ジオ甲子園口 二見町について
前回記事はモデルルーム訪問前に現地や周辺調査を踏まえて書きました。
この度モデルルームを訪問してきたので、予定価格他、下記事項についてご報告します。
物件概要 (再掲)
- 所在地 ：兵庫県西宮市二見町5-1(地番)
- 駅徒歩 ：東海道本線（JR西日本）「甲子園口」駅 徒歩6分
- 用途地域：第一種中高層住居専用地域
- 総戸数等：58戸、地上6階建
- 敷地面積：2,314.24㎡
- 建物竣工：2024年2月中旬予定
- 引渡し ：2024年3月中旬予定
- 売 主：阪急阪神不動産株式会社
- 施工会社：矢作建設工業株式会社（名鉄グループ）
- 設計監理：矢作建設工業株式会社一級建築士事務所
- 意匠監修：IAO竹田設計一級建築士事務所
- 駐車場 ：41台（69％） 機械式40台、平面1台（来客用）、月額使用料:未定
- 駐輪場 ：116台（戸あたり2台）
- 土地権利：所有権
現地周辺地図
予定価格(タイプ／フロア別)
前回記事を書いている際、私は2階以上 主要開口部南で坪290万円は最低ラインとなっているのでは？と感じておりました。総額でいうと2階以上75平米程度が7,000万円未満からスタートであってほしいという「願望」がありました。ただ、従前用途(寮•社宅)から安くなる見込みがないとも感じておりました。。さて結果はといいますと、主要開口部南の75平米前後について、2階は坪320万円台 総額7,300万円台スタートでございました。
1階南75平米も、坪300万円超え•総額6,900万円台スタートということでした。トータルの感想は後ほど述べます。
まずは配置構成
Aタイプ（面積・間取りは画像内記載。以下おなじ。）
下階無し。
2階6,900万円台（坪286万円・100万円刻みのため6,950で計算。）
4階7,000万円台（坪290万円）階層比＋50万円
洋室3とLDの縁切りが好き。
Bタイプ
下階無し。
2階6,400万円台（坪288万円）
4階6,500万円台（坪293万円）
5階7,500万円台（坪323万円）ループバルコニー付き。欲しい。。
Cタイプ
本物件の目玉住戸です。玄関から浴室まで通貫ですかね。駐車場優先権つき。
1階8,800万円台（坪326万円）
2階9,200万円台（坪341万円）1階と400万円差。
4階9,400万円台（坪348万円）階層比＋100万円に変化。
Dタイプ
スパンが少し狭くなりましたが廊下幅900は維持。居室独立性はやや薄め。
1階5,900万円台（坪289万円）
2階6,200万円台（坪303万円）
4階6,300万円台（坪308万円）
典型的市場参加者からの受けがやや悪そうな部屋は平米数が小さくなっても単価がぐっと落ちますね。
ちなみにモデルルームはファミリー層と買い替えシニア層が多く来られているとのことで、私の訪問時は裕福そうなファミリー層が多かったです。予約状況も良いみたいで、2回目訪問や申し込み訪問のための予約は取りづらそうでした。
Eタイプ
1階6,900万円台（坪305万円）
2階7,300万円台（坪323万円）
4階7,400万円台（坪327万円）
Fタイプ
あ、全部屋ストレージアではないのかとここで気づいた。
1階6,900万円台（坪301万円）
2階7,400万円台（坪322万円）
4階7,500万円台（坪327万円）
Gタイプ
洋室2がFより少し綺麗に。
1階6,900万円台（坪296万円）
2階7,400万円台（坪320万円）
4階7,500万円台（坪324万円）
Hタイプ
1階6,900万円台（坪304万円）F・Gと値段変わらないのか？
2階7,300万円台（坪321万円）
3階7,400万円台（坪325万円）
Iタイプ
1階5,800万円台（坪286万円）
2階6,100万円台（坪301万円）
3階6,100万円台（坪301万円）誤字ではないです。
Jタイプ
下階無し。
2階8,400万円台（坪340万円）
3階8,500万円台（坪344万円）
ここも単価だけ見ると、角部屋ですし間取り表記は価格への影響は薄いという判断ですかね。
Kタイプ
アルコーブ長い。
下階無し。
2階5,900万円台（坪264万円）
4階6,000万円台（坪268万円）←私なら精一杯背伸びしてここかなぁと。
さて、ここまで見られていかがでしょうか。物件は間違いなく良いんですが、ええ値段しますね〜！
価格表を見た私の脳内では
やっぱりそうなりますかぁ。あれ？これならプラウド阪急塚口駅前が買えちゃうなぁ、ジオ阪神芦屋が相対的に安く見えてくるなぁ、阪神間でも立地がいいと総額では大阪市内タワマンに手が届き始めるなぁ、やっぱり甲子園口っていい場所なんだなぁ。
などなど思考が巡りました。
市場参加者から見た価格関連性が強い地域は西宮市の阪急•JR沿線と置いておりましたが、この価格帯を払える方はエリアを広げて同価格帯のモデルルームをいくつか見たほうが、納得がいく、より良い決断ができると思います。
また阪神間の中古には仕様が高いものも多くありますので、そちらも比較してみることを是非お勧めします。
そのうえで、やっぱり新築！ここは最高だ！となるのであれば、長く住まれるでしょうし良いのかなと思います。
さて、ジオ甲子園口 二見町の主要開口部南以外の住戸の検討のために、立面図なども載せます。
北東住戸はオーナーズラウンジの上です。
左下が旧建物。眺望を楽しむマンション、エリアではないし、目が差すことはないのでは？
位置別格差に対して単価と総額の乖離が相当にありますが、このマンションは主要な窓以外も恐らく全て（※後述）断熱性の高いガラスが採用されておりますし、敷地にゆとりがあるので北東向き住戸もいいんじゃないか？！と思っております。
南と北東角住戸で総額1,500万円もの差がありますが、その価格ほど生活の質に差が出るかな？という点は一考して頂きたいです。
上述の他エリアや中古物件検討もあわせて、1,000万円超という価格差があれば人生において何ができるのか？ということを考えてみるいい機会だと思います！こういう時でもなければ考えないですし。
プラスマイナスポイント（追記）
建物について、典型的な市場参加者の観点よりレビュー。プラスポイント
- キッチンと洗面の天板がフィオレストーン
- 玄関電気錠(電池式ではない。)＋テブラパス。エントランスから玄関も全て手ぶらで解錠可能。
- カラーモニター付きセキュリティインターホン(ディアリス) めちゃくちゃ多機能で驚いたのですが、これくらいって今はもう普通なんですかね？
- 各戸トランクルーム
- 外観、エントランス
軒天がウッドですよウッド
- 共用部が控えめで上品。戸数にあっているし落ち着きを志向するターゲット層にマッチ。
- 管理費、修繕積立金、駐車場料金の初期設定は阪神間では並。
- ZEH-M Oriented（高断熱、省エネ）
- 高断熱仕様の建築、LOW-E複層ガラス※、ガス温水式床暖房（リビング、ダイニング）
- 節水、節湯、節電の省エネ仕様設備。（毎月の請求びっくりしますからねー。）
- 税制、金利優遇
マイナスポイント
- トイレが一部住戸を除いてグレード感がやや劣る。
- 外廊下の雰囲気（外部からの死角）は見忘れたのでMR訪問される方は注視願います。
- タイプによりますがLDと洋室を区切る扉の質感や仕様は要注視。
- エアコンは普通のルームエアコン設置想定。別にマイナスではないですが一応。
- 他は特に浮かびません！モデルルームが別物件の使い回しだったせいでイマイチ掴めなかったんですよね。ただ、露骨なコストカットみたいなものはないように感じました。フィオレストーン天板とテブラパス、インターホン以外におおー！となるものがなかったのも事実ですが、もう必要十分かなと。（マニアの領域？）
- なお、私は中学校距離（22分、1,750m）はそこまでマイナスに感じておりません。
その他、MR訪問で気付いたこと
阪神間の立地や品等が優れる新築マンションの価格帯をあらためて実感できました。。（富裕層は別によいのですが、）購入者層は自身が住宅に求めるマストとウォントをしっかりと見定めて意思決定をしなければいけない時代だなと強く感じさせられました。例えば、車の所有orシェアとか、駅距離とか、主要開口部の向きとかですね。
あとは余談ですがモデルルームの横？の土地もジオをやるみたいです。聞いていないですが、さすがにジオ甲子園口 二見町よりは安くなるかなと。でも良い土地だと思います。
前回記事に書いた下記2物件をベンチマークに、時点修正でどこまで上がるか気になりますが、250万円くらいで勘弁してくれませんかね？いやーすいませんがそこをなんとか。
- 2021/39戸/14分 ジオ西宮北口 瓦林町レジデンス 240万円台
- 2022/43戸/15分 ジオ西宮北口 松山町 240万円台
39戸。2023年6月着工、2024年9月竣工のようです。
その土地以外では、本件を北に山手幹線を渡ってすぐの旧東海銀行武庫川寮も閉鎖している気がしますね。分譲マンションになるかは分かりませんが山手幹線沿いといっても時点修正を考えると価格はそんなに変わらないような気がする。。しかし、そこをなんとかお願いしますね！
都市計画道路進行中！施行期限は令和7年3月末と書いてますが、大抵こういうのはシールが上貼りされるもんなんです。
以上です！！価格共有を優先したので中身が薄くて申し訳ないです。
最後にJR甲子園口の駅ビルをぺたり。
スタバがあるとあがる派、ただし入るのはドトールかマクド派。
- 留意事項
- 画像等の引用元について特記無きものは公式HPや売主開示資料です。
- 筆者は不動産鑑定士ですが記載する事項は執筆時点における私見であり、情報の正確性・完全性を保証するものではございません。
スムラボ記事
記事に出てきた物件の掲示板
- ジオ西宮北口 松山町（検討スレ） ｜ （まとめ）
- ジオ阪神芦屋（検討スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ） ｜ （スムログ）
- プラウド阪急塚口駅前（検討スレ） ｜ （住民スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ）
- ジオ西宮北口 瓦林町レジデンス（検討スレ） ｜ （まとめ）
- ジオ甲子園口 二見町（検討スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ）
記事にコメントする