こんにちは、ナカハラです。

年が明けて、1月が早くも後半になっていますがみなさんいかがお過ごしでしょうか。

年々お正月感がなくなっている割にはニュースで旧正月や恵方巻など2月も日本の旧正月である節分を盛大にイベント化したいマーケティングの雰囲気がプンプンしていますが、ナカハラとしては年度末の数字のとりまとめと新年度の計画で全くおめでたくない毎日を送っています。

どうするナカハラ

港区　地区計画・市街地再開発事業

そうだ、うち（JR東日本）には線路の上があるじゃありませんか！

JR東日本、不動産事業拡大　高輪再開発で560億円創出

2022年4月21日日経新聞

JR東日本は21日、2025年度までの高輪ゲートウェイ駅（東京・港）周辺の再開発事業の概要を発表した。完成後に年間560億円の営業収益を創出する計画だ。羽田空港に近い利便性を生かして国際交流拠点と位置づけ、米マリオット・インターナショナルの最高級ホテルを誘致。オフィスや住宅を含めた複合開発を進める。鉄道輸送の先行きが厳しい中、不動産事業を収益の柱の一つに育成する。

JR東日本が開発計画を発表した「高輪ゲートウェイシティ（仮称）」の模型（21日、東京都渋谷区のJR東日本本社）

高輪エリアの再開発は車両基地の跡地約9万5千平方メートルを活用する。今回の計画では4街区に分けて複数の高層ビルや住宅棟、約2千人収容のホールや屋上庭園を備えた文化交流拠点となる低層の建物を建設し、24年度から25年度にかけて順次開業する。駅前には1日に27万人の往来を見込んだ広場を整備する。

総事業費は5800億円に達し、JR東で過去最大の再開発事業となる。同社は田町駅や大井町駅など品川・高輪周辺のエリアでもオフィスや住宅などの再開発を進めている。同日記者会見した深沢祐二社長は「（品川エリアは）国内外との交通に強みがある。世界と日本をつなぐハブとしての役割を果たす」と話した。

 

5800億円とか、最近ウクライナの支援額とかしょっちゅう見ているとたいしたことないような気がしてくるのですが、よく考えると莫大な額ですよね、58億円だすと今回の100分の1の利権が手に入るんですよね。

誰かナカハラにお金貸してくれませんかね。。

 

JR東日本、高輪・浜松町再開発　非鉄道拡大の試金石

2022年9月3日日経MJ

JR東日本が都心の再開発を加速している。ターミナル駅周辺に持つ土地や不動産を活用し、オフィスや商業施設が一体となった複合ビルを開発。とくに高輪ゲートウェイ駅や浜松町駅周辺など山手線の「湾岸エリア」の活性化に勝機を見いだす。新型コロナウイルス禍で鉄道収入が戻らないなか、街づくりを収益の柱と位置づけた新たなビジネスモデルに向け脱皮を急ぐ。

高輪ゲートウェイ周辺の工事急ピッチ

2020年に開業した高輪ゲートウェイ駅（東京・港）。品川―田町間の車両基地跡地を活用した山手線30番目の駅周辺では、24年度末の街びらきを目指して建物地下部分の掘削など工事が急ピッチで進む。

「高輪ゲートウェイシティ」（仮称）とする同駅周辺の再開発事業は、JR東が社運をかけて臨む一大プロジェクトだ。14年から社内に都市計画の策定などを担う専門部署を設置し、総事業費は約5800億円にのぼる。高さ160メートル超の複合ビルなど4棟の高層ビルと低層の文化棟がずらりと並ぶ計画だ。

高輪は江戸時代、「高輪大木戸」として東海道を経て江戸に向かう際の玄関口とされた場所。1872年に日本で最初の鉄道が新橋―横浜間で開通した際には、海上を鉄道が走るための築堤が作られたJR東としてもゆかりが深い地域だ。しかし近年は品川と田町の中間に位置し、両駅ほど人の往来が盛んなエリアとは言えない。10年以上高輪に住む主婦（61）は「どこに行くにもアクセスはいいが、街自体のにぎわいは少ない」と語る。

だがJR東の深沢祐二社長は「世界と日本をつなぐハブとしての機能を持つ街にする」とのビジョンを掲げる。オフィスや高級ホテルのほか、住宅やインターナショナルスクール、医療機関など多層な機能が集まる拠点へと変貌させる。羽田空港へのアクセスの良さや27年以降に開業予定のリニア中央新幹線という交通環境を生かして再び東京の玄関口（ゲートウェイ）とする未来を描く。

さらに新型コロナ禍の生活変化も踏まえ、「分散型都市」をキーワードに掲げる。高輪ゲートウェイには、「その場にいなくても体験できる」機能を備える。例えば、オフィスでは海外との打ち合わせなどの際に、スクリーンを通してほかのオフィスとつながるように働ける仕組みを導入。駅に設置するブースを通じて遠方の医師やクリニックとオンラインで相談できる機能も盛り込む。

舞台は高輪だけにとどまらない。JR東は近隣の浜松町、竹芝、田町、大井町などでも再開発プロジェクトを手掛ける。同社が見据えるのは、品川や高輪を中心とした山手線の「湾岸エリア」全体の活性化だ。マーケティング本部まちづくり部門の竹島博行部門長は「東京駅など都心と比べ、湾岸部では工場や倉庫が多く開発が進まなかった。だがポテンシャルを生かせば、時代に合った新しい街として生まれ変わることができる」と強調する。

アクセスの良さと規模、強みに

現在、都内各地で再開発プロジェクトが進んでいる。戦後の高度経済成長期で開発された街や建物が50年以上経過し、一斉に転換期を迎えている。渋谷では東急が中心となって大規模な駅周辺街づくりを展開し、日比谷では三井不動産などが日比谷公園を中心とした国際水準の迎賓機能を目指す。

品川高輪エリア一帯を都心におけるビジネスや国際交流の拠点へと目指すJR東にとって、企業の誘致やにぎわい創出に向けて、他のエリアと競合する可能性もある。だが竹島部門長は「高輪エリアの強みは『課題解決に貢献できる』ということ。唯一無二のアクセス性と規模を生かし、他にはまねできない街にする」と強気だ。

JR東が不動産開発に注力する背景には、同社が直面する事業環境の変化がある。18年に発表したグループ経営ビジョン「変革2027」では、人口減少により鉄道事業の収益は減少に向かうとして、「非鉄道」事業の強化を掲げた。20年からは新型コロナ禍が直撃し、鉄道運輸収入の落ち込みが一気に加速。深沢社長は「コロナ前に戻らない前提に立つ必要がある」として、現在売上高の4割未満にとどまる非鉄道事業を、将来的に5割まで高める目標を掲げる。

なかでもJR東が大きな収益源として期待を寄せるのが不動産事業だ。同社は都心の一等地である駅周辺に大量の不動産資産を抱える。22年3月時点で賃貸向け不動産などの含み益は1兆6千億円に上る。再開発を通して資産の価値を上げ、高輪ゲートウェイでは年間560億円の売上高を生み出すとされる。「非鉄道」が売上高の半分を生み出すためには、不動産事業のさらなる強化が不可欠になっている。

JR東にとって都心の大規模開発では、高輪ゲートウェイのほかに新宿が控えるが、巨額の資金が必要となるため、次々と展開できるものではない。そこでJR東が目を向けるのが、海外だ。「交通を中心とした街づくりは、東南アジアを中心に海外から注目度が高い」（竹島部門長）。すでに東京駅周辺など同社が手掛ける再開発事業を視察で訪れる国もあるという。

 

ナカハラが今回の記事の中心のひとつとして、おおいに注目している浜松町駅直結物件のWORLD TOWER RESIDENCE（ワールドタワーレジデンス）の資料請求はこちらについて先日取材をしてきましたので次回やりますね。

本年もスムラボ、スムログを是非よろしくおねがいいたします。

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