これはスムログ に書くべきなのかスムラボに書くべきなのかというのは悩みどころだけど、「今年はブログ頑張るって言ったよね！？」とサイコロの中の人から毎日メッセージが来るのでスムラボに書くという大人の対応をする大阪タワーさん。
頑張るといってこの寡作ぶりというのはさすがに大阪タワーとしても言い訳のしようもないな、、、
自分では今年初めての投稿。あけおめです。
高くて買えない！！！
いろんな人から「あんた、大阪のタワマンブロガーって自称しているくせに全然大阪のマンションの話せえへんなぁ」とはよく言われるのですが「だって、自分が買えるマンションが無いんだもん」って言うしか無いのが悲しい現状。新築タワマンだと市内最安値が弁天町のザファインタワーウエストコースだとは思うのですがそれでも坪３００万円くらいはいるわけで、安いなんて口が裂けても言えるような値段ではございません。
中心部にいけば当然もっと高くなり、平米１００万円を切っていると「あれ？安くない！？」と錯覚してしまうような感覚すら覚えるのが今の市況なわけです。
とはいえ、みんな本当にそんなにお金あるの？というところでして、大阪タワー家はDINKSだから、限界サラリーマンでも妻と協力してパツパツにローンを攻めれば７０００万円くらいのマンションを確かに理論上、買えなくはない。ただ、現実的な目線としては５０００万円くらいにしておきたいなぁとか思うのですが難しいですねぇ。
それくらいの価格帯で買えるマンションがふつうに見つかれば、買い換えようか？と夫婦間でも話をしていけるのですが昨今の状況だと頭を抱えてしまうことも多いです。
大阪のタワーマンションはいつから一部のお金持ちのためのものになってしまったのか、、、少し前まで我々庶民にもふつうに買えるものであったはずなのにいつの間にお星様になられたのか。
新築タワマンはそれはいいものだと思うものの、過去の記憶に引きづられどうも気持ちがついていかないというのが正直な気持ち。
これに住めるとは思っちゃいないんだけど、、、ねぇ
合理的な選択を
ぶっちゃけ、大阪タワーなんかは今もタワマンを持っていて住んでいるので、新しいものが買えなくても困ることはないんですよね。最近、めぼしいタワマンを厳選してカミさんと一緒にモデルルームに行って販売員を差し置く勢いで妻向けにプレゼンをするのですが、「これなら今のところで良くない？」「そもそも、なんで引越しするの？」と言われることもしばしば。大阪タワーさんとしても、それを言われると辛くて「そんなこと言ったって欲しいんだもん」以上の答えが出ないところが辛いところではあります。
つまり、合理的な判断をするなら妻さんのおっしゃる通りとしか言いようがない。
とはいえ、基本的に住宅というのはライフステージの変化を起因として買うものですから常に現時点でベストな回答を出すべき、ということで考えていかなくてはいけません。
俯瞰的な戦略
じゃあ、どうしていったらいいかという話ですが、個人的には闇雲に予算をあげるというのはオススメいたしません。払い切れるのかという心配もさることながら金額があがると物件が持つリスクもあがっていってしまいます。
言ってしまえば、ボラティリティが高いということは当然下がるほうにも大きくブレてしまうリスクが高いわけです。
「うちはブリリアタワー堂島にするで」「ちと高くても梅田ガーデン買いますわ」って人であれば、特段心配もいらないのですが多くの庶民はそんなことを言っていられないというのが本音ですよね。
じゃあどうしたらいいのか？という時に、いいアイデアだと思うのが「時間距離」を意識するってことじゃないかと最近思っております。
例えば、みんな大好きクラッシィハウス尼崎GRAND PLACE。大阪の中心？である阪急うめだ本店を仮置きするとなんと、だいたい１５分で着く。
これであれば、充分に便利な立地だといえますし、極論、ここよりもっと遠くて時間のかかる大阪市内のマンションなんて山のようにあるし、しかもそっちの方が場合によっては数千万円単位でお高いという。
条件が全く違うことを前提であえて言えば、東京で、日本橋の高島屋や三越、新宿の伊勢丹なんかに１５分で行けるようなマンションを坪２００万円半ば程度（＝ふつうの人がふつうに手を伸ばせば届く程度）の価格で新築マンションを買うことはもはや絶望的であります。
これがモノサシの全てだというつもりは毛頭ございませんが本当に市内のタワマンに住むことが数千万円のエクストラフィーを払ってでもあなたに価値をもたらすものなのかどうかというのは本当に考えた方がいいかなと思うんですよね。
正直、数年前であれば高いと思っても買っておいたら損をすることはありませんよ、だから買いましょう。と言い切れましたが最近の相場では最低限、僕の金銭感覚では簡単に買えるといえるものではなくなってきたかなと思います。
誤解してはいけないのはだからといってこれからマンションが値下がってくるという話ではないということです。
現状、以前、スムログ に書いた時と比べて工事費は下がるどころかもっと上がっていますし、土地の値段も下がってきておりません。
モノの価格は「原価の積み上げ」と「マーケット相場」とを比較して、より高い方が値札となるわけですが最低限、原価が下がらないことが確定している以上、最低でも数年は価格に期待したところで厳しい結果となるはず。
ちなみに、この話って１０年くらい前からずっとしているけれど、その理由は土地代も工事費もほぼ右肩上がりで上がり続けてきたから。
んで、その傾向が終わる気配は今のところ見られないというわけです、
そうであるならば、今あるものから選ぶというのは将来出てくるものよりも原価が安いから合理的な選択となるはずです。
だから、中古だったり、今ある新築を買う方がこれから出てくるであろう新築よりもバリューがあるはずと考えるのが自然です。
suumo住宅価格mapを参考にしてみる
ここで参考になると思うのがsuumoにたまに載っている価格map。よくsuumoカウンターの前にパネルで置いてあるやつです。これ、個別の駅を深掘りしていくと、むむむ、、、というものはあるものの全般的な価格感を掴むのには有用かなと思います。
以下、雑観
- さらっと見る限り大阪は東側の方がお値打ちな感じがします。
特に、京阪沿線かな。個人的にも、確かに自分が京阪沿線に住むというその発想はなかった。 - 本音で言えば、京阪の首都は「京橋」ってところでどうにもピンとこないところがあります。どうしても、JR、阪急、阪神のように世界の首都である「大阪・梅田」と比べると見劣りするところがあるわけですが、僕はあえて皆に問いたい！！！
「君たちは一体どのくらい梅田でしか得られない体験を享受しているの？？？」と。 - 京阪沿線で見れば、くずはモールは駅からの距離も良くて使い勝手いいし、蔦屋書店の鎮座している枚方市なんかは再開発のお話もあって、これからに期待できそう、、、ということで案外住みやすい条件が整っている気がします。
- それ以外のエリアでは緑橋、高井田なんかはバランスいい選択かもしれません。
緑橋はレジェイドは完売してしまったので、ブランニード大今里。こちらは緑橋までだとちと駅距離はありますね。
高井田には僕たちの住友不動産、シティテラス高井田があります。坪180万円半ばからということで天下の住友不動産にしては比較的お安い。東大阪市で記憶にあるところでは直近完売してしまった、レジェイド瓢箪山もそのくらいの価格帯だったような。郊外では今でも「７０平米（３LDK）４０００万円」というのが一つの目安なんでしょうね。
シティテラス高井田は駐車場が平置きというのがいいところですね。今時珍しい。永住向けとしてはいい選択だと思います。（駐車場にコストがかからないのは車ある人にとってもない人にとってもとても大きなメリットになります。） - 兵庫県はJR尼崎がついに5000万円の世界へとお逝きになられた。それでも利便性とのバランスでいえば、バリューの高い街だとは思うけれど。ただ、最近発表になった、駅北側のプレイズ尼崎や駅南でもクラッシィより駅近のジェイグラン尼崎なんかはそれなりの値段はしてしまうんでしょうね。
んで、スミフはいつ出てくるんだ！？ - ムムッと思ったのは阪神西宮。阪神西宮は駅がきれいになったし、雰囲気はけっこういい感じです。
ここに該当しそうなマンションはジオ西宮コートテラスか。けど、これは定期借地権。うーん。。。
この近辺で割安そうなのはシエリア西宮武庫川。南側が線路であることが最大のネックではあるけれど、それ以外の部分での住環境は悪くないでしょう。この辺の物件を選べば、マイカーを持っても無理のない生活ができそうなのが強いよなぁ。 - んでもって、やはり阪神間の高級住宅街は今でも強いなぁ。例えば、苦楽園の値段なんかは利便性という切り口で見たら、全くバランス取れていないものね。
- その中で、気になるのは阪急今津線「仁川」ですね。（「インチョン」ちゃうで。「にがわ」や。競馬場のあるところね。）
- 「仁川」の新築マンション。ルネ西宮仁川があったけど、なくなってしまった。
駅まで遠かったことがネックではあるものの、落ち着いた住環境と大規模という点で魅力のある物件だったのではないかなと思います。
本当のおすすめは、、、
ここいらで紹介した街はほぼほぼ大阪都心まで３０分圏内で済む。前述したようにここら辺で選べば便利だと思いますし、住宅ローンに支配されない暮らしが送れるような気がします。さらに付け加えると、上記であげたような街で中古物件も併せて見てみることを激しくおすすめいたします。
築１０年くらいの物件こそが構造的にも優れているし、広さに余裕があるケースも多くていいんじゃないかな？と思います。
表層部のきれいさ、壁紙やらトイレ、キッチン、お風呂みたいな設備は自分で好みのものを入れたらいいかな？と思います。
その辺りを一掃して、新築よりもお値打ちだと思えるのなら、悩むまでもなく中古の方がいいんじゃないかなぁ。
特に、阪神間や北摂のいい住宅街のマンションは作りがいいことが多い。１０年前とかの新築だと、大阪市内のマンションよりもその辺りのマンションの方がそもそも高かったわけですから当然なのですが今よりも工事費が半額とかそんな時代のマンションなので本当に余裕があることが多い。
でもって、是非いろいろな街を見るようにしてほしいなと。
スムログ にくる質問を見ていると、東京の方では「〇〇と△△どちらがオススメでしょうか？」というご質問でもだいぶ離れているケースが多く、最近はとにかく買えるところを探して買おうという傾向が多い気がしております。
本音ではみんな、自分がよく知っていて好きなところに住みたいという思いは心の中にあるものの理想の場所で買うことは難しいからどこかで折り合いをつけて、、、ということでしょう。
関西も御多分にもれず、お高くなってきているので今後こういう方が増えるんじゃないのかなぁ、と思います。
まあ、これも一概に悪いことだとも思わなくて、俯瞰して見た方が本当に自分たちに合った街に出会える可能性はありますからねぇ。
そんなことを考えながら、ネット検索していた中で刺さった物件はプラウド苦楽園
https://www.proud-web.jp/magazine/architecture/photo_32/photo_32.html
環境と広さとクオリティと値段を考えると、いいなぁと思います。定借なのは気になるけれど、この立地ですしこの環境ですから申し分はないでしょう。
すごろくさんも最近、記事にされていたレジェイド箕面船場にもぐっときます。
広さが個人的な今のキーワードです。これはマイブームみたいなものなので、変わってきますのであまりみなさんには関係ないかもですが。
便利なのは箕面船場、環境がいいのは苦楽園かな。
ただ、便利といっても梅田に住むのとは訳が違いますし、どのみち車がある前提の生活なら苦楽園でも問題ないかなとか逡巡してみたり。
苦しい市況ではあるのはまぎれもない事実ですがどうにかいい選択ができるといいですね！！！
スムラボ記事
記事に出てきた物件の掲示板
- ブランニード大今里（検討スレ） ｜ （まとめ）
- ザ・ファインタワー ウエストコースト（検討スレ） ｜ （住民スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ）
- シエリア西宮武庫川（検討スレ） ｜ （住民スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムレビ）
- クラッシィハウス尼崎 GRAND PLACE（検討スレ） ｜ （住民スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ） ｜ （スムログ） ｜ （スムレビ）
- 梅田ガーデンレジデンス（検討スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ） ｜ （スムログ）
- シティテラス高井田（検討スレ） ｜ （住民スレ） ｜ （まとめ）
- Brillia(ブリリア) Tower 堂島（検討スレ） ｜ （住民スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ） ｜ （スムログ）
- ジオ西宮コートテラス（検討スレ） ｜ （まとめ）
- プラウド苦楽園（住民スレ）
ご近所物件の掲示板
- ザ・ウエストマークシティ レジデンス（検討スレ） ｜ （まとめ）
- ジオタワー新町（検討スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ）
- シエリアタワー大阪堀江（検討スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ）
- シエリアタワー中之島（検討スレ） ｜ （住民スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ）
- ハルモシティ（検討スレ） ｜ （まとめ）
- プラウド難波（検討スレ） ｜ （まとめ）
- プレサンス レイズ 新梅田（検討スレ） ｜ （まとめ）
- プレサンス ロジェ 福島野田グランアリーナ（検討スレ） ｜ （まとめ）
- ザ・グランドグレイス 大阪西九条（検討スレ） ｜ （住民スレ） ｜ （まとめ）
- ザ・ライオンズ西九条（検討スレ） ｜ （まとめ）
いつも同じ大阪かつ、買えない悩みを共感しつつ読んでおります。
京阪沿線（実家）→大阪市内移住として感想を言いますと、京阪はやっぱり安い理由がある、と思います。要は京阪に利便性、将来性、資産価値の維持があるのか、が購入者の懸念ではないでしょうか?
コロナの影響で減便があり、枚方市駅や樟葉駅以外の普通停車駅は本数が少なすぎ、その両駅に出るまでに10〜15分ロスを覚悟せねばなりません。
そこから他線乗り換えでやっと大阪市中心部へ(初乗り運賃2倍)。
しかも新線が作ったとして西九条まで…将来の利便性向上はなく、沿線の人口増減率はマイナス…。
正直、買うのに勇気がいるエリカかと愚考しております。
よしさま
コメントありがとうございます。
そうなんですよね、お得なものにはそれなりに理由があるというのは間違いないかと思います。
ただ、その理由がご自身が許容できるものであれば、いってしまっていいのかなとも。
資産性の心配はもちろんあるのですが元々の値段が安ければ、損したとしても限定的だよね、とか考えたりしておりました。
いろいろ紹介してありがとうございます｡
大阪市内だと、松屋町駅周辺は結構安い気がします｡ただあまり人気ありません｡前のブランズはながなが完売できず、最近積水ハウスもマンション作っています。この駅はどう思われますか？
Jackieさま
コメントありがとうございます！
松屋町は下町っぽい雰囲気が気に入ればアリではないでしょうか。
中心部から近いといえば、近いのですが華がないというか。だからこそ、穴場だと思うのですが。
最近完売したブランズはちとお高かったことと部屋の面積が小さめだったところが販売に時間がかかった要因でないですかね。家賃も安めですからね。
グランドメゾンは比較的広めの部屋が多そうですから金額をミスらなければいい物件だと思います！私も期待しております！
最近の大阪市内のマンションの高騰には溜め息がでます。サラリーマンが住むには厳しいですね。
確かに京阪沿線は目に優しい価格が多い印象です。大阪市内に通勤するとなると京橋～枚方辺りまでかなと個人的には思うのですが、急行停車駅でなら守口、寝屋川、香里園でどれも駅近の物件と言われると新築では思い付かないですね。住むなら特急も停まる枚方でしょうが今からだと再開発込みの価格でリセールを期待してもいいものか悩みます。あとは古川橋の住友のタワーとか…
京橋も新築は最近ないですし、唯一のタワーも築30年くらい？
再開発が始まるようなので噂レベルの学研都市線の地下化の実現と近くに大学が出来ると言うことで化ければと面白いとは思うのですがなかなか厳しそうですね。
Bikkieさま
コメントありがとうございます！
そうですねー！枚方市なんかはどこまで再開発の金額を織り込んでいるのか見極める必要があるかも知れないですね！
確かに、タワマン足りてないですね！もっとつくってほしいです！