【パークタワー勝どき】３期２次の販売状況と予想価格との答え合わせ（キットキャット）

中央区東京都目黒区

先月の投稿で３期１次の販売が終了し、第３期２次販売が行われる「パークタワー勝どきサウス」を取り上げたいと思います。

今回も販売済み住戸と今期販売住戸について取り上げると共に、前回予想価格としていたお部屋について販売が開始されましたので、そちらの答え合わせ（自己満）も取り上げたいと思います。


なお、今回取り上げる価格表の表記は、価格を見たときの印象から以下の色分けで記載しています

緑色　　　　：第１期　　　　（心穏やかな色）

オレンジ色　：第２期　　　　（ホットな色）

黄色（赤字）：第３期１次　　（危機？感な色）

ムラサキ色　：第３期２次　　（もはや危険すら感じなくなってきた色）

灰色（青字）：次期以降販売　（静まり返った色）

 

※パークタワー勝どき自体がどんなマンションなのかは、当ブログの下方に関連ブログの掲載がありますので、そちらをご覧ください！

※次期以降販売住戸については、坪単価からグロス価格を逆算する形で予想価格帯を記載していましたが、あくまでもキットキャットの個人的な印象からの価格帯であり、販売時期や同時販売住戸にも左右されるので、読み物としてご覧いただければ幸いです。

 




販売スケジュール

１２月１週目の週末が第３期２次販売となりますm(__)m毎度直前で恐縮です

 

部屋タイプ名の分類

トライスター型ということで、方角の表現方法が難しいのですが、TYPE名の冒頭につくアルファベット２文字は「ウィング名」を表しています。いろいろな方角が選べますので、選ぶ楽しさと調べる大変さの両面ある印象です。（前回同様）

そして間取りは、「２６階」を境に大きく変わり、残り住戸の多くがその２５階以下になり、上階との価格差を簡単に比べずらい状態になってきます。

 



 

西ウィング（南側）

上階と異なる間取りの販売ということで、簡単な比較は出来ないのですが、角部屋は強いですね！

同じ間取りで２１階と２２階で１０００万円差が出てきています。。３期１次で驚いていたら、さらに２次では驚き、真っ青状態です





緑色＝１期　オレンジ＝２期　黄色＝３期１次　ピンク色＝３期２次　　灰色＝予想

 

予想価格の答え合わせ

左が予想価格、右が販売価格となります。やはりパワーカップルが２馬力購入出来る大きな部屋は倍数的に高くなりますね。。



 

SW８７Aｗ（３LDK)

第３期１次は、２２階～２５階が販売（14,790万円～14,880万円）され、さらに３期２次でも発売されます

１９階から２１階の３戸だけの発売かつ角部屋ということで、前回販売から１カ月しか販売時期がずれないにも関わらず、上階との逆転ありでした・・・



前回のブログでは、上階との価格の逆転現象が無い場合には、１９階～２１階は（１４７２０万円（５４０万）～１４７４７万円（５６０万円）と予想価格を出しておりました。１０００万円程度の上振れに、予想を大きく外しました。。（申し訳ございません！）

やはり、「ザ・パークハウス 戸越公園タワー」の「８０T2」と言う間取りと比べての価格帯との差が無さすぎる？からなのか、やはり値上げがされました。概ねわかっていたことではありますが、こうして価格の遷移を見るとすごいですね。。

（比較対象）ザ・・パークハウス戸越公園タワー　８０T2

２２階１３７３０万円（坪５６０万円）（８１．１２㎡）　３LDK



 

西ウィング（北側）

こちらのウィングでは、ＳＷ５７Ｂｎｗのみの販売です。上階の販売がだいぶ前の期のため、同じ間取りどうしを比べてしまうと大きく値上げされた感あります。。



緑色＝１期　オレンジ＝２期　黄色＝３期１次　ピンク色＝３期２次　　灰色＝予想

予想価格の答え合わせ

左が予想、右が実際の販売価格

SN-５７Ｂｎｗ（２LDK）

２５階を切りが良い「坪５００万円」、そこから１階下がるごとに坪２万円ダウンの場合を想定して価格帯を出してみました。しかし、前回の記事を書いている最中に、予想価格帯を上回る単価で中古物件が販売されてしまいました・・・・（価格予想は絶望的にハズレル気がしてました）

と書いていまして、予想は外れるかと思っていましたが、まさかのピッタリ賞でした！

予想価格：８４３２万円～８６８０万円（坪５００万円）

予定価格；８５２０万円～８６８０万円（　　〃　　　）



ということで、まだまだ中古？販売中の住戸より安い値段で新築として購入出来ます！(笑


さすがに、この間取りは・・・ひいき目に見れなくコメントしずらい形ではありますから、中古販売のような暴挙は三井不動産は出来ませんでした。ちゃんと着実に少しずつ売り切る戦略が見えてきます。



（比較対象）クリオ学芸大学ザ・クラシック　B1

なお、前回の記事では同様の部屋の広さ（55.05㎡　８５９３万円）の新築マンションとして、クリオ学芸大学ザ・クラシックを比較対象としていました。スペックでは語れないような良さがあるマンションとしてキットキャットは個人的に押し物件でしたが、最近完売したようです



 

【クリオ学芸大学ザ・クラシック】最終２邸販売中、残り物には福がある？（キットキャット）



 

 



 

北ウィング（西側・東側）　ご参考

こちらのウィングは、３期２次での販売はございませんので、参考まで価格表を掲載します



※「倍率」は、販売当時の値です（ご参考）

 



北ウィング（東側）

予想価格の答え合わせ

SN７２DN（３LDK)

予想価格との比較（答え合わせ）

左が予想、右が実際の予定価格。２LDKだからかそこまで記録は伸びませんでした！



仮に１LDKと同じくらいの坪単価になった場合の価格帯を想像していました（グロス１１０００万円～１２０００万円）角部屋とは言え２LDK、予想価格の下限以下での販売に、少し安堵の気持ちです。



 

SN７１Be（３LDK）

中住戸の全室リビングインではあるものの、収納の多さや部屋の形はとても良いので、効率が良い間取りです



予想価格との比較（答え合わせ）

中住戸ということで坪５００万円を切っています！
だいぶ予想価格よりも下回りました。安心感ある坪単価です。

前回の記事では比較対象として取り上げた「ザ・浅草レジデンス」の３LDKが現在も少しずつ階数や方角の条件が悪くなりつつも、同じような価格（１０５００万円前後）で販売が確認出来ております。住友不動産特有の長期販売想定の価格ではあるものの、パークタワー勝どきのお値段は、異様に安心感ある価格ですね。

（過去の比較対象）ザ・浅草レジデンス



 

過去記事

「THE ASAKUSA RESIDENCE」（第2期販売価格とオーケーストア出店情報）



 

南ウィング（東側＋西・南側）

前回、SS-72Cneは坪６００万円としてみましたが今回は販売無し。先般取り上げたブリリアタワー池袋Westの高層階　が着々と販売続けている中では次期はこのくらいになってきてしまうのかな。。と怖くなってくるところです。




SS-60Ae　type

こちらのウィングで唯一の販売間取り

廊下からリビングへ入ったと思ったらキッチンに入るような配置が高級感にかけると予想されたのか、坪単価的には穏やかな価格帯になっています。収納も少なく、窓面も面積に対して乏しいので、人気無いことを見越しての価格になってますね。予想価格帯よりも少し安めで販売スタートですが、まだまだ下層階は未販売なので値上げの余地を残す販売手法です。

 

 


 



南ウィング（西・南側）

ほぼ売り出しされてしまった方面のため、ご参考まで過去の販売住戸をご覧ください。（「倍率」とあるのは当時の販売状況です！今の時期にこの価格帯で販売されていたらどんな倍率になるでしょう！！）

 



 



南ウィング（西側）

最後の方角も今期売り出しは無く、次期以降の住戸が残るだけです。

 

予想価格との答え合わせ


SS７４Bs（３LDK)

凹み部分の住戸ということで、そこまで強気にはならないかと思いましたが、程よい値上げでの販売となりました。トイレの位置が居室やリビングの壁と接していないのはプラス評価です。



 

総評

順調に少しずつ、きちんと売れる価格と供給量で販売していく方針だと思われ、そしてそこを着実に実現しています。今回の価格帯もそんな価格帯と思われます。

さらに、価格表を見るとわかるのですが、３６階～３８階は地権者住戸を除いて未販売のままです。これは竣工後販売を意識した販売住戸コントロールとも見えるような気がしてきました（キットキャットの個人的観測）竣工後販売時に、販売中の住戸と、居住中の住戸の両方が混在する階があると、先に購入した方からのクレームになりかねないので、３６～３８階は丸ごと竣工後販売！そんな予感もしてきた。。。

今回の販売が終了になると、来年はミッドの販売が始まります。免震構造のマンションと言うことで、キットキャットのような心配性な人間にはサウスよりもミッドのほうがおススメですので、来年に備えて今から資料請求から始めてはいかがでしょうか！

 

※追記

タイミング合わせたように大きなニュースも勝どき、晴海エリアにはやってきました！実現するかどうあれ、気持ちの面で追い風ありだと思いますね！（ビックニュースの詳しくはナカハラさんの記事で！）

臨海地下鉄ついに新設確定！ハルミフラッグ近くの駅がなんと！【ナカハラ】



 

編集後記

 

最近、城南エリアの価格帯の伸びが著しいと感じます。既に比較対象として挙げていた物件、「ザ・パークハウス 戸越公園タワー」以外もまだまだギネス更新状態です！！驚

キットキャットが訪れた最近の新築マンションでは、１LDK　３３平米（５９００～６９００万）、２LDK５５平米（８８００～１１０００万）、３LDK７０平米（１０８００～１３８００万）が大体の城南新築マンションの相場観です。例えば下記のようなマンションがありますが、どれも良いマンションではあるものの価格帯はこんな感じになっちゃっています。相場観のアップデートが追いつかないほどの状態に、どこまで行くかと焦る師走な感じです

 

価格表見たら。。。。。エエ・・(◎_◎;)汗

 

この驚きを記事にしたい気持ちはありますが、キットキャット自身もマンション購入と売却のダブルで活動中でして、その難しさに四苦八苦です。モデルルーム訪問後のレビューが追いついていない状態は申し訳ない気持ちですが。。いずれにしても徐々にアップデートさせて頂こうと思いますので今後ともよろしくお願いいたします。m(__)m

 

プラウド都立大学

「プラウド都立大学」

６５平米２LDK　１億１０００万円～

７０平米３LDK　１億３０００万円～　（坪６１０万円程度～）



７０平米の代表間取り

おもっきり外廊下です



 

パークホームズ西小山

パークホームズ西小山
２LDK　５８平米　１億０２９０万円台～　（坪５８６万～）



内廊下っぽいけれども、実はそうではない

 

５８平米　２LDK　の間取り



パークホームズ西小山　現地訪問レポート【2LDK】



 

ディアナコート祐天寺レジデンス

ディアナコート祐天寺レジデンス
１LDK＋S　９８４０万円台～　（坪５９２万～）



１LDK＋Sの間取り



内廊下ではあるものの、駐車場サイズは１８５０幅でした！

 

お値段についてはいろいろとコメントありますかもしれませんが、どのマンションも、価格とスペック以上の価値を見出す購買層がいそうなエリアのマンションなので、街を知る資料確認から始めて見ると面白いとは思います!👍

 

 



 

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これまでのパークタワー勝どきのブログはこちら

５回目

【パークタワー勝どき】第３期販売開始と次期以降販売の価格予想について（キットキャット）



 

４回目：１期３次販売開始

「パークタワー勝どきサウス」第１期３次　売り出し住戸の予定価格紹介（キットキャット）



３回目：サウス２次販売住戸分析

「パークタワー勝どきサウス」第１期２次　売り出し住戸の価格分析（キットキャット）



２回目：サウス１次振り返り＋２次販売紹介

「パークタワー勝どきサウス」１期１次の振り返りと１期２次販売住戸のご紹介（キットキャット）



 

１回目：サウス１次　抽選倍率速報

先着順販売住戸を買うという選択（「プラウドタワー亀戸クロス」と「プラウドタワー芝浦」で先着順販売開始！）【キットキャット】



 



マンション周辺の状況を動画で紹介するYouTubeチャンネルを開設しました！

分譲マンションの建築地周辺の様子 – YouTube

勝どき・晴海周辺の様子はこちらのチャネルから

徐々に掲載物件を増やしていく予定です。ご覧になりたいマンションの表題の動画をご覧いただければ幸いです。



 

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記事に出てくる新築マンション
  • THE ASAKUSA RESIDENCE
  • 4,900万円～1億4,000万円
  • 東京都台東区浅草一丁目
  • 東京メトロ銀座線 「田原町」駅 徒歩4分
  • 1R～2LDK＋S　※Sはサービスルーム（納戸）です。
  • 28.52平米～67.14平米
  • 6戸／総戸数 113戸

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猫アレルギーのキットキャットと言います。主に東京都心（山手線内側）＋城南エリアをメインターゲットとしてマンション探しの旅を続けております。不動産購入歴は自己居住用（中古・新築）と投資用不動産（新築）を購入した経験があります。不動産業界の者では無いので、素人の目線を忘れず記事を書いていきます。
Twitterで速報的な不動産情報を随時発信しているので、こちらもよろしくお願いいたします(^^)/　
※追記
スムラボへの寄稿のおかげで雑誌記事へも寄稿が叶いました！（Web版はHPリンクより読めます）
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