はいはいはいはいはい、元鉄道運転士のカネーです。
私事ですが、本業で6,000万円の利益を見込んでいたコンペに敗北してしまいまして、1週間くらい魂が抜けたような状態になっておりました。営業をしているとアルアルなのですが数字がつきものでありまして、営業成績により精神状態があがったり落ちたりと大変だなと感じることがあります。ただ、良い面もあって鉄道の運転士から営業職に転職してからというもののパチンコに一切いかなくなりました。仕事でアドレナリンがでますので休日に更にアドレナリンをだしたいと思わなくなったのだろうと自分では解釈しています。
余談が長くなりましたが今回は居住地のさいたま市の物件をレビューします。
クラッシィハウス大宮植竹町です。
大宮駅から1駅の立地で、大規模商業施設ステラタウンが日常使いできる立地のマンションです。
よろしくお願い致します。
物件概要
所在地 ：埼玉県さいたま市北区植竹町一丁目321番1（地番）交通 ：東武アーバンパークライン（東武野田線）「北大宮」駅 徒歩11分（サブエントランスより）
「富士フイルム大宮事業所入口」バス停まで徒歩2分、「大宮駅東口」バス停まで東武バス利用12分
JR宇都宮線「土呂」駅 徒歩16分(サブエントランスより)
埼玉新都市交通ニューシャトル「鉄道博物館」駅 徒歩14分
東武アーバンパークライン（東武野田線）「大宮公園」駅 徒歩13分(サブエントランスより)
用途地域 ：第一種住居地域
地目： 宅地
敷地面積 ：7,048.11㎡
建築面積 ：4,096.09㎡
建築延床面積： 15,926.87㎡
構造・規模 ：鉄筋コンクリート造 地上5階建
総戸数 ：191戸
駐車場 ：128台 （専用駐車場1台、機械式127台）※地上3段地下2段昇降横行式（月額使用料／未定）
自転車置場 ：391台（2段ラック280台、2段ラック下部スライド89台、前輪ラック6台、サイクルポート16台）（月額使用料／未定）
バイク置場 ：11台（バイク6台、ミニバイク5台）（月額使用料／未定）
分譲後の権利形態 ：敷地・建物共用部分は専有面積割合による所有権の共有、建物専有部分は区分所有権
竣工時期： 2023年8月下旬予定
入居時期： 2023年10月下旬予定
管理形態 ：区分所有者により管理組合を結成し、管理会社に委託予定
売主：
住友商事株式会社
国土交通大臣（16）第189号
（一社）不動産協会会員
（一社）不動産流通経営協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
〒100-8601
東京都千代田区大手町二丁目3番2号 大手町プレイスイーストタワー
売主：
京阪電鉄不動産株式会社
国土交通大臣（5）第6056号
（一社）不動産協会会員
（一社）大阪府宅地建物取引業協会会員
（一社）不動産流通経営協会加盟
（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟
〒540-6591
大阪府大阪市中央区大手前一丁目7番31号
掲示板：【口コミ掲示板】クラッシィハウス大宮植竹町ってどうですか？
立地
通勤
最寄り駅は東武アーバンパークラインの北大宮駅、大宮公園駅、その他にニューシャトルの鉄道博物館駅、宇都宮線の土呂駅と多くの駅が利用できる立地となります。ただし、どの駅も徒歩で10分以上かかりますので都心へ通勤される方は注意が必要です。
一番近い、北大宮駅まで徒歩11分ですが、開かずの踏切を通るルートとなります。
今回は3分ほど待たされましたが、通勤でこのルートは到底使えません。
となると鉄道博物館の方がいいかもしれません。
このルートですと線路は潜る形になるので、踏切のように待たされる必要がありません。少し暗いトンネルを通るので女性や小さなお子さんにはあまり1人で歩いてほしくないかもしれません。
もう1つは土呂駅に自転車です。歩くと20分くらいかかりますが、自転車であれば土呂駅西口の駐輪場まで約5分といったところでしょう。
自転車の料金は下記になります。
- 2,410円 / 1ヶ月 : 一般(1階)
- 6,500円 / 3ヶ月 : 一般(1階)
- 12,290円 / 6ヶ月 : 一般(1階)
- 2,100円 / 1ヶ月 : 一般(2階)
- 5,670円 / 3ヶ月 : 一般(2階)
- 10,710円 / 6ヶ月 : 一般(2階)
- 1,800円 / 1ヶ月 : 学生(1階)
- 4,880円 / 3ヶ月 : 学生(1階)
- 9,210円 / 6ヶ月 : 学生(1階)
- 1,570円 / 1ヶ月 : 学生(2階)
- 4,250円 / 3ヶ月 : 学生(2階)
- 8,030円 / 6ヶ月 : 学生(2階)
あとはバスがあります。
本数は申し分ありませんが、大宮駅までのバスは道路混雑が予想される為、通勤時間帯はあまりおススメできません。
私ならですが、都心に通う場合は土呂駅一択になりますが、ここは意見が分かれるところでしょう。
通勤面では立地が少し不便なことは否めません。
通学
小学校は植竹小学校です。子どもの足ですと15分くらいでしょうか。私の中では許容範囲です。
中学校は植竹中学校です。1.4キロ離れていますが中学生であれば問題ないでしょう。
お買い物
ステラタウンまで徒歩14分 自転車で8分
オーケーストアまで徒歩10分
上記2つの商業施設があれば日常生活で困ることはありません。オーケーストアにはニトリホームズも併設されています。
ただし土日は双方ともすごい混雑します。
敷地配置図
敷地配置図
上記の敷地配置図をみるとコの字型ではなくロの字型に建物が配置されています。
マンションの推しポイントで中庭をうたっていますが、私個人的にはコの字型にして少しでも駐車場のスペースを確保して欲しかった。容積いっぱいに建物を建てないと採算があわないのは分かっていて言っています。
建築費の高騰、土地の仕入れ値が高いのも理解しています。ただ、コの字型で駐車場100％なら将来の資産価値がもっと伸びただろうに買主視点ではもったいなく感じてしまいました。
南側の住戸の前面に積水ハウスの3階建てのシャーメゾンが。
南側の左側前面との距離
南側の右端前面との距離
南側前面は積水ハイムの戸建
クラッシィハウス大宮植竹町が建っていた場所は富士フィルムの事業所があったのですが、土地を売る際に全てを売主の住友商事と京阪電鉄に売ったわけではないようです。南側の1部は積水ハイムに売却しているので南側道路への接道はとれなく、南側は全て前に建物が建ちます。
戸建なのであまり気にしないでとは全く思えませんでした。特に1階と2階は思いっきり被りますし、現地で写真を撮りましたが、距離が非常に近いです。
となると南側の住戸を買うなら最低3階以上、南側の左側(西側)の1部については3階建てのシャーメゾンが被るので4階以上の住戸を選びたいところです。
案件元はおそらく長谷工だと思うのですが、富士フィルムとの商談の上で価格が合わなかったので全部の土地を売主に卸すことができず、1部を積水ハイムに売ったのでしょうか。
何とももったいないなと思ってしまいます。
ちなみに積水ハイムの戸建は7,000万くらいとのことです。
間取り 価格
4LDK 81.13㎡ Ｓ１
E4 2LDK 60.45
E7 70.45 3LDK
S6 71.67㎡ 3LDK
5階 5,600万円台 坪単価 257万
3階 5,400万円台 坪単価 248万
1階 5,200万円台 坪単価 239万
S9 3LDK 71.67
5階 5,600万円台 坪単価 257万
3階 5,400万円台 坪単価 248万
1階 5,200万円台 坪単価 239万
モデルルームに来場した時は南向きの住戸しか価格は教えて頂けませんでした。上記の価格もあくまで想定とのことです。
ただし、上記の金額から著しく下がることはないでしょう。
東向きと西向きの住戸の価格が気になっていましたので更新されましたら追記しようと思います。
近隣マンション
新築
ヴェレーナ大宮大成[先着順]
71.50m2・74.20m2
5,448万円・5,748万円
坪単価251万・255万
[最終期]
4300万円台・4500万円台
70.40m2・71.50m2
坪単価201万・207万
まもなく最終期です。
中古
成約
70.15㎡ 成約価格3,680万 坪単価 173万
66.75㎡ 3,990万 坪単価 197万
在庫
67.10㎡ 4,200万 坪単価 206万
ステラタウン近辺、めぼしい在庫の中古マンションがほとんどありません。
3年前に私がリビオ大宮宮原を検討していた時は、比較になる中古がたくさんあったのですが…
人気エリアの為、需要に供給が追い付いていないのかもしれません。
ちなみに当時リビオ大宮宮原はガチ検討したので非常に記憶に残っています。70年の定期借地権付きのマンションということで価格が抑えられており、当時坪160万前後だったかと思います。ただ、設備がその分抑えられておりがっかりした記憶もありますが直近の成約で坪単価173万ですので3年経っても資産性が保たれており、改めて良いマンションだったなと当時の記憶を思い返しております。
ステラタウン近隣の中古マンションですと
シティテラス大宮宮原やイニシア大宮宮原サザンフォートなどは価格が適正であればすぐ売れてしまうと思いますので中古で狙う人はスピード感が必要だと思います。
総評
クラッシィハウス大宮植竹町ですが、人気のエリアに立地しているので気になる方は早めの資料請求をおススメします。私は3年前の相場を知っていますが、値上がりはどこのマンションも同じの為、今の相場で判断しないといけないと思っています。
逆に言うとさいたま市北区のステラタウン近接エリアは資産性が高い場所で需要がある場所なのです。行ってみると分かりますが、ステラタウン近隣は商業施設、行政施設、病院、住宅と全てが計画的に配備されております。イオンモールがあるだけの郊外のエリアとは違い、商業施設がうまく住宅と共存しているエリアなのです。その為、駅から遠い物件でもこのエリアの物件の資産性は高いと判断できます。
現状このエリアを狙っている方は、中古の物件がでてくるのを毎日ポータルサイトを見ながらにらめっこするか、クラッシィハウス大宮植竹町しか選択肢がないので、まず新築マンションのクラッシィハウス大宮植竹町をみてから中古と比較していくのが良いと思います。
クラッシィハウス大宮植竹町の魅力は191戸の大規模であることだと思います。最近小規模マンションばかりみていたので、ディスポーザーがついていることに感動しました。
それにしてもリビオ大宮宮原が1,000万円も値上がりしてる…
買っとけばよかったなあ。
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。
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- 埼玉県さいたま市北区植竹町１丁目
- 東武野田線 北大宮 駅徒歩11分(サブエントランスまで) JR京浜東北線 大宮駅 駅東口バス約12分 富士フイルム大宮事業所入口 バス停徒歩2分 JR宇都宮線 土呂 駅徒歩16分(サブエントランスまで) 埼玉新都市交通伊奈線(ニューシャトル) 鉄道博物館 駅徒歩14分 JR京浜東北線 大宮 駅徒歩27分
- 3998万円～5118万円
- 3LDK
- 68.73m2～70.5m2
- 3戸 / 191戸
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