目次
はじめに
こんにちはーひろしです！今回は「プラウド南千田東町テラス」のご紹介です。※ガーデンは前回ご紹介しました。一部前回と内容が重複しています・
「野村不動産」が贈る、広島の「プラウドシリーズ」第2弾の新築マンションです。
マンションギャラリーに訪問して入手した情報をご紹介するとともに、項目別の評価と総合評価をさせていただきます。
※こちらに掲載している情報は2023年1月時点のものです。
物件概要
所在地：広島県広島市中区南千田東町1210番1(地番)、1210番24(地番)交通：広島電鉄広電宇品線 「御幸橋」駅 徒歩6分
総戸数：78戸
専有面積：57.50㎡ 〜 83.36㎡
間取り：2LDK ～ 4LDK
予定価格：4450～7490万円台
構造・規模：鉄筋コンクリート地上14階
竣工：2024年3月中旬予定
駐車場：63台（機械式51台、平置き11台、身障者優先1台）
駐輪場：156台（＋来客用8台）
バイク置場：6台
売主：野村不動産株式会社
施工：前田建設工業株式会社
管理：野村不動産パートナーズ株式会社
掲示板：プラウド南千田東町ガーデン＆テラスってどうですか？
マンションギャラリー訪問
マンションギャラリーは、広島市役所の向かい、セブンイレブン広島国泰寺2丁目店の隣にあります。訪問時の流れは
- アンケート記入[10分]
- コンセプトムービー視聴[10分]
- 物件の概要説明[30分]
- マンションギャラリー内の紹介（模型、、ジオラマ、モデルルームの説明）[30分]
- 間取り、予定価格の説明[15分]
- 今後のスケジュールの説明[15分]
- 商談[15分]
マンションギャラリーの様子は写真撮影NGのため、ここではご紹介できませんが、広島では2件目となるプラウドシリーズで、前回の「プラウド広島舟入幸町」よりも敷地が広く、規模の大きい物件となっており、全体的に売主のやる気と自信を感じる内容でした。
概要説明の際に特に印象的だった話としては、同じ敷地を二つの土地に分けてプラウド南千田東町ガーデンとプラウド南千田東町テラスで販売することになったのは建築基準法上の理由で一つの土地では十分な容積率が取れず、販売できる部屋が少なくなることがわかり急遽こういった形になったそうです。
また、土地は入札ではないため安く仕入れることができていて価格おさえられているということでした。
ギャラリー内モデルルーム
ギャラリー内モデルルームの間取りは南向き３LDKのSAタイプ(78.03㎡)を２LDKに変更したものです。
モデルルームの間取り 出典：配布資料
オプションが盛りすぎていないため好印象でした。SAタイプを検討されている方はかなり参考になると思います。
印象的だったのは洗面台で
- 三面鏡に木枠がついている
- 三面鏡下側が鏡ではなくホーロー
- 洗面台ボウルの左のスペースを狭く右のスペースを広くとっている
ラクモアのイメージ 出典：公式サイト
こういった他社にはない発想は、お客様からの意見を取り入れてPDCAサイクルを回す「ラクモア」という野村不動産独自の商品開発システムから生まれたそうです。
これまでの意見やノウハウを取り入れてより良い商品にしていく姿勢は流石1流ブランドという感じですね。
販売状況
現在は予定価格の提示のみで申し込みを受け付けていませんでした。2/11から登録・申し込み受付が開始になるということでした。今後のスケジュールとしては2月中旬に申し込みを受け付けて、2月中に重説・契約という流れになるようです。
項目別評価
ここからは各項目別に評価をしていきます。※あくまでひろしの主観的な評価です
立地
建物の周辺環境は以下の通りです。
周辺環境 出典：公式サイト
広島の有名私立校、修道学園と広島大学付属のちょうど間の場所で、広島市の文教地区と言われるエリアです。※公立の学区は千田小学校
三角州の南端にあたるので人通りが少なく、周辺は非常に静かです。
少し離れてはいますが、セブンイレブンとゆめタウン広島が徒歩圏内にあり普段の買い物は別段困らないでしょう。
建物の南側には嫌悪施設ととれなくもない下水処理場がありますが、現地に行ってみた感じでは匂いや音などが気になる感じはありませんでした。
以下の記事で現地周辺の様子をご紹介しておりますので、合わせてご覧ください。
交通アクセス
交通アクセスは、以下の通りです。
交通アクセス（広電） 出典：公式サイト
交通アクセス（バス）
ここはバス停は2か所に分かれてますし、バス路線は結構分かりにくいので、広電が使いやすいですかねー。本通りまで15分、八丁堀まで20分、広島駅まで30分といった感じです。
広島駅行きはバスの方が早い（広島バスの50号線）でしょう。所要時間はともかく、沢山の路線が使えるので多方面へアクセスできて利便性が高いですね。
建物規模・外観
外観デザインは以下の通りです。
外観デザイン①（西側）テラスは左側 出典：公式サイト
外観デザイン②（南側）テラスは右側 出典：公式サイト
ガーデンとテラスを合わせると全130戸なのですが、プラウド南千田テラス単体では78戸と中規模のマンションになっています。土地を分けて完全に別物件という作りなので敷地面積の割には戸数が少ないです。
外観は凹凸が多く、ガラスが全面に使われていて非常にスタイリッシュですね。特にベランダだけでなく、外廊下側までガラス手摺りになっているマンションは珍しいです。
敷地配置図
敷地配置図は以下の通りです。
敷地配置図 出典：物件資料
前回も触れましたがガーデンとテラスできっちり敷地は区切られています。
しかしなんでしょうかこのエントランスまでの長い通路は・・・なんと約50ｍあるそうです。徒歩以外の車両で進入する場合は川沿いの裏道から入ってくるんですねー。このあたりは敷地を2つに分けることになった弊害なんでしょうね。とはいえ、やはり敷地の使い方が贅沢ですよね。ガーデンと同じく多くの植栽が植えられています。最近は建ぺい率ギリギリまでドーンと建物を建てて、残りは駐車場・駐輪場って感じの物件ばかりので、これは好感が持てます。
あと、個人的に驚愕だったのがこちらです。以下の画像は建物2階部分の平面図なのですが、赤枠の部分にご注目ください。
2階平面図 出典：物件資料
おわかりいただけたでしょうか？建物の中央に壁があって共用廊下が南北に区切られているんです。
これによって廊下側の部屋の前を人が通ることが少なくなりプライベート性が高まりますし、エレベーターの利用も制限されるので混雑の緩和に繋がります。
これはすごいですね、78戸の物件だとエレベーター1台のみってことも結構あるので流石プラウドといった感じです。
ただ、エレベーターの点検の時は階段使うしかないというデメリットもありますね。
眺望
GoogleEarthを使用した、現地高層階からの眺望イメージです。東側はバルコニーの方角です。全面リバービューで対岸には皆実町と宇品が見えます。
東側 出典：GoogleEarth
西側は外廊下の方角です。修道学園と元安川が見えます。実際には「プラウド南千田東町ガーデン」が南側の視界を少し遮る形になります。
西側 出典：GoogleEarth
南側です。南千田公園と下水処理施設があり、あまり背の高い建物がないため、視界が開けており、京橋川の水が海へ流れていく様子まで見渡せます。
南側 出典：GoogleEarth
北側です。正面にはソルコムの社屋があり視界を遮られます。真正面に「hitoto広島 The Tower」が見えます。
北側 出典：GoogleEarth
間取り
間取りはEA-SHの全8タイプです。順番にご紹介していきます。EAタイプは南東角部屋です。L字のバルコニーで開口部が多く良い間取りですね。柱もしっかり端に追い出されています。1620タイプとお風呂も大きいです。
リビングイン洗面室が個人的にはちょっと苦手です。昨今の物件は専有面積がどんどん絞られていて、ここまで広い部屋がほとんどないので、広い新築を待っていた人はねらい目ですね。
EBタイプは南側の中部屋です。エレベーター前の住戸ということもあってかアルコーブがしっかりと取られてますね。
柱もしっかりと端に追い出されていて、洋室の形が綺麗ですね。間口は6mと少し狭めですが、まぁ許容範囲ですね。
オーソドックスな田の字型で癖の無いお部屋ですね。こちらもリビングイン洗面室かー、人気なんですかねえ。
ECタイプは南側の中部屋です。住戸が真ん中で3戸づつに区切られているので、共用廊下側は角部屋のような感じになっていますね。しかも共用廊下側にスロップシンクがあるという(笑)この感じはちょっと新鮮です。
こちらもオーソドックスな田の字型でさらにリビングイン洗面室ですね。
部屋の上下にバルコニーがあり、洋室がすべて綺麗な形なので良いお部屋だと思います。
EDタイプは北側の中住戸です。ここは基本ECタイプに似た感じですが、リビングが横長で洗面室とつながってないんですねー。
こうやって同じ形の部屋でも複数の選択肢があるのは良いですね。私は個人的にはこちらのタイプが好きです。
ＥＥタイプは北側の中住戸です。エレベーターが掘りこまれているタイプですね。専有面積的にも一番お安くなるお部屋です。
共用廊下側に一つ部屋の無い田の字住戸という感じですね。柱は追い出されていて、アルコーブもしっかりあり、洋室は整形されていて良いお部屋ですねー。あとこちらはお風呂が1317と他の部屋より狭くなってますね。
ＥＦタイプは北東側の角部屋です。こちらはＬ字のバルコニーにはなっていないんですねー。
間取り自体は横長リビングの癖の無い感じで良い間取りですが、北東向きということと、北側はソルコムの社屋があるので眺望や日照はどうなのか気になるところです。
EGタイプは南東角部屋の13階14階のみのプレミアム住戸です。
リビングが少し広く取られている以外はEAタイプと変わりませんが、13階は2.65ｍ・14階は2.7mと天井高が高いですからね、空間に広がりを感じるお部屋になっているかと思います。
EHタイプは北東角部屋の13階14階のみのプレミアム住戸です。
EFタイプとほとんど一緒ですが、リビング横の洋室と共用廊下側の洋室が広くなっています。13階は2.65ｍ・14階は2.7mと天井高が高いので、こちらも空間に広がりを感じるお部屋になっているかと思います。洋室1の形状はかなり癖があるので、上部のでっぱりをどう活かすかがポイントになりそうですね。
ブランド
冒頭でもご紹介しましたが、売主は「野村不動産」です。新築マンションの分譲事業を行う大手不動産会社7社が運営するポータルサイト「メジャーセブン」の運営にも参画している1流デベロッパーです。
広島での供給実績は1995年のアジア大会の選手村として建てられた、広島の「HARUMI FLAG」
供給実績 出典：公式サイト
共用施設
1Fにスタディーラウンジとグリーンテラスとエアリーテラスという２つのテラスがあります。それ以外には目立った施設はありません。
敷地配置図 出典：公式サイト
設備・仕様
主な設備は公式サイトに記載がなく、カタログもいただけなかったのでうろ覚えですがモデルルームで見てきた内容で書かせていただきます。
〇キッチン
- アクリル人造大理石カウンター
- ビルトイン食洗器
- デリシア
- ホーローキッチンパネル
- 人造大理石スクエアボウル（手洗いミラーをホーローに変更、洗面台スペース右側広め）
- 三面鏡（木枠付き）
- ダウンライト
- 浴室暖房乾燥機あり
- ローシルエットトイレ
- 手洗いカウンターあり
- 床暖房あり
- スロップシンクあり
- 外廊下側ルーパー面格子
- Low-Eペアガラス
価格表
予定価格は以下の通りです。| 階数 | タイプ | 価格 (万円) |
面積 (㎡) |
坪単価 (万円) |
| 6 | EA | 6130 | 86.97 | 232.9 |
| 9 | EA | 6220 | 86.97 | 236.4 |
| 11 | EA | 6270 | 86.97 | 238.3 |
| 12 | EA | 6290 | 86.97 | 239.0 |
| 13 | EG | 7290 | 90.62 | 265.9 |
| 14 | EG | 7490 | 90.62 | 273.2 |
| 11 | EB | 4450 | 65.21 | 225.5 |
| 12 | EB | 4470 | 65.21 | 226.6 |
| 13 | EB | 4520 | 65.21 | 229.1 |
| 14 | EB | 4650 | 65.21 | 235.7 |
| 11 | EC | 4830 | 71.25 | 224.0 |
| 12 | EC | 4850 | 71.25 | 225.0 |
| 13 | EC | 4930 | 71.25 | 228.7 |
| 14 | EC | 5070 | 71.25 | 235.2 |
| 11 | ED | 4870 | 72.00 | 223.5 |
| 12 | ED | 4890 | 72.00 | 224.5 |
| 13 | ED | 4970 | 72.00 | 228.1 |
| 14 | ED | 5110 | 72.00 | 234.6 |
| 11 | EE | 3820 | 58.32 | 216.5 |
| 12 | EE | 3840 | 58.32 | 217.6 |
| 13 | EE | 3920 | 58.32 | 222.1 |
| 14 | EE | 4040 | 58.32 | 228.9 |
| 11 | EF | 5710 | 85.33 | 221.2 |
| 12 | EF | 5730 | 85.33 | 221.9 |
| 13 | EH | 6350 | 85.33 | 245.9 |
| 14 | EH | 6540 | 85.33 | 253.3 |
安いとは言えない価格ですが、昨今の価格高騰を受けて中区の中心部に近い立地でプラウドですので、このくらいにはなってしまうのかなという感じですね。
ちなみに、天井高は2-12階が2.55ｍ、13階が2.65m、14階が2.7mになっていて、それによって他の階より大きな価格差が出ています。
総合評価
良い点
- プラウドの名を冠した広島では2つめ(3つめ)の物件です。ブランド価値の高さは抜群です。
- バス停、電停まで徒歩6分で多方面へアクセスできます。
- 3戸ごとに区画が区切られているため、プライベート性が高くエレベーターも混みにくいです。
- 東向きリバービューの素晴らしい眺望です。
- 空地率70％と敷地を贅沢に使っており、植栽が豊かです。
- 設備グレードが高めです。
- 13階2.65ｍ、14階2.7mと高層階は通常の物件より天井高が高いです。低層階も天井高、サッシ高が高めに設定されています。
- 来客用の自転車置き場があります。
- マンション管理計画制度の予備認定取得予定でフラット35の金利優遇を受けられます。
- 省エネ基準適合住宅取得予定です。
- 中区でありながら交通量が少なく、閑静な住宅地です。
- 85㎡を超える専有面積の広いお部屋が沢山あります。
悪い点
- 周辺に利便施設がやや少なめです。
- 南側に嫌悪施設（下水処理施設）があります。
- 戸数分の駐車場がありません。（52戸に対して45台）駐車場が確保できない可能性があります。
- 広島市の中心部からは少し離れています。公共交通機関を利用しての移動はトータルで八丁堀まで20分、広島駅まで30分程度かかります。
- ほとんどが機械式駐車場となっており、将来の修繕費には不安が残ります。
- 徒歩でエントランスまでかなり距離があります、車両で侵入する場合も裏道から遠回りする必要があります。
さいごに
「野村不動産」が贈る、広島のプラウド第二弾「プラウド南千田東町ガーデン」と「プラウド南千田東町テラス」を2回にわけてご紹介してきました。いかがでしたでしょうか。廊下側もガラス手摺り、廊下側にスロップシンク、建物の真ん中に壁を作って２つに分けるなど変化球満載で間取り図を見るのが面白い物件でした。
ガーデンとテラスの2物件の差を比べると、4LDKの部屋は「プラウド南千田東町テラス」のEA、EGタイプのみです。リバービューがテラス、南向きがガーデン。規模はテラスの方が大きいですが、実質ワンフロア3邸なのでテラスの方がプライベート性は高いです。
建物の向きや配置、進入経路、車寄せの有無などを考えると「プラウド南千田東町テラス」の方は住み始めて不便さを感じるように思うので、個人的には「プラウド南千田東町ガーデン」の方がオススメです。
今後も、毎月3回、10日・20日・30日に広島市内の新築分譲マンションのレビューを中心に投稿を続けていきますので、よろしければ引き続きご覧ください。
ひろしマンションの情報発信コンテンツをこちらにまとめております。是非ご利用ください！
ひろし
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