こんにちはモルモット滋賀です。
今回は久しぶりの新築供給となる石山駅物件、エクストラマークシティ大津石山を紹介いたします。ユニーブル大津石山という名前が竣工後の名前ですかね? HPに情報公開された際、概要にはユニーブル表記でしたが販売名はエクストラマークシティでした。今は併記されています笑 結局入居後の物件名はどっちなんでしょう?
注目がちょっと薄い気がしますが、かなりいいマンションだと思います!
目次
外観
公式サイトより
101戸の大規模マンション!と銘打ってますが50戸+51戸のツインマンションです。
維持管理の面では1棟のほうがよかったですが土地スペースの問題もあるので致し方ありません。
東向きと西向きになっており、東向きには線路と琵琶湖(瀬田川)があります。
割と高級感がある外観だと思います。
公式サイトより 穏やかに人を迎えるエントランス
物件概要
| 名称 | ユニーブル大津石山（エクストラマークシティ大津石山） |
|---|---|
| 所在地（地番） | 滋賀県大津市栄町167番1、167番9 |
| 交通 | JR東海道本線（琵琶湖線）「石山」駅、京阪電鉄石山坂本線「京阪石山」駅 徒歩5分 |
| 用途地域 | 商業地域、第22条区域、下水道処理区域、駐車場整備地区 |
| 地目 | 宅地 |
| 建ぺい率 | 56.00％（法定80％） |
| 容積率 | 467.86％（法定500％） |
| 敷地面積 | 1,561.30m² |
| 建築面積 | 874.32m² |
| 建築延床面積 | 9,098.55m² |
| 容積対象延床面積 | 7,304.57m² |
| 構造・規模 | RC造地上14階地下1階建 |
| 建築確認番号 | KKK02103593号（令和3年11月18日） |
| 計画変更確認番号 | KKK02107212号（令和4年4月21日） |
| 総戸数 | 101戸 |
| 駐車場 | 55台（屋外平面式1台・屋内機械式54台）月額使用料：12,000円～20,000円） |
| 自転車置場 | 138台（屋内スライドラック式56台・屋内3人乗りラック式15台・屋外スライドラック式20台・屋外平面式3台・屋内上段ラック式44台）月額使用料：100円～600円） |
| バイク置場 | 5台（バイク2台［月額使用料：2,000円］、ミニバイク3台［月額使用料：1,000円］） |
| 竣工予定 | 令和6年7月上旬 |
| 入居予定 | 令和6年7月下旬 |
| 事業主（売主） | 株式会社ユニホー |
2022年春から販売開始していますが、100戸程度の中規模マンションで2年かけてというのは気が早いと思います。
大津市マンションはどうしても2024年竣工のシエリアシティにおの浜とかち合うのでシエリアシティが本格的に売り出す前に勝負を決めたかったのかもしれません。
口コミ掲示板：エクストラマークシティ大津石山ってどうですか？
POINT 立地アクセス 価格
本物件で一番のウリがアクセスではないでしょうか。JR琵琶湖線 新快速停車+京阪線に徒歩5分のフラットアプローチです。
公式サイトより 京阪×琵琶湖線新快速は石山だけ そこにたったの徒歩5分
さらに駅からの導線にリニューアルしたばかりの大きめのスーパー平和堂があるなど日常生活利便性は大津市マンションの中でも屈指だと思います。
石山の平和堂 パン屋が最高すぎ 隣はKFC 神
石山駅は県内唯一琵琶湖線新快速停車駅と京阪線が一体化している便利な駅です。
市内移動は京阪、京都大阪草津方面は琵琶湖線と使い分け可能です。今は京阪利用予定がなくとも、通学では利用するパターンは非常に多いです(夏休み期間中は運行本数が減るダイヤになるくらいです)将来的に家族が利用することもあるでしょう。
公式サイトより ここには載っていない「隠れ家」的店の宝庫石山
しかも本物件の隣はスギ薬局 駅までの導線には高架下居酒屋や隠れ家的なイタリアンなど、外食も豊富です。
個人的なおすすめは焼肉「万福」です。
外観は胡散臭い激安店ですが、300円~程度で近江牛やA5和牛をそれなりのボリュームで提供するイチオシの店です。アルコールもビール・ハイボールが150円で、キャンペーンで10円になったりします。 これだけお酒が安いのに肉も安くて質がよく、注文もタッチパネかつ爆速で提供されます。
石山で食事をするなら私はもっぱら「万福」です。
激安価格で近江牛がいただける焼肉の万福 酒まで安い
などなど、知られざる地元の名店がたくさんあるのが石山の魅力です!
このアクセスの良さで坪単価175万円~とびっくりプライスでの提供はさすがと言わざるを得ません。
琵琶湖線新快速停車駅は大津 石山 南草津 草津・・・と続きますが、石山が一番安価です。この中で唯一石山駅のみが京阪とつながっています。(草津駅は草津線と接続)
駅前の充実度は流石に草津かなというところですが、大津・南草津よりは賑やかです。大津は公共的 南草津は新興住宅地という感じですね。ロードサイドには東京インテリアやニトリ、ヤマダ電機など大型店舗が軒を連ねます。
公式サイトより 安心感のあるこの四角さ
専有部も安っぽいこともなく、この価格で提供できているのは不思議なくらいです。
石山の欠点を挙げるとすれば、駅北側は工場が多いです。
それで公害などがあるわけではないですが、ガード下の飲み屋街など含め、「石山は灰色なイメージがある」「おっさん臭い」「子育てがイメージできない」という印象をお持ちの方もおられるかもしれません。でもそれは関東でいうと鶴見や川崎のようなガラの悪い工業地域?というわけではありません。そんな印象はないです。塾の数も多く、近くに滋賀県最強公立高校膳所高校や秀才が集う石山高校があることもあり、教育熱心なエリアです。ヤンキーな雰囲気もなく治安はいい方だという印象です。
なんとなく選択肢から外されている街、石山ですが、そのアクセスの良さと生活利便性は最近注目され始めている気がします。
駅北側のルネサスの工場も解体され、商業施設+集合住宅の開発が行われるとの噂もあり少しずつ人気になっていきそうなエリアです。大津駅並みのアクセスの良さと生活利便性が両立しぶっちゃけ穴場だろうと思います。ちょっとしたきっかけで大きく化ける気配ぷんぷんです。
しかし膳所におの浜・南草津のような最近人工的に開発されて洒落た雰囲気・・・という感じではないです。
実際に駅から歩いてみました。
JR石山駅は京阪石山駅とデッキでつながっています。
こっちが京阪側
珍しい駅前に本屋があるタイプ
デッキから石山駅徒歩１分の
フェミネンス大津石山駅前がもう見えます。
ガチで駅近！！！
なのに販売は苦戦中です。
結構ガッツリ値引きしています。
エクストラマークシティ大津石山からすると
「アクセスの良さをうたっているがさらにアクセスがいいフェミネンスがもっと安いじゃないか」と言われるのは辛いかも。
ただやはり苦戦するのには理由があって、あまりにも駅前すぎで「終の住処」感が乏しいですね。
コンビニマクド喫煙所に囲まれ、廊下側とはいえ踏切も近くて騒がしい感じです。
内廊下ですが、そのため間取りも非常に独特でなかなか「ここに住む！」というイメージが湧きにくいのがウィークポイント。
また結構歴史がある土地で経緯を知る地元の方からするとちょっとヤだなって考える人は多いかもです。
でもこの値段でこの立地は魅力的。
マンションの裏側から撮影 踏切とたばこ屋の隣というチャレンジングな立地。
フェミネンスを過ぎてエクストラマークシティへ向かいます。
道中はお惣菜屋やスタイリッシュ焼肉店「RESERVOIR」など
ちょっと裏に入れば味のある店が無限にあるのが石山の好きなところ
親しい人にしか教えたくない石山の名店「窓屋」
会社でも接待でもデートでも万能にこなす超おすすめ店。
通りにはシャレた店も多いです。
駅からおよそ3分
スーパー「平和堂」が見えてきました。
最近リニューアルして綺麗です！
滋賀名物とびだしくんのお菓子もありました。
「フレンドマート」ではなく「平和堂」なので衣料品なども２Fで取り扱っています。
まいばすけっととイオンの違いのようなものですね。
平和堂の近くにはイタリアンの名店「ハレルヤ」
平和堂を越えてマンション方面へ。
ガード下エリアに差し掛かります。
この辺りも安くてうまい名店が勢揃いです。
駅からまだ徒歩3分程度ですが誘惑が多過ぎます笑
ガード下を越えると商店街の景色
横に一本それるとまた味わい深い店が乱立
ここは「より道」
文字通りマンションへ帰る前に「寄り道」もありですね。ここのマスターはすごく話しかけてくるので寂しい時には。
途中京阪の踏切があるものの、フラットアプローチでマンション建設地到着です。
「あれ？もうできてるやん！」後ろに見えるのは別のマンションです。
隣にはスギ薬局。
そしてすごい数のマンション。
石山というアクセスの良さで駅徒歩5分というのは魅力的ですが似たような属性のマンションも多いので中古になった時の差別化が難しそうです。
本物件は入り口から奥まった位置に建物があります。
手前の駐車場も合わせて地上げできなかったのか・・・と悔やまれます。
物件名は結局どっちなんだい！？
マンションの通りを一本入ると塾。
石山は本当に塾が多いです。
教育熱心な家庭が集まるのと、高校が近くにも多いからですね。
塾の隣にはスナックなどが入る雑居ビル。
カオスな雰囲気が石山のいいところ。
「ビストログッチョ」記念日にも使えるいいイタリアンです！
小汚い街？と思いきや洒落た店が突然出てくるから万人が楽しめます。
石山はなんだかお肉系の店が多いです。熟成肉から自家製ハムのお店まで。
お店どこにしようか悩んだ結果、ガード下に戻ってきました。
気になる店もありますが・・・
やはりここ！
激安ハイクオリティ焼肉「焼肉の万福」で！
情報量が多い！
レモンサワー飲み放題
まさかの「一人から」注文可能です。
近江牛を日本で１番やすく食べられるのはここなんじゃないかと思っています。
ホルモン鍋もいい味でした！
２軒目は駅からマンションに向かう途中の交差点を北側に向かい探しました。
イタリアンの「スプートニク」（ロシアではない）
そして来ましたディープスポット「裏石山屋台村」
中の写真をもありますが卑猥なオブジェなどもありスムラボ側に怒られてもアレなので省略します。
その他オーセンティックなバーもありどんな好みの人も受け入れてくれる、そんな街石山。
眺望
東向きは瀬田川+琵琶湖ビューです。目の前が京阪電車で、ある意味眺望が保証されています。
公式サイトより 琵琶湖ビューも、あきらめへん
貨物列車などは走らない路線ですし、速度も遅いので騒音などはあまり気にならないと思います。
そうはいっても懸念される方もおられると思います。
個人的な話でアレですが実体験でいいますと、私は実家の目の前が線路という立地です。2両編成の京阪石山線ではなくもっと長い列車が走ります。 戸建てなので音もダイレクトに入ってきて引っ越してきた時は眠っていても電車が通るたびに起きてしまうものでした。ただ、半年も経つと普段の生活では電車が通ったか通ってないかすらよほど意識しないとわからないくらい慣れました。人にもよるでしょうが、人間慣れると思います。京阪石山線というローカル線であれば多くの方は問題にしないでしょう。
西向きは戸建てビュー+道路です。
公式サイトより 高さによってはちょっと琵琶湖ビュー
特筆すべきことはあまりないです。滋賀県によくあるちょっと古めの戸建てが視界に広がります。
住宅地ですので眺望はある程度保証されるのではないでしょうか。
一般的に西向きはあまり人気がないのと、琵琶湖ビューの差で東向きの方が全体的に高い値付けです。特にこだわりがなければ西向きでもいいですが、私ならせっかくだし東向きかな~と思います。ちょっとでも琵琶湖がバルコニーから見えるとやはり印象が違いますよ!
共用部 ランドプラン
建物は建設予定地を見ていただいた通り、道路から奥ばった場所にあり、騒音・排ガスは気になりにくそうです。プラウドシティ大津京のA棟が道路のほぼ真上なんじゃないかという位置に部屋がありますが、ここは配慮されてますね。
公式サイトより 道路から離されて建物があり
駐車場55台(内1台平面)
ほぼ全て機械式駐車場かつ設置率5割程度とちょっと物足りないスペックです。
良いところは駐車場が建物内にあるので雨の日なども出し入れがしやすいのはいいですね。
バイクや駐輪場は建物最奥の隅っこで出し入れしにくい印象です。
自転車138台 バイク5台(中型以上は2台のみ)というのもちょっと少ないと思います。
車はなくても生活できる立地ですが、滋賀県民の方からすれば5割というのは驚きでしょう。ファミリータイプがメインのマンションですので、もっとあってもよかったですね。
ゴミ捨て場の位置は最悪ですね~
建物からポツンと離れた小屋にゴミ捨て場があるタイプです。
回収のことを考えるとそこしかないのはわかりますが、ゴミをもってエレベーター降りて天気が悪い日は雨に濡れながらエントランス入り口まで行ってゴミ捨て場の鍵あけて・・・というのはあまりフレンドリーではないです。
マンション前道路を歩く人にもゴミ捨て場がドドンと目に入るのもスマートじゃないなと思います。シエリア大津膳所がこのタイプかつ、通行料の多い歩道からゴミ捨て場の中身が外から見えるようになっているので近隣住民から捨てられているゴミが丸見えです。正直高級感というのには欠けますね。
その他は集会室ぐらいです。
総会の時など、マンション内に自由に使える個室があると案外便利なもの。
キッズルームやパーティールームにせずフリールームにしたのは合理的かもしれません。
エレベーターも非接触でキーをかざして操作するタイプです。コロナのこともあり直接触れずに玄関まで行ける仕様は増えてきましたね。
公式サイトより 何にも触らずに自宅まで
大規模マンションであることをウリにしていますがディスポーザーはありません。ここは頑張ってほしかったです。
管理費は115円/平米と格安。
それなりの規模+シンプルな共用部で管理費に反映できているのはありがたいです。
管理費も馬鹿になりません。東京のマンションは管理費が高く、共用部モリモリのマンションでなくとも平気で200~300円/平米なことも珍しくなくなってきました。
管理費が200円/平米 違うと、70平米の部屋で月14000円変わってきます。
これは物件価格にすると金利を無視しても35年で600万円近い差です。都心と地方で人件費が異なるのは承知ですがここまでの差はどこから来ているのか・・・という気はしており、地方マンションは管理費も安いのが魅力ですね。
専有部
間取り
Fタイプ 63.15平米
しっかりとしたアルコーブ
クランクイン玄関
ルーバー面格子
柱の食い込み少なめ
の良さげな田の字です。
リビングと洋室2の方立(窓ガラスから出っ張っている部分)が大きくつなげて1つの部屋にした時の開放感に欠けるのと、リビングイン洗面室、1317浴槽なのはマイナスですが、全体的に悪くないですね。
アルコーブ前の部屋は明るさが足りず、納戸扱いです。 それでもちゃんとルーバー面格子ついています。実際は普通の部屋のように使えるでしょう。
価格は3,330万円(西向き3F)です。
う~ん安い! 新快速が停車しない膳所徒歩10分のにおの浜エリアと同じか安いくらいでしょう。
アクセスや生活利便性重視なら全然アリです。琵琶湖も近いし石山の欠点ってなんだろう？って思ってきちゃいます。
Dタイプ 81.24平米
本物件で最も広い部屋です。
角部屋で全部屋に窓かバルコニーがつきます。
洋室1は採光のためちょっと斜めに窓がついています。
洋室4は階によっては採光不十分で納戸扱いです。正直私は気にしませんが、売却時に4LDKと表記できるか、3LDK+Sという表記になるかはちょっと差がつくかもしれません。
キッチンから洗面室に回遊できるようになっています。
これは実際に住んでみると案外便利です。貴重なキッチンスペースを少し潰してでも利便性が勝つと思います。洗面室も出入り口が2つ必要なのでこの回遊は面積食いなのですが81平米もあれば余裕をもって実現できていますね。
横長リビングでキッチンが垂直に位置するのは少し珍しいかも。家具配置などは個人的にはこっちのがしやすそうでいいと思います。
各部屋の収納は少なめですが大きな納戸とパントリー、リネン庫があり、家族の共用アイテムどんどん収納できそうです。
トイレも部屋に隣接しておらずプライバシー性が確保されています。トイレと寝室が隣同士ですと排泄音が聞こえちゃいますからね。モデルルームでは実際に💩しないので意外と気が付きませんが・・・
田の字は田の字ですが全体的に余裕を感じるいい間取りです。
価格は4,480万円(5F東向き)です。
結構安くないですか?草津より京都に近くてさらに安い!
設備仕様
- ガスコック
- 一部Low-Eガラス
- インターホンパネル
- バルコニー水栓
- 食洗機
- 保温浴室
- ミストサウナ
- 床暖房
- eo光10Gbs回線
- ドア前カメラ付きインターホン
「これがすごい！」というものはありませんが「これがないなんてひどい！」というものもありません。
ちょっと珍しいのは一括加入のインターネットが10Gbs対応です。大抵イーサネット形式のインターネットは１Gbsなので戸数が多くても速度がキープできそうです。
イーサネット形式は同じ建物の他の住人の影響を受ける可能性はありますが工事不要で壁から生えているLANポートからルーターなり機器をつなぐだけで使えるので便利です。ここは入居後簡単に変えられないので配慮頂いているのはうれしいです。
自動風呂掃除機能付き浴槽があるエステムコート大津におの浜や、タンクレストイレ・キレイストがあるイーグルコート大津フロントと比較すると寂しい感じは否めません。建物構造なども普通です。ですが「しょぼい！」っていう所もありません。賃貸からの住み替えでしたら感動レベルで豪華です。
価格は抑えめですので気になる方はOPやリフォームでアップグレードしていきましょう!
一回り高いシエリアシティ大津におの浜よりかは間取りも仕様も正直いいです。
まとめ
京阪+新快速が利用できる石山駅まで徒歩5分 しかも道中に大きな平和堂や飲食店が集うエリアありという利便性が高い立地にありながら、価格はかなり抑えめという資産性の面でも固いマンションです。どのタイプの間取りも悪くないと思いますし、設備仕様も記事にしたら面白いというほどのものはないものの、満足いく分譲レベルでしっかり計画されています。
京都大阪勤務の移住者はもちろん、県民の方も納得のコストパフォーマンスではないでしょうか?
東向き高階層では琵琶湖も見えます。
道中にスーパーというのが大切なんです。
公式サイトより マンションより平和堂の方がもはや主役
例えば駅徒歩3分でも、スーパーが駅の反対側にあり徒歩7分では、行って帰ってで駅→スーパー→マンションで17分もかかってしまいます。駅徒歩3分のマンションを買ったはずなのに歩いてばかりで辛いとなります。道中にあれば全く無駄がありません。
実は本物件、私は購入直前まで行きました。
利便性 価格 資産性 どの面をとっても申し分なく、石山エリアも気に入っている街だからです。
ただ竣工がはるか先の2024年であり、2年以上も契約に縛られるのが嫌だなと思ったことと、欲しいタイプが西向きでしか供給されておらず、暑がりで西向きだけは絶対嫌な私は泣く泣く諦めた経緯があります。
かなり細かく供給時期を設定しており、現在(2023/1/1執筆時点)３期1次?です。
1期2期の先着順もありますのでモデルルームでは出てきた部屋だけではなく「この間取りでもっと安い部屋はないですか?」など積極的にこちらから伺うともしかしたら出てくるかもしれません。このご時世ですが販売開始時より値段も上がってないです。南草津やにおの浜のようにキレイに整備された街並みというより、昔ながらの雰囲気も残るごちゃっとしたエリアであり好みが分かれるかもしれないのでMR訪問時は一度現地を散歩されることをおすすめします。
エクストラマークシティ大津石山が向いている人向いていない人
向いている人- 電車アクセスを重視する人
- 外食も楽しみたい人
- 価格は抑えたい人
- 建物よりも土地に価値をおいて物件を探している人
- 塾など教育環境も重視したいファミリー層
- 石山の工場勤務の人(逆に石山そのものには住みたくないかもですが)
- 石山の空気が合わない人
- 電車より車で通勤される人（瀬田でもいいかも）
- 設備仕様に人一倍こだわりがある人(決して悪くはないですよ)
- 機械式駐車場に(管理的な意味も含め)抵抗がある人
- 南向きを希望される人
供給が少ないので中古価格も結構底堅い印象がある街です。
石山狙いなら迷わずGO！でしょう！し、石山興味なかったという人も外食がてらCOME ON！です。
本物件、下記リンクより資料請求の上契約頂くと、ペイペイ10万円分プレゼント中です！（2023年2月現在）
Twitterもやっています
滋賀の良さや中古マンション情報などをサクッとお伝えします！
記事に出てきた物件の掲示板
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フェミネンス大津石山の総評も気になります
すずこさん
コメントありがとうございます😊
フェミネンスはものすごく好みが分かれる物件ですね。
価格立地仕様ともにいいじゃん！とも思えますし、土地の歴史癖のある間取り専有部の梁などをみて全く刺さらない人もたくさんいると思います。
個人的にはあの立地ならホテルや賃貸でもよかったかなとちょっと思うのと、結局駅からスーパー寄って帰るなら歩く分数はエクストラマークシティと大差ないです。
とにかく癖が強い物件ですが価格含め刺さる人にはブッ刺さるのでご自身が気に入ったのならアリだと思います！
大津から離れてしまっているので、街の様子がわかる記事はとてもうれしいです。
元大津市民さん
ありがとうございます😊
またたまには大津へ遊びに来てください！