即入居可！大津市のお買い得新築マンション情報【モルモット】

こんにちは。モルモット滋賀です。今日は大津市新築マンション　即入居可の新築物件を紹介いたします。

新築マンションのデメリットは契約した時期から実際に入居するまでの間が空くことです。大規模マンションの第一期ともなりますと2年以上間が空くこともあります。「待ち遠しい！」という気持ちのほかに金銭面でもデメリットがあります

・その間の家賃

・手付金拘束（金利払ってくれ！）

・他のいい物件が出て乗り換える場合は手付金破棄のリスク

即入居可の物件はこのようなデメリットはもちろんありません。中古物件ではないので住宅ローン減税も多く受けられますし、デベロッパーの保証制度も利用可能です。

東京の物件、例えばシティタワーズ東京ベイのように竣工後販売前提です。じっくり売りながら価値が上がっていくのを待ちますよ・・・のような販売方法は滋賀では定着していません。竣工前販売がスタンダードです。そのため即入居可というのは一言で言えば「売れ残り」です。デベロッパーは早めに決着をつけたいと思っています。なので特別な値引きや家具家電付き、引越し代サポートなどあらゆるオマケをつけますので安価に購入可能です。

「でも売れ残りとわかってて買うのは気が引けるな～」と思うのも当然ですが、売れ残ったのには必ず理由があります。その理由が自分たちにとって全く大したものでなければお得に新築マンションを購入可能です。さらには現物や実際の眺望をみて検討できるのも大きなメリットです。

即入居可の物件も選択肢から外さず、新築派の方も中古派の方も検討に入れることは良いことです。今回はあえて【懸念ポイント】を中心にまとめますのでご参考いただけますと幸いです。

1 フェミネンス大津石山駅前
2 シエリア大津膳所
3 ジオ大津京町
4 まとめ

フェミネンス大津石山駅前

フェミネンス大津石山駅前石山駅徒歩1分という滋賀県アクセス最高峰の本物件。内廊下かつ、タンクレストイレなど仕様も高水準。現在当初の価格から１５％程度の強烈な割引を行っており、駅徒歩1分にもかかわらず周辺中古と大差ない坪単価に落ち着いています。

【懸念ポイント】

・駅近すぎて騒がしい　生活感に欠ける

・間取りの癖が強い

・梁の癖が強い

公式サイト　モデルルームVR映像より

・「いわくつき」の立地で歴史を知る人からすれば拒否反応が強い

・公式サイトもモデルルームもダサい

いくらなんでもダサい公式サイトトップページ

懐かしのホームページビルダー感ある独特なデザインの公式サイト

内廊下なのは外廊下に耐えられない立地だから、というのも正直あると思います。ホテルライクというより、外廊下の壁をしっかり作ったという感じです。（マクドナルドと煙草屋に挟まれる形で建設）

廊下側　からみた写真

土地の形がいびつで間取りも癖があります。

「いわくつき」の部分は調べたらすぐ出てきます。気になる方はなるでしょうし、「だから何？」というようなものでもあります。

なんにせよ安価で仕様も悪くなく、交通利便性抜群というのは大変魅力的です。現地を見て「全然よくね？」と思えれば買ってもいいでしょう。

シエリア大津膳所

シエリア大津膳所膳所駅徒歩10分　これは販売中のシエリアシティ大津におの浜の7～10分に近いです。

さらに本物件は交通量が多く信号が長い湖岸道路の駅側に建つので駅までの時間でいえばこちらのほうが近いですね。

シエリアシティ大津におの浜は大規模物件でエントランスまでも時間がかかるので。

設備仕様は膳所で最も高いシエリアシティ大津におの浜とほぼ同じです。

なのに価格は2割以上安く販売されています。全邸　南向き、しかもにおの浜アドレスと異なり眺望を遮るマンションがない、戸建てビューの半永久眺望です。価格設定がされたのはもう4年前、あれからマンション相場は上がり続けました。今ではその基準を下回る価格で販売されており、仕様レベルが近く、比較対象となるシエリアシティ大津におの浜が出てきたことでお得感が際立っています。

【懸念点】

・南向きの眺望は機械式駐車場で階によっては眺望がよろしくない

公式サイトより
マンションの背面である北側にエントランスがある珍しい設計

・北向きとなる湖岸道路沿いにエントランスを設置、つまり「マンションの背面」に入口がある。

・そしてその背面はコストカット感が強く、安っぽい外観という印象が強い

・湖岸道路は人通りが多く、外廊下丸見え。誰がどの部屋に入っていくかも完全公開という設計。

設計上、マンションの背面にエントランスを置かなくてはならない。だからエントランスは力をいれようということで独立吹き抜けの立派なエントランスがあります。

エントランスは別枠で作った吹き抜け仕様

なのにその他人に一番みられる背面外廊下部分がしょぼい！現物を見ると「うーんなんか安っぽいな」という印象がぬぐえません。隣のマンションはタイルが全面に張られているのにこちらはクリーム色の吹付タイル仕上げ。竣工後販売がかえってマイナスになっている気がします。

でもそれはある程度マンションを見てきた立場だから意識するものであって、９９％の方にとっては「え！今のアパートより全然かっこいいじゃん！築浅で設備も新品！」という興奮の方が強いでしょう。ここまで安いのであればシエリアだから床暖房がないとか非常階段が柵で重厚感に欠けるとか言わずにGO!してもいい物件だと思います。

シエリアシティ大津におの浜を検討している方は兄弟マンションであるこちらも是非ご検討ください。共用施設が見劣りする、スーパーが道路挟んで反対側になる、ぐらいで1000万円引きと考えるとけして悪くないと思います。68平米2999万円での販売です。

ジオ大津京町

ジオ大津京町鳴り物入りで登場した「大津市初ジオ」です。関西圏にとって阪急ブランドは強烈です。関西私鉄競合である京阪電車の「ファイン」シリーズとは雲泥の差です。エリアによってはメジャーセブンと呼ばれる７大メジャーデベロッパーより価値を感じる人もおられるでしょう。

メジャー７とは以下のデベロッパーです。

住友不動産「シティハウス」

大京「ライオンズマンション」

東急不動産「ブランズ」

東京建物「ブリリア」

野村不動産「プラウド」

三井不動産レジデンシャル「パークホームズ」

三菱地所レジデンス「ザ・パークハウス」

大津市内にあるのはプラウド　ブリリア　ブランズ　ですね。

ジオブランドを印象付けるような高級感のあるデザイン大津の歴史的な町名である「京町」を意識したかのような和風な共用部、滋賀県では珍しい高級感を押し出した戦略は・・・残念な結果に終わりました。

大津市では「ジオ」ブランドは正直そこまで強くないです。阪急電車も阪急百貨店も生活圏内にありません。はっきり言って設備仕様立地の割に、高かったな。という印象です。「やあやあ我こそはジオであるぞ」というブランド以外に強みがないのにもかかわらず、ずば抜けて高価であり選ぶ理由が見出しにくいです。

【懸念ポイント】

・戸建てをできる範囲で地上げしました　というような土地形状がいびつ

・間取りもそれにあわせていびつ

・眺望が古い戸建てが広がる感じであまりきれいではない

・設備仕様は普通で「さすがジオ！」と呼べるようなものではない　むしろしょぼい

・販売開始時も今もより安価で仕様がよいイーグルコートシリーズが近くにあり比較されがち

公式サイトより　変な形の土地

新築即中古（権利者住戸？）や賃貸での募集も目立っているのにド派手に売れ残っています。（先着順１６戸販売中）

現地に行くと、古い戸建てが密集するエリアの間を縫うように建設されており、生活感が悪い意味ででてしまっています。

家具付きモデルルーム販売も始まっていますが、なりふり構わない大幅な値引きも始められないだろうというぐらい戸数があるので、ここを買うならもう少し粘って最後の売り切りを狙いたいですね。

公式サイトより　家具付きの部屋　リビングにまでこの柱の入り方は流石に・・・

上栄町徒歩3分なので京阪三条方面へのアクセスはなかなか良いです。大津駅新築で探されているなら、イーグルコート大津フロントとの比較になります。　イーグルコートは駐車場も少なく、間取りもファミリー向けは少ないため、競合はしないと思いますが、「イーグルコートと比べるとジオってもう一つだな」と思わせるには十分です。というかシャリエ大津スクエアクロスでよくね？という感じです。こちらもなかなかお値段しますが、滋賀県では珍しいワイドスパン間取りをテーマにしており、断熱等級４取得と、値段なりの仕様になっています。

大津駅新築大規模、ファミリー向け、京阪京津線利用であればとりあえず登録だけしておいて、値引き情報を待つ・・・というのが良いでしょう。

まとめ

今回はあえて悪いところ強調した記事にしました。

価格に対してよい物件だとみんなが思う物件であればとっくに完売しています。

そうではないということは多くの方が価格に対して良いと思わないということです。

一方で、少数派の方は「全然そんなこと気にならない」「この立地はすごく価値がある！」と思えば安く買える大チャンスなわけです。

わかりやすい例でいいますと通勤先がそのマンションの近くとか、嫁の実家が近いとかです。

今回紹介した物件は、癖が強い立地であったり、設備仕様が劣る傾向にあります。立地面は気にならず、設備面も値下げ後であるなら妥当と判断できるのであればお買い得なのは間違いないです。冒頭に記載したような入居までの家賃も節約でき、住宅ローンも新築として受けることができ即入居可の物件はお得感が強いです。

資産価値としては「そこまで値下げしてやった売れた物件」であり、需要に乏しかったということなのであまり期待できないかもしれません。その分安く買えていれば別ですが・・・定価で購入した方からすれば「値引きなんてけしからん！」という気持ちです。だからマンションの値引きは一筆書かせてでも秘密にし、他言無用です。売れ残ったからといって安易に値引きすると既存購入組を裏切ることになるので「購入サポート」や「家具付き」、「モデルルームで利用した部屋なら割引」など直接の割引を避けるのですが、今回紹介した３物件は購入組からも「頼むからいい加減完売してくれ・・・」という気持ちになるほど売れ残っており、デベロッパーも堂々と公式サイト上で値引き後の金額をぶち上げるほど苦戦しています。確かに近隣物件と比べてクセが強いものの、これだけ引いてくれるなら流石にアリではないかという領域に入っています。特にシエリア大津膳所はシエリアシティの見学帰りについでに見ても後悔しないと思います。

売れ残りというわけではありませんが今月からプレミスト大津京の入居が始まります。

今契約すればほぼ即入居です！このマンションは大津京には珍しく琵琶湖ビューを切り捨て、その分駅に近いという特徴があります。建物やエントランスのデザインがすごくいいです！残りの部屋も少ないですが、京都方面の通勤ベッドタウンであれば湖西線大津京は便利で安価で十分選択肢に入ると思います。