今回はパークホームズ西小山のご紹介 目次
駅徒歩１分、かつ今後再開発が続く武蔵小山の隣の駅という好立地に出来る物件ということで注目物件の１つに入れておりました。記事化が遅れてしまいましたが、この度１LDKの販売開始に合わせて、魅力的なお部屋がありましたので記事化させて頂きます。（なお、２LDKは完売したとのことです 2023年3月）
物件概要
全体概要
| 所在地 | 東京都目黒区原町1丁目1261番20（地番） 地図を見る |
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|---|---|---|---|
| 交通 | 東急目黒線 「西小山」駅 徒歩1分 東急目黒線 「武蔵小山」駅 徒歩11分 |
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| 総戸数 | 110戸（一般販売対象戸数65戸、他に目黒区木密地域等居住者様向け優先販売3戸） | 構造、建物階数 | 鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上9階 地下1階建 |
| 敷地面積 | 1,844.74m2 | 敷地の権利形態 | 所有権の共有 |
| 完成時期 | 2024年03月下旬予定 | 入居可能時期 | 2024年03月下旬予定 |
| 管理形態 | 管理組合結成後管理会社へ委託（通勤） | 管理会社 | 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
| 施工会社 | 東急建設株式会社 | ||
エリア特性
比較的、平坦な地形
西小山の位置する目黒区の中央エリアは比較的平坦な地形で自転車での移動が楽なエリアです環状７号線が南北に通る個所が一番高い標高で、山手通り（目黒川）が南北に通る場所が標高が低いです。その間に挟まれた、西小山、武蔵小山、戸越銀座、学芸大学、祐天寺、三軒茶屋は自転車で苦労するような坂道ではなく、自転車での散策が容易に出来るエリアとなっております。
特に南北を通る鮫洲大山線が国道２４６号から鮫洲まで開業（ただし学芸大学駅付近は歩道のみ）し、そこを核に自転車での街散策が楽しいエリアとなります。鮫洲大山線は新しい道なので、自転車での通行もしやすい作りになっており、大井町の商業施設（イトーヨーカドー、ヤマダ電機、阪急など）、戸越銀座商店街、イオンスタイル碑文谷、世田谷公園と、商店街から大型施設、そして公園までが概ね平坦な地形の中にあるのは、公共交通機関を使わずに楽しめるこのエリアの良いところだと思います。
※赤い丸が鮫洲大山線（道路）
イオンスタイル碑文谷店は、目黒区の中でも重要なショッピング場所。車や自転車で区内の知人と集まる場にもなれるように飲食店もあります
出典：Yamashita PMC Inc. ：https://www.ypmc.co.jp/works/5514/
用途地域
駅前立地ですので、用途地域は商業エリアとなります。目黒区と品川区の境に位置していますが、目黒区側は住居地域が駅から離れるとある一方で、品川区側は一部準工業地域が駅前にあります。現地行くと銭湯、工務店、そして商店などがあるものの、大きな工場というものは見当たらず、いずれも小さな区画となっており、そこまで気にされる方はいらっしゃらないかと思われます（感じ方は人それぞれなので現地要確認）※画像右下の赤い箇所が西小山駅（目黒区側地図）
※画像の赤い星印が西小山駅（品川区側地図）
それにしてもこうゆう地図は、ほんとは行政区単位で作って欲しくないですね。。シームレスに見れるべきかと思います。地図の閲覧者の目線だけでなく、街は繋がっています。目黒区側と品川区側で街づくりが分断されていることは街の発展にも、マイナスだとキットキャット的には思います。用途地域の指定は街づくりの１つの要素に過ぎないですが、２３区ごとに分けていることが街づくりに良いことだったのかとはつくづく思います。。。
ハザード
かつて小川が流れていた関係で（現在は暗渠）水災のハザード面で色がついております。ただし、地図の赤い線の部分が暗渠になっている部分ですが、緑道で桜の木が見ごろになっており、町の景観に色どりを与える道路となっております。
特に西小山駅から旗の台駅方面へは、さくら並木が続いており、地域のお祭りも開かれるそう。現地車で通過しましたが、歩くのは楽しい季節には良い散策路だと思います（写真撮れずすみません）
インスタやTwitterでさくらの様子を撮られている方の写真を掲載します
2023年4月1日 土曜日
— Parque (@parquetokyo) April 1, 2023
1F.2F うつわ常設展
online 「小さな檸檬洋菓子店」(〜4/7)https://t.co/ZvKiWi2ybR
桜散る立会道路、提灯も揺れてます。
お散歩日和🚶♀️🌸 pic.twitter.com/YH0fARCtWR
アクセス （西小山駅への追い風）
先日の記事で、目黒線の新横浜線への直通電車のお話をさせて頂きました。目黒線はかつては日吉が終着駅となっており、そこから延伸となる新横浜線は相互直通がしやすい運行経路でした。
そちらで取り上げられていなかった目黒線特有のニュースとして、①車両の６⇒８両編成化、②武蔵小山駅での急行待ち合わせの一部廃止、の２点です。どちらも西小山にはプラスになると思いますので取り上げます
車両の６⇒８両編成化
２０２２年４月から新横浜線への直通を見据えて６両編成から８両編成に変更しています。これにより乗客数が３５％多くなり、混雑も緩和されることが予想されます、今後の発展により乗客数が増えて、かつてと同じくらいになる可能性もありますが、それは街が発展しているということで良いことでは無いでしょうか。※出展：東急電鉄HP
出典：東急電鉄HP ダイヤ改正QA
武蔵小山駅での急行待ち合わせの一部廃止
以前の目黒線は各駅停車と急行電車が武蔵小山駅で連絡する（乗り換え可）運行計画でした。それが奥沢駅に待避線が出来、朝ラッシュ時間帯は急行電車は奥沢駅で各駅停車を追い越し、武蔵小山駅では連絡しないことになりました。
これにより西小山駅で各駅電車に乗車した場合には、追い越しされることなく目黒駅まで乗車できることになりました！
コロナ前の記憶ではありますが、急行電車が武蔵小山駅で各駅停車と連絡すると、各駅停車から急行電車に乗り換える人が多く、急行電車は武蔵小山駅⇒目黒駅間はぎゅぎゅうであった記憶があります。その各駅停車から急行電車への乗り換えが無くなり、偏りなく電車に乗車することになるので、２０２３年３月１８日のダイヤ改正により大きく快適性が向上されたと思います。
出典：東急電鉄HP ダイヤ改正QA
※緑色の囲いの部分は東横線にかかる話題ですが、東横線の各駅停車については利便性が低下したことがわかりました・・・・
外観・ランドスケープ
タワーマンションではないものの、存在感あるデザインを目指して意匠にもこだわっています。特にバルコニーのエアコン室外機を意匠のある縦のルーバーで隠す配慮がとても好感です。駅のロータリーからは多くの方がマンションを見ることになるでしょうから、エアコン室外機でデザイン台無しにならないようにする配慮はとても良いと思います
なお、内廊下のように見えて、一部外廊下です。AタイプとBタイプの前あたりだけ、外に面しているため、共用廊下部分は外の空気が入ってくる形になります。ただエレベータホールが独立しているのは良いですね
西小山駅・再開発情報
現地レポートを２LDKさんがされていますので、良ければこちらも！
パークホームズ西小山、徒歩30秒は強い pic.twitter.com/x4eMqHBTRu
— 2LDK (@2ldk18) August 9, 2022
設備・仕様
中古マンションとの大きな差を付けられるがの環境性能「ZEHーM」。今後のマンションはほぼ標準化していくだろうと思われるのですが、今回のマンションはそうではありません。ただ、後から変えられない「窓」が「LowーEガラス」を採用されているのは良いですね。二重窓は後からも意外と簡単に作れてしまうそうなので、後付けは可です後から付けられない代表格のディスポーザがあるのは良いですね。。今の家にある場合は、住み替え先として候補に上がりやすいです。
意外と後から付けれられに設備で無いと残念なのが「ルーバー付き面格子」です。それが外廊下部分のBタイプの住戸に付いているのは良いですね。
そして今回取り上げる１LDKでは、一部２LDK以上と異なる部分がございます。各種サイズが小さくなる部分があるのに加えて、キッチンと洗面所の水栓、洗面台や鏡の部分の仕様が異なります。ただ、ディスポーザは１LDKにもあるのは嬉しいですね
※出展：公式HP
間取り・価格
今回販売の１Ｋ・１ＬＤＫは下記の赤い枠の住戸です。多くの１Ｋは地権者住戸として賃貸に出されるのだと思いますので、１Ｋで投資用を考えている方はお気を付けください。北西側は道路に面していない住戸になり、単価がお安めになっております。
FとGタイプが道路と反対側になっているので単価安くなるのは理解出来ますが、３階のGタイプはお隣のHタイプ（完売済み）よりも坪単価が安く、広告住戸らしい価格です
※青字は予定価格のため、変更の可能性もあります
※灰色の住戸は完売住戸（参考用）です。
Hタイプは注目住戸でしたが、さらにGタイプの坪単価が安いとはびっくりです。（仮に予定価格上限の5799万円としても坪単価490万円）
パークホームズ西小山、この2LDK8,300万台は悪くない気がしますね。
— 城南丸 (@10000jonan) January 19, 2023
目黒区・築浅・駅近で、同価格帯で買える中古がほぼない。
もちろん全然安くないんだけど、新築買える気持ちよさあるし、割り切って購入しやすい状況。
＜Hタイプ2階：2LDK・55.99㎡＞ 8,300万円台～ pic.twitter.com/xKnOCWXcOK
F type
１Kとしては間取りがキレイですね。柱の食い込みもありません
G type
おそらく今回の目玉住戸。３階は隣の建物とも近い位置になり、抜け感は無い住戸になるので単価お安めになっております。それはありますが使い勝手の良い間取りでもあり、シングル層にも優雅な生活が出来そうです
J type
道路側の住戸になります
I type
O type
周辺販売住戸
以前、目黒区と品川区の販売住戸を特集した記事をご覧ください。（品川区のほうは昨年のものとなるので価格帯は参考値としてください
目黒区内で販売中マンションの人気投票
Twitterで人気投票を実施してみました。応募母数はそこまで多く無いのでご参考まで！投票は４件しか入力出来ないので、その他の物件はこちら
— キットキャット＠🇦🇺＆🇺🇸＆🗾 (@Kitcat52001) March 18, 2023
ブランズ自由が丘はアンダー物件のためブログでは紹介せず、グランドヒルズ目黒は、売主が売る気無いので紹介せず。
目黒区内で４物件も１００戸超のマンションが一緒の時期に販売されることは想像出来ない
— キットキャット＠🇦🇺＆🇺🇸＆🗾 (@Kitcat52001) March 27, 2023
規模感ある物件が出にくい目黒区なので空き地も無さそう
出来上がって見ると、この先も指名買いが出てくるような物件になるんだろうな・・ pic.twitter.com/jrZOgPGeo4
総評
当初はお高く感じた坪単価も駅１分＊再開発＊三井不動産レジデンシャルという組み合わせから２LDKは早々に販売完了。残る３LDKは坪単価高めということで残っている部分もあると思いますが、小さ目の１K・１LDKで３LDKの坪単価を下回るようなことが起きるとは少々びっくりです。やはり１馬力で出せるグロスと言うのは限られており、夫婦収入合算や両親からの贈与などの可能性もある２LDK、３LDK以上と比べてグロス価格天井は意識されているのだと思います。
広告住戸のGタイプはカーテンあり生活でも良ければ、抽選にチャレンジしても良いかもしれません。ただ、抽選落ちたときに賃貸生活になるのであれば、より倍率の低い可能性のある３階を避け、上階にするのも手だと思いました。（営業さんとご相談ください）
最近の新築マンション販売では、小さ目のお部屋は１期では販売しないことが多くなってきましたが、こちらのマンションも３期販売となります。１期で無いからと諦めずにまずは資料請求から進めてはいかがでしょうか！
編集後記
今回のブログ、実は先に取り上げていたパークホームズ練馬富士見台ステーションゲート、Brillia（ブリリア）三河島 Station Frontの記事と記載項目を同じく作成しておりました。実際にどちらの物件も駅ちか物件ということで共通点あるのかなと思っておりましたが、両物件に言えることが、そのままパークホームズ西小山にも言えるというわけではありませんでした。「駅ちか」ではあるものの西小山駅は線路は地下なので、富士見台や三河島とは騒音の大きさが異なります。また上述の目黒線の追い風もあり、駅力は東急沿線ということもあり、富士見台や三河島と比べると強めなのではと思います。また、前作の２エリアは「周辺中古がまだ高騰していないエリア」でしたが、目黒区・品川区では２LDKと３LDKは、高騰してきています。ただ１LDKは幾分出遅れ感あると思います。いずれにしても、パークホームズ練馬富士見台ステーションゲートは、駅ちか物件で価格もこなれ感があったということで、記事を書いた後、3カ月ほどで完売してしまいました。鉄道の騒音が・・・、駅力が・・・・、などのネックはあったものの、利便性と価格の納得度合いから、早期に完売しました。
やはりマンションには利便性と価格帯の納得度合いが求められているのだと感じました。前作に続き、Brillia（ブリリア）三河島 Station Frontも、パークホームズ西小山も、竣工前に完売されるような販売スピードだと思います。
そんな当物件を気になった方は、ぜひとも資料請求から現地訪問を経て、商談に臨んでも良いのでは無いでしょうか！
Twitterでは、より旬なマンション情報を発信していますのでTwitterもよろしくお願いいたしますm(__)m
「#ブログ用現地写真・映像 」＋パークホームズ西小山
で検索すると現地写真・映像なども随時載せています。
マンション周辺の状況を動画で紹介するYouTubeチャンネルを開設しました！
分譲マンションの建築地周辺の様子 – YouTube
徐々に掲載物件を増やしていく予定です。ご覧になりたいマンションの表題の動画をご覧いただければ幸いです。
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