(前編)高すぎて買えません「我が家」。京都市内のマンション分譲価格バブル期並!! 子育て世代『京都市外』流出増加。【kyoto1192】

1 人口が急増する京都府木津川市へ
2 バブル期並みの不動産価格。京都市から子育て世代の人口流出。宇治市へ、長岡京市へ、滋賀県大津市へ
3 大都市では最も厳しい京都の「高さ制限」緩和で人口減少の山科区は変わるのか？

人口が急増する京都府木津川市へ

京都新聞　2022.11.27　(記事／只松亮太郎)

高すぎ買えぬ「我が家」
子育て世代　市外への流出増加
「京都市住み続けたかった」けど

京都市の人口減少が深刻化している。総務省が公表した2021年の人口動態調査で、約1万2000人減り、2年連続で全国市区町村の中で最も減少した。特に目立つのが30〜40代の子育て世代の流出だ。

07年に3町合併で誕生した木津川市は人口が急増するまちだ。当初約6万6,000人だった人口は月平均で70人増え、市の推計よりも10年以上早いペースで8万人に到達。京都市、大阪市と複数の鉄道網で結ばれるアクセスの良さから住宅開発が進み、20年度には京都市からの転入者が281人と最多になった。市は「子育てに優しいまちは全世代に優しい」を政策の柱に据える。幅広い歩道の整備やバリアフリー化を進め、子育て支援を担当する課の名称は「こども宝課」。市担当者は「利便性に加え、子育て世代に寄り添ったまちづくりの成果」と胸を張る。想定以上に増えた子どもで校舎のスペースが足りず、グランドに校舎や体育館を増築し、今も新校舎の建設が進む小学校もある。

「できれば京都市に住み続けたかった」

京都駅から電車で1時間15分。車で高速使えば約36分(40km)/下道なら1時間(約35km)で「木津川市梅美台」に到着します。

京都府木津川市梅美台、「梅美台西」交差点。

交差点の両サイドには商業施設が立ち並んでいます。交差点東側には

スーパーに百均にドラッグストア、銀行、郵便局にクリーニング店。

交差点西側には

スポーツクラブ、学習塾、矯正歯科、珈琲店、飲食店。

日常生活がほぼ、まかなえそうな店揃いです。

京都市内と違って「車」が必要な街です。

私が15年ほど前にこの『梅美台』を訪れた時は新築分譲地がいたる所にあったように思います。今回私が車で軽く走った感じでは見当たりませんでした。それなりに開発が終わり成熟しつつある街のようです。

「京都新聞」記事内に登場した夫妻が予算4000万円で「中古」をリフォームして購入とありましたが、なぜ京都市を出てまで「新築」ではなく「中古」を選ぶのか疑問でした。

梅美台地区で築14年の軽量鉄骨造2階建て(延べ床約140㎡)を約3200万円で購入、リフォーム代を合わせても予算内に収まった。

軽量鉄骨造とあるので多分ハウスメーカーの家なのでしょう。延べ床140㎡(42坪)はかなりの広さです。もし新築で建てたなら42坪×坪単価@90万円として約3780万円。坪単価@100万円なら4200万円!!　現在、高騰する建築資材のため建物価格はどんどん上がっています。

そこへ土地代。多分、用途地域は1低住(建50%容80%)だと思われ、土地は180㎡(54坪)ほど必要になります。坪単価25万円なら54坪✖️20万円=1350万円。

新築で建てたなら土地1500万円＋建物4000万円=5500万円はかかるのではないでしょうか。

安くて広い土地、そして広い家を求めて郊外に出ても、インスタでおしゃれに映えるマイホーム写真を見てきた奥様方は、キッチンは使いやすく・・・室内のグリーンは・・庭は・・・・内装は思い通りにせっかくだから自由設計で・・機密性、断熱性、耐震性能・・・と『自分の理想の家』を追い求めてしまいメーカーの建物など割高な選択をしてしまいそうな気がします。

昔のように情報が遮断され目の前に出された2000万円台後半の地元工務店による新築建売住宅をほぼノールックで買うような事はもうできないでしょう。

土地の安い郊外へ出たからといって、安くマイホームを持てるというわけでは無いような気がしています

イメージ写真です

★ちなみに現在「木津川市」で新築分譲マンションは販売されていません。

ここ最近で一番新しいマンションは近鉄「高の原」駅歩7分、2017年1月竣工『ローレルスクエア高の原プレミスト／近鉄不動産・大和ハウス工業』(263戸)でしょうか。

バブル期並みの不動産価格。
京都市から子育て世代の人口流出。
宇治市へ、長岡京市へ、滋賀県大津市へ

京都新聞　2022.11.27　(記事／北川裕猛、森静香)

「広くて割安」市民にPR
京都市近郊、大型マンション
若年層の転出超過一因に
京の分譲価格、バブル期並

〈京都府内2021年成約戸数ナンバーワン〉ー。こんなテレビCMを流していたのは、宇治市の地下鉄六地蔵駅に直結する府内最大級648戸の「クラッシィハウス京都六地蔵」だ。マンション4棟(最大20階建て)を建設中で、23年以降に入居が決まる。24年には商業施設や保育園が併設されるという。

住友商事など3社が、17年に閉店した総合スーパー跡地を開発した。住戸の平均面積は約75㎡で、平均価格は約4500万円。京都市内平均価格より1000万円ほど低く、契約者のうち市内在住者が約半数を占めるといい、同社は「価格と京都市内へのアクセス性が評価されている」。市内の賃貸マンションを対象にチラシ配布などの販促を展開し、「今後も京都市民の成約は増えるだろう」とみる。

宇治市六地蔵の交差点。手前右手に立つマンションは『パデシオン六地蔵ザ・タワーレジデンス／睦備建設』(2011年竣工)19階建。その奥左手に建つのが

現地撮影2022.12.1

イトーヨーカドー六地蔵店跡地に建設中の

京都最高層20階建・京都史上最大スケール648邸『クラッシィハウス京都六地蔵／住友商事・関電不動産開発・三菱地所レジデンス』

地下鉄「六地蔵」駅直結、左側に見えるバリケードの奥に商業施設と保育園が併設されます。どんな商業施設が入るのかはまだわかっていません。

ランドプランで見るとこの位置です。

公式HPのランドプラン画像に加筆

スーパーが入るような話を聞きましたが。

敷地面積が狭いため共用施設が全くない京都市内のマンションとは違い、共用施設が充実しています。ジムがあるのは本当羨ましいです。

公式HPより

ラウンジガーデン。

公式HPより

『成約戸数京都府内NO.1』の横断幕。

京都市内平均価格より1000万円ほど低く、契約者のうち市内在住者が約半数を占める

とはいえ、この建物の敷地の一部は京都市伏見区にかかっているため、近所の伏見区の方が成約しても『市内からの成約』にカウントされてしまいます。京都中心部とその周辺(北・左・上・中・下・南区・東山・右京区)からどのぐらいの成約があったかを知りたい所です。

南面です。

北面、東に見えるマンションは2013年竣工『ブランズ六地蔵ユニハイム／東急不動産』。

『パデシオン六地蔵ザ・タワーレジデンス／睦備建設』(2011年竣工)と『ブランズ六地蔵ユニハイム／東急不動産』(2013年竣工)、共に分譲時より価格が高騰しました。

詳しくは・・・kyoto1192.com

宇治六地蔵・住友商事のイトーヨーカドー跡地と周辺マンション騰落率!!

不動産経済研究所(東京)によると、今年上半期(1〜6月)に京都市内で分譲されたマンションの平均価格は前年同期比31.4%増の5518万円。1㎡当たりの価格は3.5%増の85.6万円で、バブル末期の1991年に次ぐ水準だ。高騰の理由に、宿泊施設の建設ラッシュによる用地不足に加え、景観保全のため建築物の高さを厳しく規制する新景観政策の影響を挙げる不動産関係者は多い。

今年上半期、京都市を除く府内のマンションの平均価格は4295万円、滋賀県は4616万円と、京都市より価格が20%ほど安いにもかかわらず、平均専有面積は10㎡以上広い。

滋賀県大津市におの浜。

現地撮影2022.7.7

初夏の気持ち良すぎる琵琶湖です。

阪急阪神不動産(大阪市)が、JR大津駅(大津市)徒歩7分の場所に建設した156戸のマンションでは契約者の3割超が京都市在住者で、同社は「市内に勤めていても、アクセスと価格の両面から大津駅の最寄りで住まいを探す人が少なくない」という。

JR大津駅から徒歩7分。

『ジオ大津京町／阪急阪神不動産』( 156戸)。2022年2月完成です。

現地撮影2022.11.30

棟内モデルルーム公開中です。

近鉄不動産(大阪市)などがJR長岡京駅(長岡京市)徒歩9分に建てた381戸のマンションでも京都市在住者の契約が3割を上回って市町村別でトップだ。

JR長岡京駅前に立つ「村田製作所」本社ビルが見え、目の前は小畑川。

小畑川の向こう見えるマンション

『ローレルスクエア長岡京ザ・マークス／近鉄不動産・パナソニックホームズ・JR西日本不動産開発』

現地撮影2022.11.21

敷地内に公園があります。

パーティテラス

公式HPより

屋上テラス

公式HPより

パーティスペース

公式HPより

価格差は子育て世代の人口流出を招き、今年9月末まで1年間の京都市内における30~40代の転出超過は、日本人のみで2524人に上り、10年前の3倍に増加した。

不動産経済研究所大阪事務所の笹原雪恵所長は「建設用地を仕入れやすい京都市近郊に開発の波がシフトし、老朽化した駅前施設の再開発などに伴う大規模マンションが増えている。価格高騰によって京都市内で購入できる物件が少ない以上、人口流出はやむを得ない」として、今後もこの状況は続くとみる。

JR向日町駅西口の反対側。

JR向日町駅西口

日本電産の街『ニデックパーク』ができつつある京都府向日市森本町。

現地撮影2022.12.1

こちら京都発『プリントパック』本社の奥で計画されているのがJR向日町駅東口(名称未定)大規模マンション計画(約330戸)。まだ駅東口は開設されていません。

老朽化した駅前施設の再開発などに伴う大規模マンションが増えている。

いつの間にか「阪急そば」から「豚丼屋」に変わった阪急『東向日』駅前。

駅前徒歩1分にある閉業となった『ライフシティ東向日』。一部の店舗がまだ営業を続けています。

現地撮影2022.12.1

後ろにそびえるのは『グランマークシティ東向日駅前／南海不動産・三菱地所レジデンス・南海電気鉄道』(2018年竣工)。

商業施設『ライフシティ東向日』跡地の行く末が気になります。

京都府宇治市。近鉄「小倉」駅前。

閉業して廃墟となっていた『レインボー小倉』。新たな所有者は『宇治再開発』。新築分譲マンション計画の可能性はあるのでしょうか。

現地撮影2022.10.5

目の前には『任天堂 宇治小倉工場』。

詳しくは・・・・・

近鉄「小倉」駅前の廃墟(レインボー小倉)に新たな所有者現る。街の起爆剤となるか『任天堂資料館( 仮称)』

大都市では最も厳しい京都の「高さ制限」緩和で人口減少の山科区は変わるのか？

京都新聞　2022.12.1　(記事／高山浩輔)

京都市新景観政策見直し
高さ上限緩和　まちの未来は
期待と戸惑い　住民交錯

1997年の京都市営地下鉄東西線開業でJR、京阪と三つの鉄道路線が交わった山科駅(山科区)。市中心部や大阪への抜群のアクセスはまちを発展させていくはずだった。「こんな便利な駅はないのに周辺は中途半端な規模の建物ばかり。同じJRの南草津駅とはこの20年でずいぶん差がついた」。地域で自治連合会長を務める岩崎泰大さん(75)はため息をつく。

山科区の人口は右肩下がりで、高齢化率は31.8%と11行政区で2番目に高い。将来に危機感を抱いていた時、市が規制緩和するとの一報が入った。「やっとか、という気持ち。まちが生まれ変わるチャンスだ」と歓迎する。

JR山科駅

市は今年9月に見直し案を公表、「伸びしろがある」と判断した市周辺部の規制緩和を打ち出した。その象徴的な地域が山科駅から伸びる外環状線沿い。歩道幅などの条件を満たした建物は、最大31mだった高さ制限がなくなる。マンションやオフィスを誘導し、若い世代が住み働く高循環に結びつけるためだ。

背景には隣接自治体との格差もある。宇治市との境にある地下鉄六地蔵駅周辺では、宇治市側の高さ無制限の区域に「タワーマンション」の建設が進むが、京都市側はおおむね20mまでに抑えられる。

JR山科駅前。

スタバや書店が入る商業施設『ビエラ山科』。2018年にJR山科駅NKビルがリニューアルされました。

駅から南へ、外環状線へ続く道路。

JR山科駅から徒歩6分、外環三条をさらに南へ行くと『ジオ京都山科／阪急阪神不動産』が現れます。

高さ31m制限の11階建。この販売中でのタイミングに「高さ制限緩和」のニュースは『ジオ京都山科／阪急阪神不動産』とってプラスなのかマイナスのなのか？

外環状線沿いにどんな街が生まれてくるのでしょう。

そんな折、DMが届きました。( 2022.12.3)