遅くなりましたが新年明けましておめでとうございます！
本年もすごろく&スムラボを宜しくお願い致します！！
毎年の正月の過ごし方は元旦・2日ともにアウトレット・百貨店に朝早くから並んで福袋を購入するのが恒例でしたが、子供が増えたことで家庭内決裁を取るのが難しくなったことと、コロナ禍もあり店頭での販売を取りやめするショップも増えて魅力的なブランドが福袋を出さなくなったので、今年は久々に自宅でマッタリ過ごす落ち着いた1年の始まりでした。
話をマンションの事に戻して…
2022年は個人的にマンション関連イベントが多い1年でした。
- 2021年に購入したマンションに引っ越し
（引越日の荷解き中に出産してドタバタな新生活の始まり） - 旧居の売却
（仲介さんと色々あって会社を変えたりして難航） - 新築マンション購入①
- 新築マンション購入②
オプションだらけのモデルルームは全く惹かれないのですが、モデルルームに入った瞬間の匂いとマンションの模型を見るとテンションが上がってしまいます。
今まで抽選物件は落選ばかりで10連敗中くらいなんですが、2022年はご縁があり立て続けに2軒マンションを購入する機会に恵まれました。
（2022年末に出したPV数ランキングの中に入っている物件を1つ購入しています）
恐らく2023年末か2024年頭には現居に2年も住まずにまた引越ししますが、その次の物件を見据えて2023年も活動をしていく所存です。
（3,000万円控除の適用タイミングもあり次の売却時期は悩み中）
皆さんに有益な情報発信する前に、一マンション購入検討者として自分自身がたくさんモデルルームや中古マンションを見て『このマンション絶対欲しい！』と思える感覚が重要だと思っていますし、そう思える物件は今年も積極的にブログで推していきます。
積極的にモデルルームに足を運ぶからこそ魅力的な物件に出会える事を実感した1年だったので、2023年も多くのマンションを見ていき、常に購入者・検討者目線を忘れず、そこで得た有益情報を皆さんに発信していきますので、今年も1年間宜しくお願い致します！！
目次
それでは2023年はどんなマンションに注目しているのかをご紹介していきます。
まだ情報が少なく公式HPすら出ていないマンションも多いですが、2023年1月時点でこの物件は人気出そう！と思える物件に絞ってまとめていきます。
グランドメゾン北堀江レジデンス
【立地良し、学区良し、平均専有面積83㎡台の広めの設計で価格にも期待！】
グランドメゾン北堀江レジデンス
ポイント
- 立地
- 学区
- 積水ハウス グランドメゾンシリーズ
- 価格の期待
立地
まず交通利便性はかなり良い立地です。- 長堀鶴見緑地線「西大橋」駅まで徒歩2分
- 四つ橋線「四ツ橋」駅まで徒歩5分
- 御堂筋線「心斎橋」駅まで徒歩10分
また、心斎橋・堀江エリアが徒歩圏内なので休日などは歩いてショッピングやカフェを気軽に楽しめる立地です。
2031年に開業する、なにわ筋線の西本町駅も徒歩10分弱かと思いますので、将来的にも楽しみなエリアで、交通利便性だと今販売中の「シエリアタワー大阪堀江」や「ジオタワー新町」より優れた立地です。
学区
人気の堀江小学校・堀江中学校が学区なのもポイント高いです。特に堀江小学校は学力レベルも高く人気でマンモス学校になっていますが、マンションから小学校はまっすぐ直進徒歩4分程度の距離です。
エリア的には閑静な住宅街という場所ではありませんが、都心に近いエリアで人気学区までも近い本マンションは子育て世帯にも人気になりそうです。
総評
本物件より立地的には劣る「シエリアタワー大阪堀江」も平均坪単価約350万円でも好調だったので同じくらいの価格帯でも違和感はないのですが、板状マンション・やや囲まれ感のある立地・平均専有面積83㎡と広い間取りが多いことを考えると意外と安いかも？！と思っています。坪310万円くらいの価格帯になると83㎡でも7,000万円台後半の価格帯になるので人気になるかと思いますが、どんなもんでしょうか…
本物件から近い場所にある2018年築の「プレミストタワー大阪新町ローレルコート」の中古が低層〜中層階が坪320万円程度で成約していることを考慮すると、それよりは高くならないかと予想しております。
あまり高くなりすぎると周辺の中古タワマンの方がええやん！ってなるエリアなので、ぜひ価格には注目したい物件です。
また、積水ハウスのグランドメゾンなので仕様やデザインなどは期待が出来そうです。
規模も178戸とそこそこの規模感ではありますので共用部や植栽の造り込みにも注目です。
販売は2023年4月開始予定なので1期販売に間に合うように皆さんも今からチェックしてみてください。
（積水ハウスは谷町四丁目や松屋町にも新築マンションを今後販売しますのでデベとしても注目しています）
グランドメゾン北堀江レジデンスの資料請求はコチラ
グランドメゾン北堀江レジデンス
シエリアタワー中之島
【梅田エリアも近いのに最高の開放感！共用施設クオリティも良く、間取りも素晴らしい！ネックは定期借地だけ…】
中之島エリアでもランドマーク的なタワマンになりそうです。
現実的な価格帯として手が届く物件の中で1番注目している物件が「シエリアタワー中之島」です。
（本当は「うめきた2期北街区タワマン」、「三井の堂島浜タワマン」なども楽しみですが「ブリリアタワー堂島」の価格帯を見ていると普通のサラリーマン世帯には手が届かない物件になるのは間違いないので…）
ポイント
- 開放感
- 立地
- 間取りの素晴らしさ
- 共用部のクオリティ
- 定期借地…
総評
今日も行ってきましたが堂島川沿いの開放感が抜群に良いです！水辺が近い新築タワマンは多くないので、これだけで価値が高いですし、大阪駅・梅田までも近く歩ける距離に位置するのもポイントが高いです。
間取りはどのタイプも素晴らしい！
また、大阪市内のタワマンに少ない4LDKのプランも結構多いことにも注目です。
周辺の中古タワマンは新築時からかなり高くなっているので、特に新築時から住んでいる方はかなりの含み益も出ているかと思います。
数年住んで『子供が増えたから部屋数欲しい、4LDKええやん！』という方も多いかと思いますので、買い替え需要も多いタワマンになりそうです。
本物件の引き渡し時期は2026年3月。
中之島エリアで1番新しいタワマンが2017年築の「ザ・パークハウス中之島タワー」なので、10年前後で住み替えが多く発生することを踏まえると狙っている人も多いのでは？！
詳細は一度ブログにまとめていますのでご確認いただきたいのですが、定期借地さえクリア出来ればGOでしょう！
実は私だけでなく大阪タワーさんも本気で検討しているようで…
私は南東角の4LDKを狙っています！
モデルルームがオープンしたら大阪タワーさんとの対談記事なんかも出していけたらと思います。
（ただ床暖房はないと思うんですよね…でも、冬になると思います。床暖房毎日使うから標準搭載して欲しい…）
販売開始は2023年8月予定ですが、モデルルームは4月頃にオープンするようなので正座して待ちたいと思います。
シエリアタワー中之島の資料請求はコチラ
シエリアタワー中之島タワーのパースと同じ場所から撮った風景。開放感抜群です。
エントランスホールも素敵！
過去のシエリアタワー中之島のブログもご覧ください。
パークホームズLaLa門真
2022年から引き続きの注目物件です。
1期は坪単価150万円台からの販売になったため安さが際立ち最大倍率が17倍、低層階は10倍を超える部屋も多く蓋を開けたら大人気物件でした。
2023年4月から2期の販売が開始予定で、現在はモデルルームを閉めており2期販売に向けた資料請求・問い合わせのみ受付している状況ですが、前回もモデルルームオープンから申込締切までの期間も短かったため、2期のモデルルームがオープンしたら早めに訪問したいですね。
三井不動産のモデルルーム予約は東京の「パークタワー勝どき」「ハルミフラッグ」もそうでしたが、本物件もモデルルームの予約を絞っててなかなか予約が取れなかったですし、最終的に登録申し込みする際はかなり早い段階で予約枠が埋まってしまったのでスピード勝負な物件です。
なお、価格が据え置きなのか、値上がりするのか…非常に気になります。
デッキで直結するららぽーと&アウトレットの開業が2023年4月でそれに合わせるように本物件の2期販売が開始しますので、うーん…
値上げしそうですが値上げ幅が小さければ引き続きオススメ物件になると思います。
本物件は2期のモデルルームがオープンしたら再度ブログにまとめていきます！
パークホームズLaLa門真の資料請求はコチラ
パークホームズLaLa門真
過去のブログはこちらをご覧ください。
【大阪】【予定価格更新 更に安くなりました！】3LDK 2,900万円台〜「パークホームズLaLa門真」PART1.5「すごろく」
ららぽーと門真&三井アウトレットパーク大阪門真のテナント情報等は公式HPをご覧ください。
阪急稲野駅徒歩２分ワンダーシティ５７１プロジェクト
【総戸数775戸の大規模物件！三井不動産はお祭り好きなので価格に注目！】
兵庫県の物件ですがかなり注目しています！
ポイント
- 総戸数775戸の大規模物件で共用施設などのクオリティが良い
- 大規模商業施設のつかしんまで徒歩2分
- 駅力は弱いものの駅近立地
- 三井不動産の大規模物件は控えめな価格になることが多く目に優しい価格が期待出来る
- スーパー銭湯までも徒歩2分
総評
蓋を開けてみないとわかりませんが、この物件は目に優しい価格で販売されると思っています。第一弾の本物件の戸数が571戸、後発物件の第二弾が204戸あり合計775戸を販売していくのは大変で、価格設定を誤ると完売まではかなり期間を要することになりますので、1期の価格はある程度様子見の安い価格になると想定しています。
直近だと三井不動産が門真で提供する「パークホームズLaLa門真」も1期の価格は安すぎて最大倍率17倍になるお祭り状態だったので、本物件も期待しています。
マンション検討において価格が全てとは思いませんが、新築マンションとして人気物件になるかどうかは結局は価格次第ですし。
なお、今回は特に1期販売から注目して検討いただきたいです。
最近のマンションは1期が安く、2期以降順次値上げしていく方式を採用するデベロッパーが増えたのですが、本物件はそれだけでなく「条件が良い棟であるA棟・B棟からの販売が決定している」ため、特に眺望条件が良い部屋を購入するには1期販売がオススメとなります。
（まさに1期で販売実績を作り2期以降の集客に繋げていく作戦であることがわかります）
『正直、稲野ってどうよ？！』
って思う方もいらっしゃるかと思いますが、最近は大阪市内のマンションが高騰しすぎてて新築だけでなく中古も含めてなかなか手が出せない方も増えているかと思います。
特に20代で家探しをする、初めて分譲マンションの購入検討をされる一次取得者などは大阪市内のマンション価格に疲弊している方も多いのではないでしょうか？
本物件はそういった方にも手が届きやすい価格帯で、分譲マンションらしい立地と共用施設・仕様を兼ね備えている満足度が高いマンションになると思っています。
門真の「パークホームズLaLa門真」よりは戸数が多いので、抽選祭りになって何度も買えないということには流石にならないかと思いますし。
販売開始は2023年6月予定ですが、モデルルームは3月頃にオープンするかと思いますので皆様も要チェックで！
（仮称）阪急稲野駅徒歩２分ワンダーシティ５７１プロジェクトの資料請求はコチラ
（仮称）阪急稲野駅徒歩2分ワンダーシティ571プロジェクト
詳細はブログでまとめておりますので併せてご確認ください。
【一時取得者必見】【三井不動産の期待の大規模マンション】「（仮称）阪急稲野駅徒歩２分ワンダーシティ５７１プロジェクト」駅近&大規模商業施設&スーパー銭湯隣接の期待の物件【すごろく】
中津1丁目タワーマンション計画
概要
戸数はまだ未定ですが36階建ての三菱地所レジデンスのザ・パークハウスのタワマンが2025年10月竣工予定です。2025年10月竣工予定なので2023年に夏頃に販売開始になると思いますので今から注目している物件です。
場所は御堂筋線中津駅から徒歩2分〜3分、梅田駅・うめきた2期エリアまでは徒歩10分程度の利便性は良い立地です。
マンション南面はすぐ近くに阪急電車が走っていますので騒音は気になりますが…
ちなみに、今まで三菱地所は悲しい事に大阪にザ・パークハウスのタワマンをあまり造ってなく、直近だと2017年築の「ザ・パークハウス中之島タワー」以来の大阪でのタワマンになります。
（東京にはたくさんザ・パークハウスのタワマン建てるのに大阪にもっと力を入れて欲しい…それは三井不動産もそうか…）
それもあってか気合いの入ったプロモーションをしています。
【実際の動画はコチラからどうぞ】
三菱地所レジデンスHP参照
三菱地所レジデンスHP参照
大阪の三菱のタワマン
動画の言っている意味はよくわかりませんが、三菱地所が大阪に造るタワマンは期待していいよ！ってことだと解釈しています。ここに出てくるキタ・ミナミ・天王寺のタワマンが以下の3つです。
- キタ：中津駅 36階建て 2025年竣工タワマン
- ミナミ：心斎橋駅/本町駅 35階建て 2026年竣工タワマン（萬栄1号館跡地）
- 天王寺：上本町駅 ゆうちょ銀行大阪貯金事務センター跡地 ※竣工時期や規模は現時点で不明
価格予想
中津駅には直結タワマンが3つあり、正直それらの中古タワマンと比べると立地条件は劣るので、1番高い「ブランズタワー梅田North」と同等くらいの価格帯になるかなと想定しています。既にデータマンさんが予想しておりますが私の予想も坪単価450万円前後。
うめきた2期の価格が坪800万円を超えるかも？と言われている中では比較的控えめな価格帯になりますが、それでも今までの新築タワマンの中でも高額な物件になるのは間違いなさそうです。
ただ、これ以上高くなると駅直結、共用施設も素晴らしい「ブランズタワー梅田North」でええやん、ってなるので梅田周辺で新築タワマンを探している方はぜひともチェックしていきましょう。
公式HPなどがオープンしたらまとめていきたいと思います。
2023年のマンション価格について
最後に少しマンション価格について触れて終わりにします。2022年末に金利の動きがあり『2023年はマンション価格が下がるから待った方が良い』と思っている人も多いかもしれませんが、私は2023年マンション市況を以下で予想しております。
- 価格は全体的に横ばい〜微増
- 梅田エリアなど一部エリアは更に高騰
- 近郊・郊外物件に注目が集まってくる（大阪市内は高過ぎて買えなくなってくる）
- 金利上昇など先行き不透明感から販売数は鈍化
- 売れるマンションと売れ残るマンションが昨年以上に二極化
デベロッパーは3年後くらい(大規模だと5年後くらいも)に完成するマンションをこれから販売していくにあたり既に高騰している「土地の取得」・「資材費」・「建設人件費」などのキャッシュアウトコストが確定(もしくは更に膨らむ)しているので安易に値段は下がらないです。
しかも利益率は最大手の三井不動産で10％程度、在庫率も3%未満なので体力のある大手デベロッパーの物件は多少在庫が増えても単純値下げになることはほぼないと想定します。
（住戸面積が狭くしたり、仕様を下げることで値段を下げる工夫はあると思います）
ただ、金利の不確定要素(といっても現時点決まっているのは固定に関する話で、住宅ローン利用者の全体の7割程度が選択をする変動金利の話は一旦関係なし)もあり、新築販売数は前年より鈍化するかとは思っていますので、一斉値下げはないにしろ、売れない物件の完成後モデルルーム住戸・事務所利用住戸として値引きをするケースがもっと増えるかとは想定しています。
よって、今まで以上に物件は慎重に選ぶ必要があるかと思いますので、物件選びに迷うことがあればお気軽にご相談いただければと思います！
三井不動産を例にするとマンション事業の利益率は約10%程度。
— すごろく (@kmsugoroku) December 26, 2022
既に土地取得代＋高騰する人件費＋資材費等の発注が完了している中で値下げ余力は限定的。
しかも在庫率は3%未満なので多少販売が鈍化しても現状維持価格で営業するのが経営目線かと。 https://t.co/olCbrO61sd pic.twitter.com/2wdkblQ2bJ
一方、中古マンションは先行き不透明感から売り物件が多くなったり、早期売却のため安価な価格の出物が昨年以上に出てくるかと思いますので、中古マンションを狙っている方は今まで以上にSUUMOサーフィンに励んでいると良い物件が出てくるかもしれませんね。
私自身、2回自宅売却をした経験上、デベロッパーみたいに個人は体力があるわけではありませんし、1ヶ月問い合わせ&内見者がゼロ状態になると不安で不安で堪らなくなりますので、中古マンションの価格変動はありそうだな…
12月は配信出来ませんでしたが、引き続きLINEでオススメ中古マンション配信は続けていきます！
まとめ
まだ2023年始まったばかりなので、これから情報が出てきて『この物件ええやん！』というのが出てくるかもしれませんが、パッと思いついたのは今回ご紹介した物件です。書きながら『あれ、2023年はタワマンが少ないかも？！』と今更ながら感じています。
ただ、これから新たにリリースされる情報も多いかと思いますので、その際はタイムリーに記事にまとめていきます。
恐らく月にアップ出来るブログ記事は3件〜4件程度かと思いますが新築マンションだけでなく、お得な中古マンション情報も引き続き発信していきますので本年もどうぞ宜しくお願い致します！
ちなみに大阪の今後のタワマン計画はデータマンさんがまとめていますのでコチラの記事も合わせてご確認ください。
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