プラウドシティ小竹向原　現地訪問レポート【2LDK】

東京都板橋区

今回小竹向原駅から徒歩5分のマンションである「プラウドシティ小竹向原」についてレポートしたいと思います。

本マンションのポイント3つ！

  1. 駅近・大規模ながら落ち着いた住環境のバランス！
  2. 貴重なセキュリティエリア内の中庭！
  3. 旭化成×ネクストアーキテクトアンドアソシエイツの素敵な外観デザイン！

物件概要

  • 所在地：東京都板橋区小茂根一丁目1595番1他(地番)、向原3丁目1341番1他(地番)
  • 総戸数：500戸（非分譲171戸含む）
  • 敷地面積：18,312.66 m2
  • 建物竣工：2024年2月
  • 引渡し：2024年5月
  • 売主：野村不動産　旭化成不動産レジデンス
  • 施工会社：長谷工コーポレーション
  • 管理会社：野村不動産パートナーズ
  • 駐車場：？台
  • 駐輪場：？台
  • 掲示板：プラウドシティ小竹向原ってどうですか？
現地周辺地図

公式HPより画像引用


駅距離

  • 東京メトロ副都心線 「小竹向原」駅 徒歩5分
  • 東京メトロ有楽町線 「小竹向原」駅 徒歩5分
小竹向原駅から歩いて5分ほどかかりました。現地から駅からまではフラットかつ車通りの少ない道で、道中の半分くらいは車進入禁止の歩道を歩くことができるので安心感があります。（通勤時間帯は自転車の数が多かったので少し注意ですが…）


主要駅へのアクセス

  • 東京駅：29分
  • 池袋駅：5分
  • 品川駅：39分
  • 新宿駅：16分
  • 渋谷駅：17分
平日8時着想定の小竹向原駅から各駅へのアクセスです。

池袋駅まで5分、他主要駅も品川を除き30分以内でアクセス可能と便利な立地です。池袋・新宿・渋谷使いの方にとっては特に利便性が高いと感じられるはずです。

1日の乗客数

  • 小竹向原駅：72,572人
＊乗降客数しか開示がない場合は数字を半分にしています。

この数字だけを見ると銀座駅：79,405人とさほど変わらないように見えるのですが、そこまでの駅力は感じませんでした。詳しいカウント方法までは確認できてないですが、西武有楽町線と直通運行をしていることから数が膨らんでいるように思えます。

現地に下りた感覚としては、同じ沿線上の千川駅：16,028人、要町駅：16,213人とさほど変わらない雰囲気でした。

飲食店の数

  • 小竹向原駅：94件（食べログ調べ、駅800m圏内）
数字が表すとおり、駅周辺の飲食店数は少ない印象を受けました。外食派の方にとっては物寂しい環境です。

一方で本マンション目の前には食べログの点数が3.88、2022年百名店にも選ばれているクリオロというケーキ屋があります。現地訪問時は朝早くて中に入れなかったのですが、ファンの多そうなお店です。素敵なケーキ屋が目の前にあるのはテンションが上がります。


近隣スーパー

  • まいばすけっと
  • いさみ屋
  • オーケー
エントランスのほぼ目の前にまいばすけっとがあります。ちょっとした買い物であればここで完結するくらいの品揃えはありました。

筆者撮影


あとは駅までの道中にいさみ屋というスーパーもあります。中には入れていませんが、外から見る限りは一般的なスーパーくらいの大きさはあったため、メイン使いするスーパーとなりそうです。

筆者撮影


マンションから少し離れますが、徒歩9分程度の距離にオーケーもあります。休日のまとめ買いには良さそうです。

ちなみにオーケーは第一回スーパー選抜総選挙（非公式）で堂々の第一位となったスーパーなので、「オーケーが徒歩圏内にあること」は多くの人にとってプラス要素になりそうです。


学区

  • 上板橋第二小学校
本マンションから5分程度歩くと上板橋第二小学校があります。距離感もほどほどで最低限の歩道も確保されていました。

筆者撮影


同じく学区である上板橋第二中学校は今年建て替えが完了しています。TOTOのサイトに校内の写真があったのですが、素敵すぎました。ピカピカの学校に子どもを通わせることができるのは個人的に加点要素です。

上板橋第二中学校の校内写真_TOTO公式HPより画像引用

待機児童数

  • 待機児童数：108人
保活のミカタより引用（2019年）

板橋区の待機児童数は2019年時点で108人になっています。板橋区議会議員の方のブログによると2021年時点では36人と待機児童は減少傾向にあるようです。

一方で2022年10月1日時点の保育園の空き状況を見てみると近隣保育園の0歳〜1歳の空きはほとんどありません。コンセプト的に子育てファミリーにマッチするマンションであることから引き渡しのタイミングで未就学児が一気に増えて、保育園需要が急増する可能性は十分に考えられます。また本マンションの引き渡しは2024年5月と4月入園に間に合わないタイミングであることも保活のハードルをあげますので、0歳〜1歳で保育園入園がマストなご家庭は要注意です。

4月1日時点で板橋区民でなくても申込は可能（二次選考後の入所選考）だったり、練馬区民は優遇があるようです。気になる方は板橋区発行の幼稚園・保育園のご案内をご確認されたり、自治体に連絡の上、空き状況や制度を事前に確認されることをおすすめします。

公園

  • 根の上遺跡緑地
  • 小茂根一丁目児童遊園
  • 練馬区立こどもの森
マンション周辺にある2つの公園は小さめです。本マンションは敷地内に中庭があったり、共用施設としてキッズルームもあるので近隣公園の利用頻度は少なめになるかもなるかもしれません。

根の上遺跡緑地_筆者撮影


徒歩15分程度と距離は離れますが、練馬区立こどもの森は遊具もたくさんあって子どもが喜びそうです。

災害危険度

武蔵野台地に位置する立地のため地震に対する危険度が低く、液状化リスクも低い点は加点要素です。

マンション購入のご相談に乗っていても、住まいを選ぶにあたって「地盤」のプライオリティが高い方はそこそこいる印象があります。そういった方にとっては選びやすい立地です。（洪水のハザードは色付きです）

地震・火災

以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。（5,177位、ランク1が最も安全）

地震情報サイトより引用

  • 災害時活動困難度：3,128位　ランク1
  • 建物倒壊危険度：3,151位　ランク1
  • 火災危険度：3,156位　ランク1
  • 総合危険度：3,146位　ランク1
形成された年代が古く、洪積層を中心とした地盤です。固結した地盤のため地震が起きた場合でも揺れが増幅されにくいことから、地震の揺れに対して比較的危険度が低い地域です。

液状化

東京の液状化予想図サイトより引用
  • 桃：液状化の可能性高
  • 黄：液状化の可能性有
  • 緑：液状化の可能性低


本マンション建設地は、液状化の可能性は低いです。

洪水・高潮

ハザードマップポータルサイトより引用



上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。

本マンションは0.5m〜3mの洪水浸水可能性のあるハザードエリアとなります。

公式HPより

セキュリティエリア内の中庭

約18,000㎡と豊富な敷地面積を活かし、数多くの共用施設を有していることは本マンションの特徴の一つですが、中でも個人的に気になっているのは「セキュリティエリア内の中庭」です。

公式HPより画像引用


大規模マンションとなるとタワマンが多くなりがちなのですが、多くのタワマンは総合設計制度を活用し、公開空地を設けることで容積率や高さ制限の緩和を受けています。結果的に広々とした空地は「住民以外の方も使える」空間となることが多く、プライバシー性は薄れてしまいます。

一方本マンションのように豊富な敷地を有していているマンションは公開空地を設ける必要がありませんので、セキュリティエリア内に住民だけの中庭を確保することができています。

敷地配置図を見る限りエントランスホールから緑豊かな中庭を楽しむことができたり、バルコニーが中庭を向いた住戸ではプライバシーを確保しながら緑を楽しんだり、採光を確保したりできます。さらに小さなお子様がいても安心して中庭で散歩ができたりする点も魅力です。

外観デザインは異なりますが、「プラウドシティ東雲キャナルマークス」は参考になる点が多そうな気がします。敷地面積：17,000㎡、総戸数：472戸と規模感は本マンションとほぼ同等ですし、セキュリティエリア内に中庭があり、エントランスホールや一部住戸から中庭を楽しめる点も共通しています。

プラウドシティ東雲キャナルマークス_GOOD DESIGN AWARD　HPより画像引用


外観デザイン

500戸規模の板状マンションとなると団地感が出てしまいがちなのですが、そうならないように外観デザインには配慮が見られます。アースカラーをベースとし、細かく色を変えたり、縦のラインを意識させるような配色としてメリハリを付けたりなど、団地建て替え経験の多い旭化成の知見が活きているように見えます。

公式HPより画像引用


本マンションの設計をしているネクストアーキテクトアンドアソシエイツは、同じく団地建て替え事業である「アトラス池尻レジデンス」や「アトラス調布」の設計も担当しています。

「アトラス池尻レジデンス」の外観のカッコよさは至高の領域に近いですし、「アトラス調布」も芸術品のような仕上がりです。

本マンションも旭化成×ネクストアーキテクトアンドアソシエイツ×団地建て替えという鉄板パターンとなっており仕上がりには期待してしまいます。


アトラス調布_GOOD DESIGN AWARDHPから画像引用


共用施設においても一部のインテリアは蔦屋家電が監修していたり、キッズルームの遊具はボーネルンドの採用が予定されているなど、素敵な仕上がりとなることに期待です。

グランドエントランス完成予想図_公式HPより画像引用

第一種中高層住居専用地域

本マンションは第一種中高層住居専用地域に位置していることに加えて、第一種中高層住居専用地域に囲まれています。

公式HPより画像引用




「第一種中高層住居専用地域」と言われてもなかなかピンとこない方が大半だと思いますが、当該地域は建築物の用途に制限がかかっています。具体的にはホテル、パチンコ屋、カラオケボックスといった施設は建設ができず、飲食店も一定の規模に限ったものしか建設できません。

不特定多数が出入りするような施設の多くが建設できないエリアとなっているため、落ち着いた住環境を確保しやすい立地です。

＊目の前の一部のエリアは準工業地域となっているため、そこには上記記載の施設を建設することは可能です

現地訪問より


周辺の様子はこちらの動画からどうぞ。



落ち着いた住環境

小竹向原駅から徒歩5分と駅近の立地でありながら現地はとても落ち着いた雰囲気でした。またマンション目の前の道路は車通りの少ない点も好印象でした。

駅近の大規模マンションとなると、どうしても賑やかな雰囲気になりがちですが、落ち着いた住環境と駅近を両立している点は魅力に感じます。

池袋との付き合い方

落ち着いた住環境と裏表の部分でもあるので致し方ない点ではありますが、日常の買い物以外の買い物利便性や飲食店の充実度は高いとは言えないエリアです。

一方で池袋駅までは電車で5分と身近な距離です。日々の買い物は必要最低限、大きな買い物や外食は池袋を使い倒す生活スタイルだとより満足度が高まりそうです。

周辺相場

中古

  • ブランズ小竹向原　竣工2009年　小竹向原駅徒歩10分　坪230万前後
  • クレヴィア小竹向原　竣工2016年　小竹向原駅徒歩2分　坪340万前後

新築

  • プラウド小竹向原　竣工2023年　小竹向原駅徒歩12分　坪325万前後
  • ブリリアタワー池袋west　竣工2024年　池袋駅徒歩5分　坪520万前後
同じ小竹向原エリアかつプラウドブランドで現在販売中の「プラウド小竹向原」の販売価格がベンチマークになりそうです。

徒歩分数補正だけだと坪360万程度かなという感じですが、大規模かつエリアNO1マンションになるポテンシャルを秘めている点を考慮すると＋10%の坪400万程度が一つの目安になりそうです。小竹向原エリアだけの相場で見ると坪400万でも十分な価格なのですが、広域新築（十条：坪470万、武蔵小杉：坪420万、椎名町：坪410万、浦和：坪400万）との価格比較となると坪400万でもお買い得感が出てしまうところは今の新築マンション相場の恐ろしさを感じます。

外観デザインだけでなく、キッチン・洗面台に御影石使用など設備仕様にも気合を感じますので、その分の上積みを考慮し、坪400〜420万と予想します。坪400万を切ることがあれば人気が集中しそうです。

駅距離が許容できて、ファミリー感がありすぎるマンションが苦手という方は販売中の「プラウド小竹向原」の方がマッチしそうな感じもします。

部屋の広さは十分に確保したいけど、予算はそこまで上げられない方は、地下鉄成増駅徒歩10分の「イニシア和光」であれば、82㎡・モデルルーム使用の3LDKが6,348万/坪252万で販売していますので、そちらも選択肢としてはアリだと思います。

まとめ

駅近・都心アクセス良好・武蔵野台地・豊富な共用施設と一次取得の子育てファミリーにとっては（価格次第ですが）選びやすい・おすすめしやすいマンションになりそうです。

駅近の大規模ながらタワマンでない点は希少性があります。上でも触れたセキュリティエリア内の中庭もそうですが、タワマンはとっつきづらいけど大規模ならではの共用施設には興味があるという方にとっては貴重な選択肢となります。

一方で予想価格通りになれば、70㎡3LDKが8,600万程度になります。現在販売中の「プラウド小竹向原」であれば、70㎡は切ってきますが、6,000万円台の3LDKもありますし、駅をズラして「イニシア和光」であれば、82㎡のゆとりある3LDKが同じく6,000万円台で検討可能です。

この2,000万の差はかなり大きなものとなりますので、予算的に8,000万超が厳しい方は先行して今販売中のマンションを選んでおくのも手の一つです。本マンションの価格が正式に発表されると、ここを待っていたけど予算的にNGだった人たちが周辺のマンションに流れる可能性があります。

「アトラス池尻レジデンス」や「アトラス調布」のような素敵すぎる仕上がりになることに期待しつつ続報を待ちたいと思います！

気になる方は、こちらからエントリーをどうぞ！

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