こんにちは、よかレジです！
今回、ザ・ライオンズ大濠公園のモデルルームに訪問したので物件を紹介します！
目次
概要
物件概要
- 物件名：ザ・ライオンズ大濠公園
- 所在地：福岡県福岡市中央区荒戸１丁目４９番他(地番) 福岡県福岡市中央区荒戸１丁目３番以下未定(住居表示)
- 交通：福岡市地下鉄空港線「大濠公園」駅徒歩2分
- 用途地域：商業地域
- 敷地面積：780.55m²
- 規模・構造：鉄筋コンクリート造、地上15階建て、共同住宅
- 総戸数：49戸（一般分譲対象戸数42戸）
- 竣工時期：2024年2月（予定）
- 入居開始時期：2024年4月（予定）
- 引渡可能時期：2024年4月（予定）
- 権利形態：敷地・建物共用部分は所有権の共有、建物専有部分は区分所有
- 管理形態：管理組合構成後、株式会社大京アステージに管理委託
- 管理方式：管理員巡回方式
- 駐車場：20台 (タワーパーキング）
- 月額使用料：24,000円～30,000円／台
- バイク置場：2台
- 月額使用料：2,000円／台
- 自転車置場：49台
- 年額使用料：1,200円～4,800円／台
- 設計：株式会社ＩＡＯ竹田設計
- 施工：金子建設株式会社
- 売主：株式会社大京
- 掲示板：ザ・ライオンズ大濠公園ってどうですか？
本物件のHPを見たときのファーストインプレッション
しっかりと積水グランドメゾンをミートしてきて良いっすね！！・大濠公園駅徒歩2分
— よかレジ (@yokaresi) February 17, 2023
・基本天井高2600mm
・内廊下
・ディスポーザー
・各階ゴミ置き場
・各住戸宅配ボックス
これは良いぞ.. https://t.co/l0VxX4OKlw pic.twitter.com/ok07DYS4id
大京マジで天晴れ。これはエポックメイキングな物件になる予感すらある。
— よかレジ (@yokaresi) February 17, 2023
ハッキリ申し上げると福岡で
・小綺麗な外装/内装
・内廊下/各階ゴミ置き/ディスポの"三種の神器"
↑を備えていてかつ"一般市民が買える"物件は積水グランドメゾンしかなかった。そこのマーケットにミートする大京最高！ https://t.co/XAsYkQUWVj
基本天2600ｍｍも各住戸宅配ボックスもグラメゾが基本的に採用していない仕様でしっかりと着実に差別化してて最高！！
— よかレジ (@yokaresi) February 17, 2023
いや、ワイはグラメゾ大好きやで？だとしても競争原理が働くことは消費者としてプラスだし何より見てて楽しいからな。ホント楽しい街だ、ガッハッハ。 https://t.co/h2fvzJI6Am
いろいろ設備仕様はありますが結局のところ
— よかレジ (@yokaresi) January 10, 2023
・内廊下
・各階ゴミ置き場
・ディスポーザー
これなんです。
比較的小規模で、華美な共用施設はなくてもしっかりとこれらを押さえて4000万円台～から買える福岡のグランドメゾンぐう有能。
直近だと
大濠公園ザクラス
別府レジデンス
大手門ザレジデンス
いやいや、ほんと↑のツイートに記載した通り、福岡で以下をしっかりおさえた物件って積水ハウスのグランドメゾン以外少ないんですよ。
- 内廊下
- 各階ゴミ置き場
- ディスポーザー
で！それをしっかりおさえて、さらにグランドメゾン（の少なくともスタンダードなフロア）ではあまり採用しない以下の差別化要素もしっかりと散りばめてくると。ザ・ライオンズ大濠公園、商品力高い！！！
- 基本天井高2600mm
- 各住戸宅配ボックス
立地
最寄り駅
ザ・ライオンズ大濠公園公式HPより
大濠公園駅2分。みんな大好き地下鉄空港線。
七隈線の天神南 – 博多間の延伸が2023年3月27日開業ということで賑わいを見せていますが、現状ではやはり大濠 – 天神 – 中州 – 博多 – 福岡空港を1本で貫く空港線の利便性に軍配が上がるかと思います。
ちなみに駅までは90mです。不動産の駅距離計算は1分80mですので、ほぼほぼ1分台の2分になります。実際に現地から駅まで歩いてみましたが、めちゃくちゃ近かったです。
大濠公園徒歩3分
大濠公園3分これはシンプルに強い。強すぎる。公式HPでのロケーションを説明する部分では、大濠公園徒歩 3分表記が連呼されます。(笑)
大濠公園徒歩3分！
大濠公園徒歩3分！！
大濠公園徒歩3分！！！
校区
舞鶴小学校、舞鶴中学校でGoogleMapの表記で徒歩17分です。本物件は小中学生のお子さまがいる家庭が住むイメージは少ないですが、公立小中学校まではそこそこの距離がある＆大通りを歩く必要があります。ハザード
ハザードマップ
がっつり色はついてきます。
毎度言っておりますが、私個人のスタンスとしては、福岡市の中心エリアでハザード気にするとほぼ住める場所が限定されるので専有部分への浸水リスクがなければまぁヨシです。（防犯も含めて3階以上の部屋であればOKというスタンス！）
スーパー
マックスバリュエクスプレス港町店が歩いて5分程度のところにあります。荒戸や大手門あたりって徒歩圏内で良いスーパーがあまりない印象がありますので、ボンラパスさん、どうぞよろしくお願いいたします！デザイン
ファサードデザイン
ザ・ライオンズ大濠公園公式HPより
ザ・ライオンズ大濠公園公式HPより
シンメトリーで端正なデザイン。めちゃくちゃカッコいいです。
やはりFIX窓があると映えますね。FIX窓部分は庇もグッと伸びてます。そしてマンクラ大好きバルコニー隔て板ですが、しっかりと天井までございます。
植栽に関してはやや控えめ？ですが紅葉が植えてあるのは良いですね。そして画像右端には安定のライオン像。
ラウンジ
ザ・ライオンズ大濠公園公式HPより
ラウンジはかなりシンプルです。エレベーターホールに隣接する位置でデスクなども置いていないので、あまり長居するようなラウンジではなさそうです。中庭の植栽が見れるようになっているのはGood！
カーエントランス
ザ・ライオンズ大濠公園公式HPより
カーエントランスです。石畳になっていてカッコいいデザインですが、この単価帯の物件だったらチェーンゲートじゃなくてリングシャッターかスラットシャッターにして欲しかったなぁと感じました。
内廊下
ザ・ライオンズ大濠公園公式HPより
折り上げ天井に間接照明とかなり気合いのはいった内廊下となっています！
設備仕様
あらためて全体的な設備仕様をここで列挙します。- 内廊下
- 各階ゴミ置き場あり
- ディスポーザーあり
- LD床暖房
- キッチン天板フィオレストーン
- 手ぶらキー（エントランス非接触で施錠）
- 玄関電気錠（鍵を出さずにボタンで施錠）
- 各住戸宅配ボックス（ライオンズスマートボックス）
- 2～12階、壁掛けエアコン
- 13階～15階、LD天井カセットエアコン
- 浴室：AタイプDタイプ 1216
- 浴室：BタイプCタイプ 1317
- 浴室：EタイプFタイプ 1822
気になったのは、浴室は2階～12階のABCDタイプに関しては、ADタイプ（40㎡台）が1216、BCタイプ（60㎡台）が1317とやや小さめ。
個人的には単価的にここは各部屋1サイズづつ頑張ってほしかったなと感じました。浴室のサイズは縦横10cmの差であっても実際に住み始めると結構使用感、満足感に差がでてきます。
予定価格と間取り
予定価格
で、肝心な価格ですがこちら。MR訪問時に見させていただいた予定価格を以下に記載します。担当の営業さんに聞いた補足情報です
- 第一期販売では10階以上のお部屋のみ売り出し
- 10階以上のお部屋のうち、すでに7部屋は事業協力者住戸として成約済み
- 10階以上から、南側の前建てを抜けてきて大濠公園が見える
Aタイプの情報に誤りがありましたので修正いたしました。失礼しました。
誤：12階5030万円
正：11階5030万円
ザ・ライオンズ大濠公園予定価格
どうでしょうか？
正直に申し上げると、モデルルームで価格表を見た率直の感想は「高っ！」でした。※もちろん条件良い10階以上のお部屋だけ売りに出しているというのもあるのですが
13階以上のお部屋の価格は概ね想定通りという感じでしたが、Bタイプ10階63.06㎡で9230万円（坪単価484万円）は個人的にはなかなか驚きました。大濠公園が見えるプレミアムな眺望ではあるのですが、63㎡で9000万円～って福岡市中央区の新築マンションもいよいよ新世界に突入したなぁと感じました。
間取り
Aタイプ ザ・ライオンズ大濠公園公式資料より
Bタイプ ザ・ライオンズ大濠公園公式資料より
Cタイプ ザ・ライオンズ大濠公園公式資料より
Dタイプ ザ・ライオンズ大濠公園公式資料より
Eタイプ ザ・ライオンズ大濠公園公式資料より
Fタイプ ザ・ライオンズ大濠公園公式資料より
13階以上の部屋はよかレジの予算オーバーとなるので、主にBタイプ or Cタイプを検討していました。
公式HPで間取りをみたときから予想はついていたものの、LDの下がり天井、いわゆるギロチン天井がかなり強烈です。
FIX窓自体は素晴らしいのですが、2100mmの下がり天井がなかなか存在感あります・・。基本天井高2600mmではありますが、B、Cタイプに関しては3次元空間的にはあまり綺麗じゃないかもしれないです。
13階～15階は階高が30cmほど増えるので、LDの梁も2300mmとそこまで目立たない（落差が少ない）ものとなっており、LDの梁下に天井カセットエアコンが2基設置された贅沢な仕様となっておりました。
※2階～12階が階高3170mm、13階～15階が階高3420mm
※FIX窓の立ち上がりについて、測ってはおりませんが40cm程度でそのまま天井までサッシが続くものとなっている
EタイプとFタイプについてはもう文句なしです(笑)
最上階の眺望、凄すぎです・・。住みたい・・。
ザ・ライオンズ大濠公園公式HPより
よかレジの気になる間取り
EタイプとFタイプは言わずもがな素晴らしい間取りですが、シンプルに予算オーバーなので、個人的に一番良いと思ったのが、Aタイプです。Aタイプ ザ・ライオンズ大濠公園公式資料より
正直40㎡前半の2LDKということで苦しさはあるものの・・
- 行燈部屋なしで2部屋取れている
- LDKの形も使いやすそう
- トイレの位置もお部屋と距離が取れていてプライバシー性○
- 下がり天井が少なめ
その他所感
管理費・修繕積立金
ザ・ライオンズ大濠公園公式HPより
管理費、あくまで公式HP上の記載ですが、
14,680円 ÷ 43.20㎡ = 平米単価339円
36,080円 ÷ 116.11㎡ = 平米単価310円
とお部屋によって管理費が異なる（？）ものとなっています。（管理費が部屋ごとに異なることもあるものなのでしょうか？）
修繕積立金は
4,970円 ÷ 43.20㎡ = 平米単価115円
13,350円 ÷ 116.11㎡ = 平米単価115円
管理費に関しては、かなり重たい印象です。
内廊下、ディスポーザー、各階ゴミ置き場あるんだしそんなものでは？と特に首都圏の方は思うかもしれませんが、福岡では同じ条件でも平米単価100円台前半のグランドメゾンが結構あったりして、そちらをベースに考えちゃうとやはり高いなと思っちゃいました。
駐車場
駐車場はタワーパーキングのみで20台で、総戸数49に対して設置率40%です。駅前物件ですので100%はないにしろ、福岡の物件では比較的設置率少なめですね。パレットサイズは
ハイルーフ(全高2,000mm)10台、ミドルルーフ(全高1,800mm)6台、ノーマルルーフ(全高1,600mm)4台
全長と重量はすべて5,300mm、2,500kg、全幅はノーマルルーフとミドルルーフはすべて2,050mm、ハイルーフはEV対応区画が1,940mm、EV非対応区画が2,050mmです。ノーマルルーフがあるものの、全体的にスペックは高めです！
ただ、営業さんいわくプレミアムフロアであっても優先権はなく全部屋での抽選とのこと。さすがにプレミアムフロア買う人は車持っている方多いでしょうし優先権なしは厳しいのでは・・と感じます。逆にお安めのお部屋であっても駐車場を取れる可能性があるので、人によってはプラスかもしれません。
ザ・ライオンズ大濠公園公式資料より
駐車場動線に関しては、庇がついているものの、図面を見る限り完全に雨に濡れない感じでもなさそうです。雨に濡れずに入出庫できるのは本当に快適なので、そこは頑張ってほしかった。
ゴミ置き場
ザ・ライオンズ大濠公園公式資料より
比較的小規模ですが、各階ゴミ置き場にしっかりと前室を設けているのは良いですね。グランドメゾンは前室ない物件多いです。ただ、各階ゴミ置き場に捨てられるのが燃えるゴミ（福岡市指定の赤色のもの）だけ、と伺いそこは残念ポイントです。
では、瓶や缶はどこで捨てられるかというと、エントランスのドア向かい側にゴミ置き場が配置されています。雨に濡れない点と、クランクしていて道路を歩いている人から見られない動線になっているのは良いです！
ザ・ライオンズ大濠公園公式資料より
総評
正直な感想としては、公式HPリリース時は非常に興奮していましたが価格を見て急に冷静になってしまった自分がいます(笑)商品力は高いし、高層階は眺望も良いし、駅も近いしで、本当に良いんです。ただ、やっぱり高い・・。
では、本物件がどのような方に向いてくるか？
- 新築にこだわりたい
- 大濠公園に寄り添いたい
- 駅近の利便性を享受したい
- そして、予算が潤沢にある(笑)
逆に上の４つの項目に強く当てはまらないのであれば、周辺中古や、他エリアの新築物件を検討されても良いのかなと個人的には感じました。
※プレミスト赤坂けやき通り、渡辺通2丁目積水ハウス、渡辺通2丁目旭化成、浄水通り三井、などなど2023年はかなり豊富な年になりそうなので
今後の福岡市中央区の市況を占う物件になりそうです。
— さいたまん@福岡 (@saitaman0525) April 1, 2023
立地、仕様含めた商品力は高い物件ですが、この価格が受け入れられてしまうと販売を控えているマンションの価格、そして中古の物件も吊り上げてしまう案件になってしまいます。 https://t.co/RhS3L66sD7
今後の福岡市中央区の市況を占う物件になりそうです。
立地、仕様含めた商品力は高い物件ですが、この価格が受け入れられてしまうと販売を控えているマンションの価格、そして中古の物件も吊り上げてしまう案件になってしまいます。
by さいたまん先生
さいたまん先生もこのようにツイートされていますが、私も同様の感想を抱きました。この価格が受け入れられて普通に売れてしまうとなると、もういよいよ福岡市中央区自体が以前と比べてそんなにウマミがなくなってくるな、というのが率直な意見です。ていうかこの価格がデフォになると気軽にマンション活動できなくなってしまうのでマジで頼むぞ！
福岡都心、初の全室「億ション」登場 坪単価10年で2倍
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOJC08A500Y3A200C2000000/
先日このような記事もでていましたが、ここ数年、特にフルリモートワークが可能になってから福岡の良さ、暮らしやすさが一気に全国に知れ渡った印象があり、もろにマンション価格にも反映されていると感じます。
福岡の魅力が広くに認められ、地価が向上するのは喜ばしいことではあるのですが「え？福岡だったらこんなに広くて仕様高い部屋がこんな安い価格で住めちゃうの？」みたいなのが福岡の魅力でもあったので、そのへんを考えると複雑な気持ちになります(笑)
2023年も引き続きマンション価格は高値を推移すると思いますし、消費者としては難しい局面です。本記事が少しでもご参考になれば嬉しいです。
マンション購入相談について、新築中古問わずお受けしております。こちらからお申込みいただけますので、気になる方はぜひご検討ください。
以上ザ・ライオンズ大濠公園のレビューでした！
これからも、福岡市の中心エリアをメインに色々なマンションを紹介していくので、よろしくお願いいたします。コメントも気軽にいただければ幸いです！
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