都心部と地方部の分譲マンションの違いについて
こんにちはモルモット滋賀です。
まず私についてなのですが、京都の大学卒業後、就職で東京へ。しばらく大都会暮らしをした後にUターンで滋賀に戻ってきたという経歴です。
東京在住時代も分譲マンション購入を深く検討し、社宅制度を利用して購入予定の物件を分譲賃貸で試すなど知見を深めておりました。
家庭の事情などもあり結局ローンを組んで購入したのは滋賀のマンションですがそこで感じた「東京と滋賀のマンションの違い」について今日はお話したいと思います。滋賀といいましたがほぼすべての地方部に当てはまるのではないかと思います。
駅距離と戸建ての存在
東京都心部では駅から近いマンションこそが資産性としては正義ではあるものの、一方で駅から徒歩15分以上、バス便というのも珍しくありません。郊外バス便の立地に共用施設がモリモリの大規模マンションもありました。立地の悪さを共用施設でカバーするような感じです。滋賀でまず感じたのは「徒歩15分以上のマンション」というのはほぼ存在しないということです。東京のほうが駅多いので15分もあるけばどこかの駅には着きそうな気もしますが、地方に行けば行くほどマンションは駅前にしか存在しなくなります。大津市でも築10年以内で徒歩20分を超えるのはびわ湖ビュー+郊外型大型商業施設(イオンモール草津)隣接の「プレサンスロジェ大津瀬田レイクフロント」しか思いつきません。大津京にも琵琶湖ビュー特化のリゾマンがありますが諸々含め「琵琶湖ビューのため」であり例外に近いでしょう。
プレサンス瀬田 駅距離は20分を超えるがイオンモールと琵琶湖（瀬田川）に囲まれた独特の立地
なぜこのようなことになるか?
それは、地方が「戸建て文化」だからです。
駅からそこまで遠いなら戸建てを建てる。マンションに住むのは駅から近いからであって遠いなら価値が無いと考えるからです。要は土地が余っています。
東京に住んでいた時は「マンションはお金持ちが買うもの 資産価値があるもの 豪華なイメージ 戸建ては天上人除けば建売りの３Fで妥協感ある」というイメージでしたが、地方部では真逆です。「戸建てはマンションと違い土地が残るから資産価値があるし、お金持ちは大体戸建てに住んでいるし、マンションというのは借家みたいで子供までいる家族持ちが住むイメージではない」という印象をお持ちの方は多いです。
「え!? 家買ったの!? すごい! あ、なんだマンションか・・・w草むしりとかしなくていいから便利でいいよねw」みたいな反応をする人もいらっしゃいます。
私も実家は地方部なのでオカンは「あんたマンションこうたんか?それもええけど犬とか飼うなら狭いやろ!いとこの○○くんは家建てたんやって!すごいなあ!」と普通に言ってきます。
なぜこのような反応の差になるのか?
それは「イメージしてる戸建て」が全然違うからです。
一般的なサラリーマンに手が届く東京の戸建てというのは、建売の3階建て、庭もなく駐車場は1台 下手したら0台。50平米の土地に目いっぱい建築された、「グロス価格の割に３F建てなので総床面積は広いことがウリ」の住宅です。
都心部の現実的な戸建 駐車場すらない場合も
「どうしてもこの土地が良い でもマンションは予算的に60平米が限界 戸建てなら延床で100平米も可能!しかも新築!」こういったセールスがあちらこちらで行われており、「たしかにウチも5人家族だし予算的と広さを考えると戸建てという選択肢もあるな マンション高いし」となる、そんな家です。滋賀にオープンハウスの営業マンはいません。
テレビCMで流れるような庭付きの注文住宅はそもそもそんな土地は普通ないし、あったとしてサラリーマンが届く金額ではありません。
50平米の土地に建つ家 維持費も安価で部屋が確保できるので合理的
戸建てがそういうネガティブな気持ちから発展したのに対し、マンションは「価格が上がっています! 資産価値も期待できます! ほら見てくださいこのエントランス! 高まりますよね!? 一般的なサラリーマンであるあなた方でも手が届きますよ!」と夢を持たせてセールスされています。
ブランズタワー豊洲のエントランス 公式サイトより
上の画像の通り、東京は土地が高すぎて必然戸建てがしょぼく感じます。
どっちに住みたいですか? となれば資産価値や通勤利便性も考えてマンションに人気が集中するのも無理はありません。
地方部の戸建てのイメージは「注文住宅」です。
住宅展示場で営業を受け、庭付きの高気密高断熱住宅、ソーラーパネルで光熱費はゼロになり、第1種換気で洗面所までポッカポカ、ガレージには車が2台+自転車バイク、奥様こだわりの内装やキッチンで毎日が幸せな人生・・・
これが「戸建て」です。予算に応じて建売ももちろんありますが、東京の家と家の隙間が数十センチしかない3階建て住宅は街中探しても見当たりません。というかそんな小さな土地は住宅用として売られていません。
滋賀県民がイメージする戸建
だから家は「建てる」ものであってマンションのように「買うもの」という印象はちょっと薄いです。注文住宅を建てて死ぬまで住む。子供は古い家はもういらないだろうけど、土地は残るからそれ売れば解体費と葬式代くらいにはなるだろう。もし、地元に残って土地を継いでくれたらうれしいな・・・
こういう価値観なのでマンションをステージ毎に売ったり貸したりしながら売買すごろくだ! 10年しか住まないけど35年ローン借りるよ! という発想は一般的ではありません。マンションを選ぶとしても死ぬまで住むのが前提なので「古くなると管理とかが大変 売れもしないし土地もほとんどない だからマンションは資産価値がない」という考え方になります。「一国一城の主」が区分所有では格好がつかないでしょう。もちろん建売住宅も多く販売されていますが、メインストリームではないと感じます。安価で家が欲しければそれなりのハウスメーカーを選ぶ方が多いですね。建売の価格はさらに安く、下手したら2000万円台で新築です。
東京のマンションのモデルルームでは物件の説明より「いかに資産価値があるか」ということを力説される営業担当者が多かったです。いかにこの立地が貴重か、中古相場はどうだ、10年後に売ったら残りのローンはこうですよ、それ以上では売れると思いませんか!?みたいなオカネにフォーカスされる一方、滋賀では「いかにこのマンションに住むと毎日が楽しくなるか」にフォーカスした営業が多く、「戸建てもいいけどマンション暮らしにもメリットが多いんです」という切り口も大体入っています。東京のMRだと「そんなに資産価値資産価値言うならお前が買えば？」って思うほど行きすぎた営業もありました。
東京の方はマンションを「住める資産」「コンクリート貯金」と考えることが多い一方、滋賀ではまだまだ「耐久消費財」「注文住宅の快適性より立地を重視した形式の住宅」という捉え方です。資産性も、死ぬまで住む前提だから最低土地が残る戸建ての方が資産価値は高いとみなされます。築50年のマンションより更地のが価値は確かにありそう。10年程度住んで買い換えるという目線の資産価値ではないのです。
ただこういう価値観も徐々に変わっていく、いやリアルタイムですごい勢いで変わっていっている実感があります。
資産価値にもフォーカスを当てた営業もありますし、子供が独立した後の住まいとしての販売、住み替え前提での購入者がどんどん増えています。
「そんなに駅から遠くて戸建ては不便じゃないのか?」と思うかもしれません。
そりゃ駅から近いほうがいいですが、滋賀は車文化なので地元民は昔から車や自転車、バスでの移動に慣れています。通勤も駅までではなく車でダイレクトに職場まで行く方も多いので、都心部ほど駅距離が遠いことがデメリットになりません。それより機械式駐車場などで車の出し入れに時間がかかるほうが不便と思うそうです。
結論・・・
地方の方が駅から近い!立地がより大切！
注文住宅という住まい快適性では最高レベルの住宅がライバルになる！
グロス価格
当たり前ですが滋賀のほうが爆裂安いです。主要駅 徒歩7分以内 新築 70平米 眺望よし これぐらいの条件を盛り込んでも5000万円前後でしょうか? それでも地元民からすれば滋賀で5000万円なんかありえない!!!マンション高くなりすぎ!!バブルだろ!!という相場ですが東京から来た身で見ると安すぎて不安になるレベルです。琵琶湖ビューでないのに6000万円超えは駅直結高階層物件ぐらいですかね。
滋賀県内で一番高いマンションはアトラスタワー草津でしょうか。部屋にもよりますが坪単価は300に迫る勢いです。
滋賀の王が住むアトラスタワー草津
70平米をベースにすると、中古築10年~ 徒歩10分などにすると2000万円台がザラになってきます。ランドマークレベルではなく通常レベルの新築で4000万円 でも4000万円は結構高いな 大台のっちゃったな 時代だししょうがないかな・・・というレベルの安さです。
ここまで価格差があると選択肢がものすごく増えます。
東京時代は「このエリアでほしい でも新築は手が届かない・・・ ペアローンで中古ならどうだ? 広さは諦められるか? 眺望はやっぱりほしい? 何をとる? どちらかが育休などになっても支払えるか? だめだその予算じゃ買いたい!と思える物件にならない!! ちょっと背伸びして高くてもいいから資産性があるものにしよう それなら無駄にならない・・・資産価値が高いマンションで手が届く物件はどれだ?資産価値のためならエリア変更もやむを得ないか!? 意外と戸建ても安いな・・・ コーポラティブハウス? そういうものもあるのか・・・晴海フラッグが安い！？別に晴海に住みたいと思わないが確かに安いし資産性考慮でいくべきか！？」などなど考えることが無限にありました。複雑な取捨選択を迫られるので東京で家を買うというのは難しいのです。さらには資産価値という投資要素も出現し、そう簡単に決断できるものではありません。
のらえもんさんの記事、国民平均給与（年収476万円x2）をもらう夫婦は都内のマンションを買えるの？でも現実的ですがなかなか厳しい意見が掲載されていました。普通の人生で都内のマンションは厳しいんです。 共働き正社員は普通どころかちょっとレアだと思っています。滋賀まで来ると多くの夫婦は片方がパートであったり、事務一般職のような形で総合職共働きはなかなか見かけません。
一方滋賀では「片働きでも大体予算内なので好きなのから選ぶ」という超イージーになりました。「ふーん。この家良さそう。これでいっか」気分で決めることができます。車も子供もとなるとさすがにカツカツでお小遣い二万円倶楽部の仲間入り、奥様は子供がある程度大きくなったらパート、晩ご飯の時はパート仲間の自分は面識まったくない佐伯さんだか加藤さんとやらの珍行動のエピソードなり最近配属された若い社員の愚痴を聞く、まぁ人生そんなもんです。家事育児もある程度妻任せで仕事バリバリやっていきますよ・・・定年後は家にこの歳で子供がまた増えたと愚痴られて・・・という古き良きテンプレ人生を多くの方が過ごしています。もし正社員共働きなら東京と比べて相当毎月余裕がでるでしょう。
通勤時間も予算5000万もあれば県内どこでも好きな物件買えますので県内オフィス勤務であれば余裕のチャリ圏内です。一部製造業は車でないと通勤できない立地でしょうが、そういったところは大抵駅から会社のバスなどがでてますので乗り込むか車やバイクでささっと行ってください。4000〜5000万出せば通勤ストレスはほぼゼロ、子供が熱出してすぐ戻らなきゃという時もすぐ帰れます。山手線勤務時代では考えられないほどQOL爆上がりです。滋賀県民で5000万も出す人は稀です。多くの方はもっと予算が少ないと思います。上限が5000万ぐらい（それ以上は選択肢が少ない）という意味です。
東京に比べると新築が余裕で買えてしまうので、中古から探す必要性も薄れます。好きなエリアで新築マンションのMRにいくつか行ってそこから選ぶだけです。もちろん予算は人それぞれですので、好きなエリアで、予算内の物件を選ぶというシンプルな形になっています。地方部にマンクラが少ないのは「あまり必要ない」とも言えるかもしれません。東京は街も多く、街の性格も多様で、複雑に鉄道網が張り巡らされ、通勤先も多様、外国人投資家の存在で資産価値が動くなど選ぶ要素が非常に多かったですが滋賀だとぐぐぐっと良くも悪くも選択肢が少なくなり、決めやすいです。
ひまわりデザイン研究所さんより引用 シンプルでかつマンションが建つ駅は数えるほどで選びやすい。
中古物件はどうなのか?
まず数が少ないです。母数として数が少ない上に永住志向が高いのでタイミングよく希望エリアで希望物件が希望価格で出ることが少ないです。後ほど資産価値の比較で触れますが、値段も相応に新築から落ちます。ただ東京と違い「中古でないと買えない」ことはないので「買えるなら新築のがそりゃよくね?」という気持ちは正直強いです。東京は一般人が買えるように最近の新築はコストカットで仕様を落としてるので中古も見たほうが良い!という風潮ありますが、滋賀では一部のバブリー部屋を除きどちらも戸建てと競争力が保てるように時代に応じだコストカットされているので大差なく、新しい分だけ新築の方がよく見えます。つまり、どのマンションも大きな差が出ないということです。「つまり新築プレミアムがあるってことじゃん! やっぱり合理的に考えて中古!」と気が付いた方は素晴らしい。県内の中古はコスト的にはお得です。
ただ、新築マンションを購入するときの高揚感って私は価値があると思っています。(普通の人にとっては)人生で1度しかない大イベントです。きれいなモデルルームでべっぴんのちゃんねーにお茶を出され、気分を盛り上がる動画を見て、営業担当が丁寧に物件とエリアの良さを説明し、部屋のセレクトプランはどうしようか?と考え、時には営業担当が自宅まで送迎し、手土産を受け取り、契約をして、県内トップレベルのホテルを借りて入居説明を行い、オプション会に参加して、建築されていく我が家を外から見て、内見ではワーワー言って各社の担当者から共用施設の使い方を教わり、徐々に引越しが始まって新たな生活が始まる…入居後は変わるがわるいろんな会社からの営業マンがヨイショしてお祝いしてくれ、みんなおそるおそる共用施設を利用し始め、同じ気持ちでマンションに向き合っていく… この「お膳立て」そのものに金銭的な価値はありませんが、「人生で一番高い買い物をした」という緊張と不安を高揚と満足に変えていく大切なサービスだと思っています。この「満足感と高揚感を買う」というのは結婚式の体験のようで、人生でぜひ経験して欲しいです。
中古マンションだと下手したら入居中のご自宅に訪問し「このおじさんがあのトイレでウンチしてたのか~」「犬と5歳くらいの子供がいるのか・・・傷とかないかな」という気持ちでさぁ数千万円払う契約をしないといけません。別にそれはそれで全然構わないのですが、「問題なく払えるなら新築」がいいに越したことはないと、詳しくない方ほどお思いになるでしょう。意思決定者が奥様であるならこの演出で決まることも珍しくないのです。豪華なタワーマンションを内見したらエントランスで子供がSwitchで遊び、ソファの上に土足でのっている。部屋の中は家主の残置物で溢れる おしゃれなカフェラウンジは固定メンバーのおばさんがいるだけ それが現実でもハンコを押すテンションを作らないといけません。そこが作りきれず、別の物件をさらに探すうちに家探し迷子になっていきます。
滋賀ですと元のグロスが安いので築浅との価格差が絶対額で言えば築浅なら数百万程度になります。 仲介手数料や住宅ローン控除や登記手数料の優遇差、クリーニングや軽いリフォームも考慮に入れると差はさらに縮まるのでほなら新築でも….という気持ちになります。東京にいた時は新築マンションを考えていいなんて夢にも思っていませんでした。新築だと鍵を取り出さなくてもオートロックや玄関を開錠できたり、インターホンの映像をスマホに飛ばして遠隔から応対できたりなど、共用部の細かいデジタル化が進んでいてやっぱりいいです。
公式サイトより シエリアシティ大津におの浜の外観。大規模マンションの新築はアガる
滋賀で選ばれるマンションとは
滋賀でマンションを販売するということは結構難しいビジネスなんじゃないかと思っています。なぜなら基準が「戸建」もしくは「京都大阪のマンション」だからです。
地元民の多くは戸建出身で、広い部屋や庭に慣れています。多少広いマンションでも地方戸建ての余裕には勝てません。
ベッドタウンとして滋賀を見ている方にとって、京都大阪のマンションより安いというのは当然前提に入っています。京都市内は例外として大阪でも梅田に近い立地のマンションが案外安い価格で販売されています。
JR京都線「岸辺」駅 徒歩7分 大阪駅まで数駅10分という立地のローレルスクエア健都ザ・レジデンスは824戸の超大規模マンション、滋賀県内では考えられないような豊富な共用施設がありながら、坪単価は200万ちょっとからと滋賀と大差ない水準です。ここからさらに安く！となると流石に誰も見向きがしないレベルの賃貸レベルマンションになってしまいます。土地が安くても建築費は全国共通です。
公式サイトより 大阪すぐそこで坪200万ちょっととは思えないローレルKENTOのエントランス
どちらの視点からも「駅距離」は重要視されます。戸建からの乗り換えでは「歩いて駅まで行ける利便性」がマンションの強みとして意識されます。新生活を始めるカップルでも、実家を引き払って、老後は車を使わなくても生活できることに期待している老夫婦でも、駅距離は重要です。ベッドタウンとして考えているなら通勤時間の関係で駅から遠い物件は大きくマイナスです。
さらには駐車場、戸建からマンションを検討する方は「機械式駐車場は面倒すぎる」と口を揃えておっしゃります。駅徒歩圏内にある物件でも、滋賀県民の多くは車を所有しており、生活の一部になっております。そこで今までの生活からグレードダウンするような機械式は避けられます。滋賀は土地がたくさんありますが、平面式、立体式駐車場を用意できるマンションは一部の大規模マンションに限られます。多くの中小規模マンションは目の前がだだっ広い月極駐車場でも、敷地内に機械式駐車場を用意することになります。機械式駐車場はメンテナンス費用がかかる割に、駐車場収入も少なくなり可能であれば避けたい条件です。東京みたいに機械式駐車場に毎月1万円以上もお金を払う人は少ないです。ちょっと歩けば外部の平置きが1万円で借りられるので・・・
設備仕様 共用施設のレベルも求められます。狭くなるのは仕方ない 駐車場も我慢する なら充実の設備サービスが欲しい！と思うわけです。床暖房 ディスポーザー 24時間ゴミ捨てなしといったマンションならではのモノが削られ、近くに商業施設もなく駅距離も10分前後となる物件はことごとく売れ残ってしまっています。とはいえお金をかけて充実設備のマンションを建てても、価格が高くなれば「5000万 6000万も出すなら一流ハウスメーカーで家を建てるよ」となってしまいます。限られた予算の中で「これならマンションの方がいいね！」と言ってもらえるような立地・設備・サービスを提供しなければならないのです。ここが滋賀でのマンションビジネスの難しいところです。通勤圏内にお手頃価格で提供！だけでは見向きされない厳しいマーケットです。大津草津まで50分かかるような立地にはそもそもマンションが供給されません。
そんな観点からおすすめできる滋賀マンションは以下３つです。
シエリアシティ大津におの浜
・戸建が建たない「におの浜」アドレスの一等地
・超目立つ立地に巨大な建物で「あれが自分の家だ」というランドマーク性
・ディスポーザー ゲストルーム 学童 シアタールームなどの戸建や普通のマンションには真似できない共用サービス
・立体式駐車場
・管理費も安い
プラウドシティ大津京
・琵琶湖ビューあり
・立体式駐車場１００％
・最上階には億ション
・シエリアほどではないが、ゲストルームやパーティルーム、中庭などの充実の共用施設群
・４LDK 80平米以上の広めの間取り多め
公式サイトより
イーグルコート大津フロント
・思い切って台数を減らして平面式駐車場のみ
・びわ湖虫の影響が軽減できる内廊下設計
・天井高2.65m
・50平米〜60平米台中心の「子連れ家族」以外もターゲットにした滋賀では珍しいプランニング
公式サイトより
今販売中の物件ではこの辺りは差別化できていて、マンションならではの魅力があると考えます。
今後の供給にもよりますが、「オンリーワン」の特徴があるマンションは値崩れも限定的ではないでしょうか。
東京の「安い」マンション
晴海フラッグ あの立地にあの仕様で70平米7000万円台〜とか、本当に安いと思いますが物理的に7000万円は出せなくないですか？維持費込みで毎月25万円近く手取りから引かれたら30歳の平均年収では手取りがなくなってしまいます！
公式サイトより 琵琶湖ビューとどっちが好み？
東京での家探しは当然のように「夫婦共働き正社員定年まで働く」を前提としていますが、夫婦ともに大卒総合職で転勤も育児もなんとか対応できる家庭って相当貴重だと思います。自分がそこそこ稼ぎ、結婚する相手も同じくらい稼ぐ上に定年まで働く、転勤はお互いないか、どうにかできる仕事、育児も頼れる両親が近くにいて、関係も良好、もしくは夫婦ともに理解のある会社で在宅やフレックスがあり柔軟に働ける・・・ １つ１つはあり得ても全部満たす環境を作るのは難しい。。。
パワーカップルの定義はいろいろありますが最近見たのは「それぞれ年収700万円以上の夫婦」だそうです。
年収700万・・・まぁ30代JTC（日系大企業とここでは定義します）でそれなりに残業もあれば届くかな？ありえるっしょ。ぐらいに思われるかもしれませんが、30代で年収700万円を稼ぐ割合は9%しかおりません。女性に限って言えば4%です。
30代で年収700万円以上となる男性が年収700万円以上の女性と結婚するというのはそれだけで奇跡レベルの確率です。その奇跡を起こし、転勤や育児とどう両立するかという問題を解決した人だけが東京で新築マンションを検討できるのです。
大抵のJTCで年収700万もある会社は転勤ありきで突然の地方勤務もありえますし、残業も多く育児にコミットすることは物理的に難しいことも多いでしょう。海外駐在を言い渡される年齢でもあります。そうなれば残されたほうは1人で正社員総合職とワンオペ育児の洗礼を受けることになります。「だから転勤になったとき売れるように資産価値があるマンションを・・・」といっても旦那さんが転勤になっても奥様はまだ東京で勤務しているわけです。どちらも定年まで働く前提のローンを組んでいる中で離職はそんな簡単ではないでしょう。
坪単価250万円を切る手が届く新築ももちろんありますが設備仕様としてはアルコーブもなければ柱も食い込む間取り、最近では洗面台の鏡が３面鏡でない、給湯器がリースなどスムラボを読んで知識を高めている方からすればちょっと残念に思う建物になるか、都心部から遠く共働きの継続が困難な場所であることがほとんどです。
綺麗にパズルのピースがはまらなかった方は東京でどうマンションを買えばいいのか悩みますが、思い切って仕事の方を変えてしまえば楽になります。
実家の近くや、福岡 札幌 名古屋といった生活利便性と物件価格と仕事がいいバランスで成立しそうな土地へ引っ越しが可能になるのです。およその仕事は地方都市部に大抵ありますし、滋賀のようなベッドタウンではより価格バランスが取れる上に自然との共生も望めます。
値段は半額 通勤は自転車 窓の外には琵琶湖 これが滋賀
初めてマンションを買おうとする年齢は30歳〜40歳ぐらいでしょうか。転職市場では今最も引くて数多の世代です。当時の新卒市場はリーマンショック、東日本大震災、円高不況と採用が大きく絞られ、１００社エントリーも当たり前でしたが、今は手のひらを返して採用を絞って薄くなった層を確保しようと各社躍起になっています。新卒時代は一蹴してきた企業が三顧の礼で同一人物を迎えるのが今の時代です。突拍子のないことを・・・とお思いになられるかもしれませんが、本職の経験から申しておりガチです。今、新卒大学生は多くて１０社程度しかESを出していません。文系でもです。それだけ出せば希望する会社に内定をもらえるのです。それぐらい各企業は人を欲しているのです。マンションの資産価値を調べるのもいいですが、自分の市場価値を調べるのも急がば回れ、いいマンションに出会えることになるかもしれません。
後編では
設備仕様や資産性の違いについて作成いたします。
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都心と地方のマンションの価値観について、なるほどと思いながら読ませて頂きました。
滋賀の新快速停車駅は、大阪京都へのアクセスがあまりにも良い為、特に滋賀県は駅前の価値が強くなりすぎてる印象があります。
同じ地方でもひろしマンションさんが仰られてましたが、広島とかは駅近以外にも広くマンションが分布している印象です。
滋賀は実質JR一本のみのベッドタウンという、他の地方とは比較できない唯一無二の県なんですかね。
コメントありがとうございます！
滋賀マンはベッドタウンと戸建からの住み替えの需要が強いように思います。モデルルームで営業の方の話を伺うと多くの方が京都大阪への通勤か、セカンドライフとのことです。
電車アクセスは無視して琵琶湖沿いに共用施設マシマシの巨大リゾートみたいなマンションがあったら面白そうですが売れなさそうではあります笑