HARUMI FLAG SKY DUO　いつか来る金融危機を読む【ナカハラ】

こんにちは、ナカハラです。

既に3月末の所謂年度末ですが、今回は来年度2023年度のマンション価格に大きく影響する金融危機の到来状況を考えてみたいと思います、あくまで自分勝手な予想ですので、みなさん外れたからといってブーブー言わないでくださいね。

3月都区部物価3.2%上昇　2カ月連続鈍化、電気代抑制で
2023年3月31日日経新聞

総務省が31日発表した東京都区部の3月の消費者物価指数（中旬速報値、2020年=100）は、変動の大きい生鮮食品を除く総合指数が104.0で前年同月比3.2%上昇した。2月の3.3%から伸びが小さくなり、2カ月連続の鈍化となった。政府の電気・ガス料金抑制策の効果が続いた。

QUICKが事前にまとめた市場予想の中央値（3.1%）を上回った。電気・ガス料金抑制策の影響を受けない生鮮とエネルギーを除く総合指数は3.4%上昇と2月の3.1%から伸び幅が拡大しており、物価上昇圧力は依然として強いままだ。

生鮮食品とエネルギーを含む総合指数は3.3%上昇し、2月の3.4%上昇から伸び幅が小さくなった。

品目別でみると、エネルギー関連は0.3%上昇と、2月の5.3%上昇から上昇幅が縮んだ。電気代が6.0%低下し、2月の1.7%低下に比べ下落幅が大きくなった。都市ガス代は12.3%の上昇となり、2月の20.4%上昇から大幅に鈍化した。

宿泊料は横ばいだった。全国旅行支援による割引が値上がりを相殺している。総務省の試算によると、電気・ガス料金抑制の効果と合わせた政策効果で生鮮食品を除く総合指数の前年同月比伸び率をおよそ1.1ポイント押し下げた。政策効果がなければ前年同月比4.3%上昇したことになる。

生鮮を除いた食料は8.1%と、2月の7.8%から伸びが拡大した。値上げが相次ぎ、食用油が27.9%、炭酸飲料が10.2%、弁当や冷凍食品といった調理食品は9.1%の上昇となった。外食も8.2%と高い上昇率が続いている。

日本のインフレは引き続き続いているみたいですね、インフレになると小売の価格はもちろんですが、マンションなどの高いものやサービスなど同じようにインフレが起こります、耐久資材や工事人件費を含めた工事費用、物流などが上がると下請け費用も当然あがるので、それこそインフレスパイラルになります。

これから販売の始まる晴海フラッグツインタワーであるHARUMI FLAG SKY DUOの資料請求はこちらなんて、当初販売をしていた板マンションは290万～330万/坪位でしたが、今回販売額は300万～700万以上/坪単価になってしまっていて、まさに別次元の価格になってしまいました。

本来は国がオリンピックのために大手デベロッパに対して当時としても相当格安で仕入れているはずで250万/坪でも十分に採算が合うような卸値であったはずなんですけどね、その分消費者には当初から290万円位でずっと売っているなら、あの土地だけは値上げしちゃいけない、タワーならなおさら戸数が稼げしるし、と思うのは私だけですかね、大手が延々とごね続けて今回の価格帯になったのは容易に想像ができるのですが、にしても当初の話を違う価格帯の上に庶民目線とは縁のない高額のプレミアム住戸など作って売り出すのはかなり違うと思うのは私だけでしょうか。

第1期の販売は6月下旬からとのことで、インフレが続く限り良いマンションは早く買えば黙っていても買値より価値が上がるとういうことは変わらないんでしょうけどね。

シリコンバレー銀行やクレディスイスのUBS買収など、2009年のリーマンションショックのころより、市民や法人の噂による現金引き出しなどの騒ぎによる金融危機のスピードが速まっているような気がしてならないんですよね。

リーマンの伝手を踏まないように金融機関はストレスチェックを行っていますが、金融緩和とは真逆の引き締めに繋がるので、トランプ前大統領なんかは緩和政策でチェックを緩くしたりしていました。

第2のリーマンは来るときには必ずくると思うのですが、それが来れば必ず日本のマンション価格も崩れます、それがいつになりそうかということで言うとアメリカの景気が一番重要なのですが、実は一見未だかなり強固なようですが、利下げによる景気浮揚へ舵を取りだす予想が増えている模様です。

米国債、勢いづく利下げ派　金融引き締めの限界を意識
2023年3月30日　日経新聞

米債券市場で米連邦準備理事会（FRB）の利下げ転換を見込む投資家が増えている。金融政策の先行きを反映する2年債の利回りの低下幅が10年債のそれを上回る。FRBの利上げのきしみが噴出しているほか、過去のFRBの行動から利下げ転換を先読みする投資家が多い。早期利下げを否定するFRBと市場の見方が分かれている。

米2年債の利回りは足元で4%前後で推移する。3月上旬には15年ぶりとなる5%台を付けていた。わずか3週間で1%も利回りが低下（価格は上昇）した。

同じ期間で10年債の利回り低下幅は0.4%強にとどまる。この結果、満期までの期間が短い2年債の利回りが10年債の利回りを上回る「逆イールド」の幅は0.5%ほどとなり、ピーク時の半分にまで縮まった。

債券の投資家は金融政策の先行きや経済全体の状況に応じて、保有する年限を機動的に調整している。2年債の利回りはFRBの政策金利の動向に最も敏感に反応する。2年債の利回り低下幅が相対的に大きいのは、投資家の利下げ転換への期待が大きいことを示している。

背景には、FRBの金融引き締めが米経済に大きな負荷をかけていることがある。

特に厳しいのが、経営体力がない中小企業だ。全米自営業者連盟（NFIB）によると、中小企業の景況感を示す中小企業楽観度指数は90前後となり、新型コロナウイルスの感染が拡大し経済が大混乱に陥った20年3月の水準をも下回っている。

米シリコンバレーバンク（SVB）の破綻を契機に中堅・中小銀行の貸出態度が厳しくなる公算が大きい。米モルガン・スタンレーのマシュー・ホーンバック氏は「小規模銀行の取引相手が中小企業であることを考えると、中小企業の景況感は一段と悪化する可能性がある」と指摘。人の採用が減り、失業率が急速に上昇しうるとみる。

ベアリングス・ジャパンの溜学氏は過去のFRBの利上げ停止後の行動に着目する。利上げを止めてからほぼ1年以内に利下げに転じたケースが多い。「FRBが利上げを止めた段階で既に経済に問題が生じていることが多く、利下げに転換するスピードははやい」という。

ウクライナ、ロシア戦争は長引けば長引くほど石油や武器の商売でアメリカは儲かりますし、コロナの時もファイザーなどがワクチンを世界中で狂ったように売りまくっていたので、相当な儲かり方をアメリカはここ数年ずっとしていますが、金融危機はみんながそれはないと思った時にこそやってきます。

世界では大体20年周期で大きな景気の谷が必ず起こっているので、日本の不動産もそれに引っかかれば無縁ではないはずです。

2009年のリーマンショックから早14年、次の金融危機まであと6年位は持つとしたら、未だ不動産は買いだと思いますが、数年先の竣工物件はそろそろ注意したほうが良いかもしれません、時代の流れというのはいつも完全には予想できないので、みなさんマンションを買うときは家賃ベースで借入を返せる計算ができる物件を買うことを強くお勧めしておきます。

追記：スムラボ仲間すごろく様のHARUMI FLAG SKY DUOの資料請求はこちら電撃価格発表で1期は結構お値打ち価格で出すことが判明しました。