【ブリリア三河島ステーションフロント】駅1分×再開発隣接×東京駅直通の価値は？（キットキャット）

東京都荒川区

今回はBrillia（ブリリア）三河島 Station Frontのご紹介

駅徒歩１分、かつ再開発エリア隣接という好立地に出来る先発物件ということで注目物件の１つに入れておりました。価格的にも魅力的に感じる方もいらっしゃるのではと、新鮮なうちにお伝えしたいと思い記事化させて頂きますm(__)m



 


物件概要

所在地 東京都荒川区荒川三丁目62-1他（地番）
交通 JR常磐線「三河島」駅徒歩1分
JR山手線「日暮里」駅徒歩14分
東京メトロ千代田線「西日暮里」駅徒歩14分
京成本線「新三河島」駅徒歩9分
敷地面積 737.22m2
建築面積 386.33m2
建築延床面積 4,139.12m2
土地の権利 所有権
用途地域 商業地域、準工業地域
地域地区 防火地域、準防火地域、第三種高度地区
総戸数 56戸 （販売戸数53戸、地権者住戸3戸）
構造・階数 鉄筋コンクリート造地上15階建て
建築確認番号 JCIA確認22第00526号 （2022年10月31日付）
工事完了年月 2024年8月下旬（予定）
引渡可能年月 2024年10月下旬（予定）
駐車場台数／使用料 9台（機械式：8台、平置き（身障者用）：1台）、月額使用料未定
駐輪場台数／使用料 112台（２段式スライドラック：100台、平置き：12台）、月額使用料未定
その他設備/使用料 バイク置場1台（地権者用）
分譲後の権利形態 専有部分は区分所有、敷地・共用部分は専有面積割合による所有権の共有
管理会社 株式会社東京建物アメニティサポート
管理形態 区分所有者全員で管理組合を設立し、管理組合より管理会社へ委託予定
管理方式 通勤管理
施工 木内建設株式会社
設計 木内建設株式会社一級建築士東京事務所
デザイン監修 Parks Architects株式会社
掲示板：ブリリア三河島ステーションフロントってどうですか？


エリア特性

平坦な地形

東京駅からの直線距離は６キロ。上野の山を越えないルートであれば、ほぼ坂道の無いエリアになります。自転車で浅草、上野、北千住なども行きやすいので休日の行動範囲、散策範囲が広がりますね！

都心からの距離が近いということのメリットは、通勤の時間の短さだけでなく、休日に徒歩や自転車など、お金のかからない方法で出かける範囲に見どころが多いところがメリットだとキットキャットは思います。

ここであれば、日暮里の繊維商店街から谷根千の散歩ルートや、上野公園の美術館など芸術散策、浅草仲見世など観光地めぐりなど、巡る場所もたくさんあります。小さなお子さんがいらっしゃる方には、南千住の大きなららテラス、ホームセンターに行きやすいは魅力的です。



自転車で浅草方面へ



自転車で北千住のモールへ。自転車乗れるくらいのお子さんがいらっしゃる方には、鉄道が良く見える場所が多いのも楽しみなエリアです。



 

用途地域

この城東エリアで用途地域を気にしては住居の選択肢が狭くなってしまうのですが、用途地域と航空図を合わせてみたいと思います。

下記がグーグルアースでの航空図。ほぼ全域が準工業地域。準工業地域はいろいろな建物建ちますので、今後いろいろな建物が建つ可能性があります。この点をどう見るか（「これから建物建て替わってきれいになる」or「何が建つかわからないのは不安」）は判断別れますが、後続の再開発の件もあるのでここではプラスに考えております。

 



現地は小さ目の建物がたくさんあるエリアになります



大きな通りに沿って商業エリア、それ以外は準工業エリアとなります

 



少し広域の地図にしてみましたが、さらに広げても準工業地域が続くエリアになります



そんなエリアではありますが、再開発エリアの指定がされているのが本物件の目の前の地になります。（赤い十字の箇所が本物件）

＜準工業地域の特徴＞



 

ハザード

おそらくご存知かと思いますが、洪水マップをご案内します。



一方で液状化マップ　は周辺はまだら模様。マンション

ここで言えるのは、確かにハザード面で気になる部分はあるということ。リスクはあるエリアではあるということは認識しておきましょう。ただ、だからこそこのエリアに住むのであればマンションに住むことを推奨したいですね



地震に関するリスク危険度マップ



そんな地震による災害、洪水による水災、いずれもあり得るエリアで戸建てを購入するのはおススメ出来ないと思います。

荒川区の最低敷地面積は６０平米に留まり、この大きさまでは土地を分割し、狭小地に戸建てを建てて売るようなことが出来るエリアだということです。グロス価格も低い金額でお求め出来る物件も中にはあるかと思われます。ただその住居には、住居に必要な安心・安全と言う点が、上述のようなハザードエリアの中でも満たされているかと言うと、「？？」な印象です。



規制はされたものの土地６０平米は戸建てを建てるとみっちり感ある大きさです。



そんなエリア特性だからこそ、マンションの居住する必要性があるとキットキャットは考えます。後述の利便性や価格帯など、このエリアに住むメリットを享受しながらも安心・安全を得られるマンションへの居住は必要要素とも考えます。

 

アクセス　（沿線情報）

最寄り駅は「三河島」駅　JR常磐線快速（上野東京ライン）の駅となります。

かつてよりも品川駅への直通電車が増えたという上野東京ラインではありますが、朝8時台は５本。残りは上野止まりです。それでも直通電車に乗れれば、東京駅へ１５分という時間の短さです。東京駅から15分の駅としては総武快速線であれば新小岩、京葉線であれば舞浜、横須賀線であれば武蔵小杉、とそれなりに知名度、駅力ある駅と肩を並べる所要時間の短さを誇ります。

す。



 

ただし、日中昼間は１時間に６本。急行などが通過するのではなく、常磐線快速自体が日中は６本の運行となっております。それだけ乗客が少ないということの裏返しでもあります。



 

 

ちなみに、駅徒歩１分のマンションと言えばTHE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）
路線の本数で見たら雲梯の差（乗客数も多く混雑もありますが）。駅本数の多さは価格にも反映されてきますので、今の段階では十条と三河島であれば、ある程度の価格差が必要そうです





外観・ランドスケープ

小規模物件ながらも、存在感あるデザインを目指して意匠にもこだわっています。特にエントランス周りにはこのエリアには希少な緑を配していて、分譲マンションらしさをきちんと持ち合わせています。そしてキットキャット的には左右両脇のバルコニーが三角になって削られていないのが好みではあります。実用性と共に、存在感を出すならば四角くバルコニーは出っ張ってて欲しい派です。

 



 



敷地面積も小さな規模感ではあるのですが、自転車置き場が１階にあるのは良いですね。大規模マンションではエレベーターで地下や上階にあったりして、自転車で出ずらいところがあるのですが、それが無いのはこの規模感のマンションだからだと思います。


三河島駅・再開発情報

常磐線に縁がない方からしたらあまり知られていないかと思います（キットキャットも初めて調べました）。新築マンションは、このような知名度のない駅にも日の目が渡る力があります。一方、中古マンションの場合はそのような力はないので駅力がそのまま集客力に繋がります。（都内のブリリアの中古マンションに住みたいという検索の仕方を中古はしない）。駅力に頼れないとなると、物件の力に寄るのですが、広域で集客できるほどの特徴的なところは正直なところ持ち合わせていないのが実情のところでしょう。ただ、何よりも駅距離の近さ、そして再開発による利便性の向上は何よりも大きなプラス面として働くでしょう。大きく宣伝してくれる大規模マンションがあればなおさら注目が長期間に渡って当たり続けるのは安心できる要素だと思います。

先日Twitterで三河島の再開発を取り上げましたが、かなり高い仕様で高単価が予想されると感じました。物件の規模感に対して、地権者住戸や高齢者向け住宅などの割合もそれなりにあることから、新築の販売数もそこまで多くないこともあり、大事に売っていくような物件の気がします





行政発表HP、ぜひともご覧ください。

地区計画発表

計画図面

スーパーマーケットが入っても大丈夫そうな大きさの商業用の床が存在することがわかります。






 

設備・仕様

中古マンションとの大きな差を付けられるがの環境性能「ZEHーM」。今後のマンションはほぼ標準化していくだろうと思われる点から、これがあるのは、新築マンションを選ぶ大きな理由になってくるでしょう。特に後から変えられないのが「窓」となるので「LowーEガラス」を採用されているのは良いですね。ただ二重窓については後からも意外と簡単に作れてしまうそうなので、後付けは可です

後から付けられない代表格のディスポーザはありません。今の家にある場合は、住み替え先として候補に上がりにくいのは残念ですね（お値段とのトレードオフですが）

意外と後から付けれられに設備で無いと残念なのが「ルーバー付き面格子」です。それが付いているのは良いですね、キットキャットは昔、これが無いマンションに住んでいましたが、ルーバー付きマンションを見るたびに「あったらいいな」と憧れていたものです。窓を開けたいけれど、隣の人が前を通る・・・中が見えててしまう・・のでなんとなく落ち着きませんでしたことを覚えています。


間取り・価格

間取りは２階から１５階まで同じ。２LDKと３LDKのシンプルなプラン構成です。どの階からも目の前の再開発ビルが見える形になる予定なので、階数の差は道路からの騒音の差となります

赤色が予定価格として提示された価格。青色はキットキャットが予定価格から順当に上下に金額を割り振った場合の金額です。灰色の枠は地権者住戸です

都内の大規模マンション、タワーマンションが驚くべき価格帯で取引されるのに対して、こちらは周辺同規模マンションの相場に沿った価格帯となり、広域で見ていれば見ているほど「こなれ感」があります。特にエレベータが食い込まない２LDKと主寝室大き目の３LDKの低層階は抽選になるかもしれないとのことで、売主的にもこなれ感ある価格にしていた実感はあるようです。



坪単価300万円台前半のお部屋については、おそらく抽選になるとのこと！

※青字の箇所についても、もう少し安めの価格になる見込みとのこと（読者様より）。特に最上階に上乗せ価格が無さそうとのこと（青字は上乗せ分加味しています。）4月11日追記

A　type

3LDK+WIC　【専有面積】70.54m2（21.33坪）

敷地の中では線路から一番遠い場所にあり、８階を超えると隣接する建物よりも高い場所にあるため、価格も上がってきます。

マスターベットルームのベッドの置き方が良い感じですね。ダブルベッドの両方からサイドに出られる配置が出来るのは、キットキャット的にはポイント高いです。一方で５畳のベッドルームの収納は多いもののベッドと机の配置は苦しい配置な印象。子供部屋にはこれで我慢してということですね



 

 

 

B　type

２LDK+WIC+SIC　【専有面積】56.58m2（17.11坪）

ウオークインクローゼットが大き目でコンパクトながら使いやすそうな印象。ただ、洋室１の柱が、ベッドの置き方を苦しくしています。

C　type

2LDK+WIC　【専有面積】55.56m2（16.80坪）

エレベータ横の部屋で間取り面にも特徴があまり無く、おそらくこちらの間取りが最終的には残るような気がします。



 

D　type

３LDK+WIC　【専有面積】68.75m2（20.79坪）

線路から一番近い部屋となります。主寝室になる部屋が大きいのが特徴ですね。シングルベットが2つ入りそうな主寝室はポイント高いです。


周辺販売住戸

おススメしていたアルファグランデが完売し、目立ったライバルもいなそうな印象です。同じ荒川区の物件を取り上げますが、路線が異なるので実際に比較する方はいらっしゃらないかもしれませんので、荒川区の相場観の参考まで掲載します。

リビオレゾン町屋

日鉄興和不動産の新築マンション「リビオレゾン町屋、」は、東京都荒川区、町屋駅 徒歩７分にあるマンションです。

小さ目なお部屋も含んでの戸数ではあるものの、大き目なお部屋のグロス価格、坪単価は２３区内としてはこなれている感があります。（千住大橋、綾瀬などの住友不動産の物件と比べると）





 

 

プレディア町屋

JR西日本プロパティーズの新築マンション「プレディア町屋、」は、東京都荒川区、町屋駅 徒歩６分にあるマンションです。

大きめなお部屋が多く、竣工売りなので、賃貸にお住いのご家族にとってはすぐ住めるのはメリットだったと思います。





HPに詳細は触れておりませんが、管理に関する認定をフラット３５から受けているとのこと。こういった取り組みは歓迎したいですね。（マンションギャラリーでも確認したいです）


ライオンズ南千住グランプレイス

「ライオンズ南千住グランプレイス、」は、東京都荒川区、南千住駅 徒歩１３分　千代田線三ノ輪駅９分にあるマンションです。

沿線は同じ常磐線ではあるものの、どちらかと言えば千代田線物件。より大規模になることからファミリー向けの印象です。ららテラス南千住などの大型商業施設を使いたい方向けですね。詳細はスムラボで記事が掲載されていますので、良ければそちらの記事をご覧ください

 





こちらは戸数も１８１戸　共用部分もきちんとある大規模マンションです


完売物件

周辺では既に販売終了していますが、アルファグランデ日暮里がございました。ブログ記事にも載せていましたが、販売から半年程度で完売だったので早々の売れ行き出会った印象です


また、こちらも町屋物件になりますが、オープンレジデンシア町屋、プラウド町屋が完売済みです


プラウド町屋（第１期販売概要）



 

これまでは沿線では小規模物件がほとんどでしたが、今後は大規模タワマンが建つ予定が複数物件あり、今後の伸びしろが感じられます（綾瀬、金町、西日暮里）

沿線の再開発エリア物件

ザ・パークハウス 谷中道灌山テラス

西日暮里駅の西側で販売中の「ザ・パークハウス 谷中道灌山テラス、」は山手線内側、行政区も変わり、ハザード面心配なしということで、だいぶお値段帯が上がります。西日暮里駅北側の再開発による恩恵も含めてのお値段になってきています。




 

シティータワー綾瀬

千代田線、常磐線を下っても、そこまで安い物件が今後出てくるイメージも無いのは、こちらの物件があるから。より都心側の千住大橋の物件価格は大きな動揺を与えました・・・


再開発タワーマンションが複数控えている路線と言うのも珍しいです。西日暮里、三河島、綾瀬、金町、と再開発計画が進行中。立石あたりも大きな再開発控えているので、今後の動向が気になるエリアです。


商業施設直結のタワマンが金町駅に出来る予定。規模感あり、これだけの規模になると駅の出口も新しくできるのではないかと言われています。


金町エリアについてはこちらのブログで取り上げました。

【シティテラス金町】デベロッパー各社の販売手法の傾向①（キットキャット）


総評

周辺に目立った新築分譲マンションの販売が無く、新築マンション販売も久しぶりということで価格も抑えめだと感じます。駅徒歩１分・東京駅直通15分の駅アクセス、そして再開発による商業施設の利便性向上と居住した後の利便性も教授できる物件だと感じます。

直近販売のあったアルファグランデ日暮里は山手線駅徒歩10分以内と免振装置の強みがありましたが、一方のブリリアは駅徒歩１分という強みと、東京建物のブランド力があります

お値段帯もアルファグランデ日暮里とほとんど同じくらいのイメージなので、駅１分にしては乗せていない印象です。

周辺では今後、続々と再開発タワーマンション（西日暮里、三河島、綾瀬、金町）建つ予定があり、路線自体の注目度も上がってくるでしょう（新築が販売されるということは、それだけ宣伝をしてくれるということ）。後発の再開発もかなり気合が入った建物仕様でもあり、高値販売になりうる可能性もありそう。リモート勤務も徐々に無くなってきて、駅距離が短い、通勤利便性の高い立地は日々の満足度をあげてくれそう。現地の雰囲気を感じて、今と未来の街に可能性を感じられるのであれば、ぜひとも前向きに検討して頂きたいですね！

 

編集後記

今回のブログ、実は先に取り上げていたパークホームズ練馬富士見台ステーションゲートの記事を元に作成しておりました。実際に記事の中では両物件に言えることは内容同じであったりします。「駅ちか」「鉄道の音がネック」「駅力が弱い」、周辺中古がまだ高騰していないエリア」などの共通点がありました。

そんなパークホームズ練馬富士見台ステーションゲートは、駅ちか物件で価格もこなれ感があったということで、記事を書いた後、3カ月ほどで完売してしまいました。鉄道の騒音が・・・、駅力が・・・・、などのネックはあったものの、利便性と価格の納得度合いから、早期に完売だと思います。

やはりマンションには利便性と価格帯の納得度合いが求められているのだと感じました。その点でBrillia（ブリリア）三河島 Station Frontのも同じく、鉄道の騒音が・・・、駅力が・・・、とネックはあるものの、利便性と価格、両面で納得感ある内容であるので、富士見台の物件同様に早期に販売が終了してしまう気がします。

そんな当物件を気になった方は、ぜひとも資料請求から現地訪問を経て、第１期販売に臨んでも良いのでは無いでしょうか！

 



パークホームズ練馬富士見台ステーションゲート

【パークホームズ練馬富士見台ステーションゲート】これからは竣工済み物件の魅力高まる？（キットキャット）



 

追記（羽田空港アクセス線　常磐線直通のニュース！）

２０２３年４月４日（幸せの日）に大きなニュース！がありました。「羽田空港アクセス線（仮称）の本格的な工事に着手します」とJR東日本よりプレスリリースが発表されました。これまで構想段階であった事業が工事認可を国道交通省より受け、具体的に進められる段階になったとのこと

さらに、発表では上野東京ラインに直通するとのことで「常磐線」にも直通するとのこと！　三河島駅は特急（ひたちなど）は止まらないので、通過の可能性も無くはないですが、もし在来線が繋がるようになると、利便性は高まりそう


 



 

Twitterでは、より旬なマンション情報を発信していますのでTwitterもよろしくお願いいたしますm(__)m

「#ブログ用現地写真・映像 」＋物件名

で検索すると現地写真・映像なども随時載せています。

 



マンション周辺の状況を動画で紹介するYouTubeチャンネルを開設しました！

分譲マンションの建築地周辺の様子 – YouTube

徐々に掲載物件を増やしていく予定です。ご覧になりたいマンションの表題の動画をご覧いただければ幸いです。



 

 

 

新築マンションの資料請求（無料）

記事に出てくる新築マンション
  • ライオンズ南千住グランプレイス
  • 販売価格 未定
  • 東京都荒川区南千住1丁目
  • 常磐線 「南千住」駅 徒歩13分
  • 2LDK、2LDK＋S、3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
  • 56.82平米～70.22平米
  • 販売戸数 未定

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サンクレイドル西日暮里II・III
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猫アレルギーのキットキャットと言います。主に東京都心（山手線内側）＋城南エリアをメインターゲットとしてマンション探しの旅を続けております。不動産購入歴は自己居住用（中古・新築）と投資用不動産（新築）を購入した経験があります。不動産業界の者では無いので、素人の目線を忘れず記事を書いていきます。
Twitterで速報的な不動産情報を随時発信しているので、こちらもよろしくお願いいたします(^^)/　
※追記
スムラボへの寄稿のおかげで雑誌記事へも寄稿が叶いました！（Web版はHPリンクより読めます）
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