【大阪】「シティタワー天王寺」予定価格あり「関西マンションすごろく」

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。

1 物件概要
2 総評
3 アクセス
4 周辺環境
- 4.1 良い点
- 4.2 悪い点
5 マンション共用施設／仕様など
- 5.1 主な施設
6 価格（予定）
- 6.1 13階：平均坪単価401万円
- 6.2 21階：平均坪単価440万円
7 周辺の中古物件
8 すごろく期待値
- 8.1 すごろく期待値：20点
- 8.2 すごろく期待値とは
9 まとめ

今回ご紹介するマンションは住友不動産のシティタワー天王寺です。

天王寺ってどこ？と東京にいる兄弟から聞かれましたが、日本一高いビルのあべのハルカスがある場所と言えば、関西以外の方も少しはわかるかと思います。

そんな天王寺に10年ぶりのタワーマンションとして誕生、今後もタワーマンションがほぼ建つことがない地域になるため、希少価値は高い本物件をレポートします。

なお、現在は特別事前案内会中で正式な価格オープンは６月初旬頃となり、そのまま一期の登録受付開始となりますので天王寺地区で新築マンションを検討中の方はお早めに見学に行くことをオススメいたします。

出典：シティタワー天王寺公式HP

物件概要

・名称：シティタワー天王寺
・所在地：大阪府大阪市北区大淀南２丁目２番１(地番)
・アクセス：OsakaMetro御堂筋線、谷町線「天王寺」駅徒歩3分
JR環状線、関西本線、阪和線「天王寺」駅徒歩4分
近鉄南大阪線「大阪阿部野橋」駅から徒歩6分
・総戸数：179戸（地権者住戸含む）
・規模：地上25階建
・入居予定：2023年7月下旬
・売主：住友不動産株式会社
・施工：西松建設株式会社
・掲示板：シティタワー天王寺ってどうですか？
・物件の地図はこちらです↓

出典：シティタワー天王寺公式HP

総評

価格が非常に高いため購入出来る層は限定的だと思いますが、主要駅へのアクセス・商業施設・自然等に恵まれた本物件の好立地に価値を感じるなら、今後しばらくは同地区に新築マンションの予定がないため一期から申し込みをした方が良いです（私は高額すぎてちょっと手が出せませんが・・・）。

ご存知の方も多いかと思いますが、住友不動産の物件は一期が一番安く、二期以降は値上げすることがあります。
販売員曰く、シティタワー天王寺も値上げの可能性が高いとのことです（これ以上値上げして本当に売れるかは疑問ですが4年近くかけて販売する予定のようです）。
実際、中層階の13階から販売していくため、ゆくゆくは低層階の方が高く販売されることも想定されます。

価格が梅田のタワーマンション以上に高額、それ以上に東京で話題沸騰していた中央区駅直結のパークタワー勝どき一期の価格以上に高いです（笑）。
予定価格表を見た時に『マジか・・・』と思わず声が出てしまいました。

資産性は高いかと思いますが、5年後、10年後は一定の値下がりは覚悟が必要で、賃貸利回りもそこまで高くありませんので、どちらかというと永住向きです。

なお、間取りは最低でも55平米以上、最上階以外は75平米が一番広い部屋となるため、共働きで共に大企業勤務やリタイア世代などが主なターゲットになってくるかと思います。

アクセス

主に地下鉄を利用することがメインの好立地です。
梅田、新大阪、本町、なんばまで乗り換えなしでアクセス可能です。
梅田までの移動は御堂筋線より谷町線から東梅田駅に移動した方が混雑を回避できますし13分で東梅田駅に到着します。
JRは京橋駅のオフィス街への移動、関空まで乗り換えなし33分で移動できますので、出張が多い方でもスムーズに移動が実現出来る立地です。

またマンションから地下鉄天王寺駅に通じる地下街のあべちか２番出入口(5:00～24:00)が一番近く、徒歩1分〜2分程で地下に戻ることが出来るため、
立地的には申し分ないと言えます。
雨風凌げる地下街がこれだけ近いと、天候だけでなく、夜遅い時間帯の帰宅時も安心感があります。

個人的にはマンションから天王寺駅に向かう目の前があべのハルカスのため高層ビル好きにはたまらない立地です。

出典：シティタワー天王寺公式HP

周辺環境

周辺環境は2つを除いて良い環境だと思いますが、子育て世代には少し厳しい部分があります。
私自身の次のマンション選びの時に重要ポイントにしている大型商業施設に隣接しております。

良い点

徒歩５分前後に大型の商業施設や公園があり、日々の買い物、休日の過ごし方も充実することは間違いありません。

多数の大型商業施設が隣接
あべのキューズモール、近鉄百貨店（あべのハルカス）、天王寺ミオ、HOOPなど子供から大人まで一緒に買い物できる施設が多く点在しております。
動物園、天王寺公園（てんしば）があり、散歩や休日過ごすのに適した環境
大阪市内に6つしかない風致地区の1つである臼山風致地区（~~モデルルームでも一番アピールしていました、個人的にはあまり興味がない部分でしたが・・・~~）
大阪屈指の文教エリア
自転車を使えば世界の大温泉スパワールドにも数分（私は月に1回行っています）

悪い点

個人的に価格以外の大きな懸念点は隣が大人のホテル街ということです。
10階未満の西向きは2つくらいホテルの看板がベランダから見えるかと思います。
実害はあまりないかと思いますが、小さな子供がいる家庭は懸念材料かと。
それ故、マンションのエントランスは東側のみとなっております。

隣が大人のホテル街
遊具のある公園が徒歩圏内にはない（知らないだけかもしれませんのであれば教えてください）

マンション共用施設／仕様など

主な施設

パーティールーム（2階）
テレワークラウンジ（3階、1時間100円程度で個室も利用可）
内廊下
エントランスホール2層吹き抜け6.5m（コンシェルジュ無し）

今回はオンラインモデルルーム見学だったため、資料等はwebでいただきましたが社内資料のようなので初稿は文字のみとさせていただきます。
全体的には規模感も大きくないため、必要最低限になっておりますので、大規模マンションやタワーマンションに憧れている方は少しガッカリしますが、あまり多すぎでも実際は使わない施設もあるため、全体的にはバランスは取れているかと思います。

個人的にはテレワークラウンジの個室は非常に使い勝手は良いです。現在住んでいるマンションにもスタディルームがありますが在宅勤務中は1日に5回以上のweb会議や電話を行うため、個室でないとほぼ利用できません。やるとしても朝方もしくは、夜の残業中にたまに利用する程度なのでシティタワー天王寺はコロナ禍のトレンドを取り入れています。

間取り変更にもテレワークルームを作るメニュープランを用意するなど、共働き世代を意識している作りです。
最近の物件だと、大人気だったパークハウス名古屋も二期目が始まる頃に急遽スタディルームに個室のブースを設けることをプレスリリースするなど、マンションを選ぶ1つの決め手にもなっております。
※パークハウス名古屋は一期の抽選に申し込みましたが見事に惨敗しました！

空間は住友不動産らしく綺麗な間取りが多いですが、一部の３LDKは内廊下のため住友不動産のタワーマンションには珍しく窓がない部屋も存在します。
窓はダイレクトウインドウのため高層階は眺望が非常に良いかと思いますが、低層階は逆に外のビルなどが余計に気になるかと思います。
中層階以上からの販売となるため眺望を重視する方は第一期からの申し込みが必要となります。

なお、バルコニーはガラス窓ですが、北向きのみ格子になるようです。

価格（予定）

シティタワー天王寺の一番の懸念点は価格です。
記載は予定価格ですが、6月初旬の正式決定に向けて下がることはほぼ無さそうで、むしろ高くなる可能性もあるようです。
本来は間取りとともに価格もご紹介したいのですが、公式HPに掲載がまだないため、価格のみの記載とさせていただきます。

前述しておりました話題沸騰していた中央区駅直結のパークタワー勝どき一期の価格以上と記載しましたが、良いなと思っていた住戸が75平米24階8,720万円（382万円）だったので、シティタワー天王寺は13階でもそれ以上に高いです。
住友不動産のタワーマンションは非常に高額で有名ですが、東京の中央区の駅直結のタワーマンションより高額なのは驚きです。

しかしながら、二期目以降は更に価格が上がる可能性があることから、13階前後でも1億を超える住戸も出てくるか、5階前後の部屋でも13階と同等程度の価格になる可能性があります。

なお、住友不動産の現在販売中のシティタワー大阪本町は本物件以上に高額であり、
5月下旬以降に正式価格がオープン予定の梅田ガーデンレジデンスはシティタワー大阪本町より高額になるようです。
※既にモデルルームは見学済みのため、改めて投稿します。

いくら立地が良いとは言え、通常のサラリーマンだと二馬力でもこの価格はなかなか厳しいかと思いますが、それでも既に申し込み希望者は結構いるようです。
世の中、意外と金持ち多いのか・・・
私は妻とも話をした結果、どこからそんなお金が出てくるのか？と一蹴されました。

13階：平均坪単価401万円

北西　約75平米（3LDK）：9,900万円（坪単価：436万円）
西　　約55平米（2LDK）：6,500万円（坪単価：390万円）
南西　約75平米（3LDK）：9,400万円（坪単価：414万円）
南東　約70平米（3LDK）：8,400万円（坪単価：396万円）
北　　約56平米（2LDK）：6,300万円（坪単価：371万円）

賃貸相場は55平米２LDKで19万前後、75平米3LDKで25万前後が見込めるかと思います。
表面利回りは75平米で3.2%のため投資には向かず実需利用が前提の価格です。

21階：平均坪単価440万円

北西　約75平米（3LDK）：10,700万円（坪単価：471万円）
西　　約55平米（2LDK）：7,100万円（坪単価：426万円）
南西　約75平米（3LDK）：10,200万円（坪単価：449万円）
南東　約70平米（3LDK）：9,200万円（坪単価：434万円）
北　　約56平米（2LDK）：7,100万円（坪単価：418万円）

周辺の中古物件

天王寺駅周辺の駅近のタワマン、大規模マンションは主に5つありますが、中古でも高いです。
特にキューズモール側にあるアートアルテール、あべのグラントゥールは頭一つ抜けて高い印象です。
やはり商業施設隣接物件が強いと言えますね。

シティタワー天王寺と比較するなら、立地が近く（シティタワー天王寺から徒歩2分）売主が同じ住友不動産であるザ・天王寺レジデンスが良いです。
タワーマンションではありませんが、400戸を超える大型マンションのためシティタワー天王寺を見学してどうしても価格がネックになる場合は参考になるかと思います。

アートアルテール：2012年築、天王寺周辺での最高値物件、駅直結
ザ・天王寺レジデンス：2015年築（シティタワー天王寺と比較するならこの物件）
シティタワーグラン天王寺：2007年築、天王寺周辺の最高層物件（43階建て）
あべのグラントゥール：2004年築
セントラルレジデンス天王寺シティタワー：2003年築

すごろく期待値

すごろく期待値：20点

【理由】

そもそもの販売価格が高いため中古販売時は残債割れの可能性が高く、賃貸利回りも期待できないため永住向き
天王寺駅No1物件にはなれない（天王寺駅No1物件は駅直結、商業施設直結の中古物件アートアルテール）
天王寺地区には今後新築のタワーマンション建設予定はなく希少価値は高いが、再開発事業が梅田の北エリアが中心となることから需要は北区・福島区周辺が高くなることが想定される
期待としては住友不動産の物件は一期が一番安く二期目以降に高くなる可能性があるため、値上がりしたタイミングで中古を高値で短期売却の可能性あり
※現状価格が既に高いためオススメはしません。

すごろく期待値とは

転勤や家族構成の変化などで自宅を売却して次の物件を購入する際に、購入価格より高く売れて（売却益）、次の物件の頭金などに活用できる可能性があるかを筆者独自で数値化したものです。
※関西マンションすごろく独自の考えのため、あくまで参考としてください。

まとめ

価格と場所の懸念点（隣がホテル街）さえクリア出来れば立地としては非常に魅力的な物件です。
ただ、住友不動産の物件は正直高すぎますね・・・
価格が高すぎるため中古販売時の価格下落は避けられないと思いますし、転勤時に物件を貸す場合も利回りは良くないため、実需住まいの方が多い物件になるかと思います。

なお、本物件は最低でも2LDKのため単身住まいは少なく、賃貸利用者も少ないと想定しておりますので、マンションの維持管理の面では安心感がありますので、住みやすい環境であるのは間違いないです。

ぜひ、天王寺区の新築マンションをお探しの方、利便性の良いマンションを探している方は一度シティタワー天王寺の見学をしてみてください。

【てんしば公園から見るあべのハルカス】

てんしば公園は動物園もあり、おしゃれなカフェがあり、緑も多く1日中楽しめるスポットです。