こんにちは、ナカハラです。
今回はこちらの記事に頂いたお便り返しとなります。
差出人：ディー
最近新築マンション投資を選択肢の１つとして考えるようになり、記事を興味深く拝見しました。
１つわからなかったのが、「新築不動産投資は考えようによっては切ない」の具体例で、赤字の場合でも収入が増えるので税金は増える、という点です。（今回言いたいのは仮に２０年でローンを組むと３０年より金利は安くなる可能性がありますが、手取りは赤字ということです、また総合的にしゅうにゅうが増えているので、翌年の所得税、住民税も増えるということです」の部分です。）
赤字なら収入は増えても所得は増えていないので、税金は増えないのではと思ったのですが。何か私に見落としがあるでしょうか？ご教示いただければ幸いです。
ディー 様
コメント欄から引っ張っぱらせて頂きました、ご質問ありがとうございます。
ナカハラの新築不動産投資のスタイルは、基本的に本業を持っている方用の話になります。
本業として独立した事業主として一棟建てのワンルーム一棟投資などもあるにはあるのですが、基本的に素人の方が手を出すことはあまりナカハラとしてはお勧めしません、何故かというと
- 土地の仕入れ
- 建築会社の選定
- 部屋の構成、レイアウト、デザイン、備品その他の選定
- 管理会社の選定と修繕積立、管理の計画策定
人生を豊かにも壊しもする高い買い物ですので不動産投資は絶対に失敗はできない、わからないものには手をださないということを常に意識しています。
その点、新築マンションは
- 新築なのでデベロッパーの瑕疵担保責任もあり比較的安心
- 新築なのでそのマンションでの品質は同じなのである程度安心
- 新築なので問題があれば住民集団訴訟などで対応をすることが可能
- 新築なので住民の属性が比較的購入者の一人である自分と近いことが多く、ある程度の安心感がある
- 引き渡しまでの時間差による値上がによるキャピタルゲインを狙える（逆に損をする可能性もあり）
- ほぼ間違いなくRC造なので、減価償却期間が４７年丸々使える（中古で売る時有利）
- 新築は最新なので当然新品で綺麗
- 新築は最新なので設備も最新（ナカハラは寒がりなので野村不動産の全熱交換システム「床快full」がとてもうらやましい）
- 管理組合は築年数が新しければ優秀でモチベーションが高い人材が担当してくれる確率が中古より高い
- 引き渡しまでのタイムラグの関係で周辺の築浅中古と同じくらいで新築が買えることが多い
- 家賃の高い物件は大概法人契約となるので、比較的素性の良い方が多く問題も却って起きにくい。
- リスクもあるがグロスも増える
さて、本題の赤字なら税金は減るのでは？という話ですが、法人と個人としてがあると思いますが今回は個人として所得が既にあるとすると、収入が少なくとも２つ以上あるということになるので、仮に年収１０００万円の方が月２０万円もらえる物件を５％の利回りで購入したとしましょう。
２０万＊１２＊２０（１００％換算）＝４８００万円
年間収入
１０００万＋２０万＊１２か月（家賃）＝１２４０万円
年間追加費用
固定資産税＋マンション管理費＋ローン（今回は２０年）＋金利その他＝？
実際は頭金などがありますので少し厳しめの計算ですが、普通に考えてローンが２０年であれば
固定資産税＋マンション管理費＋ローン２４０万円＋金利その他＝少なくとも２４０万以上
になりますので、ナカハラはこれを赤字と表現しています。
当然翌年収入が増えるのでの税金も増えますが、実際はローンを返していますし、仮に５年経って売却したとして値上がりしていれば
５年分のローン返済額（インカム）＋マンション値上がり分（キャピタル）＝収益
となるわけです。
あと、うまく住居として使用しながら売却してゆけば、３０００万円の特別控除も使えますので
売却時に税金のかからない住みながら投資
というのが可能となるわけです、非課税枠３０００万というのは、老後の２０００万問題を一撃で解決できるレベルですよね。
長年働いた企業の退職金とかと比べても、この控除はデカいとナカハラは思っています。
3000万円特別控除の適用要件
https://www.rehouse.co.jp/relifemode/column/at/at_0014/
https://www.stepon.co.jp/zeikin/sanzenmanenkoujo.html
※ちなみに投資用としてのマンションは住宅ローン控除や特別控除はもちろん、デベロッパー提携のローンも使えませんが、値上がり前提で引き渡し後に即売ってしまうという手は使えますし、家賃分を誰かに貸したと考えて購入物件に実際自分が住むというのが国が想定する一番理想的な新築マンション投資とお考えください、最近年収の10倍位まで強気で購入する方などは正に価格さえ下がらなければ、これに当てはまりますが、金利の上昇要素やそれに伴う現在世界的トレンドである不動産値下がりの傾向も併せて慎重に検討して意思決定するのが良いと思います、いずれにせよ３０年住む覚悟で購入すればインフレ政策などもありましすし、ある程度の有名ブランドのマンションであれば悪いことにはならないとアドバイスさせていただきます。
丁度岸田総理も23年を資産所得倍増プラン元年と呼んでいるそうなので、さらに不動産購入者にもいい意味で何かしてくるかもしれませんが、もはや投資というより国の税制の優遇にシフトしたほうが、なんせ国が脇を開けてくれている制度ですから失敗する可能性はかなり低いのではないか？とナカハラは思っています。
日本国内で普通に新築マンションなどを買って住むとかして、それを売却して経済を動かすことに協力するということに対して優しい制度が多いという印象がナカハラにはあります。
クレジットカードや銀行なども付き合いが大事で使える金額が増えたり、実績があるほうが大事にされたりしますよね。
本当の意味での民主主義ってありがたいなとロシアとか見てると本当に思います、国の制度を沢山ありがたく享受するとよろしいのではとナカハラは思います。
全然わかりづらいですね。
アパートもマンションも投資で持ってるサラリーマンなわたしから補足すると。
4800万円で家賃月額20万円取れる新築マンションを投資用で購入するとして、表面利回り5%、この前提は同じ。
不動産収入は年間240万円。
それに対して20年ローンとのことなので金利1.875%だとして月々の返済は24万円となり年間返済額は288万円。これだけで48万円赤字。
経費は、初年度は色々乗るのでフラットになる3年目の例を計算すると、月々の物件管理費修繕金が合計2.5万円だとして年間30万円、賃貸管理手数料が3%として月額6000円で年間7万円。固定資産税は年間15万円だとする。これらで52万円の赤字。ここまでを合計すると、入居者が退居なしで入り続けていても毎年100万円の赤字。
さらに、確定申告では、ローンの返済そのものは経費計上できないので、先程の52万円に加え、仮に4800万円のうちのおおよそ4分の3が建物だとした時の減価償却費が75万円、支払い金利のうちの建物分が60万円なので、187万円が経費となる。その他細かい経費を13万円加えたとしても200万円の経費計上では、不動産所得としては40万円が黒字として扱われる。実態は100万円赤字なのにかかわらず。
これが年収1000万円のサラリーマンだとすると、所得税20%の住民税10%がこの不動産所得40万円にかかってくるので、さらに12万円が支出となる。
年間112万円を垂れ流す投資となるのだが、旨味は当然あるわけで、現時点では一番大きいのは値上がり期待。
それだけだとキツイので、せめて5.5%くらい利回りのある案件を35年ローンで買えれば月々はお小遣い程度のプラスにはなり、残債が減ることによる含み益を期待できる状態になる。といったところでしょうか。
こんにちは、コメント失礼します。
質問者の方は、住宅ローン支払額を全額経費にできると考えておられるのではないでしょうか（私も最初はそうでしたので）。
該当部分のナカハラ様の趣旨としては、住宅ローンその他の支払いで手取りは赤字でも、確定申告上は黒字なので税金は増える。ということだと理解しています。