目次
はじめに
こんにちはーひろしです！今回は「ヴェルディ天神川駅前」をご紹介します。天神川駅徒歩1分の利便性の高い立地に12年連続広島都市圏供給戸数No.1の「信和不動産」が提供するマンションです。
マンションギャラリーに訪問して入手した情報をご紹介するとともに、項目別の評価と総合評価をさせていただきます。
※こちらに掲載している情報は2022年10月時点のものです。
物件概要
所在地：広島県広島市南区大州四丁目376番4（地番）交通：JR「天神川」駅 徒歩1分
総戸数：82戸
専有面積：65.67㎡～77.10㎡
間取り：2LDK+S（13戸）・3LDK（69戸）
価格：3,448万円〜5,308万円
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上14階建
竣工予定：2024年6月上旬
駐車場：83台（平面式）※内、来客用1台含む
駐輪場：164台（平置式67台、スライドラック式97台）
売主：株式会社信和不動産
施工：共立建設株式会社中国支店
管理：株式会社穴吹コミュニティ
掲示板：ヴェルディ天神川駅前ってどうですか？
マンションギャラリー訪問
マンションギャラリーは、観音新町1丁目のバス停から徒歩1分の場所にあります。
マンションギャラリー案内図 出典：公式HP
マンションギャラリー訪問時の流れは
- アンケート記入[10分]
- 担当者による概要説明[20分]
- ギャラリー内モデルルームの見学[15分]
- 商談[15分]
ギャラリーの2Fが商談スペースとモデルルームになっており、水回りやフローリングなどのカラーセレクトバリーエーションなどの見本も展示されていました。
ギャラリー内モデルルームの間取りは1タイプ（2LDK+書斎+WIC+FC 93.72㎡）のみで本物件のどのタイプとも異なる間取りです。※間取り図はいただけませんでした。
検討している間取りとは大きく異なる可能性がある点はご注意ください。
販売状況が好調ということもあってか、担当者による概要説明では、本物件のデメリット(設備グレードは決して高くない、周辺環境の問題、過去の周辺新築物件との価格差など)について詳細な説明がありました。多くのモデルルーム訪問をしてきたひろしですが、これは非常に珍しいです。信頼に足る営業さんだなと感じました。
逆に言うと、なかなか出ない好立地で黙っていても売れる物件なので、検討不足のまま買われた方のクレーム対応の方が心配といった感じでしょうか。
販売状況
売れ行きは上々でした、訪問したのは販売開始から一か月も経っていない時期でしたが、全82戸のうち約半分の部屋が契約済みもしくは申し込み済みとなっていました。まだ売り切れているプランはありませんでした。全体的に満遍なく売れていて、低層よりは高層階が余っている印象でした。
※販売状況は2022年10月時点のものです。
項目別評価
ここからは各項目別に評価をしていきます。※あくまでひろしの主観的な評価です立地
周辺環境は以下の通りです。
周辺環境 出典：公式サイト
JR天神川駅広島駅方面のホーム真正面です。記載上は徒歩1分ですが、ドアツードアで1分かからないと思います。
イオンモール広島府中、コストコ、マツダスタジアムと広島県内でもここしかない施設が徒歩圏内にあります。
地図上での立地条件は圧倒的ですが、周辺は工業地域に指定されており、現地に行くと周りは工場が多く塗料の匂いや金属の匂いが漂います。また、狭い道を大型の車両が行きかうような場所のため住環境的にはあまり良いとはいえない印象です。
背は高くありません（2階程度）がバルコニー側には建物があり、将来の日照・眺望にも不安が残ります。
周辺利便施設
周辺の利便施設は以下の通りです。
駅の北口にコンビニがあります。それ以外は近くにあまり店舗は無いですが、徒歩8分でイオンモール広島府中があるので買い物に困ることはなさそうです。コストコやマツダスタジアムもギリギリ徒歩圏（15-19分）という感じです。教育施設は全体的にかなり離れてますね、クリニックは徒歩8分圏内には一通りそろっている感じです。
交通アクセス
交通アクセスは以下の通りです。
交通アクセス 出典：物件資料
天神川駅徒歩1分でJRの利用はスムーズです。広島高速2号線も近いため車の遠出も楽々です。
上の画像はバスについては言及されていませんが、徒歩5分で「天神川駅北（イオンモール広島府中前）」のバス停が利用できます。
行先は府中方面と県庁方面で1時間に6本以上は運行しているので、なかなかいい感じです。
バス停_県庁方面時刻表
バス停_府中方面時刻表
建物規模・外観
地上14階建 全82戸と中規模なマンションです。背の高い建物が並ぶエリアではありますが、その中でも目立った物件になるでしょう。駅に隣接しているので電車通勤の方からもバッチリ目に入ります。外観については、白を基調にした同社のヴェルディシリーズのデザインを踏襲していますね。
外観デザイン 出典：公式サイト
眺望
GoogleEarthを使用した、現地高層階からの眺望イメージです。東側は広島高速2号線がすぐそばを通ります。大体本物件の５階くらいの高さになるようです。
東側 出典：GoogleEarth
西側は同じくらいの背の高さのマンションが建っています。広島駅前のタワーマンションも見えます。
西側 出典：GoogleEarth
バルコニーのある南側はかなり視界が開けています。ただ、前に建物（塗料の工場？）があり、本物件の２階部分までは採光・通風に支障があります。
南側 出典：GoogleEarth
北側は駅舎と線路が見えます。中央に見えるのはこちらの記事でご紹介した「ラルステージ天神川駅前」、右側にみえるのは「ザ・府中レジデンス」です。どちらも売れ行きの良い物件でした。
北側 出典：GoogleEarth
間取り
間取りプランはA～Fまでの全6タイプです。
間取りについては、ヴェルディスタンダードと呼ばれる標準仕様があり、
- 3LDK・4LDKが中心のプラン
- リビング・ダイニングは横長で専有面積を広く取る
- ワイドバルコニー
- 洋室は引き戸
- 1418タイプ以上のバスルーム
- カウンターキッチン
- 田の字型の間取り
営業担当の方のオススメはEタイプでした。角部屋のA、Fタイプと専有面積がほとんど変わらないのに同じ階でも500万円近く価格差があるためです。
Bタイプはヴェルディマンションにしては珍しく非整形な部屋でエレベーターが掘り込まれてます。
いずれの部屋も基本に忠実で使いやすい間取りという感じですね。
ブランド
冒頭でもご紹介しましたが、売主は「信和不動産」です。広島県民ならマンションに詳しくない方でも、「ヴェルディ！マンション！信和不動産～♪」のCMソングは聞いたことがあるでしょう。本社のある広島と中国地方を中心にマンション事業を展開しているため、全国的に有名なデベロッパーとは言えませんが、広島都市圏マンション供給戸数第1位を12年連続で達成しており、広島地場では知名度・実績ともに間違いなくNo1のデベロッパーです。共用設備
1階エントランス付近にワーク＆スタディラウンジが設けられています。テレワークや自習スペースとして利用できそうです。
ワーク&スタディラウンジ 出典：物件資料
建物配置図
建物配置図は以下の通りです。
建物配置図 出典：物件資料
敷地の半分以上が平面駐車場になっています。駅のそばということもあり、利用客が敷地内を通り抜ける恐れなどがあるため、駐車場の出入口にはチェーンゲートを設けています。
設備・仕様
主な設備は〇キッチン
- アクリル人造大理石カウンター
- ビルトイン食洗器
- ガラストップ3つ口ガステーブル
- 浄水器付き水栓
- ボウルカウンター
- 三面鏡収納
- ブラケットライト
- 浴室暖房乾燥機あり
- サーモバス
- タンク付きトイレ
- 床暖房なし
- スロップシンクあり
- 外廊下側窓面格子
- 断熱ペアガラス
- ファミリーカウンター
- エントランスカラーモニターあり、玄関カラーモニターなし
「ヴェルディ」スタンダードとして掲げる、独自設備であるリビングに設置されたファミリーカウンターとワイドバルコニーが特徴です。
ファミリーカウンター 出典：公式HP
ワイドバルコニー 出典：公式HP
価格
価格帯は3,448万円〜5,308万円で、平均坪単価は200.5万円でした。価格表はいただけなかったんですが、Bタイプ１階が3,448万円、Fタイプ14階が5,308万円で、Aタイプ14階が5,000万円、Eタイプ14階が4,700万円くらいの価格設定でした。
同社の過去物件と比較すると、2018年竣工の「ヴェルディ広島ボールパーク」、2019年竣工の「ヴェルディ天神川駅南」の新築価格に比べて1,000万円近い値上がりということもあり、ヴェルディマンションにしては高額に感じますが、立地条件の近い他社物件「ラルステージ天神川駅前」は平均坪単価が230万円を超えてましたので、周辺物件と比べるとかなり価格がおさえられている印象です。
周辺価格
周辺物件の価格を独自に調査しました。| No | 物件名 | 面積 (㎡) |
価格 (万円) |
坪単価 (万円) |
| 1 | ヴェルディ天神川駅前 | 65.67～77.10 | 3,448〜5,308 | 200.5 |
| 2 | ブランシエラ広島 | 67.01～77.50 | 4,450～5,550 | 228.1 |
| 3 | ソシオ段原 | 57.02～77.89 | 3,970〜5,180 | 225 |
| 4 | デュオヒルズ比治山レジデンス | 62.21～91.87 | 3,898～6,098 | 213.2 |
総合評価
良い点
- 徒歩1分でJR天神川駅が利用できます。バス停徒歩5分、広島高速2号線も近くです。
- 中四国最大のショッピングモール「イオンモール広島府中」まで徒歩8分です。
- 全戸平面駐車場が完備されています。維持管理にかかる費用がおさえられます。
- 周辺物件に比べてお求めやすい価格設定になっています。
- 1階に共用施設「ワーク＆スタディーラウンジ」が設けられており、テレワークや自習に利用できます。
- チェーンゲートで関係者以外の敷地内への侵入を防ぎます。
悪い点
- 設備グレードは低めです。
- 駅至近の立地のため、列車の走行音のみならず、駅構内のアナウンスや乗客の建てる音などの騒音の問題が予想されます。
- 広島高速2号線がそばを通ります。こちらも騒音や排気ガス等の被害が予想されます。
- 用途地域は工業地域となっており、実際に周囲は工場が多く、塗料の匂いや金属の匂いが漂います。また、狭い道を大型の車両が行きかうような場所のため住環境的にはあまり良いとはいえない印象です。
- 南側に建物があり2階までは採光通風に影響があります。また、将来的に高い建物が建つ可能性もあります。
さいごに
今回は「ヴェルディ天神川駅前」のご紹介でした。いかがでしたでしょうか。広島駅の1駅隣、JR天神川駅徒歩1分のマンションで、稀に見る好立地です。小規模ではなく全戸平面駐車場と条件も素晴らしく、ひろしも以前から注目していました。
ですが、上でも書いた通り周辺環境や前建てなど注意点も多い物件でもあります。販売状況も好調でお求めの方は急ぐ必要はありますが、是非一度現地をご覧になり、ご納得した上で資料請求・MR訪問しましょう。
今後も広島市内の新築分譲マンションのレビューを中心に投稿を続けていきますので、よろしければ引き続きご覧ください。
※記事が溜まってきたので、10月は5日、10日、20日、30日に4本投稿します！
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ひろし
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