前書き
いよいよ京都の季節がやって参りました。
東福寺:現地撮影2022.11.2
ウエルカム「JAPAN」、ようこそ「KYOTO」へ。
清水寺は秋です。
清水寺2022.10.30
八坂の塔も秋です。
八坂の塔2022.10.30
知恩院は色づき始めました。
知恩院2022.10.31
下鴨神社参道も色づき始めました。
下鴨神社参道2022.10.31
ロームシアター京都前も色づき始めました。
ロームシアター京都2022.10.31
京都市京セラ美術館も色づき始めました。
京セラ美術館前2022.10.31
さぁ、秋の京都へ
出かけましょう。
「アンディ・ウォーホル・キョウト」へ
やって参りました、京都市左京区岡崎に。平安神宮の大鳥居の向こうに見える、重厚感ある建物は
京都市京セラ美術館
1933年（昭和8年）「大礼記念京都美術館」として開館し、第二次世界大戦後には「京都市美術館」となりました。クラシカルな外観は現存する日本で最も古い公立美術館建築です。建築家 青木淳・西澤徹夫によって大規模リノベーションされ2020年3月に再オープンしました。
念願の「アンディ・ウォーホル・キョウト」に
やって参りました!!
絵以上にウォーホルの言葉は刺さります。
金は金。
汗を出して手にいれたか楽に入った金かどうでもいい。
使うときは同じだ。
アンディ・ウォーホルの肖像
スティーブ・ジョブズとの出会いは、なかなかの逸話です。
世界的な有名人の中に「坂本龍一」が見えます。
牛がたくさん。
《最後の晩餐》 1986年 ※日本初公開
そう、この日の朝。
(妻)『ウォーホル展見てから御陵のマンション見に行く？4LDKいくらなんやろ?』
毎週のマンション見学・不動産巡りで疲れ果て、心が折れたかとも思われた妻からの奇跡的な言葉。神様はまだ「スムラボを頑張れ」と言ってくださっているようです。
ハレルヤ、晴れるや、ハレルヤ。
京セラ美術館からマンションギャラリーのある地下鉄「御陵」駅までは約3kmほど。地下鉄では「東山駅」「蹴上駅」「御陵駅」で到着です。
岡崎エリアの
ロームシアター京都、スタバ、蔦屋書店のあたりは色づいてきました。
休日のこのスタバ前は京都でもかなりの上位に入る「多幸感エリア」です。
仁王門通から白川沿いを通って地下鉄「東山駅」へ向かいます。白川沿いにはこの上なく美しい決して気品を失わないマンション
『パークハウス京都岡崎有楽荘／三菱地所レジデンス』
2005年建築、「ザ」がつく前のパークハウス。総38戸に対して駐車場は地階平面式が35台分設置されています。
1階の店舗がこのコロナ禍で閉店となりました。お店が営業していた時のこのあたりの優雅さは別格でした。ぜひとも開放的で上質な飲食店に入居して頂きたいものです。
こんな所にこんなお店が!! と、京都住みでも新たな発見が少し歩くだけで続々でてきます。京都風情のある街並みを抜ければ、地下鉄東山駅です、が
さぁ、今回もマンションの話にはすぐには辿り着きません。
私が『京都の街』を歩きながら語ります。マンションとは全く関係ない写真と街の小ネタにお付き合いくださいませ。
三条大橋から三条通を東へ、山科区御陵の新築分譲マンションまで歩けば44分。
三条通のポテンシャル
鴨川にかかる三条大橋は江戸から出た東海道五十三次の終点、その橋の袂には「弥次さん喜多さん」像があります。お江戸・神田八丁堀の住人、栃面屋弥次郎兵衛（とちめんや やじろべえ）と、居候の喜多八（きたはち）は、妻と死別したり、仕事上の失敗から勤務先を解雇されるなど、それぞれの人生で思うにまかせぬ不運が続き、つまらぬ身の上に飽き果て、厄落としにお伊勢参りの旅に出ることを決意した。身上を整理して財産をふろしき包み一つにまとめ、旅立った二人は、東海道を江戸から伊勢神宮へ、さらに京都、大坂へとめぐる。※Wikipedia
東海道五十三次の終点という事で、すっかり京都三条大橋が「弥次さん喜多さん」の旅のゴールだと思い込んでいました。京都は大坂への通過点だったのですね。
三条大橋付近は秀吉の時代に「三条河原」と呼ばれた処刑場。安土桃山時代の盗賊の首長石川五右衛門は、どの辺りで釜茹での刑に処せられ命が途絶えたのでしょう。石田三成の晒し首は、どのあたりに・・・
今ではカップルが寄り添う、三条河原。
三条大橋を渡ると
三条大橋を渡ると京阪「三条」駅。
スマホの普及により壊滅した「待ち合わせ場所」。「三条土下座」前で集合する人は今はもういないのでしょうか。ちなみに、土下座ではなく高山彦九郎が皇居を望んで拝している姿との事です。
その土下座像の後ろに広がる広大なパーキング。以前ここには商業施設KYOUEN(2016年5月営業終了)がありました。そう、ここは『京阪ホールディングス』の所有地で、パーキングの南側の廃校の小学校と共に一帯の再開発が計画されていたのです。
※関連記事参照
盛り上がるかと思われた京阪三条駅周辺ですが、コロナで出鼻を挫かれました。三条裏の暗さはもうありませんが、いまだ垢抜けない駅前。
2017年11月7日の京阪HD加藤社長の言葉ですが
夢洲へのＩＲ誘致が実現した場合、アクセス鉄道となる大阪市営地下鉄中央線の九条駅まで京阪中之島線を延伸する考えを表明した。加藤社長は「ＩＲと京都を結ぶことが（京阪の）最大の使命」と力を込める。
産経新聞 2017.11.7
大阪湾に浮かぶ人工島・夢洲（ゆめしま）で2029年秋にも予定される、カジノなどからなる「統合型リゾート施設（ＩＲ）」開業が実現に向け動き始めています。
夢洲と京都がつながれば『夢洲から京都という京阪線を使ったルートが関西観光の定番コース』になる可能性があります。
2030年ごろの土下座前は大阪観光からの京都観光客でごった返しているかもしれません。
三条通を東へ、
修学旅行生御用達の「いろは旅館」が外資系ホテルになりました。
京都で私が知る限り5~6計画ある『第一リアルター』のホテル計画地です。建築は今勢いのある『メルディアDC』。つい先日、京都の不動産会社『建都住宅販売』を傘下に収めました。
地下鉄「東山」駅の横には、八坂神社から平安神宮への動線上にあるポテンシャル抜群の「古川町商店街」があります。
ロックスター『デヴィッド・ボウイ』が訪れていた
野田屋はもうありません。
現地撮影2018.2
幻想的な商店街です。
次のインバウンドでの景色が非常に楽しみな商店街です。
平安神宮へ向かうルートとしての三条通。
滋賀県や山科へ車で通り抜ける車道として殺伐とした印象だった三条通、観光道路感は全くありませんでしたが、徐々にお店がチラホラできてきています。
もうそこは「蹴上」の信号。『ウェスティン都ホテル京都』前です。
信号を越えると、道の傍に「ねじりまんぽ」
「ねじりまんぽ」の向こうにはZOZOTOWN創業者の前澤邸(多分)。
世界の富豪を魅了する南禅寺界隈。
現地撮影2022.11.2
ユニクロ会長&社長/柳井邸が建設中です。
「ねじりまんぽ」を越えると『九条山』が現れます。
三条通を脇にそれ、『九条山』への坂を登ります。
京都の街が眼下に。
坂のカーブを曲がると、左手のバリケードは神奈川県・箱根町の高級名旅館として名高い『強羅花壇』が京都初進出『旧九条山浄水場跡地活用プロジェクト』高級旅館が建設されます。
京都住みの地元民が誰も注目していなかった、名前さえ知らなかった『九条山』にこんなにポテンシャルがあったとは。。。
全体イメージパース
その向かい、世界的な音楽家「坂本龍一」が一時取得していた敷地付近にあった印象的な黒い塀が壊され何かが始まろうとしています。
※参照関連記事
京都人にはわからない強力な磁場がこの辺りにはあるようです。
ついでに三条通の挟んで南側の『将軍塚』へ。
京都一望の景色が拝めます。京都タワーが見えました。
『ウィルローズ京都御陵／グローバル・エルシード』現地へ
三条通「九条山」の標識を越えれば下り坂に。もう山科区に入っています。
なだらかな坂を「御陵」駅方面へ降りて行くと、
セブンイレブンを越えて
三条通の南側にバリケードが現れました。
現地撮影2022.10.26
「ウィルローズ京都御陵／グローバル・エルシード」計画地です。後ろには緑が迫っています。
マンション価格が高騰する地下鉄東西線「京都市役所前」駅から「三条」〜「東山」〜「蹴上」〜「御陵」駅、4駅東に行くと3000万円台になります。人気の市役所前と比べると半額の感覚です。
同じ京都市内だというのに。
京都市役所前、
京都市役所の西側、今年分譲された『パラドール寺町二条グランデ／今井建設』(18戸)は一瞬で完売しました。坪単価400万円台前半。地下鉄「京都市役所前」駅歩3分でした。
現地撮影2022.11.3
そして、現在、御池通沿いかぶりつき、地下鉄駅出口の目の前に
現地撮影2022.11.3
『阪急阪神不動産』の新築マンション建設予定地。
坪単価500万円の異次元の価格帯へ突入して行くのでしょうか。。。。末恐ろしい予感しかしません。
御陵の三条通に戻ります・・・・
東から見ると
東側には大衆中華料理『アイシャルリターン』。20年以上、三条通を通るたびに気になっていますがいまだその扉の向こうに入ったことがない未到の味。
なんとかセットメニューが1000円以下におさえられています。
敷地の東側に回ります。
低い裏山はこんな感じです。グリーンが身近にあります。
さらに三条通を東へ進むと現れるのが、日本全国から資料請求があり圧倒的な勢いで完売した、地下鉄「御陵」駅徒歩1分、
『グランアッシュ山科御陵／ホームズ』(建築2020年6月)
京都中心部の価格が高騰しており、なおかつ山科エリアの新規物件が少なかった時期に資産価値「地下鉄駅歩1分」のインパクトはあったと思います。
総57戸でした。
そして本日の目的地「ウィルローズ京都御陵／グローバル・エルシード」マンションギャラリー。
ギャラリーを越えると地下鉄「御陵」駅。
マンションギャラリーへ突撃!!
では「ウィルローズ京都御陵／グローバル・エルシード」マンションギャラリーへ突撃です。
いらっしゃいませ!!
商談室まで案内してくれた営業スタッフ、顔に見覚えがありました。ついこの前、全く別のエリアのマンションで接客を受けていました。
「ブログ書いておられますよね」
「は、はい」
試合開始早々、試合終了のゴングが鳴りました・・・・・
私は住まいを探している「真のエンドユーザー」であり何ら後ろめたい事はないのですが、やはりこの展開になるとお互いやりにくくなります。気を使って頂いたのか別のスタッフが私を接客してくれました。
妻が気になっていた4LDKは現在は3LDKプランに変更されていて(4LDKへの変更は可能)価格は7150万円。やはり山科といえどもそれなりの価格がするのだと、現実を把握することができました。
こちらが4LDKにも変更可能な
【LrTYPE3LDK】専面89.42㎡
買い物施設が弱いとの事ですが
セブン-イレブン山科日ノ岡店まで徒歩1分(約80m)
業務スーパー 御陵店まで徒歩7分(約540m)
スギ薬局 御陵店まで徒歩6分（約460m）
マンションか、戸建てか
ここ最近は新築一戸建ての現場を見る事が増えていました。車が止めれて自転車置き放題で4LDK以上となると必然的に『駅から離れた郊外』エリアになっていきます。マンション同じく間取りの主流は3LDK。4LDKの間取りは少ないです。郊外といえども5000万円台〜が当たり前な時代になっていて(本当に僻地ならもっと安い価格でもありますが。。)ひと昔前と比べて一戸建ても1000万円ほど高くなっているような印象を受けます。新築は高いので中古を見てみようと、いろいろ探して気づいた事が、中古マンションに比べて「そこそこ良い」中古戸建て物件が非常に少ないという事。築浅の中古戸建てなんてまぁ見当たりません。すぐ離婚したため売却となった築浅がたまにあるぐらいです。木造だからしょうがないのかもしれませんが、見た目が古く、水廻りが生理的に受け付けない中古物件が多いように思います。マンションのように素敵にリフォームされた物件なんてまぁ見かけません。新築マンションの上昇相場につられて駅近マンションが5000万円で買って5年住んで6000万円で売るなんてミラクルが郊外の新築一戸建に起きるとは思えません。購入した瞬間から建物価値(資産価値)が目減りして行くという当たり前の事象が起きるのが戸建てでしょう。老人になっても郊外で暮らせるか、売却など考えてしまうと、資産価値の落ちにくい駅近のマンションなのか、と結局堂々巡りになっています。
資産に余裕がある方なら戸建てでもマンションでも注文建築でも好きなものを選んだら良いのですが、資産に余裕がなくギリギリで生きている中、さらに多大なローンを組むとなると二の足を踏みます。そして、『損をしたくない』ついでに、なんなら『売却して得したい』なんて考えるから、ますます買えなくなっています。
やはり『一戸建て』は新婚の頃に小賢しく考えず勢いにまかせて購入するのがベストだと思います。自然が近い不便な郊外でのびのび子育てをする、子供が巣立てば駅近のマンションへ。その逆を行こうとしている私。。。
「ウィルローズ京都御陵」の近くに一戸建ての分譲地があります。
郊外といえない地下鉄「御陵」駅歩8分のアクセスの良い立地です。全48 区画「リアン山科・御陵／敷島住宅」
現地撮影2022.10.26
3LDKにも変更可能な2LDK。
5号地モデルハウス 4550万円
敷地面積：120.02㎡（36.30坪）
延床面積：91.08㎡（27.55坪）
新婚で頭金なし援助なしが4000万円台を購入するのは非常にハードルが高いですが。。。
※売却済みの場合がございますので最新情報はHP をご覧ください。
事業主のグローバル・エルシード
グローバル・エルシードの新築分譲マンションは『京都初展開』ですが、コロナ前の『グローバル・エルシード』は京都においてホテル事業を果敢に攻めていました。どれほどすごかったのかは、こちらをご参照ください。
将来の「山科」新築分譲マンション事情
2022.9.29 京都新聞記事より高さ制限 見直し公表
京都市5地域規制緩和案
新景観政策 京都駅以南など
二つ目は若い世代の居住環境の創出で、山科区の外環状線沿い(山科駅〜椥辻駅間)は歩道のゆとりを確保し、1階が店舗併設の建物などであれば、31mの高さ制限を取り払う。容積率の制限はあるが、より高層のマンションが建設できるようになる。
山科駅南の『外環三条』から南に伸びて行く外環状線。南にクレーンが建つ建築現場が見えます。
外環状線沿い建設中の
『ジオ京都山科／阪急阪神不動産』
地下鉄「山科」駅歩3分・ＪＲ「山科」駅 徒歩6分・京阪「京阪山科」駅 徒歩6分
外環状線沿いの高さ制限が撤廃されタワーマンションが建ち並べばこの『ジオ京都山科／阪急阪神不動産』の資産価値はどうなるのでしょう？
ひなびた印象のSEIYU周辺も変わって行くのでしょうか？
「椥辻」駅周辺、「刑務所移転」などが実現すれば、さらに大化けする可能性があります。
詳しくはこちらをご参照下さい(京都市HPより)
おわり
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御陵徒歩3分3300万円台、前から気になっていました。地下鉄に乗れば京都市役所前まであっという間。お買い得感はあるのですが、やはり中心部から離れているので見送り。鴨川、御所まで徒歩圏の京都市役所エリアがキラキラ輝いて見える呪縛。果たしていつまで家探しが続くのか。スムラボ頑張れ！に一票。京都の秋、とても楽しく読ませていただきました。さっさと仕事を片付けて京都に移住したいです！ヴィークコートもライオンズも公式HPを出さない強気ぶり？年明け一気に動きだすかもしれませんね。
コメントありがとうございます。
御陵、見送りでしたか。
九条山辺りの変貌が山科にどう影響してくるのか、私は楽しみです。
御所や鴨川徒歩圏内エリアは坪400万円〜500万円になっていますから、もう1億円に届く世界ですね。
市役所駅前のジオの価格がどうなるのか？
ヴィークコートとライオンズは謎ですね。