「グランドメゾン北堀江レジデンス」西区人気エリアの待望の新築マンション「すごろく」

今回は大阪西区の人気エリアに完成するグランドメゾン北堀江レジデンスのモデルルーム訪問レポートです。

大阪市内にも供給が多い積水ハウスのグランドメゾンシリーズは戸建品質で仕様も良く植栽豊かなランドスケープが魅力的な物件も多いためファンも多いブランドです。
直近だと「グランドメゾン新梅田タワーTHE CLUB RESIDENCE」は中古市場でも新築時＋1,500万円程値上がりして成約する部屋も多く、「グランドメゾン上町一丁目タワー」も完売が早く、中古成約事例はまだありませんが新築時から＋1,000万円以上で売り出しされている部屋が数件あります。

グランドメゾンは大阪だけでなく、福岡や東京でもグランドメゾンは人気ブランドになっている印象です。
メジャー7ではないものの実質メジャー7に入っても良いのでは？と思うデベロッパーの1つです。

なお、本物件は2023年注目しているマンションにピックアップしており昨年からモデルルーム訪問を楽しみにしていた物件でした。

ちなみに本物件のお楽しみはモデルルームですよ！
なんとモデルルームで出てくる飲み物はなんとスターバックスのドリンク！
美味しい飲み物を飲みながらモデルルーム見学は格別でしたので皆様もぜひご見学してみてはいかがでしょうか？
（飲食は商談室のみOKでシアターとかモデルルームの部屋に持って行くのはNGです〜）

それでは早速本編をお楽しみください！

■2023年注目物件の記事をまとめたコチラもご覧ください。

2023年注目しているマンションと相場予想【すごろく】

物件概要

名称：グランドメゾン北堀江レジデンス
所在地：大阪府大阪市西区北堀江２丁目２番２（地番）
交通：
Osaka Metro長堀鶴見緑地線「西大橋」駅3号出入口まで徒歩2分
Osaka Metro四つ橋線「四ツ橋」駅6号出入口まで徒歩5分
Osaka Metro千日前線・長堀鶴見緑地線「西長堀」駅2号出入口まで徒歩7分
Osaka Metro御堂筋線「心斎橋」駅7号出入口まで徒歩10分
総戸数：178戸
規模：地上19階建
間取り：1LDK ～ 4LDK
専有面積：58.28㎡～ 166.70㎡（トランクルーム面積を含む）
駐車場：77台
入居時期：2025年１月下旬予定
売主：積水ハウス株式会社
管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社
設計・監理：株式会社現代綜合設計
施工：大末建設株式会社

掲示板：グランドメゾン北堀江レジデンスっでどうでしょうか

利便性の良いエリアで散歩するだけで楽しくなる生活が送れます

見てわかるように利便性は非常に良い立地です。四ツ橋駅、心斎橋駅が強いですね〜！

総評

【板状マンションにしては価格は高いが好立地・高仕様で人気は出る物件！】

価格

先に価格から入ります。

正直価格がもう少し安かったらかなり人気が出るな…というのが本音ですが、現在は予定価格ベースでこれから第1期正式価格が発表されるため多少の価格調整が入る事を期待したいです。

予定価格ベースでは平均坪単価は345万円ですが5％程安くなり平均坪単価が330万円程度になると買いやすい価格帯になり『周辺の中古タワマンは高騰して手が出せないけどこのエリアで新築に住みたい』という需要を満たす事ができると思います。
坪350万円程度になると本物件からも近く同じ小学校区になる「サンクタスタワー」や「プレミストタワー大阪新町ローレルコート」などの中古タワマンも視野に入ってくるのでもう少し価格競争力は欲しいです。

ただ、低層階は坪300万円程度からスタートのプランもあるため結構人気になる部屋も出てきそうです。
このエリアで新築マンションが坪300万円だったら毎日SUUMOサーフィンをしている人からしたら分かると思いますが、売り出し中の周辺中古物件より安い部屋もあるため魅力的に感じる人も多くなりそうです。

タワーマンションではないので階数あたりの価格差は大きいため、眺望差がそこまでなくても高層階の方が値段はグッと高くなります。
そのため低層階、特に東向きは比較的抜けるため人気になるかと思います。

立地

立地や仕様はとても良いです。
特に立地は今販売中の新築マンションの中でも非常に優秀、西区の新築マンションの中ではTOPレベルの抜群の立地です。

まず駅立地ですが徒歩10分圏内に4線4駅使えます。
1番近い徒歩2分の西大橋駅をはじめとして、梅田方面に行く場合には四ツ橋駅まで徒歩5分、心斎橋駅まで徒歩10分は非常に魅力的です。

しかも単純に駅に近いだけでなく堀江や心斎橋、なんば等の商業エリアが近く大丸心斎橋や心斎橋筋商店街なども徒歩10分ちょっとで行けるので利便性の良い立地です。

また学区は人気の「堀江小学校」。
堀江小学校まではサブエントランスからだと徒歩4分程度の直線距離なのでファミリー層の方には嬉しい立地です。
堀江小学校は人気がありすぎて学年によっては1学年7クラスもあるマンモス小学校で、ファミリー層に人気の西区の中でも堀江小学校区縛りで検討する方も結構多い印象です。
（個別相談でも堀江小学校区になるマンション相談は多いです）

広さ・階数・予算のバランス

仕様については後述しますが坪単価に相応しいレベルの高い水準を装備しています。
ぶっちゃけ、その辺の中古タワマンより仕様は良く、最近の新築マンションの中でも設備仕様は全体的に満足感が高いです。

難点は間取りと眺望がちょっと厳しいです。
その分、価格が安ければ良いのですが…

眺望は全体的に囲まれ感があるため抜け感があるプランを探すのが難しいです。
眺望が抜ける北東角はかなり坪単価も乗っていたりするので、予算が限られている方は「広さ」・「階数と眺望」・「価格」はバランスは見ていきましょう。

積水ハウスは階層毎の価格差を大きくつけるデベの印象で、本物件だと5階と12階で1,000万円違うタイプなどもありますが、予算が伸びるのであれば極力上の階数をチョイスしたいです。

全体的には高いと感じる物件ではありますが70㎡超の部屋で6,000万円台の部屋もギリギリありますので、新築&西区堀江小学校区で探している方からすると魅力的な物件になりそうです。

3LDKの価格だとシエリアタワー大阪堀江の同じ階層・広さだと同価格になる部屋もありますので、同じ西区内で比較検討される方も多いかもしれませんね。
西区で新築マンションを選ぶなら、ザックリと以下の感じになります。

大規模タワーマンションならではのランドマーク性・共用施設などのクオリティ重視なら「シエリアタワー大阪堀江」
駅・商業利便性や小学校区などを重視するなら「グランドメゾン北堀江レジデンス」
眺望・間取りは気にしないけど価格と立地・小学校区をとるなら「ジオタワー新町」
（ジオタワー新町は眺望抜ける部屋は結構高く感じますが、眺望気にしないなら価格訴求力がある部屋も有り）

タワーマンションのようなランドマーク性はなく価格も激安な物件ではないため、広域集客よりは西区エリア（特に新町・堀江周辺）を中心とした富裕層をターゲットにした物件になると思います。
エリア的には富裕層も多い場所なのでこの価格帯でも人気になり1期でもそこそこの部屋は売れそうな気はしていますが、ここは期待値を込めて正式価格で多少の価格調整が入り値下げすることを期待して5月上旬の1期販売を待ちたいと思います。

是非5月から始まる1期販売の前にモデルルーム訪問をすることをオススメ致します！
スターバックス（キャラメルマキアートやバニララテなどもあります）を飲みつつ優雅な気持ちでモデルルーム訪問しましょう！

いつも飲むスターバックスラテで一息

美味しいコーヒーで一息ついた所でポイントのまとめです。

推しポイント

人気のグランドメゾンシリーズ
価格に見合った高級感のある仕様
交通利便性がとても良い。梅田・本町方面の通勤利用者にも便利な立地
商業利便性も良く心斎橋大丸や堀江なども徒歩ですぐの距離
小学校区は人気の堀江小学校でファミリー層には特に人気になる立地
板状マンションでも内廊下設計、更にはタワマンより高級感のデザイン
1階ラウンジにスタバのベンディングマシーンがあり半額程度でスタバの味を楽しめる
（立体駐車場の待機スペースとしてラウンジを活用出来るのはGOOD！）

残念ポイント

板状マンションとしては新築価格でも平均価格は高い設定のため実需向きのマンション
間取りはリビングの有効面積が少ないプランが多いため表記上の家具家電配置には要注意
全体的に囲まれ感がある立地のため眺望は期待出来ない部屋が多い
戸数の割に共用施設が1階ラウンジとパーティールームのみで物足りない印象

すごろく期待値

すごろく期待値：60点

すごろく期待値とは

転勤や家族構成の変化などで自宅を売却して次の物件を購入する際に、購入価格より高く売れて（売却益）、次の物件の頭金などに活用できる可能性があるかを筆者独自で数値化したものです。
※すごろく独自の考えのため、あくまで参考としてください。

アクセス

販売中の新築マンションの中では非常に素晴らしい利便性です。
特に私が大好きな立地・環境です！

総評で触れたように、徒歩10分以内に複数路線がこれだけ使えたら便利ですよね。
梅田方面に行くにも四ツ橋駅を使えば御堂筋より空いているため通勤ストレスも少なくなりそうです。
梅田（西梅田駅）には四つ橋駅から電車で6分と近いですね、スムラボブログ1本読んだら到着しています！

2031年開業予定のなにわ筋線の西本町駅が恐らく本物件から徒歩10分以内のところに完成するかと思いますので、そうなると5線5駅が使える立地になります。
うめきた2期エリアにも更に行きやすくなりますし、関空などのアクセスも向上しますので本当に恵まれた立地だと感じます。

地下鉄で横・縦移動も可能な立地なので交通利便性は抜群です

周辺環境

物件周辺は東側が交通量が比較的多いなにわ筋があるものの全体的には静かな環境です。

スーパー

ビッグビーンズ：徒歩4分ほど
ライフ：徒歩4分ほど

この他、イオンフードスタイルが四ツ橋駅の地上出口すぐのところにありますので買い物は困らない環境です。

薬局もある大型のライフが近いですし、高級スーパーで普通のスーパーに置いていないような調味料や食材を扱うビッグビーンズもありますので、用途に合わせてスーパーを変えること楽しさの1つになりそうです。

百貨店・ショッピング

歩いてすぐ堀江のオレンジストリートがありますのでウインドウショッピングするだけでも非常に楽しいエリアです。
本物件を購入される年齢層的にオレンジストリートで買い物をする方は多くないかもしれませんが、オシャレなカフェや飲食店も多いエリアなのでグルメな方には嬉しい立地ですね。
（堀江公園はオシャレなファミリー層も多くて雰囲気が良いです）

随分前ですが堀江で接待をすることも何度かあり色々と飲食店を訪れていた時期がありましたが隠れた名店なども多い印象です。

心斎橋パルコや大丸心斎橋などの百貨店系も徒歩11分ほどの距離なのでブランド品の購入だけでなく、デパ地下の食材やスイーツを気軽に楽しめるのも本立地の魅力です。

遊びも教育もグルメも公園も・・・様々な体験が自宅からすぐの場所にたくさんあります。

デザイン

白を基調にしたデザインで綺麗に纏まっている印象です。
板状マンションですが19階建てなので高さはそれなりに高く目立つ存在になりそうです。

特徴的なのはコの字型で配置になっていることです。
以下の写真を見てもわかるように真ん中に他の建物があるため、全体をマンションの敷地にすることが出来ず歪な形になっています。

しかしながらその難しい敷地をうまく活用したフロア設計をしております。

白を基調にしたデザイン

北東側に設けられるメインエントランスは植栽・照明も綺麗で雰囲気はかなり良いです。

堀江小学校に行く時にメインで使うことになるサブエントランスです。
出入口はサブエントランスらしく小さい感じですが、グランドメゾンらしく植栽にはかなり力を入れていて春の入学シーズンは桜がとても綺麗に咲きそうです。

配置図

コの字型の特徴的な配置図を紹介します。

以下は1階の配置図で北東側（右上）にメインエントランス、北西側（左上）にサブエントランスがあります。
両方のエントランスから入って南側にはスタバを楽しめるラウンジがあります。

注目すべきなのはエレベーターホールが4つある点です。

※クリックすると拡大します

1階配置図

先ほどのエレベーターホール4つの謎は住戸フロアに行けばわかります。

本物件はワンフロア9〜10邸ありますが、それぞれ2〜3邸ずつにブロック制のように割り振られブロック毎に1機ずつエレベーターが配備されます。

例えばメインエントランスに近い北東側のエレベーターはIタイプとBタイプのみの方が使えるようになっており、IタイプとBタイプの住民は同じ階数であっても物理的に他のブロックに移動する事が出来ない仕組みになっています。
エレベーター自体も自身のブロックの分しか使えない仕組みになっています。
（他のエレベーターを使ってもブロック間の行き来が出来ないため自宅に帰れないですからね・・・）

同じフロアの住民数を少なくしてプライバシーに配慮した設計になっているので、戸建品質に拘る積水ハウスならではの設計だと思います。
（良し悪しはありそうですが…）

3階配置図

なお、パーティルームがある4階は一部タイプの住戸もありますが、このフロアだけは例外的にどのエレベーターを使っても鍵をかざす事で4階にアクセスする事が出来ます。
例えば北東側のIとBタイプの住民は南東側のエレベーターであるE・A・J1タイプが使うエレベーターを活用して4階のパーティールームにアクセスすることになります。
（パーティールームには南東側、南西側のエレベーターからアクセスする事が可能です。）

4階配置図

現地視察

モデルルームの帰りに現地を見てきました。

まずは物件の北東角にある歩道橋から見た現地です。

コの字型の真ん中にはマンションや小さな事務所があり、パッと見て歪な形でよくここに分譲マンションを建設しようと思ったし、さらにはこの敷地に綺麗に分譲マンションの設計をしたな〜と思います。

東向きは6車線ある道路なので低層階でも比較的眺望は抜けており本物件では一番眺望条件が良い向きとなります。

南向きすぐの場所に賃貸マンションがあるため眺望・日当たりは厳しいです。
幸い賃貸マンションが本物件側に窓がないためお見合いになることはなさそうなのでプライバシーは大丈夫ですが圧迫感はあります。

コの字型の真ん中部分は内廊下側となります。

北東角から見て物件現地（歩道橋から撮影）

続いて堀江小学校などに行く際に使う北西角側のサブエントランス付近から撮った映像です。

こちらも南向きは中層階付近までマンションがありますので眺望は期待出来ませんが、西向きは低層の住宅が多いので低層階からも比較的眺望は抜ける部屋が多いです。
それにしても大阪市内の電柱地中化はどんどん進めて欲しいですね〜…

サブエントランス（北西角から見た物件現地）

共用部

1階：ラウンジ（スタバのベンディングマシーンがあり駐車場出庫待ちをしながらラウンジで飲めます）
4階：パーティールーム
内廊下（各階ゴミ置き場無し）
トランクルーム

共用施設は戸数からしても少なめです。
個人的には平均専有面積83㎡が売りでもある本物件はファミリー層がメインターゲットになるはずなのでキッズルームや両親が遊びに来た時に使えるゲストルームなどがあればベターでした。

なお、ラウンジのパースはHPには掲載されていませんが、モデルルームでパースを見る限りは広さは十分あり上品なデザインでしたので期待ができます。
ラウンジではスタバのコーヒーを飲むことも出来ますので出勤前に活用したり、帰宅前にラウンジで一息つくなど使い勝手は結構良さそうです。
（店舗価格の半額程度の価格のようです）

また、今回の物件は板状マンションでありながらも内廊下設計。
更にこの内廊下の完成度が非常に高く、特にアルコーブの完成度が素晴らしいです。
アルコーブがとても広く、間接照明も上品で京都の高級ホテルのような造りです。
低層階・高層階関係なく一律同じデザインで、実際のモデルルームに内廊下も再現されていますのでモデルルーム訪問時には忘れずチェックしてください。

内廊下ではありますがエレベーターがブロック毎に分かれている設計のため各階ゴミ置き場はありません。
設計上難しさはありましたが、せっかくの内廊下設計のマンションであれば各階ゴミ置き場は欲しかったですね〜…

専有部

専有部の仕様は価格なりにレベルが高くなっていますので1次取得者だけでなく住み替えの方なども満足いく仕様になっています。

グランドメゾンシリーズは建具も仕様が高いですし細かい配慮もされていますので、この辺りはぜひモデルルームで体感いただきたいポイントです。

ディスポーザー
タンクレストイレ
浴室ダウンライト
食洗機
キッチンフィオレストーン
洗面台チャイルドミラーを標準でタイル仕上げ
etc…

販売価格

平均坪単価：345万円

板状マンションにしては少々高いと感じますが、今販売中の新築マンションの中ではかなり優れた立地のため、これくらいはするのかな〜と書きながら徐々に価格に納得してきている自分がいます。
それでも後5%くらいは安価になってくれると嬉しいというのが本音です。。。

価格のイメージですが中部屋である西向きDタイプ・F1タイプは比較的単価は安め、同じく東の中部屋Eタイプ・Bタイプも単価は安めのため本物件の中では検討しやすい価格帯かと思います。
特に東向きは道路を挟むため低層階でも比較的圧迫感がないため人気になりそうです。

角部屋は80㎡超のタイプが多いためグロス価格は結構高くなります。
4LDKの南西角K1タイプ、南東角J1タイプは真剣に見ていましたが低層階でも11,000万円を超えるためなかなかインパクトのある価格です。
（もちろん貴重な4LDK・角部屋ではありますが・・・）

南側はすぐ隣に建物があるためGタイプは南東角ですが坪単価はかなり低めです。
その代わり南も低層階は目の前に建物がありますし東はパーキングがあるので腰窓・サービスバルコニーの扱いなので眺望・日当たりは期待できないです。

予算が伸びるのであれば北東角Iタイプの中層階以上は眺望条件が一番良いためオススメしたいです。

※以下は予定価格です。
※価格表はクリックすると拡大します。

1期販売予定価格　※価格が更新されているようであれば個別にDMいただけると嬉しいです。

眺望が一番良いと記載したIタイプの眺望イメージは以下のイメージとなります。

中層階以上からは梅田・中之島エリア・サンクタスタワーなどのタワマンなどの景色を堪能する事が出来そうです。
ただ低層階でもほぼ1億円スタートになるので富裕層向けの価格設定には感じます。
（パワーカップルだとこの1億円もクリアするんだろうな〜…）

北東角の眺望イメージ

間取り

本物件はリビングイン洗面室・洋室も多いので間取りの好き嫌いはあるかもしれません。
北西角のHタイプは角部屋でありながらも3室ともリビングインになので1室くらいは廊下側に持ってきても良いのにな〜とは感じています。

さて、3タイプ程の間取りのご紹介です。

Dタイプ：2LDK＋S　76.51㎡

5階：7,100万円台（坪単価：306万円）
12階：7,600万円台（坪単価：328万円）

中住戸は縦長の設計になっており、リビングイン洗面室、洋室2部屋になっていますので好き嫌いはあるかもしれません。
廊下自体は比較的短めに作られているものの、実際はリビングではあるものの廊下として使う面積もそこそこ広いため、実質のダイニング・リビングとして使える空間は結構狭くなりそうです。

本物件は全般的にリビング・ダイニングにある通路部分（廊下に該当する部分）が比較的大きいため有効面積は少し小さくなると思いますので、空間としての広さの体感はぜひモデルルームで掴んでください。

Dタイプ

Iタイプ：3LDK　 87.54㎡

5階：9,800万円台（坪単価：369万円）
12階：10,600万円台（坪単価：400万円）

北東角の眺望条件が一番良いタイプですね！

リビング、各洋室の間取りは整形のため非常に使いやすいかと思いますが、洋室1・2がリビングを通っていく珍しいタイプの角部屋です。
洗面室は廊下側にしても行けそうではありますが、あまり贅沢も言えないですかね…

部屋で窓面も多いので眺望は非常に楽しめるタイプです。

なお、ほぼ1億円スタート…

Iタイプ

K1タイプ：4LDK　 106.56㎡

5階：11,700万円台（坪単価：362万円）
12階：12,600万円台（坪単価：390万円）

100㎡超の4LDKなだけあって価格は1.1億円〜。
グロス価格は高いと思いつつもファミリー層が多く・富裕層も多いエリアであることを踏まえると貴重な4LDKのタイプは結構人気になると思います。

間取りについては洋室3は廊下側からの入口にしてリビングインの部屋を2室にした方が満足度は高いと思ってはいますが、部屋が4室あるだけ十分贅沢なプランではあります。

100㎡超にしては収納が少し少ない印象ですが各部屋の形は綺麗なので使いやすい間取りです。

K1タイプ

比較対象となる新築マンション

【主な比較候補物件〜周辺のタワーマンション〜】

シエリアタワー大阪堀江
ジオタワー新町

まとめ

もう少し安ければ超オススメしていたと思いますが、超オススメするには少々価格が高いですしパンダ部屋がないのも残念です。
やはり全体的に広い部屋が多いためグロス価格は少々高いなと感じています。

ただ、眺望は妥協する点も出てきますが坪単価300万円程度からこの立地の新築マンションを購入出来るなら十分魅力的な物件ですし、貴重な4LDKのタイプもあるのもポイントが高いです。

立地面（交通利便性・学区）は非常に素晴らしく今販売中の新築タワマンの中でもTOPクラスに入ると思っていますので、堀江小学校区内でマンションを検討される方も多いことから結構人気になるマンションになると思います。
グランドメゾンらしく仕様は高級感がありますし。

なお、リセールを重視するなら同じ堀江小学校区の中古タワマン（サンクタスタワー・プレミストタワー大阪新町ローレルコート）の方が優れています。
同じ学校区になる新築マンションのジオタワー新町と比較するなら、個人的には本物件の方が好きですね。

そろそろ正式価格も決定する頃かと思いますので気になる方はぜひモデルルームに訪問して美味しいスタバのコーヒーを飲みながら検討してみてください！
（正式価格が決定して価格更新されていたら個別にご連絡いただけると嬉しいです）