パークタワー西新宿　モデルルーム訪問レポート【2LDK】

新宿区東京都

パークタワー西新宿　モデルルーム訪問レポート【2LDK】

新宿区東京都

2023.02.03

2LDK [首都圏]

今回は西新宿五丁目駅から徒歩6分のマンションである「パークタワー西新宿」についてレポートしたいと思います。

概要については以下記事にてまとめていますので、合わせてご覧ください。

パークタワー西新宿　現地訪問レポート【2LDK】

1 物件概要
2 建物
- 2.1 共用部
  - 2.1.1 建物全体
  - 2.1.2 共用施設
- 2.2 専有部
3 価格
4 気になる住戸
- 4.1 62A　62.1㎡/2LDK
5 駐車場
6 まとめ

物件概要

所在地：東京都新宿区西新宿５丁目817番地
総戸数：470 戸（一般販売対象住戸287戸）
敷地面積：5,921.70㎡
建物竣工：2024年11月
引渡し：2025年3月
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
駐車場：135台
駐輪場：527台
掲示板：パークタワー西新宿ってどうですか？

現地周辺地図

建物

共用部

建物全体

廊下：内廊下
各階ゴミ置き場：◯
各戸トランクルーム：◯
24時間有人管理：◯

各階ゴミ置き場だけでなく、各階に宅配ロッカー・食配ステーション・防災備蓄倉庫があります。各戸にトランクルームもあります。

内廊下・24時間有人管理・免震構造（3〜4階に免震層が入る中間免震となります）・ZEHと後述する価格なりのスペックとなっています。「水」をコンセプトとしたマンションのため、内廊下のカーペットも水を意識したデザインになっていました。

公式HPより画像引用

細かいポイントですが、エレベーターのカゴが横長なのは嬉しいポイントです。最近は縦長のエレベーターが多い中で横長のエレベーターは乗り降りしやすく、ボディブローのように日々の満足度に効いてきます。

アーニャ知ってる
三井のタワマン
エレベータ籠の幅狭め

パークコートは別
エレベータ乗ればパークコートかパークタワーか分かる
— がりべん (@garibenZ) July 18, 2022

外観デザインは夕日を浴びた滝を意識しており、全体的に茶色っぽい色味です。バルコニー手すりに水しぶきの模様を入れて水の流れを意識しています。

イメージパースや模型を見る限りは正直私の好みのデザインではないな、と思ったのですが、営業担当の方曰く完成するとデザイン性で目立つ存在になるとのことでした。大規模マンションはイメージパースよりも実物の方が素敵に見えるケースが多く、本マンションも完成した際には私の想像以上に素敵な外観になることに期待です。

公式HPより画像引用

目の前の十二社通りに面するのは3階建ての商業棟でその奥に住宅棟が建ちます。商業棟にはコンビニ・クリニック・調剤薬局・保育園（住民優先権無し）が入る予定とのことですが、住宅棟とは繋がっておらず、雨に濡れることなく行き来することはできないとのことでした。

隣のザ・パークハウス西新宿タワー60下にもセブンイレブンがあるため、テイストの異なるコンビニが入ってくれると便利そうです。

尚、本マンションの隣（ザ・パークハウス西新宿タワー60）の隣（シティタワー新宿）の隣（ラトゥール新宿ファースト）の1階にイオンスタイルが入ることが確定しました。現地に既に看板がかかっていましたので、営業開始も近そうです。約1,100㎡と規模もそこそこありますので、本マンション住民としても利便性が大きく向上します。

至急至急！ラトゥール新宿ファースト1階のスーパー、イオンフードスタイルで確定しました！これはアツい！！！ pic.twitter.com/H54wI0caDe
— 2LDK (@2ldk18) January 21, 2023

共用施設

キッズルーム
ワークスペース（個室/キッズルーム併設）
フィットネススタジオ
ドッグラン
ゲストルーム×2

23F

スカイラウンジ

基本的には5階に共用施設がまとめられており、全体的にシンプルな構成でした。

オーナーズリビングと呼ばれる大きな空間に、キッズルームを併設しています。キッズルームには見守りワークスペースが併設されており、子どもの様子を見ながら仕事を行うことが可能です（キッズルームで遊ぶ年の子どもを目の前にして仕事ができるのかと思ったりもしますが…）

公式HPより画像引用

フィットネススタジオは無償利用想定でしたが、ちょっとしたバイクを置いたりする程度で本格的なジムのような設備は導入しない予定です。

スペースとしては非常に小さいですが、屋外部分にドッグランも準備されます。規模が小さいので利用者（犬？）はかなり限られそうですが、スペースとしてあるのは珍しいです。

ゲストルームは２つあり、1つはまさゲストのための宿泊空間、3,000円/泊と価格はお安め、日中の貸切利用も想定しています。特徴的だったのはもう1つのゲストルーム。部屋の広さは通常の半分程度ですが無償で貸し切りができ、日中は個室の仕事スペース・夜は簡易な宿泊を想定しているとのことでした。無償で使えるゲストルームは私が見ている新築マンションでは初だったので驚きました。日中も使えるので便利そうですが、予約争奪戦になりそうです。

公式HPより画像引用（有料の方のゲストルームイメージ）

23階にスカイラウンジがあります。

公式HPより画像引用（スカイラウンジイメージ）

西向きということで眺望は抜けていますし、晴れた日には富士山も見えそうです。

公式HPより画像引用（スカイラウンジからの眺望イメージ）

専有部

基本的に2LDK以上は億を超えるマンションですので天カセがない点や、天高・サッシ高に若干の物足りなさを感じたのは正直なところですが、買わない理由になるようなレベルのものではありませんでした。（多くの人は気にならないレベル）

隣の「ザ・パークハウス西新宿タワー60」は天カセあり、オール電化という差分があります。特にオール電化については、便利で安全な一方で昨今の電気代高騰もあり、ライフラインを一本に絞るリスクを感じる方もいらっしゃいそうですので、好き嫌いが分かれそうです。

平均面積は70.9㎡ということで、昨今の新築マンションと比べて全体的にゆとりがあります。ワイドスパンかつ全部屋がバルコニーに面した部屋が多いのも特徴的で、綺麗な間取りが多い印象を持ちました。

（厳密には専有部ではないですが）バルコニー手すりのデザインが住戸によって異なります。ざっくり半分くらいはクリアガラスになりますが、もう半分は上でも触れた水しぶきの模様が入ったガラスになります。モデルルームでも再現されていましたが、全体的に色がついた上に、水しぶきの模様部分は外が見えなくなりますので、部屋の中からの開放感という点では差が生まれそうです。モデルルーム訪問者にはバルコニー手すりのガラスデザインイメージが展開されますので、検討中の住戸がどちらのパターンになるのかは確認可能です。本マンションは向きによる眺望差が大きいですので、トータルで判断いただくと良いかと思います。

公式HPより画像引用（バルコニーガラスイメージ）

ZEH取得予定ということで主寝室にも床暖房があるのは個人的に◎、トイレは珍しい丸いタイプでリモコンはオプション対応になりがちな銀のスティックタイプでした。

浴室は普通ですが、2LDKでも1418が多い点は良かったです。ただこの価格帯でミストサウナが無いのは少々驚きでした。（ミストサウナはあっても使わないという声も聞きますが…）

35階以上はプレミアム住戸となり、エレベーターの着床制限や内廊下の仕上げ、専有部の設備仕様が上がります。

全体

天井高：2,500mm
サッシ高：2,130mm
床暖房：リビング、主寝室
換気システム：第三種換気
天井カセットエアコン：×
鍵：普通の鍵（オプションで電子錠変更可能）
玄関前カメラ：◯
窓ガラス：Low-e
バルコニー隔て板：ショートタイプ
廊下・トイレ・洗面所床：タイル

キッチン

天板：フィオレストーン
側面仕上げ：×
水栓：グローエ
ディスポーザー：◯
食洗機：◯
カップボード：◯

洗面所・浴室

洗面台天板：フィオレストーン
洗面室水栓：通常
ミストサウナ：×
洗濯機上収納：◯

価格

販売価格

1期1次の販売予定住戸の平均価格は約坪680万円でした。35階以上のプレミアム住戸を除くと坪640万程度になります。

1期1次は17階以上の住戸が販売対象で、16階以下と現時点での価格非設定列は次期以降販売となります。グレーアウトしているのは地権者住戸です。

隣の「シティタワー新宿」が条件の良い高層階からの販売とはいえ坪850万程度で販売を進めているのに対して、坪680万という平均価格自体に大きな驚きはないですが、現地訪問記事で予想したとおり、方角（眺望差）による価格差がかなり大きくつけられています。

隣の「ザ・パークハウス西新宿タワー60」の成約状況を見ても、西向きは単価が5％〜10％程度プラスとなっている状況ですので、西向きの価格が全体平均＋5％程度なのは違和感ないですが、北・東向きは平均に対し▲10〜15％と割安設定されています。

北向きは若干ザ・パークハウス西新宿タワー60が被ってくること、東向きは新宿のビル群があるため、眺望の抜け感がないことが価格差の理由ですが、ザ・パークハウス西新宿タワー60の成約状況を見ても東向きの価格差は▲3〜5％程度と大きなマイナスにはなっていません。この価格の歪みは中古になれば中央値に収斂していくと思われますので、お買い得感があります。直近同マンション東向き中層階の部屋が坪550〜570万程度で売買されており、東向き20階住戸は既にそれより安い水準となっています。

南向きは価格と眺望のバランスが良いのですが、目の前で再開発計画があります。まだ具体的なことは決まっていないため、実施可否・時期ともに未定ですが、建て方次第では本マンションと同じ高さの建物を建てることが可能とのことで、再開発リスクを考慮する必要があるのは注意点です。

階毎の価格差が小さいため、高層階から申込が入っていきそうです。また24階以上は高層階用・22階以下は低層階用エレベーターとなるため、24階以上か否かも申込に差が出そうです。（23階は全エレベーター停止）

倍率を意識しなければ可能な限り上の階がコスパが良さそうですが、倍率を見ながら下の階を検討していく流れになるかと思います。本マンションは階による眺望差も大きく変わらず満足度の差が小さいため、倍率の低い住戸を狙う作戦は積極的に検討されても良いと思います。

想定賃料も見せてもらいましたが、5,300〜5,500円/㎡程度でした。階・方角での差が小さかったため、グロスが抑えられている北・東向き住戸の方が表面利回りは高めに出ています。利回りが高そうな東向き2LDKで4％程度でした。最近の新築では頑張っている方ですが、決して利回りの高いマンションではありません。

周辺相場

中古

ザ・パークハウス西新宿タワー60　竣工2017年　西新宿五丁目駅徒歩7分　坪550万前後

新築

シティタワー新宿　竣工2023年　駅徒歩5分　坪850万前後（高層階）

隣の「ザ・パークハウス西新宿タワー60」の成約単価は今年の夏以降急上昇しており、直近は坪550万程度となっています。今年の夏あたりは坪500万程度の出物もありましたので、この数ヶ月で10％程度上昇しました。隣のシティタワー新宿やラトゥール新宿ファーストの価格が強気なこともあって吊られて上がっている印象です。

シティタワー新宿は長期で販売を行う方向性ですので、今後数年間はお隣で高値販売を行いつつ、広告費をかけて広域集客を行う新築？マンションが存在し続けるという点はリセールの観点ではプラスになりそうですし、2031年には西新宿三丁目地区開発、2040年頃にかけては新宿駅の再開発と周辺で規模の大きい開発が続いていくのも伸びしろです。

建物竣工は2031年。西新宿（初台駅）に超弩級のツインタワマンくるぞ！ https://t.co/GEj1UhqPzm
— 2LDK (@2ldk18) January 31, 2023

管理費・修繕積立金

62A　62.1㎡

管理費：27,950円（450円/㎡）
修繕積立金：9,310円（149円/㎡）
インターネット使用料：880円
合計：38,140円（614円/㎡）

最近の新築マンションは管理費を始めとしたランニングコストが上昇傾向ですが、本マンションも例外ではありません。

内廊下のタワマンとは言え、月の管理費が450円/㎡は少々高い印象を受けました。目の前の商業棟の管理も本マンション住民が行うとのことで、そこも管理費増に繋がっていそうです。ですが、本マンションを購入する予算帯の方からすれば、払えない水準でもないかと思いますので、これが買わない理由にはならないかなとも思います。

インターネット使用料は880円/月ですが、2,200円/月を払えば、優先的なネット接続を行う「コネクティス」というサービスも提供されます。

気になる住戸

62A　62.1㎡/2LDK

価格と間取りのバランスが良く気になっています。ワイドスパンで全ての部屋がバルコニーに面している綺麗な間取りです。柱の食い込みも少なく、専有面積も少しゆとりがあるため、寝室も多少の余裕があります。

眺望が抜けないことがネックで眺望シミュレーションを見るとかなり圧迫感がありましたが、現地を見ると思ったよりアリだと感じました。（あくまで私の場合です、感じ方には個人差があります）

建設中の現地から東向き（真ん中のマンションがピアシティで23階程度以上だと超えてきます）

左手にちょこっと見えるザ・パークハウス西新宿タワー60は約37m、目の前にあるピアシティまでは90mほど距離があります。ピアシティは23階あたりで超えてくるため、1期1次で購入できる住戸であれば多くが超えてきそうです。

バルコニー手すりのガラスがクリアガラスではないのは少々残念ですが、周囲にビルも多く外からの目線も気になりがちでもあるため、許容範囲です。（北向き2LDKはクリアガラスでした）

周囲に背の高いビルが多いため、日当たりが気になっていたのですが、日照図を確認したところ、9〜11時は日が当たる環境でしたので、こちらも許容範囲内です。

駐車場

470戸に対して駐車場は131台、設置率は27.9%です。

①88㎡超住戸・②地権者・③その他住戸の順番に抽選を行う予定とのことでした。①が30戸程度、②が183戸~~287戸~~（2023/2/6修正）程度ありますので、①・②に該当しない③一般住戸購入者の駐車場確保ハードルは高そうです。駐車場マストの方は要注意です。

まとめ

昨今の新築マンションと比べると相対的に見て現実的な価格設定という印象を受けました。2LDK以上は最低でも1億を超えてきますので価格が安い・目に優しいと言えるものではないですが、周辺中古と変わらないレベルの住戸もあり、「新築プレミアム」の価格上乗せが小さい価格設定です。

特に2LDKは方角による価格差が大きいため、狙い目感があります。ただしそれぞれの方角で眺望も異なることから現時点での人気はバラけているとのことでした。各ご家庭の価値観にあった住戸選択が肝要です。

個人的に悩ましいと思っているのが、子育て環境です。通学区の小学校は距離があるため、大人の足でも10分程度、子どもの足だと20分はかかります。小学校まで歩きやすい道のりではありましたが、低学年の内は心配です。

また新宿中央公園が素敵にリニューアルされている点はプラスなのですが、「子育ての街」というよりは「ビジネスの街」という印象が強く、子育てファミリーである我が家にとっては住むイメージが付きづらかったのも事実です。

モデルルーム訪問者は小さな子どものいる子育てファミリーもいるとのことで、個人の感じ方だと思いますが、子どものいるご家庭はご家族を連れての現地確認＋小学校まで実際に歩いてみて、生活のイメージが湧くかどうかを確認することをおすすめします。

ちなみに検討者層としては、ザ・パークハウス西新宿タワー60からの住み替えもそこそこの数がおり、海外・県外から投資目的の人もいるとのことでした。また三田ガーデンヒルズ・ワールドタワーレジデンスと本マンションの3つを比較してチェックしている人もいるということで価格帯は大きく異なりますが、注目されている新築マンションだということを改めて認識しました。

少々後ろ向きなコメントもしましたが、前回の現地訪問レポートでも触れたとおり、私が元々イメージしていた新宿と比べて遥かに綺麗で生活しやすそうという印象は今回の訪問でも変わりませんでした。近くにイオンスタイルもできて生活は便利になりますし、近隣中古の成約事例からも手を出しやすい価格ということもあって人気が出そうです。

新宿中央公園（子ども向け遊具エリア）

高層階から販売、低層階は後半戦という販売パターンだと多くの場合で低層階は値上げしますので、1期1次に間に合うのであれば、Goした方が得策でしょう。広域新築ウォッチャーとして悩ましいのは、同じく注目マンションである「晴海フラッグタワー棟」の販売に間に合わないことです。

本マンションと晴海フラッグタワー棟を同時検討するのはごく少数かと思いますが、本マンションは4月上旬申込登録締め切り、一方の晴海フラッグは4月上旬からモデルルーム見学開始です。これは悩ましい…

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