今回南船橋駅から徒歩4分のマンションである「パークホームズ南船橋」についてレビューしたいと思います。
モデルルーム訪問レポートはコチラ！
本マンションのポイント3つ！
- 三井不動産の街づくりと再開発！乗るしかないこのビックウェーブに！
- 新築派にとっては手を出しやすい価格帯！
- 大型SC集積！買い物利便性おばけエリア！
目次
物件概要
- 所在地：千葉県船橋市若松２丁目１－１３
- 総戸数：212戸
- 敷地面積：4,992.82㎡
- 建物竣工：2025年2月
- 引渡し：2025年3月
- 売主：三井不動産
- 施工会社：長谷工コーポレーション
- 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
- 駐車場：72台
- 駐輪場：319台
- 掲示板：パークホームズ南船橋ってどうですか？
駅距離
- 京葉線「南船橋」駅 徒歩4分
主要駅へのアクセス
- 東京駅：32分
- 池袋駅：60分
- 品川駅：51分
- 新宿駅：56分
- 渋谷駅：58分
東京駅まで32分というのは便利ですが、京葉線の東京駅はホームが他JR線とかなり離れており、下手すると乗り換えに1駅分くらい歩くケースが出てきますので注意が必要です。勤務地が有楽町駅周辺だとより便利に感じられるかと思います。
東京駅以外は1時間コースです。毎日出勤前提だと少々距離を感じるかと思いますので、リモート多めor勤務地東京駅周辺orパートナーが千葉勤務地等の方に向いてきそうです。
1日の乗客数
- 南船橋駅：19,586人
現地訪問をした平日はさほど賑わいを感じませんでしたが、土日は周辺にあるIKEAやららぽーとに向かう人が大勢来るため、雰囲気がガラッと変わりそうです。
特に本マンション含む駅前再開発が完了すれば駅前に商業施設も増えるため、より賑わいが生まれそうです。
飲食店の数（食べログ調べ）
- 南船橋駅：116件＊800m圏内
再開発による駅前商業施設にも多少の飲食店は入ると思いますが、過剰な期待は禁物です。外食派や外で飲むのが好きな方にとっては物足りなさを感じそうです。
IKEAがすぐ近くなのでIKEAのフードコートを利用できる点は小さな子どものいる家庭だとプラスになるかもしれません。（大人だけだと味付けやラインナップが物足りないな…というのが私の感想です）
徒歩圏内にIKEAあるのは便利！ pic.twitter.com/uB6WwPEU0c
— 2LDK (@2ldk18) January 29, 2023
近隣スーパー
- ロピア
- スーパーバリュー
- 再開発地にできるスーパー（仮）
さらに再開発エリアにスーパーができる予定です。まだ確定ではありませんが、公式HP内でも「普段使いに便利なスーパー」と書かれているので、スーパーが新たにできることは期待して良いかと思います。商業棟の規模的に大規模スーパーは入らなさそうですが、日常使いできる距離にスーパーがないのがネガの一つでしたので、大きなポジティブ要素になると思います。
まもなく京葉線：幕張豊砂駅が開業します。開業すれば、同駅に繋がるイオンモール幕張新都心やコストコにサクッとアクセスできるようになりますので、利便性が飛躍的に向上します。海浜幕張駅まで行けば駅前に三井アウトレットモール幕張もあります。
ららぽーととイオンとコストコ（ビビットもあるよ）がすぐ近くにあるのは、特に子育て世帯にとってありがたすぎる環境かと思います。
学区
- 若松小学校
筆者撮影
待機児童数
- 待機児童数：12人
船橋市の待機児童数は2021年4月1日時点で12人になっています。多いときは625人もの待機児童がいたようですが、減少傾向です。
とは言っても周辺には保育園の数が多くありませんので、本マンションの引き渡しのタイミングで一時的に需要が集中することが予想されます。その点は注意が必要です。
公園
-
再開発エリアにできる広場
- 若松2丁目はらっぱ公園
- ふなっしーパーク
近くにある若松2丁目はらっぱ公園は規模も比較的大きく、日常使いしやすい公園という印象を受けました。
徒歩10分ほどの距離はありますが、未就学児の子どもがいればふなっしーパークはおすすめです。土日でも混雑はなく、自由に遊具で遊ぶことができますし、遊具がTHE小さい子用ということもあって、小学生くらいの大きい子どもがいないのも安心材料です。子どもが転んでも怪我をしないように人工芝やゴムっぽいアスファルト（コレ？）が採用されており、歩き始めたばかりの我が子も楽しく遊んでいました。
筆者撮影
現地調査を兼ねて子どもを連れてIKEAに行ってみたのですが、店中が巨大おままごとコーナーに見えたようで大興奮でなかなか前に進むことができませんでした。
災害危険度
地震・液状化・洪水いずれもリスクは高めのエリアになっています。住戸を選べるうちは浸水可能性のある3mを超える住戸（3階以上）を選ぶなどでリスクヘッジを図ってもいいかもしれません。地震・液状化
船橋市HPより画像引用
本マンション建設地は、地震の揺れ・液状化危険性のリスクが高いエリアになっています。
洪水
船橋市HPより画像引用
本マンションは0.5〜3mの洪水可能性のあるエリアとなります。
公式HPより
三井不動産の街づくり
個人の好みの部分もあると思いますが、私は三井不動産が作る街が好きです。豊洲・柏の葉キャンパス・海浜幕張・武蔵小杉など三井不動産が主導となって開発を行ってきた街は素敵な街ばかりで住んでみたいと思える街が多いです。三井不動産の街づくりはミクストユースを意識している印象があります。住宅だけ、商業施設だけ、ではなく一つの街の中に住宅も商業施設もオフィスも文化施設も公園も作ることで街に多様性が生まれています。結果的に平日・休日/昼夜問わず人の賑わいが生まれ、それが街の活気になり新たな人やお店を呼び込み、更に街が活気づく好循環を生み出しているように感じます。
ここ、南船橋もららぽーとを始め、三井不動産が中心となって街づくりを進めてきたエリアです。そこに今回の駅前再開発に加えて、LaLa arena TOKYO-BAY（仮称）という収容1万人規模の大規模多目的アリーナも建設中です。完成後は千葉ジェッツというプロバスケチームの本拠地となる予定で、スポーツやエンタメ施設が身近にできるのは街の賑わいという点ではプラス材料です。
LaLa arena TOKYO-BAY（仮称）完成イメージ_公式HPより画像引用
駅前再開発も駅に直結する形で商業棟ができ、広場も作られる予定です。本マンションのある線路南側はIKEAがあるくらいで生活するには少し不便な印象でしたので、この開発によって生活利便性が飛躍的に向上しそうです。
駅前再開発イメージ_公式HPより画像引用
再開発後の駅前イメージ_公式HPより画像引用
価格に期待
公式サイトオープン時からサイトに価格を載せているマンションは価格で勝負したい＝お手頃価格のマンションが多い印象です。本マンションはスタートからかなり細かく価格を公式HPに掲載しており、その価格に割高感はありません。戸数もそこそこありますし、次期以降販売予定の別棟も控えているのでお手頃価格で早めに売り切りたい姿勢を感じます。（最多販売価格帯が5,400万円台とのことです。ざっくり坪単価260万円くらいになりそうでしょうか。価格についても後述しますが、現実的な価格設定という印象です。
一方でエントランスホールは二層吹き抜けで白を基調としたおしゃれな雰囲気（
エントランスホール完成イメージ_公式HPより画像引用
外観イメージ_公式HPより画像引用
現地訪問より
周辺の様子はこちらの動画からどうぞ。買い物利便性おばけ
上でも触れましたが、駅前に再開発の商業施設、そこに加えてららぽーと・IKEA・ビビットが徒歩圏内にあります。新駅幕張豊砂駅を使えばイオンモール幕張新都心・コストコ、海浜幕張駅にはアウトレットもあります。東京駅も1本ですし、（買い物関係ないですが）ディズニーランドまでわずか13分という抜群のアクセスも見逃せません。私がシングルだったとすれば、ちょっと面白みのない街だなと感じると思います。フラッとはいった小道で思わぬ名店に出会ったり、行きつけの飲み屋を開拓したりといった楽しさには欠けるというのが正直な印象です。
一方で、小さな子どもがいる家庭だとこの利便性の高さはQOLに直結すると感じます。何でも近場でサクッと揃えられて、車いらずで周辺に子どもの遊び場が多くあるという環境が東京駅からわずか電車で30分の位置にあるというのは希少性があります。
車は使いづらそう
駐車場設置率は33%と高くないですし、大きな商業施設が複数あることもあって周辺の道路は渋滞がひどい印象です。車利用の方にとっては優しくない環境です。と言っても私も日常的に車で走っているエリアではないので最近スムラボに加入された有識者のちばにゃんさんに聞いてみました。
図の青線と黄色「まだマシ」でララポの裏から回り込めばまだイケるかと！
— ちばにゃん🐾 (@loveChiba_nyan) January 29, 2023
今特にIKEA渋滞も無く、ララアリーナ開業でも最悪紫の「怪しい」が渋滞するようになるくらいかな？とは読んでますが、357のまだマシが今より渋滞し始めたら船橋市民積みです！
ララポ使うなら新習幕張住もう！となります笑 pic.twitter.com/2VyFQ3Ls69
基本的に渋滞は深刻そうですが、裏道を駆使すればなんとかなりそうです。地縁のない方で車所有の方はまずは裏道をマスターするところから始まりそうです。
車のプライオリティが高い人にとっては周辺の道路事情や駐車場のキャパ的に「ミッドスクエアタワー」の方がおすすめしやすそうです。
周辺相場
中古
- ワンダーベイシティサザン 竣工2007年 南船橋駅徒歩8分 坪180万前後
- パークホームズLaLa南船橋ステーションプレミア 竣工2021年 南船橋駅徒歩3分 坪240万前後
新築
- ミッドスクエアタワー 竣工2024年 海浜幕張駅徒歩11分 坪230万前後
同マンションは駅からマンションまで歩く歩道であるららストリートが整備されていて駅まで濡れることなくアクセス可能だったりと差別化要素はあるのですが、再開発とセットの後発新築が坪20万程度の価格差であれば割高感はありません。
パークホームズLaLa南船橋ステーションプレミア_筆者撮影
築16年の「ワンダーベイシティサザン」が坪180万程度で動いていることも安心材料です。仮に本マンションが坪260万だったとして、16年後の残債は坪150万程度になっています。駅距離の条件も本マンションのほうが優位ですし、少なくとも今の相場前提であれば16年住んだ際の残債割れリスクが低いと考えられます。
ワンダーベイシティサザン_筆者撮影
同じ沿線である「ミッドスクエアタワー」と比較される方も多そうですが、車の利用有無はポイントになるように感じました。上で触れたとおり、本マンション周辺は車の運転がしづらい道路状況のように感じましたし、本マンションの駐車場設置率は約33%と低めです。一方の「ミッドスクエアタワー」は周辺の道路状況もよく、駐車場設置率は約80%と高い上に自走式駐車場という優位点もあります。
街の雰囲気や教育環境、板マン/タワマンなど他にも比較要素はありますが、「駅距離重視・電車利用メインで車を持たない予定」なら本マンション。「駅距離は許容できるのでカーライフを満喫したい」のであれば、「ミッドスクエアタワー」が合ってきそうです。
まとめ
単なる駅近マンションではなく、駅前再開発とセットになっている点がポイントです。駅前再開発とセットの新築マンションは都内でもいくつかありますが、どれも億を超えるような高額なマンションが多い中で最多販売価格帯が5,400万円台となっています。現在販売中の新築マンションの中では手を出しやすい価格帯です。さらに本マンションの位置する南船橋駅南側は元々IKEA以外の商業施設がなく少々寂れた印象でしたが、再開発で商業施設が多く入ることで街の雰囲気もガラッと変わりますし、生活も便利になります。近くにLaLa arena TOKYO-BAY（仮称）ができることでより多くの人に注目される街になる点も魅力です。
ららぽーととIKEAが徒歩圏内という強みに加え、幕張豊砂駅開業でイオンモール幕張新都心とコストコも日常利用が可能になるというブーストがかかり、買い物利便性はさらに進化します。首都圏エリア全体で見てもかなり充実した環境です。大型ショッピングセンターが好きな方や子どものいる家庭はこのメリットを存分に享受できそうです。
一方で、大型ショッピングセンター以外の商業・飲食の充実度は低く、チェーン店よりも個人経営の飲食店派の方だったり、外飲みが好きな方からすると物足りなさを感じる街であることも事実です。良くも悪くも個性の強い街ですので、街の雰囲気が合うかどうかは現地確認が必須になると思います。
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