄せています。
『御所西勘解由小路アーバンライフ／アーバンライフ』(2002年建築)に隣接して東側、
烏丸通沿いに解体が始まっている『ザ・パレスサイドホテル』跡地。
新都市企画と住友商事による『定期借地権付分譲マンション』が計画されています。
※参照：関連記事kyoto1192.com
さらに烏丸通を北上、地元テレビ・ラジオ局「KBS京都」の北に
閉業した「御所西 京都平安ホテル」。
跡地活用は未定です。
ギリ、御所西。
東堀川通沿いの『ルビノ京都堀川』こちらも来年３月末で閉業です。教職員でつくる公立学校共済組合京都支部が福利厚生のための宿泊所でした。こういう公共の宿が続々と姿を消しています。
跡地活用は未定です。
『御所西』を去るものあれば、新たに来るものもある。
京都府庁横の
日本最古の警察本部庁舎 旧本部本館が
『文化庁』に生まれ変わります。
その北には新たに新築された京都府警察本部 新庁舎。
別館、京都リサーチパークなどに分散していた機能を集約しました。
そう、この『御所西』エリアは京都府庁があって警察本部があって警察関係の方がウロウロしていますので「治安の良さ」は抜群です。警察に追いかけられる不良なんて見かけたことがありません。騒いでいる人間は学生ぐらいです。
そして警察本部の北には新たな更地があります。
『(仮称)元頂妙寺町マンション／今井建設』
現地撮影2022.9.18
新町通沿い東側です。御所西エリアで他府県にアピールできるのは新町通より東側と言われています。新町通より堀川通(西側)に近づけばより庶民的なエリアになります。
・5階建・28戸
販売はまだ始まっておりません。
『御所西』エリアの他のマンションとしては、今井建設のマンション計画がある新町通をさらに北上して今出川通との交差点「今出川新町」西にバリケードが。
『(仮称)京都市上京区弁財天町／阪急阪神不動産』
現地撮影2022.9.18
こちらも販売はまだ始まっていません。
・7階建・32戸
阪急阪神不動産の「京都エリア」における仕入れっぷりが凄まじいです。
もう一つは、東堀川通沿い『ルビノ京都堀川』から少し南のガレージに
『(仮称)プレサンスロジェ東堀川四町目／プレサンスコーポレーション』
現地撮影2022.9.21
・7階建・19戸
こちらもまだ販売は始まっていません。
現在販売中の新築分譲マンションが無い状況の『御所西』エリアです。
位置関係はこうです。
『御所東』と『御所北』はどんな特色があるのか？
御所東とは
用途地域としては「第二種中高層住居地域」です。主に中高層住宅のための地域で、病院・大学などのほか、1500㎡までの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられます。『御所東』で分譲されるマンションは超高級で他府県に向けたセカンド的なものが多い気がします。それは「鴨川と御所」に挟まれてより「京都らしさ」が強く感じられるからでしょう。
夏の鴨川
暑くなると普通にジャブジャブ川に入って泳いでしまう人達を多数みかけます。この辺りが「京都」の凄みです。大阪などの都市では考えれない景色です。
7月後半の鴨川
街中なのにそれだけ水が綺麗なのです。
『ザ・京都レジデンス御所東／京阪電鉄不動産』(2019年建築)
御所かぶりつき、当時 “西日本最高価格” の分譲となりました。
『イーグルコート京都御所梨木の杜／ダイマルヤ』( 2015年建築)
御所かぶりつき、定期借地権付き分譲マンションでした。
『ザ・パークハウス京都鴨川御所東／三菱地所レジデンス』(2017年建築)
春は桜の絶景、鴨川かぶりつき。
現地撮影2022.4.2
そして、今年「鴨川かぶりつき」の高級老人ホームが誕生しました。
ベネッセの有料老人ホーム『アリア京都鴨川御所東』
目の前は鴨川。余生は「京都」で穏やかに過ごしたいものです。
入居費用は2550万円から ※月額利用料別途
注目は広さおよそ80㎡で、プライベートテラスが付いた部屋は入居費用はなんと1億3000万円。
現在、『御所東』で販売されている新築分譲マンションは
『ローレルコート京都御所東／近鉄不動産』
河原町通沿いでも億ションの時代がやってきました。
御所北とは
『御所北』は御所東と同じく「第二種住居地域」です。
『御所北』のランドマークとしては同志社大学です。
9月も後半ですが「入学式」が行われています。
現地撮影2022.9.21
もう一つ、御所北といえば『相国寺(しょうこくじ)』
京都の観光名所として著名な「金閣寺」「銀閣寺」は、相国寺の子寺／山外塔頭（さんがいたっちゅう）であります。
地元民にとっては相国寺は東西へ抜ける通り道。
御所北一帯は相国寺の土地が多く『借地』が多いイメージがあり、以前から新築分譲マンション計画は少なめな感じがします。
最近では前道やや狭めな住宅街に
『ジオ京都御所北／阪急阪神不動産』(2021年建築)
坪単価@400万円の世界でした。
そして現在、
新たな新築分譲マンション計画はありません。
『相国寺』北側に隣接して広大なバリケードが広がっています。旧京都産業大学附属中学・高校跡地です。
標識には3階建てのホテル計画、開発事業者「三菱地所」とあります。
外資系ラグジュアリーホテル『ローズウッドホテル京都（ROSEWOOD KYOTO）』が計画されています。客室数は135室。4つのレストラン、2つの宴会場、プール、スパ、ジム等を備えたフルスペックのホテルとなります。
コロナ禍の中、高級ホテルの開発が次々と発表される京都です。
御所北西には
茶道の流派として知名度が高い表千家・裏千家・武者小路千家、3つの宗家が集まるエリア、風情がありすぎる石畳の街並みがあります。和服姿の人々が違和感なく歩いているエリアです。
表千家不審菴
真夏に通ると魔界感が半端ない吸い込まれそうになる佇まいです。
裏千家今日庵
茶の道具のお店がまた京都風情を強めています。
そんな、御所北というべきか、御所北西というべきエリアに新築分譲マンションが3棟。
『シエリア京都花の御所／関電不動産開発』
地下鉄「今出川」駅歩2分。8月下旬に完成しました。
現地撮影2022.9.18
マンション前に石灯籠。
残り2邸。※2022.9.23時点での情報です。
9,190万円・9,590万円。共に専面78.48㎡(23.74坪)
坪単価@387万円・403万円
詳しくは→『シエリア京都花の御所／関電不動産開発』
『ライオンズ京都小川御所／大京』
完成が2020年8月のため完成後2年が経過し「新築」表記ができません。
1階 8500万円 専面82.49㎡(24.95坪) 坪単価@340万円
家具付きで広々としたテラス付きでした。
東京ターゲットで京都感をだしすぎてしまうと、地元の京都のユーザーから敬遠されてしまうのが、京都物件の難しいところです。
『Brillia京都鞍馬口／東京建物』
4,990万円～5,890万円 専面58.26㎡( 17.62坪)～70.12㎡( 21.21坪)
坪単価@283万円〜277万円 ※2022.9.23時点の情報です。
世界の中心「京都御所」現場からは以上です。
おわり
スムラボ記事
記事に出てきた物件の掲示板
- ザ・パークハウス 京都鴨川御所東（検討スレ） ｜ （住民スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ）
- Brillia(ブリリア)京都鞍馬口（検討スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ）
- ローレルコート京都御所東（検討スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ）
- THE RESOCIA（ザ リソシエ）（検討スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ）
- パークホームズ御所南 水月邸（検討スレ） ｜ （まとめ）
- ザ・京都レジデンス御所東（検討スレ） ｜ （まとめ）
- ライオンズ京都小川御所（検討スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ）
- ジオ京都御所北（検討スレ） ｜ （まとめ）
- パークホームズ御所南 松風邸（検討スレ） ｜ （住民スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ）
- シエリア京都花の御所（検討スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ）
- 御所西勘解由小路アーバンライフ（住民スレ）
東西南北あれど、やはり御所周辺で老後は穏やかに・・・と考えてしまいますね。鴨川にも近いことを考えると、現状やはりヴィークコート河原町二条が条件が整っている感じがします。なぜ完成後、販売なのか・・・。来年夏の完成を楽しみに待ちたいと思います。魔の世界に足を踏み入れてみたいです。そしてkyoto1192さんを発見したいです！いつも貴重な情報ありがとうございます。
コメントありがとうございます。
「ヴィークコート河原町二条」・・いまだ公式HPが公開されませんね。。何故に。
川のそばは近年避けがちですが、鴨川なら近いほうがいいですね。
今後とも宜しくお願いします!