目次
『京都市役所』ってどこ?
令和3年8月末に改修工事が完了した京都市役所『本庁舎』。現在北側で「新庁舎」が建設されていますが、「新庁舎」に職員が入りきらず(1000人の働くスペース不足)、予算オーバーする見込みという。そんな問題に直面している財政難にあえぐ京都市の借金はなんと8420億円。※参照記事関西テレビ「報道ランナー」2022年11月15日放送）
京都市役所 本庁舎 (2022.12.26現地撮影)
北面はまだ工事が続いています。
現地撮影2022.12.31
京都駅から約3.1kmで京都市役所。自転車なら1km= 5分として15分で到着。そんなに近かったのかと改めて驚きなのがコンパクトな『京都の街』。
京都の中心部を表す「田の字地区の北東部エリア」に接し(地元の方は田の字地区というワードは使いません)、南に行けば京都イチの繁華街河原町通、四条通があり、東にはすぐ鴨川、さらに有名な寺社仏閣が周辺に、夜の街「祇園」もあります。
街に自然に寺社仏閣に夜の遊びが全て徒歩圏内に揃うエリアです。
価格上昇の「京都市役所前」駅
私が「京都市役所前」周辺の不動産を意識し始めたのは、2017年、週刊ダイヤモンドの記事を読んでからです。『損しない マンション×戸建て×中古リノベ』(2017年10月28日発行号)
損しない中古マンション
価格上昇トレンドに“異変”
供給過剰で中古バブル終焉!?
新築マンションが高嶺の花となる中、割安な中古物件にも人気が飛び火し、価格上昇が続いてきた。だが、ここにきて鈍化の兆しが見え始め、今後は物件の勝ち負けが鮮明になりそうだ。
築13年の中古マンションを買ったら、２億円もうかったー。
東京都港区の東京メトロ広尾駅から徒歩4分という好立地にある「ザ・ハウス南麻布」。かつてセゾングループの迎賓館として使われた米荘閣の跡地に総戸数119戸が建ったのは2004年のこと。当時の平均購入価格は約4億2000万円だったが、昨年1年間で売買された価格は平均で約6億4000万円と、2億2000万円も上昇した。
これは2017年の記事ですが、中古マンションはその後も上昇を続け、現在ここ京都中心部の高層階中古価格がバグり始めています。
お宝物件は港区に集中『全国の主要マンションの価格上昇ランキング』の記事に・・・・
京都の物件が30位以内に3物件ランキングしていました。
5位「アールヴェール河原町二条」上昇率75.4%
10位「コスモシティ御池富小路」上昇率63.4%
25位「ネバーランド御幸町御池ギャルデ」上昇率49.5%
※物件取引期間は2016年1月〜12月
この3物件とも最寄駅が全て
地下鉄東西線「京都市役所前」駅なのです。
5位「アールヴェール河原町二条」上昇率75.4%
地下鉄東西線「京都市役所前」歩5分
2003年竣工
10位「コスモシティ御池富小路」上昇率63.4%
地下鉄東西線「京都市役所前」歩2分
2002年竣工
現地撮影2022.7.17
25位「ネバーランド御幸町御池ギャルデ」上昇率49.5%
地下鉄東西線「京都市役所前」歩1分
竣工2005年
現地撮影2022.7.17
『全国の主要マンションの価格上昇ランキング』、「主要マンション」という事で全物件を網羅しているとは限りませんが・・・・
恐るべし・・・・地下鉄東西線「京都市役所前」駅。
それと竣工年月から2002年~2005年はマンション価格が『大底の時代』だったのがわかります。
そして、最近でも
31歳という若さで夭折した梶井基次郎の作品「檸檬」。その中で出てくる寺町通二条の今は無き果物屋。その向かいに
今年2022年に新築分譲され即完売した『パラドール寺町二条グランデ／今井建設』。地下鉄東西線「京都市役所前」駅からは徒歩3分 。総18戸と京都らしいコンパクト御所南エリアマンションでした。
現地撮影2022.12.31
デベロッパーは京都地場の『今井建設』でした。
坪単価@420万円ながら、一瞬で完売。
もう1物件、
鴨川沿いの『ザ・リッツカールトン京都』の近くで昨年、分譲された
『シエリア京都鴨川二条ザ・テラス／関電不動産開発』。地下鉄東西線「京都市役所前」駅徒歩6分、総25戸。
現地撮影2022.12.26
坪単価は400万円超ぐらいだったと聞いていました。
鴨川にかぶりついていないのに、何故こんなに高いの？と正直思ってしまう西南北が建物に挟まれたスカッとしていない立地でしたが、半年ほどで素早く完売しました。
地下鉄東西線「京都市役所前」駅人気というより『鴨川に近いロケーション』というのが最大のストロングポイントなのでしょう。
夏場になれば水に入っちゃう人が続出の綺麗な水質。繁華街はすぐ近く、「街と自然が溶け合う」こんな都市はなかなかありません。
今年2022年6月12日のリッツカールトン前の鴨川の景色です。
現地撮影2022.6.12
位置関係はこちらをご参照ください。
遂にベールを脱ぐ『ヴィークコート京都 河原町二条／清水総合開発』
建設はもう始まっていたのですがなかなか公式HPが公開されていなかった『ヴィークコート京都 河原町二条／清水総合開発』。
主な概要は
・京都府京都市中京区河原町通二条下る清水町346，347-1、京都府京都市中京区新椹木町通二条上る角倉町219，221-1(地番)
・鉄筋コンクリート造 地上7階建 1棟
・33戸
・1LDK+DEN～3LDK(42.62㎡～88.21㎡)
京都市役所の北エリア、今か今かと物件公開を待ち構えている人が多そうなマンション計画でした。事業主の『清水総合開発』のマンンションをここ京都で私は初めて見ました。販売代理に「住友不動産販売」が入るのも珍しく感じていました。
河原町通沿い西側。
北側はマンション『アスヴェル京都河原町二条』(2005年竣工)、1K25㎡が家賃7~8万で募集されています。南側は創業昭和23年の老舗不動産会社『安藤不動産』と接しています。
そして、今月12月、遂に公式HPが公開されました。
公式HPのトップページ
最近の物件地図は他府県を意識してか、拡大し続けています。京都大学辺りまでしっかり入っています。20年ほど前ならカットされているかもしれません。(広告媒体のメインは紙広告でしたので必然的にスペースが限られていたのもあるかもしれませんが) 京都のマンション商圏が物件価格の高騰もあって『京都に憧れる他府県の富裕層』を狙わざるえなくなっており、有名な寺社仏閣を網羅した広めの地図になっていきつつあります。
交通は地下鉄と京阪の2WAYです。
京都市営地下鉄東西線「京都市役所前」駅徒歩5分、京阪本線・鴨東線「三条」駅徒歩10分
公式HPより
学区は『御所南小学校』ではなく『御所東小学校』になります。御所南小学校人気で学区内において児童数が急増し、普通教室数が不足したため、学区内の「春日小学校」の敷地に新校舎を建設。2018年『京都市立御所東小学校』として開校しました。
マンション計画の敷地は東西両面道路になります。
西側に回ると南向き一方通行の通りと接しています。町屋(?)的な建物が並んでいます。
『商業地域』ですので町屋と会社等の建物が混在しています。
周辺環境について
『ヴィークコート京都 河原町二条／清水総合開発』の西側の一方通行の通り「新椹木町通」を南に進むと
ホテルがあります。地場不動産会社が開発したホテルでしたがコロナ禍でホテル名が変わりました。この辺りもコロナ禍前は宿泊バブルで沸いていましたので、あちこちに宿泊施設が見受けられます。
さらに一本西の通りには会社の本社が宿泊施設になり、コロナ禍で閉鎖したままの施設があります。
一棟貸し京町屋の宿泊施設『tsumugi』
『ヴィークコート京都 河原町二条／清水総合開発』の東側、河原町通を挟んで向かい側には
コロナ禍の2021年6月に開業した『チャプター京都 トリビュートポートフォリオホテル』。ホテル運営はマリオットインターナショナルです。
ここの敷地は分譲マンションが噂されながらも長らくパーキングとして使用されていました。標識が設置され「京阪電鉄不動産」の名前が一時期掲載されましたが「サンフロンティア不動産」に代わりホテルとなりました。
※参考記事・・・
北へ。
『ヴィークコート京都 河原町二条／清水総合開発』から河原町通を北へ進むと、
驚異の価格上昇率を見せた(前述済)『アールヴェール河原町二条』(2003年竣工)。
時代を感じさせるエントランス。
現在『Brilliaブリリア』ブランドで有名な『東京建物』と『大谷建設』が事業主でした。
さらに北に河原町通沿い西側に『一棟テナント貸し』のビル。
テナント募集です。
さらに河原町竹屋町の北東角にこの辺りの空気を一変させた『SCHOOL BUS COFFEE STOP KYOTO』
古い「自動車修理工場」をリノベしたカフェです。
向かい側(西側)もこれからが面白そうなポテンシャルに溢れたお店が並んでいます。
さらに「河原町丸太町」交差点の東、歴史ある建物の1階に入るスーパー「フレスコ」。
このスーパにはなんと立ち飲みが併設されているのです。
チャージ無料。ドリンク500円〜
スーパーで購入したアテを店内に持ち込める素晴らしいお店。急速に京都で店舗展開をしている「お酒の美術館」です。
位置関係はこちらをご参照ください。
南へ。
『ヴィークコート京都 河原町二条／清水総合開発』から南に下がるとジンのお店『季の美ハウス / House of KI NO BI』
改修にかなりお金がかかってそうな『京町屋店舗』です。
さらに南には、お昼の行列が目立つようになった『広東料理 鳳泉』。
そして南の交差点は『河原町二条』。
北東側のビル、
1階にあったラグジュアリーな車関係のお店『Kiwakoto本店』はこの12月に閉店しました。開業の時は芸能人からの祝花が店先に置かれていました。
西南角のビル。
その1階にはコンビニ『デイリーヤマザキ』が入っていましたが、多分今年閉店してその後、空いたままです。
京阪グループ『ゼロ・コーポレーション』の建物と思われます。
この『河原町二条』交差点から東へ170m行けば、
マリオットホテルグループの最高級ブランド『ザ・リッツカールトン京都』。
ここは『積水ハウス』が開発・運用している不動産のようです。※参照記事
そして。雄大なる鴨川。
『京都市役所前』駅出口前には『阪急阪神不動産』マンション計画地
高騰する京都市役所周辺。「河原町御池」交差点、東南角には京都信用金庫河原町支店ビルが建て替えられ2020年11月開業した『QUESTIONクエスチョン』ビル。リアル店舗が必要なくなっている銀行は超一等地の不動産活用を考えないといけない時代になってきています。
北東角には『ホテルオークラ京都』。京都の厳しい高さ規制(現行31m)をぶち抜く60m。竣工は1994年。
京都市役所からの『ホテルオークラ京都』。
その『ホテルオークラ京都』の向かいにバリケード。
地下鉄「京都市役所前」駅1番出口目の前。
阪急阪神不動産の新築マンション建設予定池
(仮称)京都市中京区下丸屋町
・中京区河原町通二条下る二丁目下丸屋町423番地
・敷地面積927.97㎡
・延べ面積7890.22㎡
・建築物の高さ／30.99m
・11階建
・70戸
・建築主／阪急阪神不動産
駅歩5~6m。想像を超える価格になるのでしょうか？
西隣の解体中の建物も気になります。
東隣には現在の高さ制限では既存不適格の14階建『レスタージュ御池高瀬川／ニチメン』(2004年竣工)
阪急阪神不動産のマンション計画地の南側には
京野菜がウリの京都では有名な「五十棲グループ」のお店。
そして、南側には『ヒルトン京都』が建設中です。
『ヒルトン京都』の開発は東京建物。敷地は京都ロイヤルホテル＆スパ跡地と教会の敷地の一部です。教会が隣接しています。
位置関係はこちらをご参照ください。
おわり
今年も1年、
ダラダラと長いkyoto1192にお付き合い頂き
ありがとうございました。
下鴨神社 2022.12.31
来年は『身バレ上等』で
よりリアルな世界にグイグイ出て行こうと思っています。
(すでにバレてますし、リアルツアーも始めています)
2023年は
跳ねろ、跳ねろ、跳ねろ!!
善いお年を。
2022年、ラストを飾るのは「京都市役所前」「ヴィークコート京都河原町二条」ですね。いまだに価格は不明ですが、年明けが楽しみです。1年間おつかれさまでした。京都のお正月ってどんな感じなのですか？初詣は近所の神社へ？地元のおせち料理やお正月ならではの慣習が気になります。
リアルツアーに同行してみたいものです！また来年もぐいぐいレポートよろしくお願いします。良いお年を！
1年間ありがとうございます!!
初詣は伏見稲荷大社ですが、どのぐらい人で溢れているか楽しみです。コロナ前は人の量がすごかったです。
京都は「お雑煮」が白味噌と言われていますが我が家は「おすまし」です。餅は丸いです。
リアルツアーはマンションの紹介がメインというよりkyoto1192目線の『街歩き』ツアーです。